לא ניתן להצמיד גג ליחידה בבית משותף אם אין לכך ביטוי במפרט שצורף להסכם הרכישה

האם ניתן להצמיד גג ליחידה בבית משותף, כאשר בהסכם הרכישה עם הקבלן נאמר שהקבלן רשאי להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם ליחידה מסוימת, אולם הדבר לא בא לידי ביטוי במפרט שצורף להסכם? זו השאלה העיקרית המתעוררת בהמרצת פתיחה זו, בה עותרים המבקשים לתקן את צו הרישום ולרשום את גג הבית כרכוש משותף.

רקע כללי

1.         המבקשים הינם רוכשי דירת 6 חדרים, שנבנתה על-ידי המשיבה 1 שהינה למעשה חברה קבלנית (להלן: " השותפות"), ברח' אגסי 50 בירושלים בגוש 30265 חלקה 119 (להלן: "הבניין" - " הדירה", בהתאמה). הדירה מהווה למעשה שתי יחידות (23, 24) שחוברו יחדיו, ונרכשה ביום 15.2.95 טרם בנייתה. כיום המבקשים מתגוררים בדירה. משיבים 6-9 הינם בעלי יחידות בבנין להם מכרה השותפות חלקים בגג.

משיבים 2, 3 הינם עורכי הדין שטיפלו בעסקה ובמו"מ מאוחר יותר עם המבקשים לגבי רכישת הגג, ואשר נמחקו מכתב התובענה לאחר הגשתה.

משיבה 4 הינה רשות הפיתוח, ובאמצעות מינהל מקרקעי ישראל, הונפקו חוזי חכירה ליחידות הבנין, ומשיבה 5 הינה לשכת רישום המקרקעין בירושלים בספריה נרשם הבנין כבית משותף.

ביום 25.12.07 נחתם צו רישום הבניין כבית משותף (להלן: " צו הרישום"), וכעולה ממנו גג הבניין הוצמד בצו לדירות המשיבים 6-9, למעט חלק הגג המצוי מעל חלל חדר המדרגות ופיר המעלית.

טיעוני המבקשים

2.         אמנם בהסכם שבין הצדדים שמרה לעצמה השותפות את הזכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם ליחידה בבנין, אלא שהדבר לא בא לידי ביטוי במפרט כנדרש בדין. חוק המכר (דירות) הינו קוגנטי וחוק צרכני במהותו, כאשר דרישות הגילוי, ההבהרה וההסברה כלפי הרוכש הינן מחמירות. הוראות המפרט גוברות על הוראות ההסכם. העובדה שהצדדים ניהלו מו"מ לגבי רכישת הזכויות בגג אינה רלוונטית לענין הסעד המבוקש. ההסכמים בין השותפות למשיבים 6-9 בדבר הצמדת חלקי הגג ליחידותיהם אינה חוקית, ומכאן שיש לתקן את צו הרישום באופן שהגג יהווה רכוש משותף.

טיעוני משיבים 6-9, 1

3.         השותפות הוקמה בשנות התשעים ומהווה אגד של ארבע חברות קבלניות, ובנתה את השכונה הנקראת "גני הר נוף" המכילה 8 בניינים ובהם כמאתיים יחידות דיור.

השותפות והמבקשים ניהלו מו"מ באמצעות עו"ד, כבר בשנת 1995 , בדבר רכישת הזכויות בגג וכך אף בשנת 2005. עובדה זו הם לא גילו לבית המשפט, ונהגו בחוסר תום לב.

על-פי הסכם המכר בין הצדדים אין למבקשים זכות כלשהי בגג. זכותה של השותפות בגג מאוזכרת בשלושה מקומות בהסכם ופעם נוספת בנספח ה'. יתרה מזו, לטענת השותפות המבקשים חתמו על תכנית הדירה ומה שכלול במכר, דהיינו מחסן וחניה.

לאור העובדה שהמו"מ עם המבקשים לא צלח, הרי שהשותפות מכרה את הגג למשיבים 6-9, ובהסתמך על כך המשיבים שינו מצבם לרעה.

את אי ציון החרגת הגג במפרט מייחסת השותפות לקרות "טעות סופר", בהסתמך על הוראת סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). כן טוענת השותפות כי גם אם יש צורך בדרישת הכתב, אם אין מדובר בטעות סופר במפרט, כי אז עקרון תום הלב גובר על הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין (הלכות קלמר ורוקר).

טענה נוספת בפי השותפות הינה כי המבקשים השתהו בתביעתם, שכן כבר ב-2005 ידעו על ההליכים הננקטים בנושא צו הרישום. כן טוענים המשיבים כי לא נטען על-ידי המבקשים כי נגרם להם נזק.

דיון

4.         המסכת העובדתית בתובענה זו אינה מורכבת, אלא שיש לה השלכות משפטיות הכרוכות זו בזו.

המבקשים אינם חולקים על כך שהשותפות שמרה לעצמה את  הזכות להחריג חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם ליחידה אחרת.

אכן, סעיף 8.5 להסכם בין הצדדים, קובע: