זכות בעלי קרקע לבטל הסכם קומבינציה עקב הפרת חובת הקבלן להשיג היתר בנייה

1.         רקע עובדתי

עובר לאירועים נשוא התביעה דנן,  היו התובעים בעלי זכויות הפיתוח במגרש בשטח של  838 מ"ר (מגרש 37),  הידוע כחלקה 1 בגוש 5234 והנמצא בבית שמש  (להלן: המגרש), בהתאם להסכם פיתוח מהוון, שנחתם בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל ביום 25/01/95 (להלן: הסכם הפיתוח, נספח  א' לכתב-התביעה).

ביום 21/08/95 נחתם בין התובעים לבין הנתבעת 1 הסכם, לפיו הנתבעת 1 תבנה על  המגרש שלד של בית דו-משפחתי  בשטח של 160 מ"ר, ובתמורה יועברו הזכויות במחצית  השלד והמגרש לידי הנתבע 2  או למי מטעמו (להלן: הסכם הקומבינציה).  במסגרת הסכם זה נחתמו, עוד באותו היום, שלושה הסכמים נוספים: האחד- הסכם בין התובעים לבין הנתבע 2 (אשר שימש אותה עת כבעל מניות ומנהל בנתבעת 1), בו התחייבו התובעים להעביר לנתבע 2, או למי מטעמו, מחצית מזכויותיהם במגרש, תמורת בניית השלד ע"י הנתבעת 1  (להלן:  הסכם האופציה, נספח ג' לכתב-התביעה). במסגרת הסכם האופציה חתמו התובעים על ייפוי כח בלתי הדיר, בו הסמיכו את עוה"ד ב' גבעתי לפעול בשמם להעברת זכויותיהם במחצית המגרש לבני הזוג אסרף (להלן: אסרף), כמי שבאו בנעליו של הנתבע 2.  השני- הסכם  בין התובעים לבין אסרף, בו התחייבו הראשונים להעביר לאחרונים מחצית מזכויותיהם  במגרש , תמורת  סכום כולל של 45,000 $ (להלן: הסכם העברת הזכויות, נספח ח' לכתב-התביעה).  השלישי-  הסכם בין אסרף לבין הנתבעת 1 , בו התחייבה האחרונה לבנות  עבור  אסרף, בית בשטח של 160 מ"ר על מגרש 37ב'  (אשר הזכויות בו  תועברנה להם  כאמור ע"י התובעים), תמורת סכום של 165,000 $ אשר ישולם לה ע"י אסרף, בהתאם לקצב התקדמות הבניה (להלן: ההסכם עם אסרף, נספח ז' לכתב-התביעה) .

בסמוך לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה החלה הנתבעת 1 בבניית השלד , אלא שעד מהרה עלו היחסים בין התובעים לבין הנתבעת 1 על שרטון , וביום 17/12/96  (היינו- כחצי שנה לאחר  המועד שנקבע  בהסכם לסיום הבניה) נחתם הסכם משולש-  בין התובעים,  אסרף והנתבעת 3, שהינה  חברה קבלנית לבנין בבעלותו הבלעדית של הנתבע 4  (אביו של הנתבע 2),  בו התחייבה הנתבעת 3 להיכנס בנעליה של הנתבעת 1, להשלים את עבודות הבניה,  ולקיים את כל ההתחייבויות המקוריות שנטלה על עצמה הנתבעת 1, בכפוף למספר שינויים, אשר פורטו בהסכם (להלן: ההסכם המשולש, נספח ד' לכתב-התביעה). 

בהמשך להסכם המשולש חתמו התובעים, ביום 14/04/97,  על הסכם נוסף בינם לבין הנתבעת 3, בו התחייבה הנתבעת 3 לבצע גם את עבודות הפיתוח בחלקת התובעים (מגרש 37א), תמורת סכום כולל של 10,000 ש"ח , ואילו התובעים ויתרו על בנייתו של גג רעפים כנגד בניית  תקרה מבטון (להלן: ההסכם המתקן , נספח ה' לכתב-התביעה). ביום 24/06/97 נחתם  האחרון בשרשרת ההסכמים: הסכם בין התובעים לבין הנתבע 4, בו אישר האחרון, כי  התובעים שילמו לו מלוא התמורה בגין בניית גג רעפים, וכי  בניית הגג תושלם על ידו בתוך חודש ימים (ההסכם בענין הגג, נספח ו' לכתב-התביעה) .

כארבעה חודשים לאחר מכן (ביום 13/10/97) נחתם בין התובעים לבין מינהל מקרקעי ישראל, חוזה חכירה של המגרש לתקופה של 49 שנים, וביוני 1998 הושלם הליך רישום הזכויות במחצית המגרש  ע"ש  אסרף (מגרש 37ב), באמצעות ייפוי הכח הבלתי הדיר, שניתן לעוה"ד גבעתי ע"י התובעים, וחרף התנגדותם  של התובעים.

