המשנה לנשיאה א' ריבלין:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד השופט ב' ארבל), וכן ערעור נוסף על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות בקשה לפיצול סעדים. המחלוקת עיקרה בשאלה אם ביטול חוזה שכירות היה כדין, ובמסגרת הזמן הסביר לכך.
רקע
2. חברת "מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ" (להלן: החברה), העוסקת בעבודות בניין וקבלנות, הקימה מרכז מסחרי על קרקע המצויה בבעלותה בשפרעם (להלן: המרכז המסחרי). בגדר המרכז נבנה, בין השאר, נכס אשר מיועד לשמש כמרכול (להלן: הנכס). חברת "שופרסל בע"מ" (להלן: שופרסל), מפעילה רשת מרכולים ארצית, ובחודש אוקטובר 1998 נכרת בין החברה לבין שופרסל הסכם להשכרת הנכס (להלן: ההסכם). בגדר ההסכם נקבע, בין השאר, כי תקופת השכירות תעמוד על 12 שנים ו-5 חודשים, אשר יחלו מיום מסירת החזקה במושכר. עוד נקבע, כי החברה מתחייבת שבמועד מסירת החזקה בנכס תהיה למרכז המסחרי תעודת גמר, וכי במקרה בו לא תתקבל תעודה כאמור תפצה החברה את שופרסל בגין הנזק שנגרם לה (סעיף 5.12 להסכם). במסגרת סעיף 17.11 להסכם נקבע, כי ככול שהחברה לא תשלים את בניית המרכז המסחרי, או לא תתמיד בבנייתו, תהיה שופרסל זכאית, בין השאר, לבטל את ההסכם ולתבוע השבה ופיצויים בגין נזק שיגרם לה. כמו כן נקבע, שהחברה תעשה מאמץ להביא לכך שבתוך מספר ימים ממועד מסירת החזקה תפתחנה מספר רב ככול שניתן מיחידות המרכז המסחרי (סעיף 5.10 להסכם).
החזקה בנכס נמסרה לשופרסל בחודש מאי 2000, ובמשך שלוש שנים לאחר מכן היא הפעילה את המרכול בנכס. יצוין כי במהלך תקופה זו לא הושלמה הבניה במרכז המסחרי. בחודש דצמבר 2003, שיגרה שופרסל לחברה הודעה בדבר ביטול ההסכם, בטענה שהוא הופר, בכך שלא שווקו היחידות האחרות במרכז ובכך שלא הושלמה בו הבנייה. הודעה דומה נשלחה שוב בחודש ינואר 2004. על רקע ההפרה הנטענת, אף הפחיתה שופרסל באופן חד-צדדי את תשלום דמי השכירות בנכס. בנוסף, הגישה שופרסל לבית המשפט המחוזי תביעה לפיצויים בגין הפרת החוזה. החברה הגישה תביעה שכנגד, בטענה כי ביטול החוזה מצידה של שופרסל היה שלא כדין. במקביל הגישה החברה בקשה לפיצול סעדים, שבה עתרה לאפשר לה לתבוע במועד מאוחר יותר פיצוי בגין דמי השכירות ודמי הניהול של הנכס, למשך יתרת תקופת השכירות בהתאם להסכם.
קביעותיו של בית המשפט המחוזי בעניינים שבמחלוקת
3. בית המשפט המחוזי נדרש תחילה לבקשתה של החברה לפיצול סעדים. נקבע, כי התביעה שהוגשה "נסובה כולה על עילה אחת והיא הפרת חוזה", וכי "אף הסעדים שדרשה הינם סעדים כספיים של פיצויים בשל הפרת חוזה", ומשכך - אין הצדקה לאפשר פיצול סעדים. עוד נקבע, כי החברה יכלה לאמוד את הנזק שנגרם לה כתוצאה מהפרת החוזה, עוד בטרם הסתיים הדיון בתביעה הנוכחית, ובמידת הצורך יכלה להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה. אף מן הטעם הזה נקבע שאין לאפשר את פיצול הסעדים. לבסוף, קבע בית המשפט כי בנסיבות העניין, בקשתה של החברה הוגשה בחוסר תום-לב, וזאת שכן הנכס הושכר כבר לשוכר אחר, אשר משלם את דמי השכירות במקום שופרסל. לאור כל זאת, נדחתה הבקשה לפיצול סעדים.
