התנגשות בין זכות הנושה של המוכר לזכותו של רוכש הנכס

לפני בקשה (תביעה) לאישור עיקול זמני אשר הוטל ע"י התובע, בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "התובע" או "הבנק") בתיק זה ביום 15/10/14 על נכסי מר חיים ניסימוב (להלן: "ניסימוב"), המוחזקים אצל הנתבע, מר פלאצי שרון (להלן: "הנתבע" או "פלאצי") עד לסך של 87,898₪, כמפורט בכתב התביעה, וזאת בהתאם להוראות תקנה 378 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984.

טענות הבנק בבקשה

התובע נוקט נגד ניסימוב הליכים משפטיים בגין חובו לתובע בחשבון עו"ש שמספרו 222940 העומד על סך של כ- 87,898₪.

ביום 09/04/14 הגיש התובע תביעה בסדר דין מקוצר, במסגרתה נתבע ניסימוב לשלם את מלוא חובו לבנק.

לפי חקירות שביצע הבנק, ניסימוב הפעיל מסעדה בשם "פונדק האווז". במהלך שנת 2013 נקלע העסק לקשיים והושבת. ניסימוב נותר חייב כספים רבים וננקטו נגדו הליכים משפטיים, לרבות על ידי בנק הפועלים בע"מ.

ניסימוב מכר את זכויותיו בחלקה 10 בגוש 6979 (להלן: "הדירה") על מנת להבריח את התמורה ולסכל בכך זכות מי מהנושים, והבנק בכללם, לקבל את הסכום המגיע להם כאשר יינתן פסק דין לטובתם.

בהתאם לנסח רישום מלשכת רישום המקרקעין, עולה כי ניסימוב מכר את הדירה במהלך שנת 2013 לנתבע - פלאצי, אשר לטובתו נרשמו שתי הערות אזהרה, האחת מיום 30/12/12 בגין התחייבות להימנע מביצוע עסקה והשנייה מיום 09/06/13 בגין התחייבות לביצוע עסקה.

בשיחה שניהלה עובדת הבנק עם ניסימוב, הצהיר ניסימוב כי הוא מכר את זכויותיו בדירה וכי הוא אמור לקבל כספים בגין מכר הדירה. עוד הצהיר ניסימוב כי אין בכוונתו לפרוע את חובו לתובע בתיק האזרחי, אלא בכוונתו אך ורק לסלק את המשכנתה שרובצת על הדירה.

בנסיבות אלו, הוגשה התביעה נגד ניסימוב בתיק זה ולבקשת הבנק הוטל ביום 15/10/14 עיקול זמני על נכסי ניסימוב אצל פלאצי עד לסך של 87,898₪.

ביום 22/10/14 נמסר צו העיקול לידי פלאצי.

ביום 30/10/14 שלח פלאצי לתובע מכתב באמצעות פקס בו הוא מודיע על התנגדותו לצו העיקול. במכתב זה נרשם כי פלאצי אינו חייב לניסימוב דבר על חשבון העסקה, כי כל ההתחייבויות כלפיו מולאו, כאשר ההתחייבות לפירעון משכנתה מול בנק המזרחי טפחות הינה ישירות מול הבנק. עותק המכתב צורף לבקשה וסומן ה'.

ביום 04/11/14 שלח הבנק לפלאצי דרישה להמציא לו מסמכים ואסמכתאות שונים, אולם פניה זו טרם נענתה, ולפיכך הוגשה בקשה זו לאישור העיקול.

טענות פלאצי

בקשתו של הבנק הוגשה בחוסר תום לב ביודעו כי הנכס נמכר לו.

פלאצי רכש ביום 01/03/13 את הדירה במסגרת עסקת מכר שנעשתה באופן מסודר (להלן: "ההסכם"), כאשר שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם. התמורה שסוכמה בין הצדדים עמדה על סך של 2,800,000₪, כאשר במעמד החתימה שולם לניסימוב 1,000,000₪. פלאצי התחייב במסגרת ההסכם לשלם את יתרת החוב ישירות לבנק למשכנתאות, שהינו במקרה גם התובע בתובענה זו, ולשלם כל חוב אחר שקשור להתחייבות לרשום את הדירה על שם פלאצי. לפיכך, לא נותר כל חוב שפלאצי חייב באופן ישיר למוכר, ניסימוב , נכון למועד הטלת העיקול. עותק מהסכם המכר צורף כנספח ג' לכתב ההגנה.

בהתאם להסכם המכר בין הצדדים, נרשמה ביום 09/06/13 הערת אזהרה לטובת פלאצי בגין העסקה ואף נמסר יפוי כח בלתי חוזר לרישום העסקה.

פלאצי, כחלק מההתחייבויות שנטל על עצמו במסגרת ההסכם ועקב האירועים הרבים שמנעו קבלת משכנתה ורישום מלא של הנכס על שמו, החל לשלם את חובות המשכנתה של ניסימוב תוך שהוא משלם פיגורים בסך של כ-55,000₪ ותשלומי משכנתה שוטפים, וזאת עד שיוסרו המכשולים לקבלת המשכנתה ופירעון יתרת החוב.

בין לבין נערמו קשיים נוספים על העסקה, וזאת מאחר שניסימוב גבה מראש מאדם בשם רונן טנקג'י דמי שכירות מראש בסך של 50,000₪ ואותו אדם רשם הערת אזהרה על שכירות ארוכת טווח בנכס. בנוסף, גרושתו של ניסימוב תפסה חזקה באחת הדירות ודרשה דמי פינוי, כך שסוכם עם ניסימוב כי כל סכום שישולם לה יופחת מהתשלום.

כמו כן, קוזזו מיתרת התמורה תשלומים שנדרש פלאצי לשלם לשם רישום הנכס על שמו, לרבות תשלומים למס שבח, חשמל וחובות לעיריית תל אביב-יפו.