יצויין, כי כתב התביעה המקורי הוגש גם כנגד עוה"ד ב' גבעתי (כנתבע 5), בעילה של הטעיה, הפרת חובת הנאמנות של עורך דין וחריגה מהרשאה, ואולם  ביום 20/05/02  הודיעו בעלי הדין, כי הגיעו להסכמה, בדבר מחיקת הנתבע 5 מכתב התביעה, ללא צו בענין הוצאות-  הסכמה אשר קיבלה תוקף של החלטה.

2.         המחלוקת

התובעים טוענים, כי הנתבעת 1 הפרה את הסכם הקומבינציה,  בכך שהחלה בבניית השלד, ללא שהיה בידה היתר בניה כדין (זה התקבל רק בחלוף כשנה מיום החתימה על ההסכם), בכך שלא סיימה את בניית השלד במועד המוסכם - ולמעשה לא סיימה את בנייתו כלל, בכך שבנתה את השלד בניגוד למפרט שצורף להסכם                             , בכך שלא ביצעה את עבודות הפיתוח ואף לא נשאה בהוצאות הבניה (קרי- בתשלומי החובה לרשויות) כפי שהתחייבה בהסכם. לדבריהם,  כשלושה חודשים לאחר החתימה על ההסכם, הנתבע 2 -  אשר היה אחראי בפועל על ביצוע עבודות הבניה באתר- נאסר לתקופה של שנתיים ימים, הפועלים נעלמו משטח האתר והבנייה שותקה. 

כתוצאה מהפרותיה של הנתבעת 1- ממשיכים וטוענים התובעים-  בקשתם להלוואת משכנתא מהבנק נדחתה, חובם לחברת ערים-חברה לפיתוח עירוני בע"מ  (להלן: חברת ערים) בגין תשלום דמי הפיתוח צבר ריבית פיגורים, ותפח לסכום של  כ-80,000 ש"ח, על חשבונות הבנק שלהם הוטלו עיקולים, עקב חובות שנוצרו להם בעירית בית שמש, בגין אי הוצאת היתר בניה ובגין שיקים של הנתבעת 1 שחזרו בהעדר כיסוי, ואף הוצא נגדם צו הפסקת עבודה מנהלי.

בלית ברירה, ועל מנת להקטין את נזקיהם- טוענים התובעים- הם  פנו אל אביו של הנתבע 2 (הוא הנתבע 4) , אשר גם בבעלותו חברה קבלנית לבניה - בהצעה, כי יסיים עבורם את  בניית השלד,  הצעה אשר השתכללה לכדי ההסכם המשולש.  אלא, שגם הנתבעים 3-4,  הפרו, לטענת התובעים, את  התחייבויותיהם לפי ההסכם המשולש- בכך שלא  נשאו בתשלומים  לעיריה  בגין הוצאת היתר הבניה, בכך שלא סיימו את בניית השלד במועד, ובכך שהותירו את השלד עם ליקויים רבים, כמפורט בחוות דעתו של המהנדס יגאל ברגמן מיום 17/02/99 (נספח י"ב לכתב-התביעה). בסופו של דבר, נאלצו התובעים, לדבריהם, לסיים את  בניית השלד בכוחות עצמם ועל חשבונם.

הפרותיהן הנ"ל של הנתבעות 1,3 - עולות, לטענת התובעים, לכדי הפרות יסודיות של ההסכמים - בגינן ביטלו התובעים את ההסכמים כדין, ובגינן הם זכאים, אפוא, להשבה ולפיצויים  מצד הנתבעים 1-4.  אחריותם האישית של הנתבע 2 ושל הנתבע 4  נובעת, לטענת התובעים,  הן מכח ערבותם האישית בהסכמים  למילוי כל התחייבותיהן של הנתבעות 1,3 (בהתאמה)  כלפי התובעים, והן מכח דיני הנזיקין  (עוולת הרשלנות).

על יסוד האמור, עתרו התובעים ביום 29/10/00 לחייב  את הנתבעים 1-4, ביחד ולחוד, בסכום כולל של 250,000 ש"ח (לצרכי אגרה), בגין תשלומי הפיתוח והמסים בהם נאלצו לשאת, לדבריהם, במקום הנתבעות 1,3  (12,550 ש"ח) ;  בגין  ליקויים בעבודת השלד והפיתוח (38,430 $) ; בגין דמי פיגורים, שנאלצו לשלם לעירית בית שמש (64,659 ש"ח ); בגין תשלומי דמי שכירות בהם נשאו בתקופת האיחור בהשלמת  הבנייה, בגין הוצאות עקב מעברי דירות תכופים (31,411 ש"ח ); בגין פיצויים מוסכמים (112,720 ש"ח) ובגין עגמת נפש (50,000 ש"ח ).

אשר לנתבעים - גם אלו, מסתבר, לא טמנו ידיהם בצלחת, והעלו כנגד התובעים שלל של טענות מטענות שונות: