העליון:משלא הוסברה ללווה משמעות הויתור על הגנת הדיור החלוף-תניית הויתור בטלה

השופטת א' חיות:

          זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופט נ' ישעיה) מיום 24.9.2009, בו התקבלה תביעת המשיב והוצהר כי תניות הויתור המופיעות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא אשר נחתמו בין המערער (להלן: הבנק) ובין המשיב - בטלות.

העובדות הצריכות לעניין

1.     המשיב מתגורר בדירה בת שני חדרים ברחוב ברנר 13א בתל-אביב אשר שימשו בעבר כיחידות משרדים. כל אחד משני החדרים שטחו כ-11 מ"ר והוא רשום כיחידת משנה נפרדת (תת חלקות 80/14 ו-80/15 בגוש 6933). היחידה נושא הערעור היא תת חלקה 80/15 (להלן: הנכס) ואילו תת חלקה 80/14 אינה מעניינו של ערעור זה ועליה הוטל, ככל הנראה, עיקול בגין חוב לנושה אחר.

        ביום 1.6.1997 חתמו הבנק והמשיב על הסכם הלוואה ועל "הסכם משכנתא מסגרת", לפיהם הבנק ילווה למשיב סך של 170,000 ש"ח, ואילו המשיב ימשכן את הנכס לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה (להלן: הסכם ההלוואה). שטר המשכנתא נחתם על ידי המשיב ביום 5.6.1997 בפני עו"ד דוד פרץ אשר ציין על גבי השטר, בין היתר, כי הסביר למשיב את מהות העסקה ואת תוצאותיה המשפטיות ולאחר ששוכנע כי הדברים מובנים למשיב, חתם המשיב על השטר מרצונו. ההליכים דנן נוגעים לתניות הויתור הקבועות בסעיף 22(ח) להסכם ההלוואה ובסעיף 9(ב) לשטר המשכנתא (להלן: תניות הויתור), לפיהן הסכים המשיב כלווה לוותר על ההגנות העומדות לו מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ומכוח סעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן בהתאמה: חוק הגנת הדייר ו-חוק ההוצאה לפועל).

        וזו לשונו של סעיף 22(ח) להסכם ההלוואה:

" בטוחות:

22.

...

(ח) הלווה מסכים ומצהיר בזה כי במקרה של מימוש המשכנתה, או המישכון על הזכויות החוזיות הוא לא יהיה מוגן וכן לא יהיה מוגן כל מי שיחזיק מטעמו בנכס, כולו או בחלקו, לפי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ג-1972, לפי הסעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 או לפי כל דין אחר המאפשר התנאה על הוראותיו והוא יהיה אחראי לפינוי המידי של הנכס ומסירתו לבנק פנוי מכל אדם וחפץ".

        ובסעיף 9 לשטר המשכנתא נאמר:    

"9. חובת הממשכן(ים) לפנות את המקרקעין במקרה של מימוש המשכנתה

(א) במקרה של מימוש זכויות הבנק על פי משכנתה זו הממשכן(ים) מתחייב(ים) בזה לפנות את המקרקעין מיד במידה והם מוחזקים על-ידו(ם) או לגרום לפינויים המידי במידה והם מוחזקים ע"י אחרים מכוח הממשכן(ים).

(ב) הממשכן(ים) מוותר(ים) בזה על כל ההגנות מכוח חוקי הגנת הדייר, לרבות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 וכן לא יהיה(ו) מוגן(ים) על פי הסעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1979 על תיקוניהם או מכוח כל חוק אחר שישנו כיום ו/או שיהיה בעתיד בנוסף ו/או במקום החוקים הנ"ל".

2.     המשכנתא על הנכס נרשמה במרשם המקרקעין ביום 8.6.1997 ואין חולק כי סמוך לאחר מכן, ביום 12.6.1997, העביר הבנק לידי המשיב את כספי ההלוואה בסך 170,000 ש"ח.

        המשיב פיגר בהחזר תשלומי ההלוואה ומשכך, פתח הבנק ביום 4.6.2007 הליכי הוצאה לפועל למימוש הנכס. סמוך לאחר מכן, ביום 28.7.2008 הגיש המשיב לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו המרצת פתיחה, בה ביקש כי יוצהר שתניות הויתור על הזכות לדיור חלוף לפי סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל הקבועות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא - בטלות. כמו כן עתר המשיב למתן צו מניעה קבוע האוסר על הבנק לפנות אותו ואת אמו מן הנכס "בהיותו בגדר - 'דיור סביר' כמשמעותו בסעיף 38(א) לחוק". לחלופין עתר המשיב למתן צו מניעה קבוע האוסר על פינויו ופינוי אמו מהנכס בלא שיוסדר להם דיור חלופי כמשמעותו בסעיף זה. המשיב טען כי בעת שחתם על מסמכי ההלוואה והמשכנתא כלל לא הוסבר לו כי אם לא יעמוד בתשלומי ההלוואה והנכס ימומש על-ידי הבנק, קיימת לו זכות לדיור חלוף מכוח הדין ולפיכך, הוא לא ידע כלל כי הוא מוותר על זכות זו והוויתור, כביכול, אין לו תוקף.

