מזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חיפה

יו"ר הוועדה – כבוד השופטת אורית וינשטיין:

פתח דבר:

אדם רוכש שתי חנויות זהות במאפייניהן ומשלם תמורת כל אחת מהן את אותו סכום. לימים מוכר הוא את אחת החנויות תמורת סכום כפול משווי רכישתה. בדיווחו למנהל מיסוי מקרקעין מצהיר אותו מוכר, לטענתו בטעות, על שווי רכישה בסכום ששולם עבור שתי החנויות יחד, באופן המביא לכך שלמעשה לא משולם על ידו כלל מס שבח באותה עסקה. טעות זו לא התגלתה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

כעבור מספר שנים מוכר אותו אדם את החנות השנייה ובהצהרתו למנהל מיסוי מקרקעין דורש כי מס השבח יחושב לפי שווי הרכישה של אותה חנות. מנהל מיסוי מקרקעין מגלה את הדיווח השגוי בעסקה הקודמת רק באותה עת ועל כן קובע שווי רכישה של 0.01 ₪ בעסקת המכירה של החנות השנייה, מאחר ולעמדתו המוכר ניצל כבר את מלוא שווי הרכישה של החנות בעסקת המכירה של החנות הראשונה.

לאיזה שווי רכישה זכאי המוכר בחישוב מס השבח בעסקת המכירה של החנות השנייה?

זו המחלוקת שבפנינו.

1.לעורר, מר דן מזרחי (להלן – העורר), הוצאה שומת מס שבח ביום 21.1.20, לפיה הועמד שווי הרכישה של הנכס מושא הערר (חנות) על סך של 0.01 ₪. לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), שווי הרכישה של הנכס נוצל במלואו במסגרת עסקת מכר של נכס זהה אחר (חנות זהה) שהיה בבעלות העורר ונמכר בשנת 2010, ומכאן שלא ניתן לנצל פעמיים את אותו שווי רכישה.

2.העורר סבור כי אין לאפשר למשיב לתקן שומות בחלוף המועדים הקבועים בדין, ויש להכיר לו בשווי הרכישה המלא בחישוב מס השבח בגין מכירת הנכס מושא הערר. העורר טוען, כי המשיב עשה דין לעצמו ומעולם לא פעל לתיקון השומה בגין מכירת הנכס הראשון בשנת 2010 ועל כן, על המשיב לשאת בתוצאות טעותו זו, לפעול על-פי הוראות הדין ולהכיר לו בשווי הרכישה המלא של הנכס במסגרת העסקה מושא הערר.

הרקע העובדתי הנדרש:

3.העורר רכש ביום 25.12.07 שתי חנויות זהות ברחוב העצמאות בקריית אתא, גוש 11017 חלקה 21. העורר שילם עבור כל חנות סך של 268,338 ₪, ובסך הכל עבור שתי החנויות שילם סך של 536,676 ₪.

4.ביום 16.12.10 מכר העורר את אחת החנויות והצהיר כי קיבל תמורתה סכום של 550,000 ₪. במסגרת הדיווח למשיב מיום 22.12.10, הוצהר על ידי העורר כי סכום מס השבח לתשלום הוא 0 ₪.

5.איש מהצדדים לא הציג בפנינו את השומה העצמית של העורר משנת 2010, אולם מתדפיס פלט מערכת שע"מ שהציג המשיב (נספח ב' לתצהירה של גב' לוסקי, נציגת המשיב – מש/2) עולה כי שווי הרכישה שנקבע בעסקה האמורה הועמד על סך של 536,676 ₪ - דהיינו, הוצהר על שווי הרכישה הכולל של שתי החנויות יחד. יום הרכישה המוצהר בעסקת המכירה של החנות הראשונה נקבע ליום 25.12.07.

6.העורר מכר ביום 11.10.18 מחצית מזכויות הבעלות בחנות השנייה לחברת בובליל נכסים בע"מ (להלן – הרוכשת) תמורת סכום של 370,000 ₪, בתוספת מע"מ. העסקה דווחה למשיב באותו יום, ובמסגרת דיווח זה הצהיר העורר על שווי רכישה של החנות בסך 268,338 ₪ (נספח א' למש/2).

7.מאחר והעורר לא דרש ניכוי פחת בשומתו העצמית, בדק המשיב את נתוני העסקה ואו אז גילה כי במכירת החנות הראשונה בשנת 2010 הותר לעורר שווי רכישה בסכום השווה לשווי הרכישה של שתי החנויות יחד.

לפיכך, דחה המשיב את שומתו העצמית של העורר וביום 16.6.19 הוציא לעורר שומה לפי מיטב השפיטה, בהתאם לסמכותו לפי סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – התשכ"ג-1963 (להלן – החוק), בה קבע כי שווי הרכישה הוא 0.01 ₪ ואילו שווי המכירה הועמד על 490,000 ₪ (ראו נספח ג' לתצהיר העורר – ע/1).

8.העורר חלק על שומת המשיב והגיש השגה ביום 3.7.19 בה טען כי שווי המכירה שנקבע אינו משקף את שווי השוק, וכן טען כי יש לחשב את השבח בעסקה דנן לפי שווי הרכישה של החנות בסך 268,338 ₪ (נספח ד' למוצג ע/1).

9.השגת העורר נדחתה ביום 21.1.20 (נספח ה' למוצג ע/1). לעניין שווי המכירה, דחה המשיב את טענת העורר בהתאם לעסקאות להשוואה באזור. לעניין שווי הרכישה, הסביר המשיב, כי היות ששווי הרכישה לשתי החנויות נוצל במלואו בשומת המכירה של החנות הראשונה בשנת 2010, אזי שלא נותר עוד שווי רכישה שניתן להתיר בשומה הנוכחית.

10.בגין החלטה זו הגיש העורר ביום 24.2.20 את הערר דנן, במסגרתו חזר על טענותיו הן ביחס לשווי המכירה והן ביחס לשווי הרכישה של החנות בשומה דנן.