יצחק נ' נחמני שרה

הנשיאה א' חיות:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן) מיום 3.4.2016 שדחה את תביעתו של המערער, יצחק מור (להלן: יצחק) נגד המשיבים, ויקטור ודוד נחמני (להלן בהתאמה: ויקטור ודוד וביחד: נחמני), בעילה של הפרת הסכם קומבינציה במקרקעין שנקשר בינו ובין ויקטור, וקיבל בחלקה את התביעה שכנגד שהגישו נחמני להשבת סכומים שויקטור היה זכאי להם והוחזקו על ידי יצחק.

רקע עובדתי

1. יצחק היה בתקופה הרלוונטית בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 6158 חלקה 910 והמצויים ברחוב שועלי שמשון 11 ברמת גן (להלן: המקרקעין). ביום 24.10.1996 התקשר יצחק עם ויקטור בהסכם קומבינציה לפיו התחייב ויקטור לפעול לשינוי ההוראות התכנוניות שחלו על המקרקעין באותה העת בדרך של הגשת תכנית "שתכלול, לפחות, בנין בן 5 קומות ו-10 יחידות דיור" ויבנה על המקרקעין בנין מגורים שיכלול לא פחות מ-8 דירות, אשר יחולקו בין השניים כך שמחצית מהדירות שיאושרו לבנייה יישארו בבעלותו של יצחק, והמחצית האחרת תועבר לבעלותו של ויקטור (להלן: הסכם הקומבינציה או ההסכם). כמו כן הוסכם כי הצדדים יתחלקו בעלויות היטל ההשבחה באופן שווה וכי ויקטור ישלם את יתר המיסים הנדרשים, לרבות מס השבח שיחול על העסקה.

2. בסעיף 23 להסכם קבעו הצדדים תנאי מתלה – אשר הוסף לדרישתו של יצחק – ולפיו על ויקטור לקבל היתר בניה כמוסכם בתוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם ואם לא יינתן ההיתר בתוך המועד האמור יתבטל הסכם הקומבינציה מבלי שתהיה למי מהצדדים טענה או תביעה כלשהי כנגד משנהו (להלן: התנאי המתלה). ואולם, בסעיף 23(ד) להסכם הקומבינציה נקבע כי ויקטור יהיה רשאי להאריך את התקופה האמורה שנקצבה להוצאת ההיתר ב-12 חודשים נוספים, וזאת בכפוף להודעה מראש ובכתב שימסור ליצחק. בסעיף 20(ב) להסכם הקומבינציה הוסיפו הצדדים וקבעו עוד כי כל שינוי בהסכם ייעשה בכתב בלבד. יצחק וויקטור חתמו על הסכם הקומבינציה. בנו של ויקטור, דוד, חתם כערב להתחייבויותיו של אביו על פי ההסכם והצדדים דיווחו על העסקה לרשויות מס שבח.

3. היתר הבניה לא ניתן בחלוף 12 חודשים מיום כריתת הסכם הקומבינציה. ויקטור לא מסר הודעה בכתב בדבר הארכת ההסכם ומכל מקום היתר הבניה לא ניתן גם בחלוף 12 חודשים נוספים. כמו כן לא נערך על ידי הצדדים כל שינוי בכתב של תנאי ההסכם. ואולם, גם בחלוף המועדים שנקצבו בהסכם המשיך ויקטור לפעול לקידום תכנית שתאפשר קבלת היתר לבנית הדירות במקרקעין והוא מימן מכיסו את העלויות הכרוכות בכך. כמו כן, פעל עורך דינם של נחמני, יגאל יהלומי (להלן: עו"ד יהלומי) להשגת הסכם עם רשויות מיסוי מקרקעין בקשר לעסקה ולפיו מס השבח יעודכן בהתאם למספר הדירות שייבנו בפועל והסכם שומה כזה אכן נחתם בחודש יולי 1998. כמו כן, כשפנו רשויות המס אל יצחק ודרשו ממנו לשלם את מס השבח בגין העסקה, בהיותו בעל המקרקעין, פנה יצחק לעו"ד יהלומי, וזה פעל מול רשויות המס לקבלת דחייה זמנית של מועד התשלום בנימוק שהסכם הקומבינציה הותנה בתנאי מתלה אשר טרם התקיים. התנהלות זו של הצדדים בינם ובין עצמם ומול רשויות המס נמשכה לאורך שנים וחזרה על עצמה כל אימת שחלף המועד האחרון שנקבע על ידי רשויות המס לתשלום מס השבח.

