1. עניינה של התובענה שלפנינו, דמי תיווך במקרקעין אשר, לטענת התובע (להלן - המתווך), מגיעים לו בקשר לדירה ברחוב אליעזר קשאני 39/25, בשכונת ארמון הנציב בירושלים (להלן - הדירה), שבתקופה הרלבנטית לתובענה היו לנתבעים (להלן - המוכרים) זכויות בה, והיא נמכרה על ידם לצד ג' (להלן - הקונים), על פי הסכם מכר שנכרת ביום 11/11/05.
טענות המתווך (התובע)
2. לטענת המתווך, נחתמו עם המוכרים שני הסכמי בלעדיות - הסכם אחד ביום 17/3/03 למשך ששה חודשים, והסכם שני ביום 20/2/05 אף הוא למשך ששה חודשים (להלן - הסכם הבלעדיות השני).
בשני הסכמי הבלעדיות נכלל סעיף אשר קובע כי הלקוח ישלם למתווך דמי תיווך לאחר חתימת הסכם מחייב, אם הסכם כזה יושג בתקופת הבלעדיות או לאחר תקופת הבלעדיות עם גורם אשר הוצג לו או נודע לו על הנכס בתקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך).
3. המתווך טוען כי פעל בצורה אינטנסיבית ביותר לשם מכירת הדירה, פרסם מודעות רבות בעיתונים ובאתר אינטרנט "דפי נדל"ן", תלה מודעות בשכונה והציג את הדירה בפני עשרות אנשים, ולכן היה הגורם היעיל בעסקה.
4. עוד נטען, כי ביום 8/6/05, בתוך תקופת הבלעדיות השניה, פנו אל המתווך הקונים והזמינו ממנו שירותי תיווך לרכישת דירה בשכונת ארמון הנציב. עוד באותו יום הציג המתווך מספר דירות בפני הקונים, ובכללן הדירה נשוא התביעה.
בינתיים, ביום 20/8/05, הסתיימה תקופת הבלעדיות השניה, אך כעבור כחודשיים, ביום 17/10/05 נחתם בין המתווך לבין המוכרים הסכם שלישי לגבי הדירה. הפעם לא היה זה הסכם בלעדיות אלא הסכם רגיל (להלן - ההסכם האחרון).
גם בהסכם האחרון נכלל סעיף שבו התחייבו המוכרים לשלם למתווך דמי תיווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בינם לבין כל גורם אשר הנכס הוצג בפניו או שנודע לו על הנכס מהמתווך (בין ישירות ובין על ידי צד ג'), וזאת גם אם לא שיתפו את המתווך במהלכי העסקה.
5. זמן קצר לאחר מכן, ביום 11/11/05, נודע למתווך שהדירה נמכרה על ידי המוכרים ישירות לקונים. לטענת המתווך, המוכרים ידעו עובר לכריתת ההסכם עם הקונים שהדירה הוצגה לקונים על ידי המתווך, ועל אף זאת לא פנו אליו לשם הסדרת תשלום דמי התיווך המגיעים לו מהם.
בסופו של יום, שילמו הקונים למתווך דמי תיווך אך המוכרים סירבו לשלם, ומכאן התביעה.
6. המתווך טוען כי במקרה דנן מדובר בתופעה, שכיחה למרבה הצער, לפיה מנסים לקוחות ל"עקוף" מתווך במקרקעין וליצור קשר באופן ישיר עם הקונה או המוכר שהופנו לדירה על ידי המתווך, והכל כדי לחמוק מתשלום דמי תיווך. לטענתו, המוכרים במקרה דנן הפרו את ההסכמים שבינם לבין המתווך ופעלו בניגוד למוסכם ושלא בדרך מקובלת ובתום לב בכך שהסתירו ממנו את עובדת מכירת דירתם לקונים, וכן את פרטי המשא ומתן שהתנהל בינם לבין הקונים, וכל זאת על אף שהקונים הגיעו לדירה באמצעות המתווך, ואף שילמו לו דמי תיווך.
טענות המוכרים (הנתבעים)
7. גם המוכרים מלינים מצידם על התופעה הבלתי ראויה בה אדם מנסה לקבל שכר עבור עבודה אשר, לטענתם, לא ביצע כלל ולשם השגת חפצו אינו בוחל להסתיר את האמת.
8. לטענת המוכרים, שורשיה של המחלוקת נעוצים אך ורק בהסכם הבלעדיות השני, ולא בהסכם הבלעדיות משנת 2003 וגם לא בהסכם האחרון, שכן גם המתווך מסכים שהוא הראה את הדירה לקונים בתאריך 8/6/05, בתוך תקופת הבלעדיות השניה.
לטענתם, לא נחתם מסמך נפרד לענין הסכם הבלעדיות כפי שנדרש בסעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים), לפיכך, "חזקת הגורם היעיל" אינה מתקיימת, ומשכך - חובתו של המתווך היתה להוכיח כי הוא אכן היה הגורם היעיל בעסקה והוא לא עמד בנטל זה.
9. טענתם העיקרית של המוכרים הינה, כי המתווך כלל לא היה "גורם" בעסקה, וקל וחומר "גורם יעיל", והדירה נמכרה לקונים על ידי המוכרים בזכות יעילותם שלהם ותו לא.
10. כמו כן, טוענים המוכרים שלא יתכן שעקב העובדה שהמתווך הראה בחטף את הדירה לקונים פעם אחת ויחידה יהיו כבולים אליו לאחר שחלפו חמישה חודשים ולאחר שעצם קיומה של הדירה פג מזכרונם.
לטענתם, כוונת המחוקק היתה ליצור מחד בטחון אצל נותן השירות, ומכאן האפשרות להתקשר בתניית בלעדיות, ומאידך - חופש ומסחר הוגן, ומכאן הגבלה סטטוטורית של תקופת הבלעדיות.
11. לחלופין טוענים המוכרים, כי למתווך אשם תורם בדרגה של 100% בכך שהנחה את המוכרים להחתים את הקונים על הצהרה שלא הגיעו דרך תיווך.