לפיכך, זמן רב לפני הטלת העיקול על ידי הבנק, פלאצי לא נותר חייב ישירות למוכר הדירה, ניסימוב, סכום כלשהו. נהפוך הוא, כדי לממש את זכותו לפי ההסכם הוא יאלץ לשלם עבור הדירה באופן ישיר ועקיף מעבר לסכום אותו הוא מתחייב לשלם לפי החוזה.

טענות הבנק בסיכומים

בסיכומיו, חזר הבנק על חלק מהאמור בבקשתו ואין מקום לחזור פעם נוספת על הדברים שנטענו בבקשה.

ניסימוב היה הבעלים הרשום של בניין בן שלוש דירות ברחוב עבאס 12, תל אביב-יפו (להלן: "הבניין").

ביום 16/08/11 נרשמה משכנתה לגבי הבניין לטובת הבנק, בגין הלוואה בסך 1,700,000₪ שנטל ניסימוב.

ביום 01/03/13 מכר ניסימוב את הבניין לפלאצי בתמורה לסך של 2,800,000₪ ובגין ההסכם נרשמה הערת אזהרה.

בהתאם לסעיף 5 להסכם המכר, התחייב פלאצי לשלם לניסימוב את מלוא התמורה בשני תשלומים כדלקמן:

1. סך של 1,000,000₪ שולם לניסימוב במעמד החתימה על הסכם המכר (סעיף 5.2.1 להסכם).

2. היתרה בסך של 1,800,000₪ תשולם על ידי פלאצי במועד המסירה בצ'ק בנקאי לפקודת הבנק, על פי מכתב כוונות שימציא ניסימוב לנתבע שבעה ימים קודם לכן, וכנגד מסירת מלוא המסמכים הנחוצים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם פלאצי.

עיון בכתב הגנתו של פלאצי מלמד כי עד כה לא שולמה מלוא תמורת מכר הבניין על ידי פלאצי לניסימוב לפי הסכם המכר. לדבריו, התקיימו ומתקיימים הליכים משפטיים שונים המונעים ממנו נטילת משכנתה על שמו מבנק מסחרי ופירעון המשכנתה הרשומה לטובת הבנק על זכויות ניסימוב בבניין.

המחלוקת בין הצדדים הינה מהו דין הכספים אשר טרם שולמו על חשבון תמורת המכר, ולטענת הבנק, מדובר בכספים אשר מגיעים לניסימוב בהתאם להסכם המכר. לפיכך, כספים אלו ניתנים לעיקול. מנגד, טוען פלאצי, כי אין בידיו כל כספים השייכים לניסימוב, הואיל והוא התחייב לפרוע את יתרת התמורה במישרין לבנק בגין המשכנתה, ולכן הכספים האמורים אינם ניתנים לעיקול.

בהתאם לסעיף 5.2.2 להסכם המכר, מדובר בכספים אשר היה אמור פלאצי לשלם לניסימוב בגין חוב משכנתה של ניסימוב.

הנתבע מוסיף ופורע תשלומי משכנתה בשם ניסימוב, בניגוד לצו שיפוטי, צו העיקול מיום 15/10/14, תוך עשיית דין לעצמו, ללא שהגיש טרם ביצוע התשלומים בקשה לביטול העיקול כמצוות תקנה 376 לתקנות סדר הדין האזרחי.

פירעון תשלומי חוב המשכנתה על ידי פלאצי לאחר קבלת צו העיקול לידיו ביום 22/10/14 ללא הסכמת הבנק, מהווה תרמית שמטרתה לסייע לניסימוב להבריח כספיו מנושים שונים, לרבות מהבנק.

בהתאם לקבוע בע"א (תל אביב-יפו) 25487-06-13 יוסף רונס נ' אלי ליין שילוח בינלאומי בע"מ (להלן: "פסק הדין רונס") ובהסתמך על הלכת בית המשפט העליון:

"הכלל שנקבע הוא, כי לרוכש דירה תהא זכות שביושר על הנכס הקנייני כלפי מעקל, שהטיל עיקול על אותו נכס, כך שהעיקול אינו חל על הנכס, אלא נשאר בבעלות הרוכש. זכות זו אינה מגנה על הרוכש מפני עיקול זכויות אחרות של מוכר הדירה, המוחזקות אצל הקונה, לרבות, בין היתר, הזכות לקבלת יתרת כספי התמורה לפי ההסכם שביניהם. עמד על כך עוד הנשיא א' ברק בעניין אהרונוב: "לדעתי, עם כריתתה של העסקה (במקרקעין או במיטלטלין) עבר הקניין שביושר לידי הקונה. המוכר הופך להיות הנושה של הקונה כדי חלק המחיר שלא שולם ... מעמדו של הקונה ביחסיו עם המוכר כמעמד כל נושה אחר שלו ... מכאן מתבקשת המסקנה כי נושה של המוכר רשאי לעקל את זכותו של המוכר (ליתרת המחיר) כלפי הקונה".

לצורך הכרעה בשאלה האם בעת הטלת העיקול כספי יתרת התמורה שנותרו בידי פלאצי שייכים לניסימוב, כטענת הבנק, והעיקול חל לגביהם, או שמא מדובר בכספים שלא הייתה לניסימוב זכות לקבלם, ועל כן אין העיקול חל עליהם, יש לבחון את השאלה האם ניסימוב ביצע המחאת חוב המשכנתה לפלאצי. במידה והתשובה לשאלה זו תהיה שלילית, אזי ניתן יהיה לעקל את יתרת כספי התמורה.

לטענת הבנק, לא בוצעה המחאת חוב המשכנתה על ידי ניסימוב לפלאצי בהתאם לקבוע בסעיף 6 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"), שכן לא נתבקשה ולא ניתנה הסכמת הבנק לכל המחאה מסוג זה, כאשר הסכמת הבנק הינה תנאי הכרחי לצורך המחאת החיוב.

לטענת הבנק, פלאצי אינו רוכש בתום לב ומלשון ההסכם עולה ריח רע של הברחת נכסים על ידי ניסימוב מנושיו, שכן סדר התשלומים בסעיף 5 להסכם עומד בניגוד לכל היגיון כלכלי של רוכש דירה תם לב, הנוהג להתנות כי ראשית דבר תסולק המשכנתה הרובצת על הנכס בכספי תמורת הרכישה ורק היתרה תשולם לידי מוכר הדירה. פלאצי נמנע מלנהוג כן והדבר אומר דרשני.

לטענת הבנק, סעיף 5.2.2 להסכם מעלה בבירור כי, בניגוד לטענת פלאצי, מדובר בזכות אובליגטורית של ניסימוב כלפי פלאצי כי כספי תמורת מכר הבניין ישולמו לו בשני אופנים. דהיינו, הזכות לקבלת כספי התמורה הינה של ניסימוב ולא הועברה לבנק למשכנתאות.

פלאצי אינו, ולא היה בשום שלב, חייב של הבנק ואין לפלאצי כל חיוב חוזי ישיר או עקיף כלפי הבנק לתשלום חוב המשכנתה של ניסימוב.

קבלת עמדת פלאצי, לפיה הכספים המוחזקים בידו אינם שייכים לניסימוב, אלא אמורים להיות משולמים במישרין לבנק, תיצור מצב בלתי מתקבל על הדעת, שכן מחד לא יהיה ניתן לתבוע את קבלת יתרת מכר הבניין מהנתבע בהעדר יריבות משפטית בין הבנק לבין פלאצי ולא ניתן יהיה לתבוע את ניסימוב הואיל ועל אף היותו בעל המשכנתה הוא מכר את הבניין בטרם הטלת צו העיקול.

על פסק הדין בעניין רונס הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון ברע"א 3634/14 יוסף רונס נ' אלי ליין שילוח בינלאומי בע"מ (להלן: "רע"א רונס"). בית המשפט בעניין רע"א רונס אישרר את קביעת בית המשפט המחוזי בפסק דין רונס.

טענות הנתבע בסיכומים

חרף הקבוע בהחלטת בית המשפט בעניין הסיכומים, העלה הבנק בסיכומיו טענות עובדתיות שלא הועלו בכתב התביעה ובית המשפט מתבקש להתעלם מטענות אלו.

יש לאבחן את פסק דין רונס על בסיס עובדותיו, שכן בעניין רונס לא היה סכום ברור ומוגדר בהסכם שהיה אמור להיות משולם לבנק למשכנתאות ושם היה פגם בהתנהלות הנתבע בכל הקשור להליך העיקול, כאשר במקרה דנן פעל פלאצי בהתאם לחוק והשיב לבנק במועדים שנקבעו בחוק, אלא שהבנק בחר להתעלם מתגובתו עת הגיש תביעתו לבית המשפט.

מי שנהג בניגוד לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 לגבי הגשת התביעה לאישור עיקול הוא הבנק עצמו, שהגיש את הבקשה בהליך "שעבר מהעולם" עת שונו התקנות ונקבע כי יש להגיש תביעה רגילה ולא תביעה בתיק העיקול.

בהתאם להסכם המכר שבין ניסימוב לפלאצי, הזכויות וההתחייבויות בין הצדדים נקבעו בצורה מפורשת וברורה, תשלום של 1,000,000₪ קיבל המוכר בעת חתימת ההסכם ובכך תמו זכויותיו לקבלת כספים, כאשר סכום של 1,800,000₪ אמור להיות משולם ישירות לבנק, שהינו גם התובע בתיק זה.

העיקול התקבל ביום 15/10/14; כלומר, שנה וחצי לאחר ביצוע העסקה ורישום הערת אזהרה, כך שאין מחלוקת כי סכום העיקול הזמני מקורו באשראי שניתן לניסימוב בלא כל קשר לנכס, כאשר במועד הטלת העיקול ידע הבנק כי הנכס נמכר לצד שלישי.

פלאצי קיבל את צו העיקול והגיב במועד ובתגובתו ציין כי הוא לא חייב דבר לניסימוב, מדובר בהצהרה אמיתית המגובה בהסכם בכתב. לטענת פלאצי, הבנק אינו יכול לתפוס יותר ממה שיש לניסימוב, ובהתאם להסכם, זכויותיו של ניסימוב לקבלת כספים הסתיימה בתשלום של 1,000,000₪.

לטענת פלאצי, קבלת עמדת הבנק תערער את כל מערכת החוזים המקובלת במקרקעין, ולמעשה לא תאפשר לבצע עסקאות במקרקעין, שכן כיצד יבטיח רוכש את הזכויות שהוא קונה? אם בית המשפט יקבל את טענות הבנק, יהיה מצב בלתי אפשרי בתחום הנדל"ן, איך יאובטחו כספי המשכנתה - האם בכל עסקה תתבצע המחאת זכות? ומה מעמדם של כספים שמשאיר קונה בנאמנות אצל עורך דין על מנת להבטיח תשלום חובות מס שבח, עירייה שהיקפם אינו ידוע ולעיתים שנוי במחלוקת - האם גם לגבי כספים אלה יש לבצע המחאת זכות? האם גופים מוסדיים יסכימו לחתום על המחאות זכות שכאלה? לטענת פלאצי, את ההסדרים יש לעשות בגוף ההסכם וכך נעשה במקרה זה, כאשר הזכויות והחובות נרשמו במפורט. מדובר בדרישה שהציבור אינו יכול לעמוד בה והיא תדרוש שינוי מהותי של כל מערך החוזים במקרקעין על מנת שזכויות הקונים תהיינה מוגנות.

טענת פלאצי אינה חולקת על תוצאות פסק הדין ברע"א רונס, עליה מתבסס הבנק, אלא שלטענתו של פלאצי, באותו מקרה העובדות היו שונות לחלוטין.

