חיוב משרד השיכון בתשלומים שונים לטובת חברת נכסים והשקעות

לפני תביעתה של יפת השמש חברה לנכסים והשקעות בע"מ, בעילה חוזית כנגד המדינה לאור ההסכמים שבין הצדדים. פסק דין זה ניתן בהמשך לפסק הדין החלקי שניתן על ידי כב' השופטת יפה הכט (כתוארה אז), ביום 18.01.04.

אקדמת מילין

1.         יש להצר על כך שתביעה שהוגשה עוד בשנת 1993, באה לסיומה בפסק דין רק בשנת 2009!

הדבר מצריך התייחסות. מעיון בתיק בית המשפט עד ליום העברתו למותב זה, ערב יציאתה של כב' סגנית הנשיא השופטת י' הכט לגימלאות, מלמד כי פיצול הדיון בין קביעת סוגיית תחולת הסכם הפיתוח ומהות הזכויות הנובעות הימנו, לבין חישובים פרטניים לגבי ביצוע בפועל של העבודות בגינן, כפי שיפורט להלן, הביאו להתארכות רבה ביותר של ההליכים. פועל יוצא מכך הינו שראוי לשקול היטב אם הנסיבות מתאימות לפיצול הדיון. הוסף לכך את התנהלות הצדדים בעצלתיים ודחיות רבות מטעם שני הצדדים, מסיבות שונות, שחלקן היו מוצדקות, נראה כי לשני הצדדים לא אצה הדרך לסיים את ההליך, כל צד מטעמיו, והרי לך התדיינות רבת שנים.

 בתקופה שבין הפסיקה בשני חלקי פסק הדין הצטבר חומר רב, הוגשו מסמכים וחוות דעת עתירות נתונים, ישיבות רבות, פרוטוקול דיון ארוך, וסיכומים מאלפים אולם לא קצרים!

פועל יוצא מכך שהדבר הביאני להביא ולשלב את טיעוני הצדדים בדיון בסוגיות שבמחלוקת לגופן, חלף הצגתם כמקובל טרם פרק הדיון, בין היתר מתוך כוונה לקצר את הזמן מיום קבלת כתב הסיכומים האחרון (02/09/09) למתן פסק הדין.

רקע עובדתי

2.         ביום 16.2.89 נכרת בין התובעת (להלן: " יפת השמש" או " התובעת") לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " ממ"י") חוזה פיתוח, שהעניק לתובעת זכות פיתוח בשטח של 154 דונם בגבעת שרת בבית-שמש (להלן: " חוזה הפיתוח"). חוזה הפיתוח נחתם לתקופה של 10 שנים, ונועד להקמת בתי מגורים בשטח שהוקצה לתובעת. השטח כלל מתחם לבנייה רוויה, מתחם לבניית קוטג'ים ומתחם לבניית יחידות דיור מדורגות, וחלה עליו במועד חתימתו תוכנית בנין עיר בש/95, אשר אושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים ביום 20.5.86 (להלן:  " תב"ע בש/95", או " התב"ע המקורית"). זכויות התובעת, על פי חוזה הפיתוח, נרכשו ללא קשר כלשהו למשרד הבינוי והשיכון (להלן: " משב"ש").

בעקבות גלי עליה גדולים שהגיעו ארצה בשנים 1989-1991, נוצר צורך דחוף בבניית בתי מגורים בהיקפים גדולים וחסרי תקדים. המטרה העיקרית הייתה למצוא דיור הולם לגל העולים החדשים שצפוי היה להגיע, ובנוסף לספק פתרונות דיור לתושבי ישראל ותיקים, ובהם זוגות צעירים וזכאי משרד השיכון. כדי לענות על צורך דחוף זה, התקבלו מספר החלטות ממשלה, אשר חוזה הפרוגרמה ודף הפירוט הנלווה אליו נועדו ליישמן. חוזה הפרוגרמה הינו חוזה מסגרת להתקשרות המדינה עם חברות בנייה, ובמסגרתו זכו חברות הבנייה בהטבות שונות, והמדינה זכתה לקבל מענה לצורך הדחוף בבנייה למגורים בהיקפים עצומים (להלן: " חוזה הפרוגרמה", מוצג נ/13). לחוזה הפרוגרמה צורף דף, המשקף את ההטבות שמקבל המתקשר (להלן: " דף הפירוט"), ואלה הוחלפו בהתאם ליעדים ולתקציבים.

התובעת, שהתקשרה זה מכבר בחוזה פיתוח עם ממ"י, ראתה בחוזה הפרוגרמה הזדמנות לקבל הטבות ומענקים על בנייה במתחם, אותו ממילא אמורה הייתה לפתח לפי חוזה הפיתוח.

התובעת טענה בשלב הראשון של המשפט, כי נכרת חוזה מחייב עוד בתחילת שנת 1990, במהלך המשא ומתן על חתימת חוזה הפרוגרמה לשנת 1990, על אף שבפועל חתמה אך ורק על חוזה הפרוגרמה של שנת 1991. מחוזה זה ניסתה התובעת להתנער בטענות כפייה ועושק. טענות אלו נדחו בפסק הדין החלקי של השופטת (בדימוס) י' הכט (להלן: " החלטת הכט").

