לפני תביעה לתשלום יתרת דמי תיווך מקרקעין, בצירוף הפרשי הצמדה וכן בתוספת ריבית הסכמית, ובסה"כ 43,350 ש"ח. התובעת, גב' יונה גרשי, מתווכת בעלת רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, הגישה תביעה נגד הנתבע, מר דורון טל, שהתקשר עמה בהסכם תיווך. המחלוקת העיקרית שנטושה בין הצדדים, נוגעת לשאלה מה דובר בין הצדדים במעמד החתימה על הסכם התיווך, בקשר לשיעור דמי התיווך? והאם הסכם התיווך כולל או נעדר חתימתו של הנתבע ומדוע?
התביעה
התובעת טוענת כי ביום 23.1.05, חתם הנתבע על הסכם תיווך, שלפיו ישלם לה דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ מהסכום הכולל של עסקת רכישת הדירה, שביקש לרכוש בתיווכה. לאחר חתימתו על ההסכם, הציגה בפניו התובעת מספר נכסים. הנתבע רכש את אחד הנכסים, דירה ברחוב הגדנ"ע 3 בתל-אביב (להלן:
"הדירה") במחיר של 445,000$. התובעת הפגישה בין הנתבע ולבין מוכר הדירה, ערכה לנתבע סיור בדירה ,סייעה במו"מ ולקחה חלק פעיל בו. לפיכך, התובעת הייתה הגורם היעיל לביצוע העסקה. בעקבות רכישת הדירה, קמה לנתבע חובה לשלם לתובעת דמי תיווך בסך של 8,900$ + מע"מ. חרף זאת, שילם הנתבע סך של 4,450$ בלבד. לפיכך, על הנתבע לשלם את יתרת דמי התיווך בסך של 4,450$ +מע"מ וכן בתוספת הפרשי הצמדה וריבית הסכמית בשיעור 4% לחודש, המגיעים לכדי 23,872 ש"ח. פניות התובעת אל הנתבע לתשלום חובו לא הועילו. הנתבע חייב לשלם לתובעת את סכום התביעה, מכוח הסכם התיווך וכן מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט.
ההגנה
הנתבע טוען כי בעת שרשם את שמו על הסכם התיווך, הבחין ששיעור דמי התיווך עומד על 2% ועל כן הודיע לתובעת כי אינו מסכים לשיעור זה והוא יהיה נכון לשלם 1% בלבד. נוכח אי ההסכמה, השיב הנתבע את ההסכם לידי התובעת, אשר נטלה ממנו את ההסכם הלא חתום ואמרה לו שיראה קודם את הדירה וש"יהיה בסדר, נסתדר אחרי זה". הנתבע טוען כי גם בהסכמי תיווך אחרים שחתמו הוא ואשתו, במסגרת החיפושים אחר דירה, לא הסכימו הם לשלם דמי תיווך בשיעור 2%. הנתבע טוען כי התובעת לא הייתה הגורם היעיל בביצוע העסקה. התובעת לא הסכימה להתלוות אליו לראות את הדירה, היא נכחה בפגישה אחת בלבד, בנוכחות הנתבע והמוכר ולא נטלה חלק פעיל ו/או משמעותי בגיבוש העסקה. כמו כן, טוען הנתבע כי דין התביעה להידחות על הסף, נוכח העדר חתימה על הסכם התיווך ואי מילוי דרישת סעיף 9(א)
לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן:
"החוק"). הנתבע מודה כי זמן קצר לאחר רכישת הדירה, שילם לתובעת 1% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. לטענתו, תשלום זה נעשה ביוזמתו ולפנים משורת הדין, הואיל ולא חתם על הסכם התיווך וזאת נוכח הסכמתו לשלם 1% בלבד. לחילופין, מאחר והתובעת לא היוותה את הגורם היעיל, אין היא זכאית לדמי תיווך כלל.
דיון
בישיבת ההוכחות של יום 17.4.08, העידו בפני התובעת והנתבע. הצדדים הגישו סיכומים בכתב. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ושקלתי את הראיות שהובאו בפני, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה לתשלום יתרת דמי התיווך ולקבל בחלקה את התביעה לתשלום הפרשי הצמדה וריבית. מצאתי כי יש לקבל את גרסת התובעת ולדחות את טענות ההגנה של הנתבע, אשר חלק נכבד מהן הועלו בחוסר תום לב, והכל כפי שיפורט להלן.
טענות הנתבע בדבר העדר רישיון התיווך, העדר החתימה, והעדר גורם יעיל
הנתבע העלה שורה של טענות, שעצם העלתן, מהווה לדעתי חוסר תום לב מצידו. כמו כן, ממילא דין חלק מטענות אלה להידחות, וזאת נוכח גרסת הנתבע עצמו, אשר לסיכום שהושג מול התובעת בקשר לשיעור דמי התיווך ונוכח תשלום דמי תיווך לתובעת בפועל על ידי הנתבע.