לטענת פלאצי, סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע: "תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל שהסכימו הצדדים". כלומר, סעיף זה מקנה לצדדים לעסקת מקרקעין, כמו גם לצדדים בכל עסקה אחרת, חופש מוחלט בעיצוב ובקביעת תוכן ההתקשרות ביניהם. החוק מאפשר לצדדים לקבוע ביניהם את תנאי ההסכם וההתחייבות שלוקח על עצמו כל צד ובית המשפט צריך לכבד את התחייבויות הצדדים, אלא אם מדובר בהתחייבות הנוגדת את תקנת הציבור.

במקרה זה, ההתחייבות היחידה שלקח על עצמו פלאצי בכל הקשור לתשלומים נשוא ההסכם מופיעה במפורש מספר פעמים בהסכם. כלומר, התחייבות לשלם לידי המוכר את התשלום הראשון, כאשר התחייבות זו בוצעה, והתחייבות לשלם לבנק למשכנתאות את הסכום של 1,800,000₪. אין ולא הייתה התחייבות לשלם סכום זה למוכר, ניסימוב. מדובר בסכום שנקבע בהסכם, כשנה וחצי לפני הטלת העיקול הזמני, וזאת במאובחן מהעובדות בפסק דין רונס, בו לא הוגדר הסכום בהסכם ורק לאחר קבלת העיקול והתעלמות ממנו, התקבל מכתב הכוונות של הבנק.

יש לצקת לתוך אותה התחייבות שבין ניסימוב לנתבע את עקרון היסוד של דיני הקניין ש"אין יכול אדם להעביר יותר ממה שיש לו", ומה שיש לניסימוב זו זכות בנכס וזכות לקבל כספים בהתאם לקבוע בהסכם ולא מעבר לכך. במסקנה זו ניתן לשלב גם את פסיקתו של כבוד השופט ברק בפסק דין אהרונוב שקבע את ה"זכות שביושר" של קונה נכס, שלו עדיפות כלפי נושה של מוכר הנכס, בין אם רשם הערת אזהרה על הנכס ובין אם לא.

לטענת פלאצי, גם בענייננו מדובר בזכות (ואיתה חובה) חוזית, שכל סטיה ממנה תגרום לתוצאה דומה, לפיה זכותו של כל נושה של בעל הנכס תגבר על זכויותיו של קונה ובפועל, ייווצר מצב שבו הקונה שאין לו שום קשר לחובות המוכר יצטרך לשלם פעמיים על אותו עיקול כדי לממש את זכותו החוזית.

אין בשום מקום בהסכם המכר בין הצדדים התחייבות של פלאצי לשלם את יתרת הסכום אותו היה צריך לשלם עבור הנכס לידיו של ניסימוב, המוכר, ואילו הייתה נדרשת הסכמה כזאת ההסכם לא היה נחתם.

לטענת פלאצי, יש להתעלם מטענת הבנק שהועלתה לראשונה בסיכומים, לפיה פלאצי נתן ידו לתרמית שמטרתה הברחת כספי ניסימוב מנושיו. לא ברור מאין נולדה טענה זו ועל איזה חובות מדובר.

טענת הבנק, לפיה אם יקבל בית המשפט את טענתו של פלאצי, הרי תיפגע זכותו של הבנק למשכנתאות (שהוא כאמור אותו בנק בעניינו) אינה נכונה, שכן הבנק למשכנתאות יהיה רשאי בכל מקרה לממש את שטר המשכון הרשום לזכותו, למכור את הנכס ובכך לפרוע את חוב המשכנתה.

במקרה דנן, האבסורד אליו מוליכה טענת הבנק הינו גדול עוד יותר, שכן הבנק המעקל בגין חובו של ניסימוב, שאינו קשור למשכנתה, הוא גם הבנק הממשכן שלידיו צריך לפרוע פלאצי את יתרת המשכנתה.

דיון והכרעה

במקרה שלפני אין מחלוקת עובדתית, ניסימוב מכר לפלאצי ביום 01/03/13 בניין בהתאם לתנאי חוזה שנערך באותו יום (להלן: "ההסכם").

ביום 09/06/13 נרשמה לזכות פלאצי הערת אזהרה בגין התחייבות לביצוע עסקה.

ביום 09/04/14 הגיש הבנק תביעה בסדר דין מקוצר נגד ניסימוב בגין חוב שחב ניסימוב לבנק, ולבקשת הבנק, הוטל ביום 15/10/14 עיקול זמני על נכסי ניסימוב אצל פלאצי עד לסכום של 87,898₪.

ביום 22/10/14 נמסר צו העיקול לידי פלאצי וביום 30/10/14 שלח פלאצי לבנק מכתב באמצעות פקס ובו הוא מודיע על התנגדותו לצו העיקול, כאשר לטענת פלאצי במכתבו, הוא שילם לניסימוב את מלוא החלק בתמורה אותו היה צריך לשלם לו, בעוד את יתרת התמורה הוא חייב לשלם ישירות לבנק אשר לטובתו רשומה משכנתה על הנכס.

על רקע זה, הגיש הבנק את הבקשה לאישור העיקול, כאשר לטענתו של הבנק, ניסימוב הוא זה שזכאי לקבלת תשלום הסכום שבידי פלאצי, חרף ההוראה החוזית הקובעת כי התשלום יבוצע לבנק למשכנתאות, ועל כן, יש לאשר את העיקול.

מאידך, טוען פלאצי, כי בהתאם לחוזה שבינו לבין ניסימוב, ניסימוב אינו זכאי לקבלת תשלום נוסף כלשהו ויתרת הכספים המוחזקת בידי פלאצי אינה ניתנת לעיקול, שכן עליו לשלמה ישירות לבנק למשכנתאות לצורך סילוק המשכנתה, כך שהוא עצמו אינו חייב כספים כלשהם לניסימוב.