הצדדים נחלקו בעניין היקף וסוג החיובים ההדדיים ביניהם. באופן כללי, ניתן לחלק את המחלוקות ביניהם לארבעה "ראשים". האחד, מענק קיצור הבנייה המגיע לתובעת לפי חוזה הפרוגרמה. השני, תשלום עבור עבודות שביצעה התובעת בעבור משב"ש. השלישי, התחשבנות בנוגע לבנייה הרוויה, על פי חוזה הפרוגרמה. הרביעי, התחשבנות בעבור השטח שאינו כלול בפרוגרמה, הבנייה הלא רוויה (להלן: " הקוטג'ים").

כללי

3.         עסקינן בחוזה מיוחד, שהינו ספק חוזה ללא תמורה, ספק חוזה בו ההתחייבות זעירה יחסית לשוויו. ביחסים חוזיים מקובלים, צדדים לחוזה נוטלים על עצמם התחייבויות שונות ומקבלים בתמורה הבטחות שונות, או תמורה במקום. במה דברים אמורים?

התובעת חתמה על חוזה פרוגרמה שנועד לתמרץ יזמים לבנות במיקום מסוים ובצורה מסוימת. התובעת התחייבה לעשות כן (מבחינת המקום, ופחות מבחינת הצורה), טרם מתן ההקצאות על ידי המדינה. התובעת לא לקחה על עצמה, כך נראה, התחייבויות מסוימות. החוזה בלשון עממית הינו: תרצה לקבל הטבות בגובה מסוים, בנה בצורה מסוימת, לא תבנה, לא תקבל. ניתן לראות בחוזה הפרוגרמה, מעין חוזה אופציה ללא תמורה (בעבור האופציה עצמה). בעניינינו אף נראה, עקב העובדה כי התובעת הייתה קשורה ממילא בחוזה לפיתוח השטח, ונראה כי זו לא שינתה אף פרט מתוכניותיה, כי החוזה הינו מתן אופציה לקבלת מתנה.

במשפט המקובל דרישת התמורה (consideration), היא תנאי-קדם לכינון יחסים חוזיים. כך למשל, חוזי אופציה ללא תמורה מפורשים כהצעה הדירה, כל עוד הצד השני לא קיבל על עצמו לממש את האופציה, וזאת אף אם המציע התחייב שלא למשוך את האופציה, ללמדך כי דרישת התמורה הינה דרישה חשובה שאין בלתה במשפט המקובל. ייתכן והמציע יושתק מלטעון לחוסר תמורה. כך יהא אם הניצע הסתמך על החוזה באופן שהוא שינה את מצבו לרעה (Detrimentaly relied) בעקבות ההצעה, במקרה שכזה לא יוכל המציע לחזור בו מהצעתו, והסתמכות הניצע כמוה כקיבול.

לשם השוואה, המקובלת גם במשפט הישראלי, טול מצב בו פלוני מציע במודעה סך של 500 ש"ח, בעבור החזרת כלבו האבוד. יום לאחר מכן מוצא את הכלב אלמוני, שכנו של פלוני המזהה את הכלב כשייך לפלוני. זה מתדפק על דלתו של פלוני, ומחזיר את החיה האבודה לבעליה. אם אלמוני לא הסתמך בחיפושיו על מודעתו של פלוני, לא יהא הוא זכאי לתמורה בעבור השבת הכלב שכן לא נכרת חוזה (הוא עשוי להיות זכאי להחזר הוצאות מכוח דיני עשיית העושר). משלא הסתמך אלמוני על הצעתו של פלוני בפעולתו, לא נכרת חוזה שיחייב את פלוני לשלם לאלמוני את שכרו.

עם זאת, במשפט הישראלי, תמורה אינה חוסמת יצירתו של חוזה מחייב. בתוך כך, הדין הישראלי מתיר, במקרים מסוימים, תרופות פחותות בשוויין משל מערכת חוזית רגילה. דוגמה מובהקת לכך מצויה בסיפא של סעיף 12 לחוק החוזים (תרופת בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, המגבילה את הפיצוי בעבור הפרת התחייבות בהיעדר תמורה, או בתמורה שאינה סבירה ביחס להתחייבות שלקח המפר על עצמו, לפיצוי בסך התמורה שניתנה לשווי השוק של הנכס ביום ביטול החוזה (ראו והשוו בר"ע (ירושלים) 567/03 טננהאוז רעיה נ' י.ד. רכב ותחבורה בע"מ (אתר נבו, (12.12.2003)).

הקדמתי דברים אלו בכדי להבהיר, כי בהיעדר הסתמכות, לא יהא זה צודק להעניק למקבל המתנה, אכיפת חוזה באופן דווקני, והיצמדות מילולית לחוזה כלשונו. יש לפרש ההתחייבות שנתן מעניק המתנה, בצמצום, ונקודה זו האירה את דרכי בפסיקתי במחלוקות שלפני.