זעירא נ' בר און ואח'

פסק דין

השופטת יהודית שבח:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופטת הדס פלד), שניתן ביום 6.8.12 בת.א. 35399-06, לפיו נדחתה התביעה שהגיש המערער נגד שני המשיבים, תוך חיובו בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 35,000 ₪.

רקע עובדתי

1. המערער, פיזיקאי במקצועו, סטודנט במועדים הרלבנטיים, הינו בעל זכויות החכירה במגרש בשטח של 500 מ"ר המצוי במושב בני עטרות (להלן - המגרש). בהתאם לחוזה הפיתוח שנכרת בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל, התחייב המערער להגיש את תכניות הבניה עד לא יאוחר מיום 29.11.96, להתחיל את הבניה עד לא יאוחר מיום 29.8.97, ולסיים את יציקת היסודות עד ליום 1.1.98, עת אי עמידה במועדים הנ"ל, עלולה לגרום לאיבוד זכויותיו במגרש.

2.המשיב 1 (להלן - בר-און), אדריכל במקצועו, והמשיב 2, מהנדס בהכשרתו (להלן - שרגא), היו בעת הרלבנטית שותפים במשרד אדריכלות, והקשר עמם נוצר עת הורי המערער שכרו את שירותיהם על מנת שיכינו עבורו תכנית בניה ויטפל בהשגת ההיתר. ביום 11.3.97 הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים" (להלן - הוועדה) תכנית בניה לבית חד-קומתי (להלן - התכנית הראשונה) בשטח של 151.48 מ"ר, בחתימת המערער. התכנית אושרה ע"י הועדה וביום 23.6.98 הוצא לה היתר בניה כחוק. אין חולק כי עוד במהלך הגשת התכנית הראשונה הודיע המערער למשיבים על רצונו בבית דו-קומתי מקורה בגג רעפים, אלא שהוסכם על כלל המעורבים, כי על מנת שלא לסטות מלוח הזמנים שנקבע בחוזה הפיתוח, תוגש בתחילה הבקשה לבית חד קומתי, ולאחריה תוגש תכנית שינויים התואמת את רצונותיו של המערער.

3.ביום 30.6.98, בעוד המשיבים עמלים על הכנת תכנית השינויים להרחבת ההיתר לבית דו-קומתי, בוצעה יציקת היסודות, ובינואר 99 בוצעה יציקת הקומה הראשונה. ביום 22.2.99 אישרה מהנדסת המושב כי "הבקשה לשינוי במהלך הבניה", שהוכנה ע"י המשיבים (להלן - התכנית השנייה) תואמת את המצב בפועל, ומיד לאחר מכן, ביום 8.3.99 הוגשה הבקשה, שאף עליה חתם המערער, לאישור הועדה.

בחודש מאי 99 נבנה גג הרעפים.

4.מכאן ואילך החלו המהלכים להשתבש. המשיבים סברו כי שטח הבניה הכולל של התכנית השנייה מתבטא לצרכי ההיתר ב- 172 מ"ר, שכן חישבו את שטח הקומה שמתחת לגג הרעפים (להלן - קומת הגג), לצורך ההיתר, ב- 19 מ"ר בלבד, בהניחם כי השטח הנותר יכוסה באגדים ויוסתר במחיצות גבס, ועל כן לא יבוא במניין השטחים. לעומת זאת, קבעה הועדה בהחלטתה מיום 24.5.99, כי כל שטח יצוק בגג שגובהו מעל 1.80 מטר לפי השלכתו האופקית על הרצפה, יבוא במניין השטחים, ומשכך חושב השטח הבנוי בגג לצרכי ההיתר ב- 74.46 מ"ר, ושטחו הכולל של הבית ב-234.33 מ"ר. ויובהר, התכנית השנייה לא חרגה מהתב"ע, וניתן היה לקבל בגינה היתר בניה, אלא שזה היה כרוך, בשים לב לתוספת השטח שמעל ל- 152 מ"ר שבהיתר המקורי, בתשלומים נכבדים, הן למינהל מקרקעי ישראל-כדמי היתר, והן לוועדה בגין אגרות בניה, ואלו חרגו מיכולותיו הכספיות של המערער.