הבנק תומך את עמדתו בפסק הדין רונס, שניתן על ידי כבוד השופט גדעון גינת, שבו רוכשי דירה התעלמו מצו העיקול שהוטל על יתרת התמורה שבידיהם בקשר לרכישת הדירה, באופן שהם העבירו את יתרת תשלום חוב המשכנתה של מוכר הדירה לבנק.

בית המשפט המחוזי קבע באותו עניין כי הרוכשים בחרו לעשות דין לעצמם והתעלמו מצו העיקול בכך שהם סילקו את המשכנתה במקום לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול העיקול.

עוד נקבע בפסק הדין רונס, בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (להלן: "פסק דין אהרונוב"), כדלקמן:

"אני מסכים עם טענת המשיבה. זכות שביושר היא זכות מעין קניינית הניתנת לרוכשים ומקנה להם עדיפות על פני נושים אחרים בנסיבות מסוימות שנקבעו בפסיקה. הכלל שנקבע הוא כי לרוכש דירה תהא זכות שביושר על הנכס הקנייני כלפי מעקל, שהטיל עיקול על אותו נכס, כך שהעיקול אינו חל על הנכס, אלא נשאר בבעלות הרוכש. זכות זו אינה מגנה על הרוכש מפני עיקול זכויות אחרות של מוכר הדירה, המוחזקות אצל הקונה, לרבות, בין היתר, הזכות לקבלת יתרת כספי התמורה לפי ההסכם שביניהם. עמד על כך הנשיא א' ברק עוד בעניין אהרונוב:

"לדעתי, עם כריתתה של העסקה (במקרקעין או במיטלטלין) עבר הקניין שביושר לידי הקונה. המוכר הופך להיות נושה של הקונה כדי חלק המחיר שלא שולם ... מעמדו של הקונה ביחסיו עם המוכר כמעמד כל נושה אחר שלו ... מכאן מתבקשת המסקנה כי נושה של המוכר רשאי לעקל את זכותו של המוכר (ליתרת המחיר) כלפי הקונה. אבל הנושה של המוכר אינו יכול לעקל את הנכס הנמכר. זכותו הינה לעקל את הנשיה של המוכר כלפי הקונה"."

בעניין פסק דין רונס, דן בית המשפט בשאלה האם בעת הטלת העיקול כספי התמורה שנותרו אצל הרוכשים הגיעו בזכות למוכר, לפי ההסכם, או שמא מדובר בכספים שלא הייתה למוכר זכות לקבלם, ולכן לא נתפסו בעיקול. באותו מקרה, הכריע בית המשפט בשאלה זו בבודקו האם המחה המוכר את חוב המשכנתה לקונה תוך שהוא קבע כי לא בוצעה המחאת חוב לפי הקבוע בסעיף 6 לחוק המחאת חיובים. בהסתמך על מסקנתו זו ועל לשון החוזה באותו מקרה, קבע בית המשפט כי הזכות למלוא התמורה עבור הדירה לפי ההסכם היא של המוכר ולא של הבנק.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בפסק דין רונס הוגשה בקשת רשות ערעור ברע"א רונס, שם נקבע על ידי בית המשפט העליון כי אין מקום ליתן רשות ערעור בגלגול שלישי וכי יש לדחות את הבקשה מאחר והתובעים עשו דין לעצמם, בהתעלמם מצו העיקול שניתן נגדם. בהתייחס לבקשה לגופה, קבע בית המשפט העליון בחזקת "למעלה מן הצורך", כי אינו מוצא להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי לפיה לא בוצעה המחאת זכויות או חובות בקובעו כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבע בפסק דין אהרונוב, לפיה: "נושה של המוכר יכול להטיל עיקול על זכותו של המוכר לקבל מהקונה את יתרת התמורה עבור המקרקעין".

דומה, כי אין עוררין על הלכת אהרונוב, לפיה לא ניתן לעקל את הנכס שרכש הקונה ושבו יש לו זכויות שביושר, וכי ניתן לעקל את יתרת התמורה שחייב הרוכש למוכר בלבד.

האם פלאצי (הקונה) חייב כספים לניסימוב (המוכר)

השאלה הנשאלת הינה האם במקרה שלפני מדובר ביתרת תמורה שחייב הרוכש למוכר בהתאם לתנאי החוזה שביניהם. שכן, מושכלות יסוד הן שמעקל אינו יכול לתפוס יותר ממה שמצוי בידי החייב.

יפים לעניין זה הדברים בה"פ (מחוזי ת"א) 7272-03-12 שלמה נרקיס נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ (פורסם בנבו, מיום 5.8.2013) בסעיף 15 לפסק הדין:

"כלל ידוע הוא כי אין נושה יכול להטיל עיקול על זכות שאיננה מצויה עוד בידי החייב (ראו ע"א כוכבי נ' ארנפלד, פ"ד נג(2) 353, 361ג-ד [1991])."

ב"הואיל" השני להסכם נקבע: "המוכר מצהיר כי אין הגבלה במסירת והעברת הזכויות בבניין ... למעט משכנתה לטובת בנק המזרחי טפחות שסכום פירעונה נכון ליום חתימת הסכם זה הינו כ-1,800,000₪ ...".

בסעיף 5.2 להסכם נקבע: "התמורה תשולם במועדים ובשיעורים כדלקמן:

5.2.1במעמד זה שולם למוכר סך של 1,000,000₪ ...

5.2.2יתרת התמורה בסך של 1,800,000₪ תשולם על ידי הקונה במועד המסירה בצ'ק בנקאי לפקודת בנק המשכנתאות, על פי מכתב הכוונות שיומצא על ידי המוכר 7 ימים קודם לכן, וזאת כנגד מסירת החזקה וכנגד קבלת המסמכים הבאים:...".