פסק דינו של בית משפט קמא

3.     בפסק דינו מיום 24.9.2009 נעתר בית משפט קמא לתובענת המשיב והצהיר כי "תניות הויתור המופיעות בשטר המשכנתא ובהסכם ההלוואה, בטלות ומבוטלות כמבוקש בתובענה". בית המשפט קיבל בהקשר זה את טענת המשיב לפיה לא הוסבר לו טרם החתימה על הסכם ההלוואה ועל שטר המשכנתא כי יש לו זכות לדיור חלוף מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל וממילא לא היה מודע לכך שהוא מוותר עליה. בית המשפט ציין כי פרט להצהרת המשיב לא הוצגו אמנם ראיות נוספות בעניין זה אך הוסיף וציין כי אדם מן היישוב שאיננו משפטן אינו יכול לעמוד על מהותן של תניות הויתור המפורטות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא. על כן, העובדה שהמשיב אישר כי קרא מסמכים אלו טרם שחתם על שטר המשכנתא בפני עו"ד פרץ, אין בה כדי להועיל לבנק. בית המשפט הפנה בהקשר זה לדבריו של השופט א' ריבלין בע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934 (2004) (להלן: עניין מיסטר מאני), לפיהם חלה על המלווה "חובה של הגינות" שלא להסתפק בנוסח אחיד וסתום בהסכם ההלוואה והוא נדרש להסביר ללווה את דבר קיומה של הזכות לדיור חלוף ואת משמעות הויתור עליה, הגם שבנסיבות מסוימות חובת ההבהרה לא תעמוד לרועץ למלווה המבקש לממש את המשכנתא, למשל מקום שבו הלווה הסתייע בייעוץ משפטי. בענייננו, כך קבע בית המשפט, אף שהמשיב חתם על שטר המשכנתא בפני עו"ד פרץ, לא הוכח כי עורך דין זה שימש כיועצו המשפטי או הבהיר לו את הטעון הבהרה טרם החתימה. בית המשפט הוסיף וקבע כי אף אם נניח שעו"ד פרץ הקריא למשיב את כל תנאי המשכנתא, ועובדה זו לא הוכחה, הרי שאין בכך כדי להבהיר למשיב "את משמעותם ואת הזכויות העומדות לו על פי הדין בעת מימוש הנכס בטרם יחתום על ויתור עליהן". עוד צוין כי החובה להבהיר את משמעות הויתור מוטלת על הבנק וכי טענת המבקש לפיה חובה זו לא קוימה על-ידי הבנק לא הופרכה.

4.     בית המשפט התייחס בפסק דינו לעובדה שהצדדים לא זימנו לעדות את עו"ד פרץ על-מנת שיסביר את נסיבות חתימתו של המשיב על שטר המשכנתא. המשיב העיד אמנם כי למיטב ידיעתו עו"ד פרץ נפטר, אך בית המשפט קבע שעובדה זו לא הוכחה כנדרש. מכל מקום, כך ציין בית המשפט, בין אם ניתן היה להעיד את עו"ד פרץ ובין אם לאו, הבנק לא טרח לבדוק האם ניתן להעידו אף שמדובר באינטרס שלו להפריך את גרסת המשיב. כך למשל, יתכן שאילו זומן עו"ד פרץ לעדות היה מספר כי הסביר למשיב על פה את משמעות הויתור על דיור חלוף או על זכותו לדיירות מוגנת. לפיכך קבע בית המשפט כי העובדה שעו"ד פרץ לא זומן לעדות לא זו בלבד שאינה פועלת לחובת המשיב, היא פועלת לחובת הבנק. עוד קבע בית המשפט כי גרסת המשיב לפיה לא הוסברה לו זכותו לדיור חלוף ולא הובהר לו כי הוא מוותר עליה לא הופרכה בחקירתו הנגדית של המשיב ואף לא בעדותו של משה ולך שהוגש מטעם הבנק, ומשכך יש לקבלה כמוכחת. על כן, כך הוסיף בית המשפט וקבע, לא עמד הבנק ב"חובה של הגינות" המוטלת עליו בעניין זה ותניות הויתור הקבועות בסעיף 9 לשטר המשכנתא ובסעיף 22 להסכם ההלוואה, דינן להתבטל. עוד נקבע כי תוחזר למשיב הערבות שהופקדה על-ידו לפי החלטת בית המשפט העליון (רע"א 8010/08) כתנאי למתן צו מניעה זמני בתובענה, וכן נפסק כי הבנק ישלם למשיב הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 15,000 ש"ח, בצירוף מע"מ.