5.ביום 15.8.99 נערכה באתר הבניה ביקורת ע"י מפקח בניה מטעם הועדה, ובו ביום הוצא נגד המערער צו הפסקת מש"החל בבניית בית מגורים במידות של כ- 170 מ"ר מסומן בתשריט באות A ... ישנו ביצוע של שלד +גג רעפים ", והבניה אכן הופסקה. המערער נקלע למבוי סתום: מחד גיסא- לא יכול היה לעמוד בתשלומים שהיו כרוכים באישור התכנית השנייה המוגדלת מחמת חסרון כיס, ומאידך גיסא - לא יכול היה להשיב את המצב לקדמותו משבנית השלד הושלמה למעשה: רצפת הגג כבר הייתה יצוקה, והמעטפת, שנבנתה לפי התכנית השנייה, לא תאמה את תכנית ההיתר המקורי.

שלד הבית עומד איפוא בשיממונו עד עצם היום הזה.

התביעה

6.המערער הפנה אצבע מאשימה אל עבר המשיבים, וראה בהם אחראים למצב אליו נקלע. בכתב התביעה המתוקן (ע"ס 1,740,370 ₪) טען כי המשיבים טיפלו בהכנת התכנית השנייה, בבקשת ההיתר ובפיקוח על הבניה ברשלנות, באי ידיעת החוק ותוך ביצוע עבירת בניה. המערער פרש אמנם בכתב תביעתו יריעת טענות רחבת היקף נגד המשיבים, אולם זו התחדדה במהלך הדיון בבית משפט קמא, והתמקדה בשני ראשים עיקריים: האחד - רשלנות בהכנת התכנית השנייה בכל הנוגע לחישוב השטחים. בעוד שלפי חוק יש להחשיב כל שטח המצוי מתחת לגג מעל רצפה יצוקה בגובה 1.80 ומעלה, סברו המשיבים כי די בהעמדת עמודים/אגדים בחלקו הנותר, על מנת ששטחו לא ימנה, והטעו אותו לחשוב כי שטחה של התכנית השנייה הינו בטווח יכולותיו הכספיות;

והראש השני - המשיבים גררו את המערער להליך בניה בלתי חוקי, ו"הורו לתובע להתחיל לבנות את המבנה וגם את יסודותיו בהתאם לתכנית אשר לה, אין היתר בניה" (כתב התשובה).

משכך, דרש המערער מהמשיבים לפצותו על כל נזקיו, המתבטאים, בין היתר ב: תוספת התשלום שנדרשה ע"י מינהל מקרקעי ישראל; הפרשי מיסים ואגרות בניה; הוצאות תכנון מחדש; הוצאות תיקונים והתאמה; ערך חומרי בניה שירדו לטמיון; הפסד דמי שכירות ; עגמת נפש; ועוד.

ההגנה

7.המשיבים טענו כי בעת הרלבנטית "היה נהוג ומקובל בועדה המקומית לתכנון ובניה לודים" שלא להחשיב כשטח בניה לצרכי ההיתר את אותו החלק שמתחת לגג הרעפים "שאינו ניתן פיזית לשימוש וזאת על ידי בניית חסימות (מחיצות) בחלל הגג", וכי נוהג זה נזנח עת התחלף מהנדס הועדה, באופן ששטח שגובהו עולה מעל 1.8 מטר "שוב" נחשב כחלק משטח הבית... בניסיונם להדוף את הטענה בדבר אחריותם להתחלת הבניה ללא היתר, טענו המשיבים כי "התריעו והזהירו את התובע כי כל זמן שלא אושרה תוכנית השינויים ולא הוצא לה היתר חדש, אסור לו לחרוג מן ההיתר שהוצא לבית הוריו", כך שהמערער הוא האשם הבלעדי בבניה ללא היתר. המשיבים אף טענו כי המערער בנה את הגג בניגוד לתכנית, משקירה אותו "בקורות עץ מסיביות במקום עמודי העץ" וכך יצר "אולם גבוה ללא עמודים שיש לכלול את שיטחו במנין שטחי הבניה". לולא עשה כן לא היה נכלל השטח במטרג' הכולל.

כן נטען כי המערער לא הקטין את נזקיו משסירב להכשיר את הבניה, כפי שהוצע על ידם, על דרך פירוק גג הרעפים והפיכת השטח שמתחתיו לפרגולה - הצעה שהייתה כרוכה בעלות מינימאלית.

במהלך הדיון בבית משפט קמא חלה תפנית בהגנה, והמשיבים התמקדו בטענה כי המערער הינו מעוול, עבריין בניה שאין להושיט לו סעד, שכן תכנן להונות את רשויות התכנון, בכך שביקש לבנות קומה שלמה מתחת לגג, לחסום אותה, לשאת בעלות של תוספת בניה של 19 מ"ר בלבד, ועם סיום הליך הרישוי, להסיר את המחיצות ולעשות שימוש מיידי בבניה הנרחבת.

פסק הדין של בית משפט קמא