בע"א 3725/08 ניסים חזן נ' אריק חזן (פורסם בנבו, מיום 3.2.2011) (להלן: "פסק דין חזן") נקבע בסעיף 21 לפסק הדין:

"בהילכת אהרונוב נפסק, כי הסכם מכר מקרקעין מקנה לקונה זכות שביושר, המהווה זכות מעין קניינית אף בטרם רישומה במרשם, וזכות זו פועלת גם כלפי צדדים שלישיים... אלא שלנושה של המוכר עומדת הזכות לעקל את זכותו החוזית של המוכר כלפי הקונה לתשלום יתרת התמורה החוזית שטרם שולמה ....."

ובהמשך פסק דין חזן בסעיף 36:

"... אולם לצורך כך נדרשת קביעה שיפוטית כי, אכן, יתרת מחיר כזו אכן מגיעה למוכרים, וכי אין בפי הרוכשים טענות הגנה תקפות כנגד חבות כזו. סוגיה זו, הנוגעת למערכת הכספית הכרוכה בחוזה המכר, והנוגעת ביחסים שבין המוכרים לקונים, לא התבררה כלל בהליך שבפנינו.." (ההדגשות שלי ע.א.).

קולעות לעניין זה אף קביעותיה של השופטת שטרסברג כהן בפסק הדין אהרונוב, בעמוד 234:

"הזכות המעוקלת, שהיא הבעלות הרשומה במקרקעין, היא זכות שבעליה התחייב בגינה התחייבות קודמת והעביר זכויותיו בה, בחוזה עם רוכש. שימת ידו של המעקל על הנכס המסוים צריכה להיות כפופה להתחייבות שקיבל על עצמו מוכר הנכס כלפי הרוכש. כאשר בא המעקל ומטיל עיקול על המקרקעין, אין הוא יכול "לתפוס" יותר ממה שיש לחייב בנכס. זכותו הרשומה של החייב בנכס כפופה להתחייבות שקיבל על עצמו המוכר כלפי הרוכש. אף שזו לא נרשמה, היא קיימת ולא ניתן להתעלם ממנה. אין בכוחו של עיקול למרק את זכויותיו של החייב בנכס המעוקל ואם קודם לעיקול נעשתה עיסקה תקפה בנכס, העיקול אינו יכול לבטל את תוצאותיה של העיסקה. העיקול מתגבש על זכויותיו של החייב כפי שהן (ע"א 323/80 אלתית בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ [26], בעמ' 680)." (ההדגשות שלי ע.א.).

עינינו רואות: על מנת לבחון את השאלה האם פלאצי חייב כספים לניסימוב (מוכר הנכס), כך שהבנק יכול להטיל עיקול על כספים אלו, עלינו לבחון את החוזה שבין פלאצי לניסימוב. כאשר, בהתאם להלכות שנקבעו בפסיקה, כפי שהובאו לעיל, הבנק יכול לעקל אך את "זכותו החוזית" של ניסימוב. הא ותו לא !

מהוראות ההסכם שבין פלאצי וניסימוב עולה, כי פלאצי התחייב לשלם את יתרת התמורה, אותה תובע עתה הבנק לעקל, ישירות לבנק הממשכן לשם פירעון המשכנתה.

כך, להמחשת המצב המשפטי לפי ההסכם, ככל והיה רוצה ניסימוב להגיש תביעה לאכיפת ההסכם כנגד פלאצי, כל שיכול היה לתבוע הוא כי ביהמ"ש יורה לפלאצי לעמוד בהתחייבותו ולפרוע את המשכנתה. ניסימוב לא יכול היה לדרוש מפלאצי לשלם לו ישירות את יתרת הכספים האמורה, שכן זכותו החוזית של ניסימוב ביחס לתמורת הכספים היא לדרוש שפלאצי יפרע את המשכנתה כאמור, וזאת בלבד.

משכך הם פני הדברים, והואיל והבנק יכול לעקל את זכותו החוזית של ניסימוב בלבד, ומשעה שניסימוב ע"פ זכותו החוזית אינו זכאי לקבלת כספי התמורה שבידי פלאצי ישירות לכיסו, ממילא לא יכול הבנק להטיל עיקול על הכספים ולדרוש בעקבות כך לממש את העיקול ולקבל את הכספים לידיו.

מושכלות יסוד הן, כי הצדדים לחוזה הינם אדוניו היחידים ומשהעלו הצדדים לחוזה על הכתב את המוסכמות ביניהם, הרי שמהן עולות חובות וזכויות מוחלטות. על בית המשפט לכבד את ההסכמות שבין הצדדים והתערבותו של בית המשפט בחוזה, שומה שעליה להיעשות בזהירות ומתוך ריסון שיפוטי, הכל במגמה לשמור על עקרון חופש החוזים.

ראה: ע"א 414/74 מכוניות הדר נ' סימן טוב, פד"י כט(1) 561, בעמ' 569; ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ, פד"י לו(1) 573, בעמ' 549; וכן - ע"א 554/83 אתא נ' עזבון זולוטוב, פד"י מא(1) 282 - פסיקת כבוד הנשיא ברק.

שיטה זו אך מיישמת הלכה למעשה את כוונת המחוקק כפי שעולה היא מסעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"):

"24. תוכנו של חוזה יכול שיהא ככל אשר הסכימו הצדדים".

דברים ברוח זו עולים אף מלשון הרישא של סעיף 25 לחוק החוזים:

"25. חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים...".

בע"א 6909/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, בעמ' 141 נקבע:

"אם כן, נפנה לתכלית האובייקטיבית של החוזה. אלה הם הערכים, המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים (ראו ע"א 4628/93 הנ"ל , בעמ' 313). על אופן ההתחקות אחר התכלית האובייקטיבית עמדתי במקום אחר: "הבחינה היא אובייקטיבית. השאלה אינה מה היתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי; השאלה הינה מהי "כוונתם" של צדדים סבירים. תכלית זו נקבעת בהתחשב באופי החוזה ובטיפוסו תוך התחשבות בערכים (כגון - צדק, סבירות, שוויון) של שיטת המשפט שלנו. בגדרי התכלית האובייקטיבית אנו יוצאים מתוך ההנחה, כי חזקה (praesumptio juris) היא - חזקה הניתנת לסתירה - שהצדדים תובעים להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית" (ע"א 4869/96 מליליין בע"מ נ'The Harper Group [21], בעמ' 856)."

