השופטת א' חיות:
האם למרות היעדרו של מסמך בכתב ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בשל "זעקת ההגינות" העולה מנסיבות המקרה? ואם כך הוא - מהם הסעדים שזכאי להם הנפגע?
אלה הן השאלות המרכזיות העומדות בפנינו בערעור דנן.
העובדות הצריכות לעניין
1. בראשית שנות השמונים של המאה הקודמת יזם המשיב 2, סמי שם טוב כקבלן בניה (להלן: סמי), הקמת פרויקט מגורים בן ארבע יחידות דיור על מקרקעין ברחוב כפר עציון 11-13 בירושלים, הידועים כגוש 30119 חלקה 89 (להלן, בהתאמה: הפרויקט ו-חלקה 89). חלקה 89 היתה רשומה אותה עת על שם המערערת (להלן: לילי), גרושתו של סמי. למען שלמות התמונה יצוין כי במסגרת הליכי התכנון של הפרויקט אוחדה חלקה 89 עם חלק מחלקות 88 ו-90. חלקות אלה נקראו יחד מגרש חדש (ארעי) 40 (ראו תוכנית 2045), ועליו הושלמה לבסוף בניית הפרויקט בתחילת שנות התשעים של המאה הקודמת. מתוך ארבעה הקוטג'ים שהוקמו על המגרש נמסר קוטג' אחד למשפחת אליהו, הבעלים של חלקה 88 הנ"ל; בקוטג' נוסף עברו להתגורר לילי וסמי (אשר המשיכו לחיות תחת קורת גג אחת על אף גירושיהם); הקוטג' השלישי נמסר להוריה של לילי, ואילו הקוטג' הרביעי הוא הנכס אשר לגביו ניטש הסכסוך בהליך שלפנינו (להלן: הנכס).
ביום 18.1.2004 הגיש המשיב 1 (להלן: כדורי), תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים בה עתר לסעד הצהרתי הקובע כי רכש את זכויות הבעלות בנכס והמכיר בזכותו להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעליו כשהוא נקי מכל שעבוד או זכות נוגדת. תביעה זו (להלן: תביעתו המקורית של כדורי) הופנתה נגד לילי ונגד סמי שעימם יש לכדורי קשרי משפחה (לילי היא בת דודתו של כדורי וסמי הוא דודו של כדורי וגם דודה של לילי). כמו כן הופנתה תביעתו המקורית של כדורי נגד המשיב 3, הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (להלן: הבנק), בהינתן העובדה שביום 3.1.1994 שיעבדו לילי וסמי את חלקה 89 לטובת הבנק. משכך, הוסיף כדורי ועתר בתביעתו המקורית להצהרה כי המשכנתה הרשומה על חלקה 89 לטובת הבנק אינה חלה על הנכס וכן עתר לצו מניעה קבוע שיאפשר לו שימוש בלתי מופרע בנכס. כסעד חלופי עתר כדורי לפיצוי בגובה שוויו המוערך של הנכס.
כדורי סמך את תביעתו על הסכמה על-פה שהושגה לדבריו בינו ובין סמי בתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת, בעת שהפרויקט היה בשלבים ראשונים של בניה, ולפיה התחייב סמי למכור לו את הנכס תמורת 218,800 דולר ארה"ב. לטענת כדורי הוא שילם לסמי את מלוא התמורה כמוסכם ועם השלמת הפרויקט בראשית שנות התשעים אף נמסרה לו החזקה בנכס והוא נהג בו מאז מנהג בעלים והשכיר אותו מעת לעת תוך שהוא גובה את דמי השכירות (כדורי מתגורר דרך קבע בלוס אנג'לס, ארה"ב). על רישום המשכנתה הנוגדת את זכויותיו בנכס נודע לו לדבריו רק בדיעבד, בשנת 1998. לילי מצידה התכחשה לקיומה של עסקה לפיה נמכר הנכס לכדורי, ולחלופין טענה כי עסקה זו נעשתה בלא ידיעתה ומשכך ובהיותה הבעלים הרשום של חלקה 89, אין לעסקה ממילא כל תוקף משפטי. סמי לעומת זאת תמך בגרסתו של כדורי ואישר את העובדות כפי שתוארו על ידו. סמי הוסיף וציין כי ההתחייבות למכור לכדורי את הנכס נעשתה בידיעתה ובהסכמתה של לילי. הבנק טען כי בהיעדר כל זכר לכדורי במרשם המקרקעין, גוברות זכויותיו מתוקף המשכנתה הרשומה על כל זכויות שטוען להן כדורי בתביעתו גם אם יתברר שיש לו כאלה.
