השופט י' אלון:
1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט י' דר), בו נתחייבה המערערת לשלם למשיבה 4,128,253 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניין מאוקטובר 1991 ועד ליוני 1995, כאשר הסכום כולו יישא "ריבית פיגורים של החשב הכללי" החל מיום 21.7.95. בנוסף חייב ביהמ"ש קמא את המערערת בשכר טרחת עו"ד בשיעור 15% מהסכום הפסוק.
המערערת משיגה על עצם חיובה בדין בתובענה שלטענתה התיישנה, על סכום קרן החוב שנפסק, על חיובה בתשלום ריבית פיגורים של החשב הכללי ועל שיעור שכר טרחת עוה"ד.
המשיבה, לעומתה, טוענת כי הסכום הפסוק - על כל מרכיביו - נפסק כדין.
2. המשיבה הינה יזמית וקבלנית בתחום המקרקעין. בסוף שנות השמונים של המאה שעברה פנתה המשיבה אל משרד הבינוי והשיכון (משב"ש) ביוזמה לבניית שכונת מגורים בקרית שמונה במיתחם שעל מורדותיו התלולים של רכס נפתלי. על פי התוכנית שיזמה המשיבה, הוצע כי במקום ייבנו 164 יחידות מגורים, כאשר בטיוטת תוכנית המיתאר שיזמה ייבנו בשלב הראשון 64 יחידות דיור. בתחילה התנגד משב"ש ליוזמה, לאור המבנה הטופוגרפי של האזור ועלויות הפיתוח הגבוהות הכרוכות בפרוייקט זה. לאחר פניות חוזרות, הוסכם כי תינתן המלצת משב"ש לבניה בכפוף לשורת תנאים, וביניהם כי המשיבה תבצע את עבודות הפיתוח ותבנה את יחידות הדיור, ומשב"ש יכיר בהוצאות הפיתוח שיוצאו ע"י המשיבה רק לאחר השלמת העבודות ובניית האתר כולו, ובכך תיקטן עלות הוצאות אלה שיתחלקו בין יחידות הדיור כולן.
ב-1989 ניתנה המלצת משב"ש לבניית 6 יחידות דיור, ובמקביל נחתם חוזה פיתוח בין המשיבה לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י). המשיבה בנתה את 6 יחידות הדיור וביצעה עבודות הפיתוח.
לצד כובעה כקבלן המבצע (את עבודות הפיתוח והבניה), חבשה המשיבה כובע נוסף - כיזמית הפרוייקט - ובתור שכזו נשאה היא בחובה להחזיר למשב"ש את עלויות הפיתוח בהם עליו לשאת כלפי הקבלן המבצע, הלא היא המשיבה בכובעה השני. בהתאם לכך, ועל פי מדיניות משב"ש (שתפורט להלן) לעניין שיעורי ההשתתפות של יזמים בהוצאות הפיתוח של פרוייקטים, שילמה המשיבה (בכובעה כיזם) למשב"ש את מחצית הוצאות הפיתוח לאותו שלב ראשון של הפרוייקט.
ב-1990 ניתנה המלצת משב"ש לבניית 28 יחידות דיור נוספות בשטח הפרוייקט. נחתם חוזה פיתוח לעניין זה בין המשיבה (כקבלן המבצע) לבין ממ"י, אולם לא נחתם הסכם כלשהו בין המשיבה (כיזמית וכקבלנית) לבין משב"ש. המשיבה יזמה הגדלת שלב זה של הפרוייקט מ-28 יחידות דיור ל-57, וטענה כי היא פטורה כליל מהחזר הוצאות הפיתוח (כיזמית). משב"ש, לעומתה, ראה בשינוי המסגרת ל-57 יחידות דיור משום חריגה מהותית מהסכם הפיתוח (שהתייחס כאמור ל-28 יחידות), ועמדתו היתה כי החזר הוצאות הפיתוח שעל המשיבה (היזמית) לשאת בו הינו בשיעור 50%.
בעקבות כך ביטל ממ"י, באוגוסט 1992, את הקצאת הקרקע (לבניית 28 יח"ד). כתוצאה מכך נפתחו הליכים בבית משפט השלום בקרית שמונה, בתביעת פינוי שהגיש ממ"י נגד המשיבה. בפסק דין מיום 17.10.95 קבע בית משפט השלום, כי המשיבה אמנם לא עמדה בתנאי הסכם הפיתוח עם ממ"י (בתנאים הקבועים בו), אולם על אף זאת יש לראות בהתנהלות ממ"י בפועל כמתן אורכה מצידו לביצוע העבודות להן התחייבה המשיבה, זאת נוכח העובדה שבמחצית השניה של 1992 חתם ממ"י על תוכניות הבניה שנערכו ע"י המשיבה, וזאת לאחר חלוף המועדים שבהסכם הפיתוח עמו.
בחודש אוגוסט 1992 הודיעה המשיבה למערערת כי "הואיל ומשרדכם מעכב החתימה על חוזי הפיתוח ... הננו מודיעים לכם בזאת כי מחוסר ברירה התחלנו בביצוע העבודות במימון החברה (המשיבה - י"א) עד לחתימת חוזה עמכם".