סעיף בחוזה רכישת נכס, הקובע כי סכומים מסוימים מתוך התמורה מיועדים לפירעון חובות המוכר לרשויות או לצורך סילוק משכנתא או עיקולים הרשומים על הנכס, וכי הם ישולמו ע"י הקונה באופן ישיר לרשות או לנושה, הינו סעיף שנועד להגן על הקונה ולהבטיח זכויותיו בנכס הנרכש, כדי שזכויות אלו לא תשארנה ערטילאיות.

פירוש אחר עלול לרוקן עסקאות מסוג זה מתוכן ולמנוע מהקונה את השלמת העסקה, תוך שהוא מסתכן בתשלומי כפל בגין חובות של המוכר, חובות אשר נקבע בהסכם כי על הקונה לפרוע ישירות כחלק מהתמורה עבור הנכס.

פרשנות החוזה תוך מתן תוקף לתכלית האובייקטיבית של החוזה, ותוך הגשמת המטרות והאינטרסים שחוזה מסוג זה נועד להגשים, מובילים אותי למסקנה כי הצדדים התכוונו כי לאחר שהקונה פלאצי שילם למוכר ניסימוב סך של 1,000,000 ₪, אין הוא חייב לשלם לניסימוב סכום נוסף כלשהו, כך שבהתאם לחוזה אין פלאצ'י חייב לניסימוב את יתרת התמורה, שנועדה לתשלום ישירות לבנק לצורך פירעון המשכנתא.

אציין בשלב זה, כי טענת הבנק ולפיה עסקת המכר שבין ניסימוב לפלאצי מהווה ניסיון להברחת רכוש וכי עולה ממנה ריח רע, הינה טענה שהועלתה בעלמא, בלא כל תשתית עובדתית ואני דוחה אותה, הבנק לא הוכיח כי לניסימוב היו חובות במועד העסקה, שנערכה כשנה וחצי לפני מועד עריכת ההסכם ואין יסוד לטענה כי ההסכם שנעשה בין ניסימוב לפלאצי, זמן רב לפני הגשת התביעה ע"י הבנק, נעשה למטרת הברחת רכוש.

יישום הלכת אהרונוב

סבור אני, כי במקרה שלפני הקונה אינו חייב למוכר את יתרת התמורה גם לפי הלכת אהרונוב. סבור אני, כי זכותו שביושר של רוכש מקרקעין מתפרשת, על פי הלכת אהרונוב, גם על כספים המוחזקים בידיו, כאשר בהתאם להוראות החוזה שבין הצדדים מיועדים כספים אלו לפירעון תשלומים הקשורים בנכס אותם חייב המוכר לגופים שונים, כגון: רשויות או בנקים למשכנתאות, או אף עיקולים שנרשמו על הנכס לפני עריכת ההסכם, תשלומים שבלא סילוקם לא ניתן להשלים את העסקה ולרשום את הנכס ע"ש הקונה.

אין דין כספי תמורה שבידי קונה, המיועדים ע"פ הסכם רכישת הנכס לצורך פירעון חובות מוכר הנכס על מנת שניתן יהיה להשלים את עסקת המכר ורישום הנכס על שם הקונה, כדין כספי תמורה פנויים, ללא ייעוד ספציפי כאמור, שעל קונה הנכס לשלם לידי מוכר הנכס, ע"פ הסכם הרכישה.

בענייננו, לאור מטרתם של הכספים המוחזקים בידי פלאצי לפי ההסכם בין הצדדים - לפירעון חובות המשכנתה של המוכר בגין הנכס הנמכר ישירות לבנק, דבר שבלעדיו לא ניתן יהיה להשלים את העברת הנכס ע"ש הקונה - הרי זכותו שביושר של הקונה על הנכס, לפי הלכת אהרונוב, משתרעת גם על התשלום שהוא התחייב לשלם ישירות לבנק במסגרת החוזה כדי להשלים את רישום הנכס על שמו. שאם לא כך, נרוקן את הלכת אהרונוב מתוכן במקרים מסוג זה.

גישה זו, עולה בקנה אחד עם דבריה של השופטת שטרסברג כהן בפסק דין אהרונוב בעמוד 233, במסגרתם מצטטת השופטת מדבריו של הנשיא ברק (כתוארו אז) בד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253, בעמוד 269:

"כשלעצמי סובר אני, כי הטבעת תווית של 'חיוב' או 'קניין' אינה צריכה להיעשות על פי שיקולים כללים ומופשטים, אלא חייבת להיות מעוגנת במציאות משפטית-עובדתית-קונקרטית. מוסד משפטי פלוני - כגון זכותו של אדם, כלפיו התחייבו לעשות עסקה במקרקעין - עשוי להיות שייך לתחום החיובים לצורך סוגיה אחת, ועשוי להשתייך לתחום הקניינים לצורך סוגיה אחרת."

דברים אלו קולעים היטב לענייננו.

קבלת טענת הבנק במקרה שלפני, לפיה הכספים שבידי פלאצי ושנועדו על פי המוסכם לסילוק חוב המשכנתה על הנכס, שייכים לניסימוב וניתן לעקלם, עלולה לפגוע פגיעה חמורה ביציבות שוק הנדל"ן ובזכויות רוכשי נכסים בעסקאות סטנדרטיות, המבוצעות כעניין שבשגרה בכמויות גדולות מדי יום ביומו.

הפרשנות המוצעת ע"י הבנק, לפיה יש לראות בתמורת היתרה שעל פלאצי לשלם לצורך כיסוי המשכנתה כסכום "רגיל", פנוי, שעל רוכש זכויות בדירה לשלם למוכר הזכויות ועל כן ניתן לעקל סכומי כסף אלה, יש בה כדי לפגוע בזכות שביושר של הרוכש על הנכס לפי הקבוע בפסק דין אהרונוב, זאת למרות שמדובר בעיקול של כספים המוחזקים בידי הקונה.

