ו"ע 69456-01-18 סטאר לייט (השרון) - משחקים פיננסיים עתידיים (1996) ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה, ו"ע 36144-09-18 קרקעות ישראל שיווק נדל"ן בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור חדרה

העררים המאוחדים שבפנינו הוגשו על ידי חברת סטאר לייט (השרון) משחקים פיננסיים עתידיים (1996) בע"מ וחב' קרקעות ישראל שיווק נדל"ן בע"מ בגין שומות מס רכישה ומס שבח שהוצאו להן על ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה.

הדיון בעררים אוחד עפ"י החלטה מיום 2.1.19 הן בשל היות החברות העוררות חברות קשורות והן בשל זהות הסוגיה הדורשת הכרעתנו בעררים דנן.

הסוגיה המובאת בפנינו  שוב להכרעה הינה שאלת המיסוי של שלב סיחורה של אופציה ייחודית במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, ממקבל האופציה מבעל המקרקעין לקבוצה של רוכשים אשר מימשו את האופציה שסוחרה להם ורכשו את המקרקעין.

אמרנו כי הסוגיה מובאת שוב לפתחנו, מאחר וביום 2.1.19 ניתן על ידי וועדת הערר דנן פסק הדין בערר נשוא תיק ו"ע 21262-10-17 מיראז' יזמות ונדלן בע"מ  נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, בו קיבלנו את עמדת העוררת באותה פרשה וקבענו כי עסקת סיחור האופציה שקיבלה חב' מיראז' מבעלת המקרקעין  לקבוצת רוכשים, אשר מימשו בסמוך או במקביל  לסיחור האופציה ורכשו את המקרקעין – עומדת בתנאי סעיף 49י לחוק ועל כן פטורה היא ממס שבח ומס רכישה.

כמו בפרשת מיראז' כך גם בעררים שבפנינו – המשיב הכיר בקיומה של אופציה ייחודית סחירה במקרקעין  במשמעות סעיף 49י לחוק בין בעל המקרקעין נשוא העררים לבין העוררות, או ליתר דיוק בין העוררות לבין מי שרכש אופציה מבעל המקרקעין וסיחר אותה לידי העוררות.

זאת, במצב דברים בו הסכם האופציה בין בעל המקרקעין למקבל האופציה  קובע כתנאי את מימוש המקרקעין בשלמותם ולא בחלקים.

כמו בפרשת מיראז' כך גם בעררים דנן – לא היה המשיב מוכן ליתן פטור ממס בהתאם לסעיף 49י'(ב) לחוק לסיחור האופציה מהעוררות לחברי קבוצת רוכשים שאליהם סחרו העוררות את האופציות ואשר מימשו אותם ורכשו את המקרקעין.

כמו בעניין מיראז' גם בעררים דנן עמדת המשיב היא כי המהות הכלכלית האמיתית של ההתקשרות בין כל אחת מהעוררות לבין חברי קבוצת הרוכשים אליהם סחרו את האופציות במקרקעין, היא של מימוש האופציות על ידי העוררות ומכירת המקרקעין על ידן לקבוצת הרוכשים באופן המקים חבות במס רכישה ומס שבח לעוררות.

נוסיף גם ומציין כי הנימוק המרכזי לשומות שהוציא המשיב לעוררות נעוץ, כמו בעניין מיראז', בטענתו כי נשללה מחברי קבוצת הרוכשים זכות הברירה אם לממש את האופציה אם לאו ובפועל הפעילו העוררות לגישת המשיב את כוחן למימוש האופציה על ידן ולמכירת מקרקעין לחברי קבוצת הרוכשים.

העוררות מצידן טוענות כי שומות המשיב שגויות וכי על פי מערכת החוזים בינם לבין חברי קבוצת הרוכשים ובין חברי הקבוצה לבין עצמם ואל מול בעל המקרקעין – כל שעשו העוררות הוא לסחר את האופציה שהייתה בידן לחברי קבוצת הרוכשים וכי סיחור זה פטור ממס לפי סעיף 49י' לחוק.

