א.מ שטרן תשתיות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז

יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן:

לפנינו ערר מכוח סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") על החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (להלן: "המשיב") בעניין שומת מס רכישה שהוצאה לעוררת.

העוררת, א.מ. שטרן תשתיות בע"מ (להלן: "העוררת"), היא "גורם מארגן" של "קבוצת רכישה", כמשמעות מונחים אלה בסעיף 1 לחוק. לצד היותה גורם מארגן, העוררת אף רכשה בעצמה חלק מהזכויות באותם מקרקעין וחתמה על מערך הסכמים עם שאר הרוכשים בקבוצת הרכישה.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה מהו דינו של גורם מארגן אשר רוכש עבור עצמו חלק מהזכויות במקרקעין יחד עם חברי קבוצת הרכישה, לעניין החבות במס הרכישה.

לטענת המשיב, דין העוררת כדין שאר הרוכשים בקבוצת הרכישה, ולכן בהתאם להוראות החוק יש לחייבה במס רכישה בהתאם לשוויו של נכס בנוי ומוגמר. מנגד, לטענת העוררת, אין למנותה עם חברי קבוצת הרכישה, ולכן בשונה מהם, יש לחייבה במס רכישה רק בהתאם לשווי המקרקעין בעת רכישתם.

השאלה העומדת לפנינו היא שאלה משפטית בלבד, שכן אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדות.

עיקרי העובדות

1. העוררת ארגנה קבוצת רכישה (להלן: "הקבוצה" או "קבוצת הרכישה") במטרה לבנות מבנה למסחר על חלקות 165/1, 177 ו-178 בגוש 6368 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"). כדי להוציא לפועל את מטרתה, נקשרה העוררת במארג הסכמים וביצעה מספר פעולות – כפי שיתואר להלן.

2. בתאריך 20.2.18 רכשה העוררת אופציה סחירה לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין בשני הסכמים: הסכם בין העוררת לבין הבעלים של חלקות 177 ו-178 בגוש 6368 והסכם בין העוררת לבין הבעלים של חלקה 165/1 בגוש 6368. (להלן: "הסכמי האופציה").

   בהתאם להסכמי האופציה, ניתן היה לממש את האופציה ולרכוש את הזכויות במקרקעין, אך ורק כמקשה אחת.

3. העוררת הכינה את מערכת ההסכמים והמסמכים הנדרשת, ובכלל זה הסכם שיתוף, ושיווקה את המקרקעין לרוכשים שונים, בדרך של סיחור חלקים מהאופציה שקיבלה לרכישת המקרקעין ומתוך מטרה להתארגנות לבנייה משותפת של מבנה בו מספר קומות בהיקף כולל של כ- 6000 מ"ר.

4. בתאריך 8.7.18 מומשו האופציות ונרכשו המקרקעין על ידי חברי הקבוצה שארגנה העוררת. מאחר ועד מועד המימוש לא עלה בידי העוררת לסחר את האופציה ביחס ל-17.214% מהזכויות במקרקעין, מימשה העוררת בעצמה רכיב זה של האופציה ורכשה עבור עצמה חלק זה מהמקרקעין. עד אותו מועד חתמו כל חברי קבוצת הרכישה ובכללם אף העוררת, על הסכם שיתוף המסדיר את שיתוף הפעולה לבניית הפרויקט בכללותו (נספח 7 לכתב הערר).