מקובלת עלי טענת פלאצי כי דרישת הבנק לביצוע המחאת חובות לפי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים בכל אחת מהעסקאות מסוג זה, כתנאי לקביעה לפיה הכספים לא יהיו ניתנים לעיקול, מהווה דרישה לא ריאלית שהציבור אינו יכול לעמוד בה, בהיותה דרישה מכבידה ובלתי מעשית בעליל, מה גם שביצוע המחאת חוב טעונה הסכמת צדדים שלישיים (בנקים, רשויות או מעקלים), שכלל לא בטוח שיסכימו לשתף פעולה.

עוד יש לציין, כי ברגיל רוכשי נכסים אינם מבצעים המחאת זכויות וחובות לפי הקבוע בסעיף 6 לחוק המחאת חיובים.

מובן שאין במסקנה אליה הגעתי במקרה שלפני, לפי לשון החוזה שבין הצדדים ולפיה אין עוד כספים אותם חייב הקונה למוכר, כדי לפגוע בזכותו של נושה של המוכר לעקל כספים פנויים המוחזקים בידי הקונה ושלא נועדו לפירעון חובות של המוכר בהתאם לחוזה בין המוכר לקונה.

עוד יש לציין כי בניגוד לעובדות פסק הדין רונס, שם התעלם הנתבע מצו העיקול, הרי במקרה שלפני, הגיב פלאצ'י מיד עם קבלת צו העיקול במכתב לבנק בו ציין כי הוא אינו חייב לניסימוב כספים.

נאמנות קונסטרוקטיבית

בנוסף לאמור לעיל, לפי ראות עיני, הבנק אינו יכול להטיל עיקול על יתרת הכספים שבידי פלאצי, וזאת לאור קיומה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" החלה על ניסימוב במקרה זה. כך, גם אם אכן לניסימוב זכות לקבלת יתרת הכספים, הרי שבהתאם להסכמות הצדדים בחוזה, ככל וכספים אלו יועברו לניסימוב, יהיה עליו להחזיק בהם בנאמנות ולהעבירם לבנק לצורך פירעון המשכנתה, מבלי יכולת לעשות בהם שימוש אחר, המנוגד להסכם בין הצדדים.

פסק דין אהרונוב, אשר במסגרתו הוכר קיומה של ה"זכות שביושר" במשפט הישראלי, דן בשאלת קיומה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" במשפט הישראלי והותיר אותה בגדר "צריך עיון".

אולם, בפרשה מאוחרת יותר בע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, הכיר בית המשפט העליון בקיומו של מוסד זה בדין הישראלי, וכך נקבע בעמוד 64 לפסק הדין:

"כשם שהוכרה - בפרשת אהרונוב [4] - זכות-שביושר "תוצרת הארץ", שפרטיה אינם חייבים להיות זהים לפרטיה של הזכות-שביושר ה"אנגלית", כך אין מניעה להכיר ב"נאמנות קונסטרוקטיבית תוצרת הארץ", שפרטיה לא יהיו בהכרח זהים לפרטיה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית האנגלית שנקלטה בישראל בעבר, או לפרטיה של הנאמנות הקונסטרוקטיבית המוכרת בשיטות משפט אחרות. אכן, הנאמנות הקונסטרוקטיבית - היא הנאמנות הכפויה מכוח הדין, שעל דבר קיומה מכריז בית-המשפט - היא בגדר "מושג שסתום" בדיני הקניין. היא מאפשרת עשיית צדק במקרים רבים שבהם הדינים הרגילים נוקשים מדי."

ובהמשך בעמוד 66:

"...היחסים שבין מוכר לקונה בעיסקת מכר מקרקעין "כמעט-מושלמת" כבענייננו הם בגדר יחסי נאמנות כפויה מכוח הדין...

... כפי שנאמר בפרשת ענבטאוי [1] "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות [קונסטרוקטיבית - א' מ'] בין המוכר לקונה" (עמ' 287)."

בענייננו, זכותו שביושר של פלאצי, הקמה לו מהתחייבותו של ניסימוב לביצוע עסקה למכירת המקרקעין, מקימה יחס של נאמנות בין הצדדים (פלאצי וניסימוב). הנאמנות הזו, כפופה ויונקת היא את חיותה ותוכנה מההסכם בין הצדדים.

כפי שפורט לעיל, פלאצי שילם לניסימוב את התמורה אותה התחייב לשלם לו ישירות. נותרה יתרת כספים שע"פ ההסכם התחייב פלאצי לשלם לפירעון המשכנתה ישירות לבנק, וזאת על מנת שיוכל לרשום את הנכס שרכש על שמו. כך, אף אם ניתן לומר מבחינה חוזית כי תמורה זו, ככל שטרם שולמה לפירעון המשכנתה שייכת היא לניסימוב, הגם שאינני סבור כך, הרי שניסימוב אינו יכול לעשות בה כרצונו ואין המדובר בכספים פנויים לכל דבר ועניין, ויש לראות בניסימוב כנאמן לכספים, וזאת עד שישולמו לבנק שלטובתו נרשמה המשכנתה.

גם לפי דוקטרינה זו, אין הבנק, התובע בענייננו, יכול להטיל עיקול על כספים אלו.

המחאת חיובים

במקרה שלפני אין מדובר בהמחאת זכות או חיוב, כמשמעותה בחוק המחאת חיובים ולתוצאת פסק הדין הגעתי בהסתמך על דוקטרינות משפטיות שונות כפי שפורטו לעיל.

סוף דבר

אשר על כן הנני דוחה את הבקשה, התובע ישלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

ניתן היום, י"ד כסלו תשע"ו, 26 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.