בחודש מאי 1993, כפי שנקבע בפסק דינו של בית משפט השלום, "ניגשה התובעת (המשיבה) לביצוע עבודות תשתית עפר, חציבה ופריצת דרכים בקרקע" - כל זאת בהחלטה חד צדדית של המשיבה ומבלי שנחתמו הסכמים כלשהם בינה לבין המערערת. במקביל התנהלו כאמור ההליכים בבית משפט השלום, בתביעת ממ"י לפינוי המשיבה מהקרקע.
לאחר מתן פסק הדין (17.10.95) והקביעה בו כי ממ"י הסכים בפועל להארכת מועדי חוזה הפיתוח, הציע משב"ש למשיבה להתקשר בהסכמי פיתוח ופרוגרמה להסדרה חוזית של תנאי ההתקשרות לבניית השלב הנוסף של 28 יח"ד (שהמשיבה הרחיבה אותו בתוכניות הבינוי ל-57 יח"ד). משב"ש עמד על דרישתו כי על המשיבה, כיזם הפרוייקט, יהיה לשאת בהחזר של מחצית (50%) מהוצאת הפיתוח. המשיבה עמדה בסירובה לדרישה זו, שכן על פי טענתה מדיניות משב"ש השתנתה והיא זכאית לפטור מלא (0%) מהוצאות אלה.
3. לסיכום, לא נחתמו הסכמים כלשהם בין המשיבה למשב"ש. בשנת 1992-3 ביצעה המשיבה במימונה עבודות פיתוח, סלילה ותשתית מקיפות בשטחי הפרוייקט, דרישותיה של המשיבה (כקבלנית המבצעת) מהמערערת לתשלום הוצאות הפיתוח שהוציאה לא נענו, המשיבה טענה כי הוצאות אלה הוצאו מבלי הסכם או הסדרה חוזית, ומכל מקום על המשיבה (בכובעה כיזמית) לשאת בהחזר של 50% מההוצאות שהוציאה (כקבלנית מבצעת).
המשיבה, לעומת זאת, טענה כי אמנם לא נחתמו ההסכמים, אך אלה נכרתו בפועל בהתאם לתנאי "הסכמי המדף" המקובלים אצל המשיבה. זאת, מתוך התנהגות המערערת שביטאה הסכמתה לביצוע העבודות. אשר להחזר הנתבע ממנה (כיזמית), התמידה המשיבה בעמדתה כי מדיניות המערערת בתקופה הרלבנטית באזורי עדיפות לאומית (שהפרוייקט דנן נכלל בהם) היתה בסבסוד מלא של הוצאות הפיתוח, תוך מתן פטור מלא ליזמים (החזר 0%) מאותן ההוצאות.
4. ביום 21.11.00 הגישה המשיבה את תביעתה נגד המערערת, נשוא ערעור זה, לבית המשפט המחוזי בחיפה. בתביעה נטען, כי עבודות הפיתוח והתשתית שבוצעו על ידה נעשו בהסכמת המערערת, הגם שלא נחתמו הסכמי הפיתוח והפרוגרמה ביניהם. ההסכם נכרת בפועל בהתנהגות המערערת ובחילופי מכתבים שונים בין הצדדים. לטענתה, המערערת (משב"ש) חייבת בתשלום מלוא הוצאות הפיתוח שהוציאה (כקבלן המבצע), וזאת אם מתוך "התחייבות חוזית ו/או שלטונית" ואם מתוך דיני "עשיית עושר ולא במשפט". לטענתה בכתב התביעה, היא "פעלה על פי ההתחיבות והמצג שהוצגו לה ע"י פקידיה של הנתבעת (המערערת) וביצעה את עבודות הפיתוח. ההתחייבות התגבשה לכדי חוזה מחייב, ומכל מקום התובעת רשאית היתה להסתמך עליה".
לחילופין, טענה המשיבה בכתב התביעה "...המדינה התעשרה שלא במשפט, בכך שהתובעת ביצעה עבורה עבודות פיתוח בהיקף ניכר, אשר ממילא היה עליה (על המדינה - י"א) לבצע במסגרת מחויבותה להקמת שכונת צמרת הגליל הבנויה על מקרקעין שבבעלותה ו/או מקרקעין המנוהלים על ידה על פי החוק. ללא עבודות הפיתוח שביצעה התובעת, לא היה ניתן להגיע לדירה כלשהי בשכונה, לא כל שכן לאכלסה".
בשל עילות נטענות אלה, תבעה המשיבה כי המערערת תשלם לה את מלוא חשבון הוצאות הפיתוח, שהוגש על ידה ב-20.6.95, בסכום של 3,014,406 ש"ח, וזאת בהתאם למסמך ה"חשבון הסופי" שהגישה אותו היום.
המשיבה הוסיפה וטענה בכתב התביעה, כי הימנעות המערערת מתשלום "החשבון הסופי" הנ"ל גרמה לה ל"הוצאות מימון אדירות" ו"הכבידה באופן קיצוני על תזרים המזומנים שלה". אשר על כן, כך תבעה וטענה המשיבה בכתב התביעה:
"לצורכי תביעה זו מבקשת התובעת את נזקיה בפריט זה עפ"י ריבית החשב הכללי המקובלת על הנתבעת בהתקשרויות שלה עם ספקים וקבלנים ...