אחים סלטי עסאם בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל

השופטת עירית הוד:

רקע

1. לפני שני עררים אשר הדיון בהם אוחד בהתאם להחלטה מיום 5.1.17. העררים הוגשו לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") על החלטות המשיב מיום 2.6.16 בהשגות אשר הגישו העוררות, במסגרתן לא קיבל את השווי המוצהר.

    

2. העוררת מס' 1 היא בעלת הזכויות על פי חוזי פיתוח מהוונים שנחתמו עם רשות מקרקעי ישראל והמחזיקה הבלעדית במקרקעין במגרשים מספר 218 ו- 219 הידועים כגוש 17825 חלקות 162 ו- 169 (2,336 מ"ר) ומגרשים 208 ו-209 הידועים כגוש 17825 חלקות 151 ו- 152 (2,327 מ"ר) (להלן: "המקרקעין"). ביום 25.2.15 וביום 28.4.15 נכרתו הסכמי מכר לפיהם העוררת מספר 1 מכרה את זכויותיה במקרקעין לעוררת מס' 2. העסקאות דווחו לרשויות המס. השווי המוצהר של העסקאות עמד על 1,650,000 ₪ כל אחת (היינו 706 ₪ ו- 709 ₪ ממוצע למ"ר בהתאמה). המשיב לא קיבל את השווי המוצהר וקבע שווי עסקה בסך 5,000,000 ₪ לגבי כל אחת מהעסקאות (בהתבסס על כ- 600$ למ"ר). בנוסף, לא אושרו כל ההוצאות המבוקשות לניכוי בהיעדר אסמכתאות. העוררות הגישו השגות על הקביעה האמורה וההשגות נדחו. העררים שלפני הוגשו על החלטות המשיב בהשגות.

    

   נימוקי העוררות

    

3. בהחלטה בהשגות נקבע, כי המחיר המוצהר נמוך מהשווי הריאלי של הזכות הנמכרת. לפיכך, ההשגות נדחו והמחיר נקבע לפי שומות המבוססות על עסקאות להשוואה אשר התבצעו באותו אזור בהתחשב בייעוד הזכות, מקומה והאפשרויות לנצלה. לטענת העוררות, השווי שנקבע במסגרת השומה גבוה בהרבה מהשווי האמיתי שנקבע בהסכם. השווי המוצהר הוא שווי העסקה האמיתי. העוררת מספר 1 רכשה את המקרקעין במסגרת הסכם פיתוח. חוזה זה היה על סף סיום והעוררת מספר 1 הייתה עלולה לאבד את זכויותיה בנכס ואף להפסיד את הכספים אשר שילמה תמורתו. בשל כך, חיפשה קונה פוטנציאלי תוך דוחק זמן ולחצים מצד רשות מקרקעי ישראל. כמו כן, קבוצת הקונים הפוטנציאליים לנכס הנדון היא קבוצה מוגדרת ומצומצמת מאחר והרוכש חייב להיות בעל סיווג קבלני גבוה בכדי שהרשות תאשר את העסקה. הדבר הקשה על העוררת מספר 1 לאתר קונה מתאים לנכס. בנסיבות אלו, נאלצה להתפשר במחיר ולהסכים על המחיר המוצהר. לפיכך, התמורה ששולמה משקפת את השווי האמיתי של המקרקעין בהתחשב בנתוני העסקה.

    

4. דחיית ההשגות נעשתה באופן גורף וללא התייחסות עניינית ומקצועית לכלל טענות העוררות. המשיב לא טרח לנמק את החלטותיו והסתפק בנימוקים כללים. הנמקת הצווים היא חלק אינטגרלי ממלאכת השומה ומחייבת גיבוש עמדה על ידי המשיב והפיכתה לקונקרטית בנסיבות השומה הספציפית. הנמקה מחייבת בדיקה עצמית ובחינה מדוקדקת של הנתונים ושקילה של הפרשנות בה נוקט המשיב. הליך ההנמקה אינו טכני. במקרה האמור, הפרת חובת ההנמקה יורדת לשורשו של עניין וככל שהמשיב היה עומד בחובה זו שומה, כי היה מגיע להחלטה אחרת. הפרת חובת ההנמקה מעידה, כי המשיב לא התייחס כראוי ונמנע מלבחון לעומק את טענות העוררות.