חלוקת זכויות ברכוש משותף בעת פירוק השיתוף על דרך הפיכה לבית משותף

השופט א' רובינשטיין:

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיא גריל, השופטים חפרי-וינוגרדוב ופינקלשטיין) מיום 22.10.06 בתיק ע"א 1416/05, בו נדחה ערעור המבקשים על החלטתו של בית משפט השלום (השופטת וילנר) מיום 9.3.05 בתיק ת"א 10283/98 (ועמה החלטה קודמת מיום 2.5.02). עניינה של הבקשה בשאלה המשפטית, כיצד יש לחלק זכויות ברכוש משותף בעת פירוק השיתוף על דרך הפיכה לבית משותף.

רקע והליכים

ב.        (1) הצדדים הם בעלי זכויות חכירה בבניין בקרית טבעון, בו שתי דירות ומרתף (להלן הנכס). המבקשים חוכרים דירה אחת ואת המרתף, והמשיבים חוכרים את הדירה השניה. לאורך השנים הורחבו השטחים הבנויים, ובתי המשפט קבעו כי לענייננו נעשו ההרחבות בהסכמה הדדית. המבקשים ביקשו לפרק את השיתוף בנכס על דרך רישום כבית משותף, ועלתה השאלה כיצד יחולקו הזכויות ברכוש המשותף. ביום 2.5.02 קבע בית משפט השלום, כי את הרכוש המשותף יש לחלק באופן יחסי לשטח הרצפה של כל אחת מהיחידות (לרבות המרתף) כולל ההרחבות. נקבע כי על המבנה חל סעיף 77ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן חוק המקרקעין), המחיל את הוראת סעיף 57(א) לחוק המקרקעין - שעניינה חלוקת זכויות בבית משותף, ולא פירוק שיתוף - לפיה:

 "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".

נקבע כי החלוקה תהא לפי ההצמדות שנעשו כדין, קרי, לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, בהסכמת כל הצדדים. כי כל השטחים, לרבות תוספות הבניה שנעשו כדין, יהיו בסיס החלוקה וההצמדות.

           (2) בהחלטה מיום 9.3.05 נקבע שיעור ההרחבות שנעשו בהסכמה, וכן נקבע כי הבניין יחולק לשלוש יחידות דיור. אשר לתוספות הבניה נאמר, כי אין נפקות לשאלת הרישום אם הבניה נעשתה בהיתר אם לאו.

ג.        (1) ערעור שהגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי נדחה (ביום 22.10.06), בקביעה כי צדק בית משפט השלום בהחילו את סעיף 57 לחוק המקרקעין.

           (2) בית המשפט המחוזי ציין, כי לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, אין "לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". בית המשפט הבחין "בין הצמדה לצורך הרחבה שנעשתה לפי חוק המקרקעין, לבין בנייה חוקית לפי דיני התכנון והבניה. כאשר באים לבחון אם ההצמדות נעשו כדין לצורך חלוקת הרכוש המשותף, יש לבחון זאת על פי חוק המקרקעין ..." ואין - כך נקבע - נפקות לשאלה אם הבניה נעשתה בהיתר.

ד.        (1)כלפי פסק דין זה הוגשה הבקשה שלפנינו, ובה שתי טענות עיקריות: (1) כי את הרכוש המשותף יש לחלק בהתאם לזכויות החכירה שרכשו הצדדים בנכס ולא בהתאם לשטחי הרצפה, ושגו בתי המשפט קמא כשהחילו את סעיף 57 לחוק המקרקעין; (2) כי גם בחלוקה לפי סעיף 57, חישוב שטח הרצפה לא היה מקום לכלול את הבניה שהוספה לאורך השנים. ביום 18.3.07 התבקשה תגובת המשיבים - שבכל הנוגע לטענות שבמהות, סמכו ידיהם על קביעות בתי המשפט הקודמים. דיון בבקשה התקיים בפנינו ביום 3.3.08.

           (2) אומר כבר כאן כי אציע לחברי לקבל את הבקשה בכל הנוגע לאופן חלוקתו של הרכוש המשותף בפירוק שיתוף על דרך רישום כבית משותף, לדון בה כבערעור - ולקבלו בסוגיית שיטת החלוקה, כאשר יפורט להלן.

דיון

ה.        (1) במסגרת פירוק שיתוף בנכס - יהא זה בחלוקה בעין, במכירה, ברישום כבית משותף או בכל דרך אחרת - על החלוקה להיות בהתאם למנותיהם של השותפים (לעקרונות הפירוק ראו רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625). אם, לדוגמה, לשותף אחד 60% מהזכויות בנכס, ולמשנהו 40% מהזכויות - יקבל כל אחד מהם בעת חלוקת הנכס חלק בהתאם לזכויותיו. עיונית, נוח עיקרון זה ליישום שעה שמדובר בחלוקה בעין (אז יפוצל הנכס לשני חלקים שונים בגודלם) - אך הוא תקף באותה מידה גם בפירוק על דרך רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין. סעיף זה אף קובע מפורשות, כי "רשאי בית המשפט... לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם" (ההדגשה הוספה - א"ר).

           (2) ולענייננו, חרף הוראת סעיף 57 המובאת מעלה (שליישומה נידרש בהמשך), נראה כי השיעור שאמור לקבל כל אחד מהשותפים במועד הפירוק צריך לשקף את זכויותיו מעיקרא - ולאו דווקא את שטח הרצפה הנמצא בהחזקתו עובר לפירוק. למותר לציין כי אין כל יחס קבוע בין היקף הזכויות בנכס משותף לבין שטחי הרצפה: יתכן מצב בו לשותף אחד 60% מהזכויות בנכס, ועל חלקו בנה בהסכמה מבנה קטן, ולשותף שני 40% מהזכויות, ועל חלקו הקים מבנה גדול. כשם ששטח הרצפה אינו המדד לזיהוי זכויות הבעלות בנכס המשותף בטרם הפירוק - כך אין הוא יכול להיות המפתח לחלוקת הזכויות בשעת פירוק.

"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים"

ו.        אכן, סעיף 77ב לחוק המקרקעין מחיל את הוראת סעיף 57 גם על בתים שלא נרשמו כבתים משותפים - כבמקרה שלפנינו, אך נראה שאין בכך כדי לפגוע בזכויות קנייניות. על מנת לבסס קביעה זו, נסקור בקצרה את הוראות החוק הרלבנטיות. סעיף 77ב מצוי בפרק ו1 לחוק המקרקעין שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". סעיף 77א מגדיר:

"בפרק זה -

'בית' - מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף...

בעל דירה" - מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות...".