חובת עו"ד, המטפל ברישום הבית המשותף, כלפי רוכשי הדירות

1.         נשוא התביעה שלפניי הינו פיצויים, בקשר עם אי רישום זכויות בעלות של התובעים בדירה אשר רכשו מהנתבעת 1, על שמם במועד המתחייב, לפי הסכם הרכישה.

2.         התובעים 1 ו-2 התקשרו ביום 13/3/94 בהסכם (להלן: "ההסכם"), עם הנתבעת 1 שהינה חברה קבלנית (להלן: "הקבלן"), לפיו מכרה להם הנתבעת דירה בת 4 חדרים (להלן: "הדירה"), בבניין שבנתה על המקרקעין שרכשה ברחוב בן יהודה 14 ברחובות (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין נרכשו מהבעלים מר יהושע כץ (להלן: "הבעלים") בעסקת קומבינציה.

הנתבע 2 הינו מנהל הנתבעת. בכתב התביעה המקורי נתבע גם אביו, יוסף רפופורט ז"ל, אשר הלך לעולמו במהלך בירור התובענה, ולפיכך נמחק.

הנתבע 3 היה עוה"ד שטיפל בהליכי רישום הבניין כבית משותף ובכלל זה רישום הדירה על שם התובעים בספרי לשכת רישום המקרקעין (להלן: "עוה"ד").

3.         לפי הוראות ההסכם היה על הנתבעת לרשום את זכויות התובעים בדירה, בפנקס רישום המקרקעין, לא יאוחר מיום 30/9/97 וכקבוע בסעיף 13 להסכם. עם זאת, נקבע בסעיף האמור, שבמידה ויחול עיכוב במתן צו הבית המשותף שלא באשמת הקבלן, לא ייחשב הדבר כהפרת ההסכם, ובלבד שהקבלן עשה בעניין את כל המוטל עליו. הוראה זו מהווה תנאי יסודי בהסכם וכאמור בסעיף 35 להסכם.

4.         בניית הבניין הסתיימה במהלך חודש נובמבר 1995 והתובעים קיבלו את החזקה בדירה סמוך למועד זה. רישום הבית כבית משותף, ובכלל זה רישום הדירה על שם התובעים נעשה רק ביום 5/5/02. התובעים מכרו את הדירה ביום 14/5/02 תמורת הסך 188,000 דולר.

5.         עמדת התובעים בקליפת האגוז

התובעים טוענים כי הם ניסו למכור את הדירה כבר החל משנת 2000 במחיר של כ- 240,000 דולר, אך הדבר לא עלה בידם מהטעם שאותם עשרות קונים פוטנציאליים שהתעניינו, לטענתם, ברכישתה מיאנו לרכוש את הדירה מחמת שלא היה רישום בלשכת רישום המקרקעין. סופו של דבר, נאלצו התובעים, לטענתם, למכור את הדירה במחיר מופחת, ובסך של 188,000 דולר בלבד, וזאת בחלוף כ- 14 חודש מאז החלו בהליך המכירה.

לגרסת התובעים, לא הייתה כל מניעה בידי הנתבעים לבצע את הליך הרישום במועד כמתחייב על פי ההסכם, ומכל מקום בתקופה פחותה במידה ניכרת מהרישום בפועל.

התובעים טוענים שאם הדירה הייתה רשומה, על שמם, במועד כמתחייב על פי ההסכם, הם היו יכולים לקבל תמורה נוספת, לעומת המחיר בו נמכרה, בסך של 32,000 דולר. לפיכך עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם בגין הפסד זה, ולחילופין הפסד בסך 27,000 דולר. עוד עתרו לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים בגין עוגמת נפש, החזר סכום ששולם לקבלן תחת מחאה כפי שיפורט בהמשך, הוצאות ועוד.

יובהר כי התובעים מייחסים לרפופורט אחריות אישית כמנהל הקבלן ואילו לעוה"ד כמי שקיבל על עצמו לטפל בהליך הרישום עבורם במישרין מטעם הקבלן, ושלוחו, והתרשל בביצוע מלאכתו.

6.         עמדת הנתבעים כקוף המחט

לעמדת הנתבעים, אזי מחמת סיבות שאינן תלויות בקבלן התעכב רישום הבית המשותף. בהקשר זה נטען בין היתר לעיכוב מחמת הצורך בהסדרת חכירה לעיריית רחובות של המדרכה הגובלת בבניין, עיקולים וכינוס נכסים על זכויות רוכשים של דירות אחרות בבניין, הערות של מפקח על רישום המקרקעין ועוד. במיוחד נטען כי לא נגרם לתובעים כל נזק מחמת הרישום במועד בו בוצע בפועל. בפתח הדברים נטען כי דין התביעה להידחות בחלקה מחמת התיישנות.

7.         לאחר פניות של התובעים בנושא הרישום, התקבל ביום 13/9/00 מכתב של רוה"ח הקבלן לפיו נדרשו התובעים לשלם לקבלן סך 15,905 ש"ח בגין חוב המגיע לטענת הקבלן מהתובעים, עבור יתרת התמורה. לעמדת הקבלן, נפלה שגגה בחישוב יתרת המגיע בגין הדירה, ולפיכך על התובעים לשלם את ההפרש שנוצר בצירוף שיערוך לרבות ריבית. התובעים הכחישו את החוב שכן לגרסתם הם שילמו את מלוא התמורה, ואף ניתן להם אישור בכתב של הקבלן לפיו שילמו את מלוא יתרת התמורה. הואיל והקבלן התנה את רישום הזכויות על שם התובעים, בתשלום החוב המגיע לטענתו, הם שילמו את הסכום האמור תחת מחאה; התובעים עותרים לחייב את הנתבעים 1-2 גם בסכום זה.

8.         התובעים הגישו תצהירים מטעמם ובנוסף המציאו חוות דעת של שמאי המקרקעין, מר סוויד. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של מר רפופורט וכן תצהיר של עוה"ד. המצהירים וכן השמאי, נחקרו על תצהיריהם. יצוין כי לא הוגשה חוות דעת שמאית מטעם הנתבעים.

9.         הפלוגתאות נשוא ההליך הינן:

9.1  האם הייתה מניעה לבצע את הליך רישום הבית המשותף, מחמת נסיבות שאינן תלויות בנתבעים?

9.2  האם נגרם לתובעים נזק עקב אי הרישום, ואם כן, שיעורו של זה?

9.3  מעמד עוה"ד, בין כשליח של הקבלן או מכוח חובת היותו עוה"ד המטפל עבור התובעים ברישום.