4. בית המשפט המחוזי המשיך ונדרש למספר סוגיית הנוגעות להפרת ההסכם. בין השאר, בחן בית המשפט אם הפרה החברה את התחייבותה לשווק את החנויות במרכז המסחרי, בהתאם לסעיף 5.10 להסכם. פירושו של סעיף זה, כך נקבע, מלמד כי מדובר בחיוב השתדלות, ולא בחיוב תוצאה. כלומר, על החברה להתאמץ ככול האפשר לשווק את החנויות במרכז, אולם אין מדובר בהתחייבות לפתוח חנויות בפועל. במקרה זה, נמצא שהחברה לא נמנעה מלשווק את המרכז המסחרי, או הצהירה שאין בדעתה לעשות כן. התנהגותה של החברה בהקשר זה, כך נקבע, אף אינה נגועה בחוסר תום-לב, אלא נבעה משיקול עסקי שגוי. בנסיבות אלה, נפסק כי החברה לא הפרה את התחייבותה לשווק את החנויות במרכז המסחרי.
עוד בחן בית המשפט המחוזי אם הפרה החברה את התחייבותה באשר להשלמת הבנייה במרכז המסחרי. בין השאר, נקבע, כי אמנם לא נתקבלה מעולם תעודת גמר, אך הדבר אינו עולה כדי הפרת החוזה, שכן המבנה קיבל "טופס 4" במועד בו קיבלה שופרסל רישיון עסק והחלה בהפעלת המרכול. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי החברה לא השלימה את בניית המרכז המסחרי כמתחייב בהסכם. נקבע, כי טרם בוצעו במרכז המסחרי עבודות גימור מהותיות, כגון חיפוי קירות, מלט וריצוף. על רקע זה נפסק, כי "אי סיום הבניה מהווה הפרת חוזה יסודית וזאת בהתאם להסכמת הצדדים בסעיף 17.2 להסכם השכירות". אולם, אף שנמצא כי החברה הפרה באופן יסודי את התחייבותה לסיים את הבנייה במרכז המסחרי, קבע בית המשפט כי אין מקום לפסוק פיצויים לטובת שופרסל. זאת, שכן לא הובאו בפני בית המשפט די נתונים לצורך פסיקת פיצויים בגין ההפרה. נפסק, אפוא, כי שופרסל לא הוכיחה את נזקיה, או את שיעור ההפחתה בהכנסותיה שנגרם כתוצאה ממצבו של הבניין.
5. בית המשפט המשיך וקבע, כי ביטול החוזה מצידה של שופרסל נעשה שלא כדין. נפסק, כי שופרסל הסכימה לקבל את המושכר, לשביעות רצונה ובלא שהעלתה כל טענה לגבי חלקיו האחרים של המרכז המסחרי. בשלוש השנים הראשונות לפעולתה במקום, כך נקבע, היא לא העלתה טענות בדבר אי-שביעות רצונה מהמצב בנכס, או באשר להפרת ההסכם. יתר על כן, נקבע כי ממכתביה לחברה במהלך התקופה האמורה עולה כי למרות שנתקלה בקשיים מסוימים בהפעלת המרכול, לא ביקשה שופרסל לבטל את החוזה. את נושא ההפרה ותיקונה העלתה שופרסל לראשונה, כך נקבע, רק בשנת 2003, בסמוך למתן הודעת הביטול מצידה. זאת, אף שידעה מלכתחילה כי הבנייה במרכז לא הושלמה. כן נקבע, כי לא ניתנה לחברה ארכה לתיקון ההפרה. בנסיבות אלה, קבע בית המשפט כי שופרסל חרגה ממסגרת הזמן הסביר העומד לה לצורך ביטול החוזה, ומשכך - הביטול היה שלא כדין, ויש לראותה כמי שהפרה את חיובה שלה.