אף כי באת כוח המשיב הודיע על כוונת המשיב להגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין בעניין

מיראז', עמד המשיב על קיומו של דיון הוכחות בעררים אלה, נוכח טענתו כי קיים הבדל עובדתי בין המקרה של מיראז' לבין המקרים נשוא הערערים כאן. מטעם זה נשמעו ראיות בדיון מיום 14/02/19, וסיכומי טענות הצדדים נשמעו בעל פה בפנינו היום בהרחבה.

את הפרטים הספציפיים לעניין מספרי החלקות והגושים אשר ביחס אליהם נתנו אופציות לרכישתן על ידי בעל המקרקעין, הביאו הצדדים בכתבי טענותיהם על נספחיהם וכן צורפו הסכמי הנאמנות, הסכמי השיתוף והסכמי סיחור האופציות כמוצגים במסגרת דיון ההוכחות – מוצגים מ"ש 1 – מ"ש 16. לא מצאנו לפיכך צורך לפרט את כל מספרי הגושים והחלקות, ותאריכי ההסכמים הרלוונטיים לכל אחת מהחלקות.

המסגרת החוזית הנטענת על ידי העוררות הייתה כזו שרוכש שהיה מעוניין להתקשר עם העוררות, לאחר שהובהרו לו פרטי ההתקשרות ומתכונתה, היה חותם על הסכם נאמנות עם עורכי הדין יצחק נרקיס או יעל נתן ממשרד פירון, להלן: "הנאמן", בו הוסכם כי הנאמן ישמש כנאמן של הרוכש, הנהנה, בעסקת רכישת אופציה לרכישת הכנס מאת בעלי האופציה ולצורך ביצוע עסקת רכישת הנכס מאת המוכר. הנאמן הוסמך לחתום בשם הנהנה ועבורו על הסכם סיחור האופציה ועל הסכם המכר בתנאים הקבועים  בהסכם הנאמנות, כאשר הרוכש מפקיד סכום בנאמנות לצורך רכישת האופציה ולצורך רכישת המקרקעין. כל רוכש היה חותם גם על הסכם שיתוף בינו לבין יתר חברי קבוצת הרוכשים של המקרקעין. לאחר מכן, היה נחתם הסכם סיחור האופציה באמצעות הנאמן, לאחר גיבוש הקבוצה בשלמותה, ובד בבד היה נחתם גם על ידי הנאמן הסכם רכישת המקרקעין.

נקדים ונציין כי לא מצאנו שוני עובדתי, או למצער שוני עובדתי ענייני ומשמעותי בין פרשת מיראז' לבין המקרים הנדונים בפסק דין זה.

נוסיף אף ונאמר כבר עתה כי כמו בפסק דיננו בעניין מיראז' כך גם בעררים דנן אנו בדעה כי שומות המשיב נשוא העררים הינן שגויות וכי יש לקבל את העררים.

עיקרי טענות העוררות:

1. המשיב עשה שימוש שרירותי בסמכותו ויצר מערכת יחסים חוזים "יש מאין" בין קבוצה שהתאגדה על מנת לרכוש קרקע לבין חברות אשר קיבלו זכות לסיחור אופציה, וזאת תוך פגיעה בזכות השימוע.
2. השומות שהוציא המשיב מיוחסות לעוררות שרכשו אופציה סחירה שדווחה כדין למשיב אשר אישר כי האופציות שנרכשו מבעלי המקרקעין כמו גם סיחור אותן אופציות ממקבל האופציות אל העוררות, עומדות בתנאים של סעיף 49י' לחוק. אלא שבניגוד לאישור שניתן על ידי המשיב, כי העוררות רכשו אופציה בלבד, מתייחס המשיב בשומות נשוא העררים לאותן עוררות כאילו מכרו לחברי קבוצת הרוכשים את זכות הבעלות במקרקעין, אשר לא נרכשה על ידן מעולם.