יתכן כי נישום לא יחויב בארנונה למרות שלא הודיע לרשות על שחדל להחזיק בנכס

השופט  י'  דנציגר:

1.        לפנינו שתי בקשות רשות ערעור על פסקי דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, המעוררות שאלה משפטית משותפת. הדיון בשני התיקים אוחד לפי החלטת כבוד השופט א' רובינשטיין מיום 18.3.2007, הגם שבכל אחד מהם צדדים שונים ומסכת עובדתית שונה. ראשית אתייחס לסוגיה המשפטית שלפתחנו, ולאחר מכן אעבור לתיאור קצר של העובדות בכל אחד מהמקרים ושל ההכרעות שניתנו בהם על ידי בית המשפט קמא.

המסגרת הנורמטיבית והשאלה שבמחלוקת

2.        ענייננו בשתי הוראות חוק המצויות בסימן ב' לפרק החמישה עשר שבפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות). סעיף 325 לפקודת העיריות, שכותרתו "הארנונה בחדילת בעלות או החזקה", קובע כדלקמן (ההדגשה הוספה):

"325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה."

           סעיף 326 לפקודת העיריות, שכותרתו "הארנונה ברכישת בעלות או החזקה", מוסיף וקובע כדלקמן (ההדגשה הוספה):

"326.נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר;כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה."

3.        עינינו הרואות, סעיף 325 לפקודת העיריות קובע, כי העירייה רשאית להטיל ארנונה על נישום שחדל מלהחזיק בנכס, כל עוד לא נמסרה מטעמו הודעה בכתב על הפסקת הבעלות או החזקה בנכס. סעיף 326 לפקודת העיריות קובע, כי הארנונה מוטלת על מי שנעשה הבעלים או המחזיק, ואף מטיל חובה על הבעלים או המחזיק של הנכס, שמכר או העביר את החזקה בנכס, למסור לעירייה הודעה בכתב על מהות העסקה והצדדים לה.

4.        השאלה שבמחלוקת הינה, האם ייתכנו נסיבות שבהן, למרות שלא עמד המחזיק או הבעלים של נכס בחובת ההודעה בכתב לעירייה על שחדל להיות הבעלים או המחזיק בנכס או על העברת הבעלות או החזקה לאחר, לא יחויב בתשלום ארנונה, וזאת משום שהעירייה התרשלה או משום שהעירייה ידעה (ידיעה קונסטרוקטיבית) על החדילה או ההעברה כאמור.

בר"ם 867/06 - עובדות המקרה

5.        עניינו של מקרה זה בחיוב ארנונה בגין חניון הממוקם בבניין העסקים "חניון הסיטי" בעיר חיפה (להלן: החניון), שבבעלות חברה בשם י. פריצקר בע"מ. ביום 28.2.1999 נערך הסכם בין הבעלים של החניון לבין דור אנרגיה (1988) בע"מ (להלן: דור אנרגיה), היא המשיבה בבקשת רשות הערעור שבפנינו, לפיו הוחכר החניון לדור אנרגיה למשך כ- 20 שנה. יצוין כבר עתה, כי כתובתה של דור אנרגיה, כפי שהופיעה גם בהסכם האמור, הינה בנתניה.

6.        ימים מספר לאחר חתימת הסכם החכירה, ביום 3.3.1999, ועוד בטרם הושלמה בניית החניון, נערך הסכם בין דור אנרגיה לבין חברת נ.פ.ג ייזום ושיווק בע"מ (להלן: נ.פ.ג), במסגרתו הוחכר החניון בחכירת משנה לשמונה עשרה שנים וחצי לנ.פ.ג.

7.        ביום 5.2.1999, הודיע מנהל "חניון הסיטי" למנהלת הארנונה בעיריית חיפה (להלן: העירייה), כי החניון צפוי להיות מושלם ביום 10.5.1999. עוד נמסר לעירייה במסגרת דיווח זה, כי שוכרת החניון הינה דור אנרגיה.

8.        ביום 1.7.1999 נפתח החניון לקהל והחל ממועד זה החלה העירייה לחייב את דור אנרגיה בארנונה, כאשר הודעות החיוב נשלחות לפי כתובת החניון. ביום 19.11.2000, ולאחר שלא שולם אף לא תשלום אחד, החלה העירייה בנקיטת הליכי גבייה מנהליים נגד דור אנרגיה, לגביית החוב שהצטבר לסך של 621,479 ש"ח. בתאריך הנ"ל נשלחה לדור אנרגיה התראה לפני עיקול, ולאחר קבלת התראה זו, הגישה דור אנרגיה השגה ובה טענה כי נ.פ.ג מחזיקה בנכס. בתשובה להשגה ציינה העירייה כי לא נתקבלה אצלה כל הודעה מטעם דור אנרגיה המודיעה על שינוי מחזיק כנדרש. על תשובה זו ערערה דור אנרגיה לועדת הערר לענייני ארנונה.

9.        ועדת הערר החליטה לדחות את ההשגה שהוגשה על ידי דור אנרגיה, לאור העובדה שלעירייה לא נמסרה הודעה בכתב על שינוי מחזיק בנכס, ועל החלטה זו הגישה דור אנרגיה ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, הוא פסק הדין נשוא ענייננו.

בר"ם 867/06 - פסק הדין של בית המשפט קמא

10.      בית המשפט קמא (השופט ר' ג'רג'ורה) דחה את טענת דור אנרגיה לפיה לא חלה עליה, בנסיבות העניין, החובה להודיע בכתב לעירייה על שינוי החזקה בנכס, וקבע, כי משהפרה חובה זו נותרה חייבת בתשלומי הארנונה בגין הנכס. יחד עם זאת, קיבל בית המשפט קמא את טענת דור אנרגיה כי העירייה התרשלה באי בירור זהות המחזיק בחניון, במשך תקופה של למעלה משנה, בה לא שולמו חיובי הארנונה. נסיבה נוספת שהביאה את בית המשפט קמא לקבוע כי העירייה התרשלה, הינה הצטברות חוב ארנונה בסכום של למעלה מ- 600,000 ש"ח.

11.      לאור זאת, קבע בית המשפט קמא כי נוכח מחדלה של העירייה והשיהוי הרב בו נקטה באי פעילותה לגביית החוב, למרות סכומי החיוב הגבוהים שלא שולמו, לא יהיה זה צודק להטיל על דור אנרגיה את מלוא החיוב. בית המשפט קמא קבע כי חיובה של דור אנרגיה בארנונה יימשך לתקופה של חצי שנה בלבד (עד ליום 31.12.1999), ויש לפטור אותה מחיובי ארנונה בגין הנכס לתקופה שלאחר מכן. על קביעה זו הגישה העירייה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה.

רע"א 3502/06 - עובדות המקרה