6. על רקע דברים אלה, פסק בית המשפט המחוזי כי על שופרסל להשיב לחברה את דמי השכירות שהופחתו באופן חד-צדדי במהלך הרבעון האחרון של שנת 2003. כן נקבע, כי על שופרסל לשלם לחברה את דמי השכירות והניהול לרבעון הראשון של שנת 2004 ("תקופת ההיערכות"). נוסף על כך נפסק, כי על שופרסל לשלם לחברה בעבור השבת הנכס למצבו המקורי. באשר לציוד שהותקן בנכס על-ידי שופרסל, נקבע כי חלק מן הפריטים יישארו בנכס, וחלקם האחר יוחזרו לידי שופרסל. בהקשר זה, נדרש בית המשפט בפירוט לשאלה אילו פריטי ציוד ניתן להפריד מן הנכס ללא גרימת נזק, כשהכרעתו בעניין זה נמסכה על חוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, ועל חקירתו.
בסיכום הדברים נקבע, כאמור, כי אף שהחברה הפרה באופן יסודי את התחייבותה להשלים את הבניה במרכז המסחרי, הודעת הביטול מצידה של שופרסל ניתנה בחלוף הזמן הסביר, ועל-כן שלא כדין. מכאן הערעור שלפנינו.
טענות הצדדים
7. עיקר טענתה של שופרסל (בגדר ע"א 512/08), היא כי ביטול ההסכם מצידה היה כדין. שופרסל משיגה על קביעותיו של בית המשפט המחוזי בנוגע לחריגה ממסגרת הזמן הסביר לביטול החוזה. לטענתה, דרישת הזמן הסביר לפי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), צריכה להיבחן נוכח מכלול הנסיבות בכל מקרה לגופו, לרבות טיבו של ההסכם ומהות החיובים של הצדדים. במקרה שלפנינו, בהתחשב בכך שמדובר, לשיטתה, בהפרה מתמשכת - ניתנה הודעת הביטול, להשקפתה, בתוך זמן סביר. מכל מקום, לטענתה, הוראת סעיף 17.11.2 הותירה בידיה את ברירת הביטול במקרה בו החברה לא תתמיד בבניית המרכז המסחרי, קרי - גם לאחר מסירת החזקה במושכר. כמו כן, משיגה שופרסל על הממצאים העובדתיים באשר להתנהלותה במהלך השנים בהן קוים ההסכם, וטוענת כי עמדה על ההפרה הנטענת של ההסכם מצד החברה, והתריעה בפניה לא אחת על השגותיה בעניין זה. שופרסל ממשיכה וטוענת, כי השגותיה של החברה בדבר פקיעת זכות הביטול מהוות הרחבת חזית אסורה, שכן - לשיטתה - טענות אלה נשמעו לראשונה רק בשלב הסיכומים.
לצד זאת, מעלה שופרסל מספר טענות נוספות באשר לחיוביה של החברה והפרתם. בין היתר, משיגה שופרסל על הקביעה שהחברה לא הפרה את חובתה לשווק את המרכז המסחרי. לטענתה, אין מדובר בחיוב השתדלות, אלא בחיוב תוצאה. לחלופין, אף אם מדובר בחיוב השתדלות החיוב, לשיטתה, הופר. כמו כן, טוענת שופרסל כי חובתה של החברה להתאמץ ולהשקיע משאבים לצורך שיווק החנויות במרכז המסחרי נובעת אף מעקרון תום-הלב, ומשנמנעה החברה מלעשות כן - הפרה בכך את חובת תום-הלב המוטלת עליה. שופרסל ממשיכה ומשיגה על קביעותיו של בית המשפט בעניין תעודת הגמר שלא נתקבלה. תעודה זו - כך נטען - היתה למעשה מבחינתה של שופרסל הערובה החוזית לכך שהחברה תבנה את המרכז כפי שהתחייבה לעשות, ובהתאם להיתר הבניה שניתן לה. משלא הוציאה החברה תעודת גמר, הפרה את החוזה - באופן המקים לשופרסל, להשקפתה, עילה לביטול החוזה. לחלופין טוענת שופרסל, כי לכל הפחות מדובר בהפרות הדדיות של החוזה, וכי במצב כזה נדרשת השבה הדדית.