4. ביום 7.2.2007 – בחלוף 9 שנים מהמועד האחרון שנקבע בהסכם להוצאת היתר בניה – נתנה הוועדה המחוזית תוקף לתכנית מפורטת חדשה שהתירה לבנות על המקרקעין 14 דירות. בסמוך לאחר מכן, ביום 29.5.2007, הגיש ויקטור בקשה למתן היתר בניה לבניית 14 דירות כאמור וביום 17.6.2007 שילם את מס השבח בגין העסקה שתשלומו נדחה. בחודש ספטמבר 2007 ניתן היתר הבניה שהתבקש בכפוף לתנאים שקבעה הוועדה המקומית. באותו שלב החל משא ומתן מחודש בין הצדדים, במסגרתו הוחלפו ביניהם כ-11 טיוטות של הסכם אשר הוכתרו כ"הסכם מתוקן להסכם מיום 24.10.96" ואין חולק כי על פי טיוטות אלה אמור היה יצחק לקבל תמורה נמוכה מזו שעליה הוסכם במסגרת הסכם הקומבינציה. אולם, המשא ומתן לא עלה יפה והוא בא אל סיומו בחודש אפריל 2008. מן המכתבים שהוחלפו בין הצדדים במהלך המשא ומתן ולאחריו עולה כי הייתה ביניהם מחלוקת בסוגיית תוקפו של הסכם הקומבינציה משנת 1996 – יצחק טען כי ההסכם תקף, ואילו נחמני סברו כי ההסכם פקע משלא התקיים התנאי המתלה. מחלוקת זו העמיקה לאחר קריסת המשא ומתן המחודש שניהלו הצדדים ויחסיהם עלו על שרטון. על רקע דברים אלה הוגשה בקשה לרשויות מס שבח להכיר בביטול העסקה. הבקשה נתמכה בתצהירו של ויקטור מיום 30.11.2008 בו נכתב כי: "בהתאם לסעיף 23 להסכם הקומבינציה, ההסכם היה מותנה בהוצאת היתר בניה בתוך 12 חודשים. בהתאם לסעיף 23(ג) הואיל ולא הוצא היתר בנייה – החוזה בטל ומבוטל". עוד יש לציין כי ביום 16.11.2008, הגישה גם באת כוחו של יצחק מכתב לרשויות המס ובו ציינה כי "התנאי המתלה לקיום ההסכם לא התממש ובנוסף הצדדים בהליכי ביטול ההסכם בגין הפרתו היסודית ע"י הקונה". נוכח תצהירו של ויקטור ועמדת באת כוחו של יצחק, הכירו רשויות המס בביטול העסקה והורו על החזר מס השבח ששולם בגינה על ידי ויקטור. את כספי ההחזר העבירו רשויות המס ביום 26.1.2009 לידי יצחק וזה הודיע לויקטור כי אלה מוקפאים בידיו עד לבירור הסוגיות השנויות במחלוקת ביניהם.

5. ביום 16.3.2010 חתם יצחק על הסכם קומבינציה אחר עם החברה הקבלנית דגש אביב בע"מ (להלן: חברת דגש אביב) לבניית 14 דירות על המקרקעין והוסכם כי הדירות שייבנו יחולקו כך ש-7 מהדירות שייבנו יהיו בבעלות יצחק. כמו כן, ובשונה מהסכם הקומבינציה שנכרת עם ויקטור, התחייב יצחק בהסכם עם חברת דגש אביב לשלם את היטל ההשבחה במלואו וכן את מס השבח ואת המע"מ על שירותי הבנייה הכרוכים בעסקה. העסקה בין יצחק וחברת דגש אביב בוצעה והדירות המגיעות ליצחק על פיה נמסרו לו בחודש פברואר 2014.

6. לאחר ההתקשרות עם חברת דגש אביב ובטרם ביצועו של ההסכם עמה הגיש יצחק ביום 28.4.2013 לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תביעה כספית כנגד נחמני לתשלום פיצוי בסך 4,104,699 ש"ח בגין הפרת הסכם הקומבינציה. ויקטור מצדו הגיש נגד יצחק תביעה שכנגד על סך 1,136,380 ש"ח וזאת בגין סכום מס השבח שאותו שילם ויקטור ואשר הוחזק על ידי יצחק לאחר החזרתו על ידי שלטונות המס. עוד תבע ויקטור שכר ראוי עבור הכנת התכנית ועבור תשלומים נוספים שבהם נשא.