חיוב לקוח ש"עקף" את המתווך בתשלום דמי תיווך

1.       התובע הוא מתווך במקרקעין. ביום 22.4.04 חתם הנתבע עם התובע על הסכם שירותי תיווך (נספח ב' לתצהיר התובע). במסגרת הסכם התיווך הראה התובע לנתבע את ביתו של מר עמוס שוורצון בצורן, שעמד למכירה (אין מחלוקת כי שוורצון הודיע לתובע כי אינו מעוניין בשירותי תיווך, אך לא התנגד שהתובע יביא אליו קונים, שהם לקוחות התובע).

2.      התובע טוען כי לאחר שהנתבע ראה את הבית, הוא אמר שעליו להיוועץ באשתו, ולאחר מכן דחה ניסיונות של התובע לקדם את העסקה ואמר לתובע, כי החליט להישאר לגור בהוד השרון וחזר בו מכוונתו לרכוש בית בצורן.

         אין מחלוקת כי ביום 5.5.04 - כשבועיים בלבד לאחר מועד הסכם התיווך - נחתם הסכם מכר בין הנתבע לבין שוורצון, ללא מעורבות של התובע.

         התובע טוען כי הנתבע פעל מאחורי גבו ומנע בעדו לבצע את פעולת התיווך, ועל כן מגיעים לו דמי התיווך מהנתבע, על פי הסכם התיווך.

         מנגד טוען הנתבע כי לאחר הביקור בבית הוא אמר לתובע שהמחיר גבוה מדי עבורו, וכי הוא "יורד" מהצעה זו ומבטל את הסכם התיווך. הנתבע טוען כי התובע הסכים לכך, ובזאת תם הקשר החוזי ביניהם. הנתבע טוען כי מר ארז מסיקה, מכר משותף שלו ושל שוורצון, הוא שתיווך, בפועל, בין השניים והצליח להפחית את המחיר שביקש שוורצון ואף להביא להסדר של השכרת הבית לשוורצון, עד מועד הפינוי.

         על כן טוען הנתבע כי בעת רכישת הבית משוורצון לא היה קיים עוד הסכם התיווך בינו לבין התובע, וממילא - התובע לא היה הגורם היעיל בקשירת העסקה, ואין מגיעים לו דמי תיווך.

3.      התביעה הוגשה לביצוע, כתביעה בסדר דין מקוצר, במסגרת תיק הוצאה לפועל. בהחלטתה בהתנגדות (בש"א 2386/05) דחתה כב' הרשמת אונגר-ביטון את טענת הנתבע כי יש לדחות את התביעה בשל העדר פרטים מסויימים בטופס הסכם התיווך, וכן קבעה כי אין רלבנטיות לטענת הנתבע בדבר זיוף חתימתו, לגבי בית אחר, שאינו מושא המחלוקת דנן. הרשות להתגונן ניתנה לנתבע רק בטענה כי התובע לא היה הגורם היעיל בקשירת העסקה.

4.      התובע מוסר בתצהירו כי פנה אל שוורצון בעקבות מודעה בעיתון, שהלה פרסם. שוורצון מסר לו כי הוא דורש עבור הבית 242,000 דולר והסכים שהתובע יביא לו קונים, ובלבד שהוא לא יידרש לשלם דמי תיווך.

         לאחר שהתובע הראה לנתבע את הבית, אמר לו הנתבע כי המחיר גבוה מדי, וכי עליו להיוועץ עם אשתו ולהראות לה את הבית, בטרם יוכל לקבל החלטה. תשובה זו היתה סבירה והגיונית בעיני התובע, והוא הניח כי תתקיים פגישה נוספת, שבה תראה אשת הנתבע את הבית, ואם ימצא חן בעיניה - ניתן יהיה להמשיך ולקדם את העסקה.

         התובע טוען כי שוורצון מסר לו, שבכוונתו לרכוש שטח לבנייה בצפון הארץ ולעקור לשם, וכי בשל כך יזדקק למועד פינוי דחוי וארוך, לגבי הבית שהוא מוכר. התובע טוען כי נסיבות כאלה יוצרות, בדרך כלל, מרחב של משא ומתן, שבו ניתן להגיע לעמק השווה לגבי מחיר הנכס, תוך הפגשה בין רצונו של המוכר בפינוי מאוחר לבין רצונו של הקונה להפחית במחיר.

         הנתבע טוען כי לאחר הפגישה בביתו של שוורצון אמר לו התובע, כי שוורצון הוא עקשן, וכי אין כל סיכוי שיפחית מהמחיר שהוא דורש, ועל כן הודיע הנתבע לתובע כי הסכם התיווך ביניהם מבוטל.