נוסף על השגות אלה, מעלה שופרסל שלל טענות בנוגע לפיצויים בהם חויבה. כך למשל, באשר לחיובה בתשלום דמי השכירות לרבעון האחרון של שנת 2003, טוענת שופרסל כי עמדה לה הזכות להפחית את דמי השכירות, וזאת - לשיטתה - בהתאם להוראת סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות). כן משיגה שופרסל על חיובה בתשלום דמי השכירות והניהול בתקופת ההיערכות (קרי, ששת החודשים הראשונים של שנת 2004). בין היתר, מזכירה שופרסל כי נכנסו לנכס שוכרים חדשים, ומשכך - לא הוכח שנגרם לחברה נזק כלשהו. להשקפתה, החברה לא עמדה בעניין זה בנטל ההוכחה המוטל עליה. אף בעניין הציוד שנשאר בנכס מבקשת שופרסל לבחון מחדש את קביעותיו של בית המשפט המחוזי.
8. החברה, לעומת זאת, סומכת ידיה על הכרעתו של בית המשפט המחוזי בכל הנוגע להפרת ההסכם וחיובה של שופרסל בתשלום פיצויים. להשקפתה, אין מקום להתערב בהכרעתו של בית המשפט המחוזי בעניין זה, בין היתר, נוכח העובדה שמדובר - לשיטתה - בקביעות עובדתיות. לגופו של עניין, מדגישה החברה כי שופרסל לא העלתה טענות בנוגע להפרות הנטענות עד לשנת 2003. לשיטתה, ההסכם בוטל שלא כדין, ובנסיבות אלה - אין לשופרסל זכות לקבל פיצויים. ממילא, כך נטען, לא הוכחו הנזקים שנגרמו כתוצאה מההפרה. אף באשר לשיווק המרכז המסחרי מצטרפת החברה להכרעתו של בית המשפט, וסבורה כי מדובר בחיוב השתדלות. כך אף באשר להפחתה החד-צדדית בדמי השכירות מצידה של שופרסל; בעניין דמי השכירות בתקופת ההיערכות; ובנוגע לנזקי הפינוי.
9. ערעורה של החברה (ע"א 544/08) נוגע לדחיית בקשתה לפיצול סעדים. עיקר טענתה היא שהפיצול התבקש רק בנוגע לנזק שהתגבש לאחר הגשת התביעה שכנגד, וכי מדובר בדמי השכירות ודמי ניהול הנכס בתקופה שלאחר הפרת החוזה. נטען, כי הפרת ההתחייבות לשלם דמי שכירות ודמי ניהול הן עילות נפרדות מן העילה העיקרית בתביעה שכנגד - היא הפרת החוזה עקב ביטולו שלא כדין. מדובר, לטענתה, בעילות המתחדשות כל חודש בחודשו. עוד משיגה החברה על הקביעה כי יכלה לתקן את כתב התביעה, שכן לשיטתה, קביעה זו אינה משקפת את אורח החיים העסקי, המאפיין השכרת נכס לתקופה ממושכת לגוף מסחרי גדול, כגון חברת שופרסל. כן מלינה החברה על הקביעה כי התנהלה באופן חסר תום-לב.
10. בהקשר זה טוענת שופרסל, לעומת זאת, כי מדובר באותה עילה, ולא בשתי עילות נפרדות, וכי אין מקום לפצל סעד כספי אחד למספר סעדי משנה. נטען, כי החברה יכלה להמתין עד להתגבשות כל נזקיה, ולהסתפק בינתיים בטענת קיזוז במסגרת כתב ההגנה שהגישה. אולם, משבחרה החברה להגיש תביעה שכנגד בעילה של הפרת חוזה - היא נדרשת למצות את כל הסעדים הקיימים לאותה עילה. עוד נטען, כי אילו היה מדובר בשתי עילות שונות - כפי שטוענת החברה - הרי שכלל לא היה נדרש היתר לפיצול סעדים. נוסף על כך, טוענת שופרסל כי החברה מנסה למעשה להביא לאכיפת ההסכם, על-ידי שמירת האפשרות לתבוע פיצויי קיום בעתיד, "במסווה" של בקשה לפיצול סעדים. להשקפתה, הבקשה לפיצול סעדים אף מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט, ועולה כדי חוסר תום-לב מצד החברה.