במסגרת התביעה המקורית עתר כדורי לצו מניעה זמני לפיו יעוכבו עד להכרעה בתביעה ההליכים למימוש המשכנתה שנקט בהם הבנק אך בקשה זו נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בהחלטתו מיום 15.7.2004 (בש"א 6117/04, השופט מ' רביד). בעקבות החלטה זו תיקן כדורי ביום 5.10.2004, באישור בית המשפט, את התביעה המקורית ומחק ממנה את העתירה למתן צו מניעה קבוע שיאפשר לו שימוש בלתי מופרע בנכס.
2. קדמו לתביעתו המקורית של כדורי - שהוגשה כאמור בינואר 2004 - שלושה הליכים משפטיים הקשורים לנכס בהם נקטה לילי. האחד הוא תביעה שהגישה לילי נגד הבנק בשנת 2000 לבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 2543/00) בה טענה כי אין תוקף למשכנתה שנרשמה לטובת הבנק על חלקה 89, משום שהסכמתה לרישום המשכנתה הושגה בנסיבות של אילוץ, כפיה ועושק מצד הבנק ומצד סמי כלפיה. תביעה זו הוגשה על ידי לילי לאחר שתשלומי המשכנתה לבנק לא נפרעו וכתוצאה מכך ביקש הבנק לממש את המשכנתה ולמכור את היחידות שנבנו על חלקה 89 לצורך כיסוי החוב שבפיגור. תביעתה זו של לילי נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בפסק דין מיום 29.7.2003 וערעור שהגישה לילי על פסק הדין לבית משפט זה, נדחה אף הוא ביום 24.11.2004 (ע"א 8759/03).
ההליך השני אותו הגישה לילי בשנת 2001 לבית משפט השלום בירושלים הוא בקשה למתן צו מניעה זמני (ב"ש 6557/01), שהופנתה כנגד מי ששכר את הנכס אותה עת מידי כדורי. במסגרת אותה בקשה ניתן תחילה צו ארעי נגד השוכרים לעניין השימוש בדירה, אך בדיון שהתקיים במעמד שני הצדדים ביום 7.9.2001 הושג הסדר פשרה לפיו בוטל הצו הארעי ולילי הצהירה כי אין בכוונתה להגיש תביעה נגד השוכרים. כמו כן הוסכם כי השוכרים ימשיכו להתגורר בדירה על פי הסכם השכירות שנקשר בינם ובין כדורי אך הם יימנעו מלשלם לידיו את דמי השכירות הבאים על מנת לאפשר ללילי לעתור נגדו לבית המשפט המוסמך בקשר לדמי השכירות הנ"ל. ההליך השלישי שנקטה בו לילי הוא תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד מן הנכס. תביעה זו (ת"א 11597/02) שהוגשה ביום 13.11.2002 לבית משפט השלום בירושלים הופנתה נגד כדורי ואחותו, אך היא נמחקה לבקשתה של לילי טרם שהתקיים בה דיון לגופו של עניין.
3. משנדחתה בשנת 2003 תביעתה של לילי נגד הבנק לביטול המשכנתה ומשנדחתה בקשתו של כדורי במסגרת תביעתו המקורית משנת 2004 לצו מניעה זמני שימנע את מימוש המשכנתה, הושלמו הליכי המימוש שנקט הבנק במסגרת ההוצאה לפועל והנכס נמכר לצד ג' על ידי כונס הנכסים אשר מונה לצורך כך (ראו החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 1.6.2005 בתיק 03-06986-96-3).
בעקבות התפתחות זו הגיש כדורי ביום 20.7.2005 בקשה נוספת לתיקון כתב התביעה בציינו כי הסעד העיקרי שעתר לו בתביעה המקורית - לאכיפת הסכם המכר ולרישום הבעלות בנכס על שמו - איננו בר ביצוע עוד וכי משכך, הפך הסעד הכספי החלופי אותו תבע לקבלת פיצוי כשווי הנכס, לסעד עיקרי. בית המשפט נעתר לבקשת התיקון כאמור אך דחה בקשה נוספת לפיצול סעדים אותה שילב כדורי בבקשתו זו המתייחסת לדמי השכירות שנמנעו מכדורי עם מסירת החזקה בנכס לבנק (ראו החלטה מיום 28.8.2005). ביום 5.9.2005 הגיש כדורי כתב תביעה מתוקן בו עתר לפיצוי בגין הנזקים וההוצאות שנגרמו לו עקב רישום המשכנתה על זכויותיו בנכס לטובת הבנק. לטענת כדורי הנזק שנגרם לו מגיע כדי מלוא שוויו של הנכס אותו העריך בסך של 630,000 דולר ארה"ב, בהסתמך על חוות דעת שמאי מיום 7.6.2005 ובשקלים לאותו היום - 2,828,000 ש"ח. תביעתו הכספית - ככל שהופנתה כנגד לילי וכנגד סמי - התבססה על הפרת ההתחייבות למכירת הנכס וכן על עילות נזיקיות ועילות של עשיית עושר ולא במשפט. כדורי אף עתר לחיובה של לילי בפיצויים עונשיים נוכח התנהגותה בפרשה ולחלופין עתר לחיובם של לילי וסמי בהשבת כל הסכומים ששילם עבור הנכס. תביעתו הכספית של כדורי (אותה העמיד לצורכי אגרה על סך של 2,900,000 ש"ח), הופנתה גם נגד הבנק וכלפיו טען כדורי כי הוא נהג ברשלנות ובעצימת עיניים כאשר החתים את לילי על שטר משכנתה בלא שבדק מיהם בעלי הזכויות בנכס.