         התובע כופר בתוקף בטענות אלה. הוא מכחיש כי אמר לנתבע, שהמוכר עקשן, וכי אין סיכוי שיפחית במחיר. אדרבא, התובע מסביר מדוע בנסיבות העניין הוא ראה סיכוי טוב שהמוכר יפחית במחיר, כפי שאמנם אירע בפועל, בסופו של דבר.

         עוד כופר התובע בטענת הנתבע, כי לאחר אותה פגישה ראשונה אמר לו הנתבע, שהוא מבטל את הסכם התיווך, וכי התובע הסכים לכך. התובע טוען כי הנתבע אינו יכול לבטל את ההסכם באופן חד צדדי, ובהבל פיו. יתרה מזאת, לטענתו - הנתבע מעולם לא אמר לו, שהוא מבטל את ההסכם. התובע מציין בתצהירו (וכך אף בחקירה הנגדית של הנתבע על ידי ב"כ התובע), כי הנתבע לא הגיב על מכתב ההתראה של עו"ד קדם, מטעם התובע, שנשלח אליו ביום 24.1.05. התובע טוען כי לו היתה אמת בטענת הנתבע, כי מייד לאחר הפגישה הראשונה סוכם בין הצדדים, בהסכמה, על ביטול הסכם התיווך, שזה עתה נחתם -  אזי היה הנתבע מצופה להגיב על מכתבו של עו"ד קדם בטענה כי הסכם התיווך בוטל. לא זו בלבד שהנתבע כלל לא הגיב על מכתב זה, אלא שגם בתשובה ששיגרה ב"כ הנתבע, ביום 18.4.05, על מכתב התראה שני של ב"כ התובע, לא הועלתה טענת הנתבע, כאילו הסכם התיווך בוטל. ב"כ הנתבע הפנתה לעניין זה לאמור בסיפא של סעיף 9 למכתבה, אך מה שנאמר שם הוא כי הנתבע הודיע לתובע, שאם לא ירד מחיר הדירה, אזי הוא מבקש לבטל את ההסכם. משמעותם של דברים אלה, שמיוחסים לנתבע על ידי באת-כוחו, היא: הזמנה למתווך לפעול להפחתת מחיר הבית. אין בדברים אלה תמיכה בגירסת הנתבע, כאילו מייד בתום הביקור הראשון סוכם בינו לבין התובע לבטל את הסכם התיווך ולסיים בכך את הקשר ביניהם.

5.      התובע מוסיף וטוען כי בימים שלאחר מכן הוא התקשר אל הנתבע מספר פעמים, אך הנתבע השיבו כי הוא ואשתו החליטו להישאר לגור בהוד השרון וביטלו את כוונתם לרכוש בית בצורן.

         אין מחלוקת כי עוד ביום הביקור בבית התקשר התובע אל שוורצון בעניין העסקה. התובע טוען כי שוורצון אמר לו, שהחליט "להקפיא" את מכירת הבית, כך שמבחינתו של המוכר לא נראה טעם לשוב ולהתקשר אליו.

         שוורצון עצמו העיד כי השיב לתובע, שאינו מוכן לדבר עמו, וכי הוא מוכן לקיים קשר רק עם הקונה, באופן ישיר. למותר לומר כי אף תשובה כזאת מפי המוכר, אשר מצידו אינו קשור בהסכם תיווך עם התובע, מקשה על המתווך, בלשון המעטה, לקדם את העסקה באמצעות שיחות עם המוכר.

         התובע טוען כי רק בדיעבד הסתבר לו, מתוך תצהירו של הנתבע, כי ימים ספורים לאחר שהראה לו את הבית, התנהל משא ומתן בינו לבין שוורצון (באמצעות מכרם המשותף, מר מסיקה), אשר תוך שמונה ימים בלבד הבשיל לכדי סיכום העסקה, וימים ספורים לאחר מכן נחתם חוזה המכר.

התובע טוען כי כאשר הן הנתבע (הקונה) והן המוכר הודיעו לו - כל אחד בנפרד - כי העסקה ירדה מהפרק, נמנע ממנו לשמש הגורם היעיל בעסקה. במקביל, ניהלו השניים ביניהם משא ומתן אשר הביא, תוך ימים ספורים, להסכם המכר. על פי הסכם זה, הופחת מחיר הבית

ל- 240,000 דולר, ובהפחתת דמי שכירות שמגיעים לנתבע, על פי חוזה השכירות שנערך במקביל לחוזה המכר - היה על הנתבע לשלם רק 237,000 דולר.