זכאות בנק לרשום משכנתה על דירת מוכרים מכוח משכון זכויותיו החוזיות של הקונה

השופטת ע' ארבל:

           זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' רביד) אשר דחה את תביעתו של המערער להצהיר כי הוא זכאי שתירשם לטובתו משכנתה מדרגה ראשונה על דירת המגורים של המשיבים 1-2.

רקע עובדתי

1.        המשיבים 1-2 (להלן: המוכרים) הם הבעלים של דירת מגורים בירושלים (להלן: הדירה). על הדירה הייתה רשומה משכנתה לטובת טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ (להלן: בנק טפחות) כבטוחה להשבת סכומי כסף שלוו ממנו המוכרים. ביום 22.7.98 ערכו המוכרים חוזה למכירת הדירה למשיב הפורמאלי, המשיב 3 (להלן: הקונה), תמורת סכום של 380,000 $ (להלן: חוזה המכר). במסגרת חוזה המכר הסכימו הקונה והמוכרים כי התמורה תשולם בשישה תשלומים שונים, הראשון שבהם על סך 100,000 $ שישולמו במעמד חתימת החוזה, והאחרון שבהם על סך 30,000 $ שישולמו במעמד מסירת ההחזקה הבלעדית לקונה. עוד הוסכם כי רישום הבעלות בדירה על שם הקונה והעברת ההחזקה הבלעדית לידיו יתבצעו לא יאוחר מיום 30.7.99 בכפוף למילוי כל התחייבויותיו של הקונה.

2.        ביום 17.8.98 התקשר הקונה עם המערער, בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק), בהסכם לקבלת הלוואה על סך 677,000 ש"ח לשם מימון רכישת הדירה (להלן: הסכם ההלוואה). הקונה הציג בפני הבנק את חוזה המכר, והמוכרים אישרו כי קיבלו מהקונה סך של 100,000 $ כמקדמה על חשבון מכירת הדירה. כשלושה שבועות מאוחר יותר נטל הקונה הלוואה נוספת מהבנק על סך 150,000 ש"ח, שנועדה אף היא למימון רכישת הדירה (שני הסכומים יקראו להלן: ההלוואה). כבטוחה להשבת ההלוואה, והואיל והדירה טרם נרשמה על שמו, משכן הקונה לטובת הבנק את זכויותיו החוזיות בדירה, תוך שהוא מצהיר (סעיף 22ג להסכם ההלוואה) כי הוא מוותר על כל ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) ובסעיפים 39-38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל. מכלול הסעיפים האמורים יכונו להלן: הגנות הדייר). בנוסף התחייב הקונה לרשום במעמד העברת הזכויות בדירה על שמו משכנתה ראשונה לטובת הבנק בנוסח שיידרש על ידי הבנק (סעיף 22ב להסכם ההלוואה).

3.        במועד עריכת הסכם ההלוואה, ועל פי דרישת הבנק בהסכם זה (סעיף 22ב), חתמו המוכרים על כתב התחייבות לרישום משכנתה נפרד ועצמאי כלפי הבנק (להלן: כתב ההתחייבות) לפיו כנגד מתן ההלוואה על ידי הבנק לקונה הם מסכימים, בין היתר, כי:

" הואיל והסכמתם לתת... הלוואה... לה"ה זכריהו יוסף (הקונה- ע.א) שתובטח בין היתר במשכנתה ראשונה כמפורט להלן: (להלן- המשכנתה).

והואיל והוסכם ביניכם ובין הלווים (הקונה- ע.א) כי המשכנתה תהיה לזכותכם ולפקודתכם, תהיה בסכום הלוואה, תכלול את כל התנאים שייקבעו על ידכם ותירשם על הדירה.

והואיל והסכמתם להעמיד את ההלוואה לרשות הלווים עוד לפני רישום המשכנתה בתנאי שתקבלו התחייבותנו זו.

לפיכך הננו מאשרים ומתחייבים כלפיכם כדלקמן:

...

2. הלווים זכאים, בין השאר, לזכות הבלעדית לרישום על שמם של הבעלות או חכירה לדורות בדירה וכן לחזקה הבלעדית בה.

3. אנו מסכימים שכל זכויות הלווים בדירה (לרבות על-פי כל הסכם איתנו וכל התחייבות שלנו, ואף אם נאמר שם אחרת), ישועבדו לטובתכם (הבנק- ע.א) להבטחת מילוי התחייבויותיהם בגין ההלוואה.

4. מיד לכשתיווצר אפשרות לכך, ובכל מקרה לא יאוחר מיום 30.7.99, נעביר את הבעלות בדירה (או נגרום לכך שתירשם חכירה לדורות בה) על שם הלווים, כשהיא חופשית מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

5. לא נעשה כל עיסקה שהיא במקרקעין ולא נסכים שתיעשה כל עיסקה בדירה, לרבות העברת הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים .... אלא אם באותו מעמד תירשם המשכנתה לזכותכם כמפורט לעיל.

6. אם לא תועבר הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים בהתאם לאמור בסעיפים 4 ו-5 דלעיל, אנו נרשום על המקרקעין את המשכנתה לטובתכם כמפורט לעיל מיד עם קרות אחד המקרים הבאים: יינתן נגדנו צו פירוק, צו לקבלת נכסים או צו למינוי כונס נכסים או יוטל עיקול על המקרקעין, הכל לפי המוקדם.

...

8. עד לרישום המשכנתה תרשם לטובתכם הערת אזהרה על המקרקעין בגין התחייבות זו וכן לא ניתן הסכמתנו לביטול ו/או לשינוי ו/או לשיעבוד ו/או להעברת כל זכות שהיא של הלווים בגין הדירה...

...