זכאות בן זוג להקלה במס רכישה של דירת מגורים כאשר לבת הזוג דירה נוספת שקיבלה במתנה טרם הנישואין

הערר שבפנינו מעלה לדיון את שאלת זכאותו של העורר מס' 1, מר אילן קויתי, לתשלום מס רכישה בגין דירה שרכשו הוא ואשתו, העוררת מס' 2, גב' ורד קויתי, כ"דירה יחידה", על פי מדרגות מס רכישה של "דירה יחידה". זאת, במצב דברים עובדתי, שאינו שנוי במחלוקת, לפיו טרם נישואיהם קיבלה גב' קויתי במתנה דירת מגורים אחרת.

לעוררים הוצאה על ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), שומת מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים בגוש 11192 חלקה 144 תת חלקה 3 (להלן – הדירה המשותפת).

שומת מס הרכישה הוצאה לעוררים מאחר ועוד טרם נישואיהם של העוררים קיבלה העוררת במתנה דירת מגורים בגוש 10885 חלקה 30 (להלן – דירת המתנה) אשר רשומה על שמה.

האם יש לראות, בנסיבות המקרה הנדון, בדירה הנוספת כדירתו היחידה של העורר בגינה הוא זכאי לתשלום מס רכישה על פי מדרגות מס של דירה יחידה?

הרקע העובדתי: 

1.ביום 22.5.2013, לאחר רכישת הדירה המשותפת, הגישו העוררים שומה עצמית במסגרתה ביקש העורר שיעור מס רכישה מופחת בגין רכישת הדירה המשותפת, מחמת שדירה זו הינה דירת המגורים היחידה שלו. זאת, להבדיל מהעוררת, אשר בעניינה אין כל מחלוקת כי מדובר בדירה שנייה שבבעלותה, נוסף לדירת המתנה. במסגרת השומה העצמית דיווחה העוררת על דירת המתנה כדירה אותה התחייבה למכור תוך 24 חודשים ממועד הרכישה של הדירה המשותפת (השומה העצמית צורפה כנספח א' לערר).

2.לעוררים הוצאה על ידי המשיב שומת מס רכישה ביום 24.11.2013, במסגרתה קבע המשיב כי העוררים יחויבו במס רכישה על פי מדרגות מס רכישה כדירה שניה, אך יתרת החוב הוקפאה, עד למסירת הודעה על מכירת דירת המתנה (הודעת שומת מס רכישה צורפה כנספח ב' לערר). המשיב ציין בשומה כי לעוררת דירה נוספת (דירת המתנה) אותה קיבלה ללא תמורה מאמה בשנת 2000, וכי העוררים התגוררו בדירת המתנה, כך ששניהם "נהנו מהפירות".

3. ביום 23.12.2013 הגישו העוררים השגה על השומה שהוצאה להם בגין רכישת הדירה המשותפת (ההשגה צורפה כנספח ג' לערר), אשר נדחתה ביום 16.7.2014 (להלן – ההחלטה בהשגה). המשיב קבע בהחלטה בהשגה כי במקרה הנדון, בהעדר הסכם ממון ולאור מגורים משותפים בדירת המתנה, יש להחיל על דירת המתנה את חזקת התא המשפחתי ועל כן יש לחייב במס רכישה בהתאם למדרגות המס של דירת מגורים שניה לבני הזוג.

על כך הערר.

4.ביום 17.2.2016 הגישו הצדדים הודעה משותפת בדבר העובדות המוסכמות ביניהם במסגרת הליך זה (להלן – ההודעה המוסכמת), לפיהן: העוררת קיבלה את דירת המתנה לפני נישואיה לעורר ודירה זו נרשמה על שמה בלבד, ולא נרשמה גם על שם העורר לאחר נישואיהם; העוררים התגוררו בדירת המתנה כשנתיים לפני נישואיהם ועוד כשנתיים לאחר נישואיהם, כאשר העורר לא שילם לעוררת שכר דירה עבור מגוריו בדירה זו; הדירה המשותפת רשומה על שם שני העוררים, אשר מאז נישואיהם מנהלים משק בית משותף; הסכם הממון מיום 8.6.2015 אשר ערכו העוררים ביחס לדירת המתנה (להלן – הסכם הממון, מוצג מע/1), נערך לאחר תחילת ההליך המשפטי נשוא ערר זה.

עוד ציינו הצדדים בסוף ההודעה המוסכמת כי "כל צד יהיה רשאי לטעון לעניין ראיות/היעדרן ביחס לדברים האחרים".

על בסיס ההודעה המוסכמת ביקשו באי כוח הצדדים כי יינתן צו לסיכומים.

5.בהחלטה מיום 17.2.2016 נקבע כי על פני הדברים עולה מהמסמך שהוגש על ידי הצדדים כי לא קיימת הסכמה על מלוא העובדות הרלבנטיות. גם התייחסות הצדדים ל"דברים אחרים" – לא היה בה כדי להבהיר את המסד העובדתי אשר על בסיסו תידרש ההכרעה המשפטית ואף לא צורפו כל המסמכים הנדרשים להודעה המוסכמת. במצב דברים כאמור, נדרשו הצדדים ובאי כוחם להתייצב לדיון הוכחות אשר נקבע ליום 25.2.16, על מנת שיציגו בפני הוועדה בצורה סדורה את עמדתם העובדתית בליווית כל המסמכים הרלבנטיים. ואכן, ביום 25.2.2016 התקיים דיון הוכחות בערר במסגרתו העידה העוררת.

טענות העוררים:

העוררים טוענים כי יש לבטל את ההחלטה בהשגה וליתן לעורר את ההטבה במס הרכישה לה הוא זכאי בגין רכישת דירה יחידה, וזאת בשל כל הנימוקים שלהלן:

6.העובדה שדירת המתנה שהתקבלה בידי העוררת לפני נישואיהם, היא בבעלותה הבלעדית, אין בה כדי לפגוע בזכותו של העורר לממש את הטבת המס לה הוא זכאי. בתקופה שקדמה לנישואין התגוררו העוררים במשך כשנתיים בדירת המתנה ובמשך זמן זה לא שילם העורר דמי שכירות למי שהייתה אז חברתו לחיים. מציאות החיים היא כזו שזוג חברים בשנות ה-20 לא יגבו אחד מהשני דמי שכירות, או יעסיקו יועץ משפטי לענייני מס.

7.כבוד השופט ברק קבע בע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, נט (1) 123 (19.8.2004) (להלן – פרשת פלם), כי על מנת שלא לאפשר את הטבת המס לבן הזוג יש להראות כי יש לו זכויות בנכס הראשון. במקרה הנדון המשיב לא הוכיח כי לעורר זכויות בדירת המתנה.