להשלמת התמונה יצוין כי ביום 11.2.2008 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי, לבקשתו של כדורי, צו עיקול זמני על יחידת הדיור בפרויקט המוחזקת על ידי לילי כנגד ערובה בסך של 30,000 ש"ח, וזאת להבטחת קיומו של פסק הדין הכספי בתביעה ככל שיינתן (בש"א 1475/08).
פסק דינו של בית משפט קמא
4. בפסק דינו מיום 6.8.2009 קיבל בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט א' פרקש) את תביעתו של כדורי נגד לילי וסמי, ואילו תביעתו נגד הבנק נדחתה.
בפתח פסק הדין דחה בית המשפט את טענותיהם של לילי והבנק כי יש לסלק על הסף את תביעתו של כדורי בשל התיישנות או בשל שיהוי בהגשתה. בית המשפט קבע כי לצורך הכרעה בטענת ההתיישנות יש לבחון את מהות התביעה בעת שהוגשה וציין בהקשר זה כי התביעה המקורית שהגיש כדורי ובה עתר, בין היתר, לסעד הצהרתי בעניין זכויות הבעלות שרכש בנכס, היתה "תובענה במקרקעין" כמשמעותה בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות). בית המשפט הוסיף וציין כי התקופה שבה מתיישנת על פי חוק ההתיישנות עילת תביעה במקרקעין שלא הוגשה עליה תובענה, היא חמש עשרה שנים ובמקרקעין מוסדרים - עשרים וחמש שנים. במקרה דנן, כך קבע בית המשפט, תחילת מניינה של תקופת ההתיישנות הוא במועד שבו התעוררה לראשונה מחלוקת בין הצדדים באשר לזכויותיו של כדורי בנכס, דהיינו ביום 6.10.1991, עת נתקבל בידיו מכתבה של לילי בקשר עם הנכס, שעל תוכנו אעמוד בהמשך (להלן: מכתב לילי). מאותו מועד ועד ליום הגשת התביעה המקורית על ידי כדורי (18.1.2004) טרם חלפו ולו חמש עשרה שנים. על כן, כך קבע בית משפט קמא, יש לדחות את טענת ההתיישנות. בית המשפט הוסיף ודחה את הטענה החלופית שהעלו לילי והבנק בדבר שיהוי מצד כדורי בהגשת התביעה בקובעו כי "[לילי] לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח, כי [כדורי] זנח את זכות התביעה העומדת לו, או כי במשך הזמן שינתה את מצבה לרעה. אף לא הוכח כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום ליבו של [כדורי]".
5. לגוף הדברים עמד בית משפט קמא על דרישת הכתב המהותית הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) וציין כי אין חולק שבמקרה דנן מעולם לא נערך בין הצדדים הסכם מכר כתוב לרכישת הנכס. בהקשר זה בחן בית משפט קמא את טענת כדורי לפיה מכתב לילי עונה על דרישת הכתב אך הגיע למסקנה כי אף שהאמור במכתב זה הוא בבחינת הודאת בעל דין על כך שנערכה עסקה לרכישת הנכס על ידי כדורי, אין המכתב עונה על דרישת הכתב משום שמחיר הנכס שהוא פרט מהותי, חסר מן המכתב וכלשונו:
"רכיב התמורה, שהינו רכיב מהותי והכרחי שיופיע במסמך בכתב, לא זו בלבד שאינו מפורש במכתב אלא שמרבית המכתב נסוב סביבו וסביב תלונותיה של לילי בדבר חובו של [כדורי] בגין עסקת הרכישה...
כיוון שהתמורה לא פורשה במכתב, אין לראות בו 'מסמך בכתב'...