ועדה מקומית לתכנון תל אביב ואח' נ' אשדר חברה לבניה בע"מ ואח'

בפניי ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב מיום 20.4.2020 בתיקי ערר מאוחדים (ת"א) 85224/14 ו-(ת"א) 85227/14 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה", "ועדת הערר" ו-"העררים").

עניינה העיקרי של ההחלטה בקביעת הדרך לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי.

רקע בתמצית

1. ענייננו בהיטל השבחה שנקבע ביחס לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב רקנאטי בתל-אביב (להלן, בהתאמה: "הפרויקט" ו-"המקרקעין"). על המקרקעין חלו וחלות מספר תוכניות, כאשר הרלוונטיות לערעור דנן הן תוכנית תא/3850/מח להתחדשות עירונית, היא תוכנית הפינוי-בינוי שמכוחה יצא לפועל הפרויקט (להלן: "תוכנית 3850"), ותוכנית תא/3897 "שינוי הוראות עיצוב ארכיטקטוני – רמת אביב ג''', שמבטלת את הדרישה לאישור תוכנית עיצוב לשם הגשת בקשות להיתר בנייה (להלן: "תוכנית 3897").

2. לאחר אישור תוכנית 3850, פנתה המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") בשם בעלי הזכויות במקרקעין (להלן: "הדיירים") למערערת, על מנת שתוציא לה שומת היטל השבחה. לאחר קבלת השומה ולאחר שנתגלעו מחלוקות בין שמאי הצדדים, מונה שמאי מכריע.

3. בשומה המכרעת, נקבע כי יש לחשב את היטל ההשבחה בגין תוכנית 3850 רק ביחס להשבחה שחלה בדירות הדיירים, מבלי להביא בחשבון את הדירות שמקבלת המשיבה במסגרת הפרויקט. עוד נקבע בשומה המכרעת כי המצב התכנוני הקודם לתוכנית 3897 איפשר בניית מרפסות בחלק מן הדירות, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות התכנון והבניה").

4. על השומה המכרעת הוגשו עררים על ידי הצדדים. המערערת טענה כי יש לשום את ההשבחה ביחס לתוכנית 3850 כשם ששמים כל עליית שווי של מקרקעין – כפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש. עוד טענה המערערת כי נפלה טעות בקביעתו של השמאי המכריע כי המצב התכנוני הקודם לתכנית 3897 איפשר בניית מרפסות.

5. מנגד, המשיבה טענה כי העקרונות השמאיים לאומדן שווי המקרקעין בתוכניות פינוי-בינוי נקבעו ב"תקן מספר 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי" (להלן: "תקן 21"). לדידה, בהתאם לתקן 21, היטל ההשבחה אמור להיות מחושב על ידי בדיקת רווחיות הפרויקט מנקודת מבטו של היזם. במקרה דנן, מכיוון שהרווחיות נמוכה מהקבוע בתקן 21, אין מקום לתשלום היטל השבחה כלל בגין תוכנית 3850.

6. בהחלטתה, קבעה ועדת הערר, בנוגע למחלוקת בדבר חישוב ההשבחה בתוכנית 3850, כי "במקרה של תכנית פינוי בינוי יש לבצע הערכה זו [של מצב חדש לעומת מצב קודם – י"ס] באמצעות כימות התועלת שתכנית הפינוי-בינוי, שהיא התכנית במצב החדש, מקנה לבעלי הדירות הישנות ובאמצעות כימות תועלת זו בלבד, המהווה השבחת המקרקעין במובן התכליתי. פועל יוצא מכך, כפי שיפורט להלן בהרחבה, הוא שיש להתעלם מהדירות העודפות, שמקבל היזם, ובכלל מכל תמורה שלא מקבלים בעלי הדירות הישנות; בעלם של המקרקעין. דינן, כדין 'עלויות עודפות', שכן הן נקודת האיזון (Break Even) שבלעדיהן לא ייצא הפרויקט מהכוח אל הפועל" (פס' 3 להחלטה).

7. כלומר, ועדת הערר אוחזת בדעה, בדומה לשמאי המכריע, כי ביחס לתוכנית 3850 יש לחשב רק את ההשבחה שנוצרה בדירות הדיירים, שכן זכויות הבניה שמקבל היזם הן שוות ערך להוצאות מימוש הפרויקט. עוד ציינה ועדת הערר בהחלטתה, כי הדיירים שעומדים בהוראות הפטור, זכאים לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית"). ועדת הערר לא התייחסה לקביעת השמאי המכריע לעניין ההשבחה שנבעה מתוכנית 3897.