הנתבע טוען כי הוא הסכים לשלם דמי תיווך של 1% + מע"מ ואף שילם סכום זה. בנסיבות אלה, תמוה בעיני, כיצד יכול הנתבע, באותה נשימה, להלין כיום, כטענת הגנה נגד יתרת דמי התיווך שבמחלוקת, על כך שהתובעת לא הוכיחה קיומו של רישיון תיווך לתקופה הרלוונטית, על כך שההסכם נעדר חתימה שלו ועל כך שהתובעת לא היוותה כביכול גורם יעיל בהתקשרות הנתבע בעסקת רכישת הדירה. אם כל ה"פגמים" הללו, לא מנעו מהנתבע לשלם לתובעת, מיוזמתו, כדבריו, דמי תיווך בשיעור שהוסכם לפי גרסתו, מדוע יש לראות ב"פגמים" אלה כמונעים את תשלום יתרת דמי התיווך, ככל שבית המשפט זה יגיע למסקנה כי סוכם על שיעור דמי תיווך של 2% + מע"מ, כטענת התובעת. לדידי, משלא מצא הנתבע, על אף הפגמים הנטענים, מניעה מלשלם לתובעת את דמי התיווך המוסכמים לפי גרסתו, מנוע ומושתק הוא כיום, מכוח דיני תום הלב, מלהחזיק בטענות אלה כנגד יתרת דמי התיווך שבמחלוקת. המטרה הבלעדית מאחורי העלאת הטענות הפורמאליות הללו כיום, הינה להתחמק מקבלת הכרעה לגופו של עניין בקשר לשיעור דמי התיווך שהוסכם בין הצדדים.
תחולת דיני תום הלב על צדדים לעסקת תיווך במקרקעין, אינה שנויה במחלוקת כלל וכפי שכבר נפסק ב ע"א 2144/91
מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116:
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו - 39 ל
חוק החוזים (חלק כללי)
".
קיימת פסיקה לא מעטה, שלפיה, בנסיבות מסוימות, תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב ו/או על דרישות צורניות אחרות של חוק המתווכים, ולרבות העדר חתימה (ראה ת"א 03/ 22340
טל נ' שטרן (פורסם באתרים משפטיים); תא (אי') 1332/07
שלי רחל קדוש נ' מלול יעקב מיכאל (פורסם באתרים משפטיים; ת"א (ת"א) 65893/04
סטאטוס
יועצי נדל"ן
בע"מ נ' ימאת ניהול ואחזקות בע"מ(פורסם באתרים משפטיים).
המקרה שלפני, הנו מקרה מובהק שבו דרישת תום הלב גוברת, כפי שכבר פורט לעיל.
בת"א (אי') 1528/06
לרנר לנה נ' בן חמו שמעון(פורסם באתרים משפטיים) צוטט פסק הדין בעניין
בן אור (ע"א 2819/00) שבו נקבעו הדברים הבאים:
"סברתי כי העדפת דחיית התביעה בנסיבות העניין, רק משום החסר הטכני שבחתימת התובעת על ההסכם, תביא לניצול דרישה זו לרעה. כך יוכל צופה מרחוק לרכוש נכס באמצעות מקורבו, החותם על הסכם תיווך, מעדכנו בפרטי הנכס הנדרשים ומאפשר לאותו צופה-רוכש, לחמוק מתשלום דמי תיווך בחוסר תום לב. .."... גם בעניין שלפניי, שוכנעתי כי הנתבעים נעשו שותפים לרצון הפסול למנוע מן התובעת את זכותה לדמי תיווך. כך סבירה הקביעה כי חתימת בנה - שותפה של הנתבעת על ההסכם - מחייבת אף אותה.... יובהר כי דרישת סעיף 9 לחוק רוככה בהלכה הפסוקה, באנאלוגיה לדרישת הכתב בסעיף 8 ל
חוק המקרקעין
תשכ"ט-1969. "
ב ע"א 2819/00
בן אור נ' רוזן (לא פורסם, 30/06/2002] נקבע כי:
"לגופו של ענין הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות, מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא סעיף 8 ל
חוק המקרקעין
תשכ"ט-1969. בתחילה היתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה, כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העיסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג"
[ר' גם
ע"א 1413/04
מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (לא פורסם, 30/10/2005].
שוכנעתי כי יש להחיל על נסיבותיו היחודיות של המקרה, נסיגה מדרישת הכתב הספציפית, כדי חיוב הנתבעת בציווי ההסכם גם בהעדר חתימתה עליו".