זיסין ואח' נ' בארי

1. לפניי תביעה כספית בסך 509,707₪ אותה הגישו פסח זיסין  (להלן: "תובע 1"), ואסתר זיסין (להלן: "תובעת 2") (להלן: "התובעים"), כנגד עו"ד כתריאל בארי (להלן: "הנתבע") בטענה לרשלנות מקצועית של הנתבע הקשורה לעסקת מכר של דירה בבעלות התובעים .

התובעים היו במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה הבעלים של דירת מגורים ברחוב *** ב- A, הידועה גם כגוש XXXX חלקה XXX/X (להלן:" הדירה" ו/או "הנכס"). הנתבע, עו"ד בתחום הנדל"ן, ייצג את התובעים בהסכם למכירת הדירה.  הדירה נמכרה לבן זוגה לחיים של נכדת התובעים- בתו של מר שמעון זיסין.

2. התובעים הגישו תצהירם וגם בנם שמעון זיסין, וחוות דעת מטעם דורית גבאי רו"ח, כן העיד מטעמם מר בלנקי דניאל קלמן(להלן: "דניאל ו/או רוכש הדירה"). הנתבע הגיש תצהיר מטעמו. בדיון ההוכחות ויתרו התובעים על עדות תובע 1 ותצהירו הוצא מהתיק.

תמצית טענות התובעים

3. לטענת התובעים, ביום 8.8.16 פנה בנם, שמעון זיסין שלו ייפוי כוח נוטורינו לפעול בשמם, אל הנתבע בבקשה לייצג את שני הצדדים בעסקה של מכירת דירה. לטענתם, ביום 10.8.16 העביר הנתבע לתובעים, באמצעות שמעון, טיוטת הסכם המכר מבלי שקיים עם התובעים ו/או שמעון כל ישיבה ו/או בדיקה של עלויות מס שבח, הטבות מס אם מגיעות, ובאופן כללי האם עסקת המכר בכלל כדאית עבורם מבחינת המיסוי החל על הדירה. לטענת התובעים, הנתבע אף לא בירר מולם האם היו בבעלותם נכסים נוספים והאם הם מכרו בעבר נכסים ועוד שאלות נוספות לצורך הערכת וקביעת גובה המס שחל.

לטענתם בטיוטת ההסכם שערך הנתבע עבור שני הצדדים לעסקה נקבע שמהתמורה יופקדו בנאמנות 90,000 ₪ להבטחת תשלום מס השבח והיטל ההשבחה.

4. התובעים טוענים כי ביום 9.8.16 העביר שמעון לנתבע שאילתא מפורשת באשר לסוגיית המס אשר עשויה לחול על התובעים, כיוון שמכירת הדירה נעשתה לצורך הבטחת עתידם הכלכלי של התובעים ותשלום דמי פיקדון לדיור מוגן ב-"אחוזת בית רעננה".
5. על פי הנטען, ביום 8.16 חתמו התובעים על הסכם המכר, כשלא הפנה הנתבע תשומת ליבם לחשיפת מס מהותית בעסקה וכשהסכום בנאמנות נותר על כנו. עוד נטען, כי יום החתימה על הסכם המכר הוא המועד הראשון בו נפגשו הנתבע והתובעים, כאשר באותו המעמד החתים הנתבע את התובעים על הטפסים הנדרשיםלצורך הדיווח לרשויות המס.

6. לטענת התובעים, שווי המכירה היה 1,800,000 ₪, כאשר בעמוד הראשון של טופס הדיווח סימן הנתבע שהתובעים זכאים לחישוב הליניארי המוטב שבסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן:"החוק"), לאור זאת סכום המס לפי חישוב שומה עצמית שנערך עח ידי הנתבע עמד על סך 18,968 ₪ בלבד. בטופס 7914 סומן על ידי הנתבע, כי התובעים לא מכרו דירה קודמת לפי החישוב המוטב בטווח הזמן שבין 1.1.2014 ואילך, אך עובדה זו אינה נכונה, והנתבע לא טרח לבררה, וזאת למרות שניתן היה לבדוק את הדברים באתר רשות המיסים או במשרדי מיסוי המקרקעין בטרם נערך הסכם המכר.

7. לטענת התובעים, ביום 11.6.14 מכרו דירת מגורים ונהנו מהחישוב המוטב. לטענתם, החישוב המוטב משמעו שהרווח שחושב ממכירת הדירה מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 פטור ממס שבח ואילו זה שמחושב מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה מחויב בשיעור 25%. לטענתם, בהתאם להוראת סעיף 44(ד)(1)(א) לחוק ההסדרים ובהוראת ביצוע 5/2013 תחת סעיף 3.2.1, כל מוכר זכאי לחישוב המוטב פעם אחת בתקופת המעבר ולגבי מכירה שנייה בתקופת המעבר, עליו לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר ב-4 השנים האחרונות שקדמו למכירה השנייה דירה אחרת בפטור ממס. לכן, היות שהתובעים מכרו דירה בפטור ממס ביום 27.6.13 עליהם להמתין 4 שנים מיום זה על מנת להיות זכאים פעם נוספת לחישוב מוטב בתקופת המעבר. לטענתם, לו המכירה היתה מתבצעת ביום 28.6.17 היו התובעים יכולים להינות מהחישוב המוטב ללא קושי.

8. התובעים טוענים, כי ביום 31.8.16 הוגש הדיווח לרשויות מיסוי המקרקעין, וביום 7.9.16 ולראשונה, הנתבע העלה על הכתב את האפשרות שסכום מס השבח יכול להשתנות כלפי מעלה באופן משמעותי. לטענתם, היה על הנתבע לבצע את את הבדיקה עובר לחתימה על ההסכם ולא לאחריו. לטענתם, ביום 8.11.16 הודפסו נימוקי השומה מטעם מיסוי מקרקעין וכן שובר מס שבח לתשלום. ביום 21.11.16 בעת שהגיעה שומת מס השבח הסופית מטעם מיסוי מקרקעין לידי הנתבע עדכן הנתבע את שמעון בדואר אלקטרוני כי הגיעה השומה הסופית וכי השומה נערכה על פי חישוב רגיל ולא לפי חישוב ליניארי הואיל והמוכרים ניצלו כבר זכותם לחישוב ליניארי במכירה הקודמת, כאשר שומת המס הועמדה על סך של 488,675 ₪. ביום 28.11.16 שולם כל סכום המס העודף על ידי התובעים וזאת על מנת לעמוד בהוראות החוק ולמזער נזקים בגין הפרשי ריבית, הצמדה וקנסות.