העברת דיון חוזי, חלוקת שימוש והסגת גבול

בפני תובענה עיקרית וכן בקשה למתן סעדים זמניים בנוגע לבית המשותף ברחוב טרומן 4 קרית אונו הבנוי על חלקה 546 בגוש 6495 (להלן: "הבית").

הבית רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל תקנון מוסכם.

התובעים טוענים כי הנתבעים מפרים חלוקה מוסמכת בשימוש בחצרות הבית, כפי שזו קיימת בפועל במשך שנים. חלוקה זו אף קיבלה ביטוי בהסכם מיום 21.02.91 בין מי שהיו באותה עת בעלי הדירות בבית (להלן: "הסכם החלוקה"). לטענת התובעים, הנתבעים הסיגו את גבולם ובתוך כך גם גרמו לנזקים לרכושם.

התובעים מבקשים כי ינתן צו המורה על זכותם לשימוש בלעדי בחלק משטח החלקה על פי התשריט שבהסכם החלוקה ואשר יאסור על הנתבעים לעשות כל שימוש בחלק זה משטח החלקה. כן מבקשים התובעים כי ינתן צו המורה על סילוק יד של הנתבעים מחלק החלקה האמור, כי הנתבעים יחויבו בתשלום בגין הנזקים שגרמו לרכוש התובעים בסך של 45,000 ש"ח וכן בסך של 20,000 ש"ח בגין עוגמת נפש, כי הנתבעים יחויבו בתשלום פיצוי יומי בסך של 300 ש"ח בגין כל יום בו נמנעת מהתובעים אפשרות השימוש בחלק החלקה המוקנה לשימושם הבלעדי וכי הנתבעים יחויבו בהוצאות ההליך.

במסגרת הבקשה למתן סעד זמני עותרים התובעים למתן צוים זמניים אשר יורו לנתבעים לסלק את  המטלטלין שהניחו בתחום החצר המצויה בשימושם היחודי של התובעים ולאסור על כניסתם לשטח האמור עד להכרעה בתובענה.

לאחר שבחנתי בקפידה יתרה את כתב התביעה המפורט הגעתי למסקנה כי אין למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בתובענה.

סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים נקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע:

"72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

(ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר"

בתי המשפט נתנו פירוש דווקני לסעיף 72 המצוטט לעיל וקבעו כי אין להרחיב את פירושו.

כפי שנקבע בד"נ 20/73 שמע נגד סדובסקי ואח' פ"ד כ"ח (1) עמ' 730 בעמ' 733 מפי מ"מ הנשיא זוסמן (כתוארו אז): "סעיף 72 לחוק המקרקעין ...מרחיב אמנם את סמכותו של המפקח, היכול עכשיו לדון גם בתביעת נזיקין בעילה של הסגת גבול, ולענין זה נעשתה סמכותו מקבילה לזו של בית המשפט, אך... אין הוא רשאי לדון בתביעות נזיקין אחרות".

לחיזוק טיעון זה יש להוסיף כי הלכה פסוקה היא שגם עילות המטרד והיפר חובה חקוקה אינן בסמכותו של המפקח. (ראה ע"א 664/71 עורקבי ואח' נגד נקר פ"מ ע"ח 130 וכן ע"א 458/69 שליט נגד גולדברג פ"ד כ"ד (1) 231).

העולה מכך הוא כי משרצה המחוקק להעניק למפקח סמכות לדון בעילה מסויימת, עשה זאת במפורש ומכאן, כאשר עילות אחרות אינן מוגדרות במפורש בחוק המקרקעין, הן אינן בסמכותו של המפקח.

תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב - 2011 אמנם מחילה את תקנות סדר הדין האזרחי בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בפני המפקח בכל ענין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות המקרקעין. אולם אין בכוחו של מחוקק המשנה אשר התקין את תקנה 78 להעניק למפקח סמכות עניינית שלא ניתנה לו בחוק המקרקעין על ידי המחוקק הראשי.

אומנם, הצדדים הינם חוכרי דירות בבית משותף או הזכאים להירשם ככאלו (על פי טענת התובעים). אומנם, הסכסוך שבניהם נוגע לשימוש ברכוש המשותף. אולם, עילת התביעה במקרה דנן ומקורו של הסכסוך הינם בחלוקת השימוש ברכוש המשותף על פי נוהג והסכמה של שנים ובעיקר על פי הסכם החלוקה.

סכסוך המבוסס על הסכם או נוהג בנוגע לחלוקת השימוש ברכוש המשותף של הבית אינו סכסוך המבוסס על תקנון. הוא גם אינו סכסוך המבוסס על הוראות חוק המקרקעין. הסכם מהווה התחייבות חוזית רגילה עליה חלים דיני החוזים. דיון בתובענה יחייב, מניה וביה, דיון בסוגיות חוזיות העולות או הקשורות בהסכם החלוקה - כך, תדרש פרשנותו של ההסכם לרבות התייחסות לביצועו או הפרתו על ידי מי מהצדדים. כך תדרש ההכרעה האם הסכם זה בכלל מחייב את הנתבעים דנן.