החלטה תכנית מס' מס' 506-0244954 -רג/ 1684 תכנית מתאר שיכון ותיקים

1. עניינו של הערר שלפנינו בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 30.10.2017 (להלן: "ההחלטה"), לפיה פורסמה הודעה על פי סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בדבר הכנת תכנית המתאר לשיכון ותיקים מספר 506-0244954 (להלן: "התכנית" או "תכנית המתאר") והגבלת הוצאת היתרי בנייה בתחומה.
2. בהחלטה אושררה החלטה קודמת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (להלן: "הוועדה המקומית") לשכונת שיכון ותיקים ברמת גן (להלן: "השכונה"), לפיה הוחלט, בין היתר, כי בייעוד מגורים ב' ברחוב רוקח ברמת גן תותר בנייה לפי מכפיל עד 2.25, כך שמספר הקומות לא יעלה על 6.5 כולל קומת קרקע.

השתלשלות העניינים העובדתית:

3. "שיכון ותיקים" היא שכונה ייחודית בתכנונה. השכונה כוללת שני מתחמים עיקריים של בנייה צמודת קרקע (אזור מגורים א') ובשוליה, לאורך רחוב אבא הילל סילבר ולאורך רחוב רוקח בצידו המערבי, קיימת בנייה רוויה (אזור מגורים ב'). את השכונה חוצות שתי שדרות: שדרת הנרקיסים ממזרח למערב ושדרת השושנים מצפון לדרום. לאורך שדרת השושנים קיימות חלקות בייעוד בנייה רוויה בעצימות נמוכה יותר מזו שלאורך צדו המערבי של רחוב רוקח.
4. תכנית המתאר לשיכון ותיקים היא תכנית המצויה בהליכי הכנה וגיבוש. היא משלבת בין שימור אופייה של השכונה, לאפשרות לחיזוק וחידוש מבנים קיימים בבנייה רוויה, תוך איתור ופינוי של מגרשים לצרכי ציבור. התכנית כוללת הוראות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (להלן: "התמ"א").
5. ביום 15.12.2014 דנה הוועדה המחוזית בבקשת הוועדה המקומית לקידום תכנית מתאר לשכונת שיכון ותיקים, והחליטה לפרסם הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק, ולקבוע תנאים לפי סעיף 78 לחוק. על פי ההודעה, תכנית המתאר לשיכון ותיקים תחול על אזורי מגורים ב' ו-ג' בשכונה. כן נקבעו מגבלות בנייה, כך שלא יינתנו היתרי בנייה לתוספת שטחים עיקריים או קומות על פי תכנית רג/מק/340/ג/11 ו/או על פי תמ"א 38, למעט היתרים לתחזוקה או לחיזוק המבנה הקיים.
6. ביום 23.02.2015 התכנסה הוועדה המחוזית והחליטה להכניס מספר תיקונים בהחלטתה. לאחר מכן פורסמה ברשומות הודעה על הכנת התכנית ועל קביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה, לפיהם "לא יינתנו היתרי בנייה לתוספת שטחים עיקריים ו/או קומות עפ"י תמ"א 38 למעט היתרים לתחזוקה או לחיזוק המבנה הקיים". תוקף התנאים נקבע לשנה אחת. 
7. ביום 22.06.2015 קיימה הוועדה המחוזית דיון בבקשת הוועדה המקומית, במסגרתו הוצגה לחברי הוועדה המחוזית התקדמות הליכי התכנון, והוצגו כל אחד ואחד מהמתחמים לגביהם נתבקשו החרגות מהתנאים הקודמים האוסרים על מתן היתרים.
8. בתום הדיון ביום 22.06.2015 החליטה הוועדה המחוזית לקבל את בקשת הוועדה המקומית ולצמצם את התנאים שנקבעו בהחלטה הקודמת. נקבע כי תוקף התנאים המתוקנים יהיה לשנתיים מיום פרסומם ברשומות. החלטה זו עודכנה בישיבת הוועדה המחוזית מיום 21.09.2015.
9. ביום 02.03.2017 קיבלה הוועדה המקומית החלטה על מדיניות חדשה ביחס למתן היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בשכונת שיכון ותיקים. החלטת זו הסדירה את התכנון שנקבע לשכונה תוך התחשבות במצב הקיים והפרידה בין שני סוגי בניינים בייעוד מגורים ב' ברחוב רוקח, כדלקמן:א. בחלקות בהן קיימות 8 יח"ד ומעלה, נקבע מס' קומות עד 7.5 ברוטו. ב. בחלקות בהן קיימות 7 יח"ד או פחות, נקבע מס' קומות של עד 6.5 ברוטו. 
10. ביום 30.03.2017 פנתה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית בבקשה לעדכן את התנאים בתכנית למתן היתרי בנייה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק.
11. ביום 30.10.2017 התקבלה ההחלטה נושא הערר מטעם הוועדה המחוזית, אשר מצמצמת את התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק וקובעת בין השאר כדלקמן:"בייעוד מגורים ב' ברחוב רוקח, בחלקות בהן קיימות 7 יחידות דיור ופחות מכך, 18 בניינים בכתובות: רוקח 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52, 60, 62, 64, 66, 68, 70, 72, 74, 76, 78, 86, בחלקות: 85-79, 17-14, 302, 277, 20, 281, 22, 23, 311 בגוש 6210, וחלקה 46 בגוש 6211 – תותר בנייה לפי מכפיל עד 2.25, מספר הקומות לא יעלה על 6.5 כולל קומת קרקע, קו בניין אחורי 4 מ', קו בניין לצדדים 3 מ', קו בניין קדמי 2 מ', קומת הקרקע תהיה בנסיגה מינימלית של 2 מ' מקומת הבניין, לא תותרנה בליטות מקווי הבניין."התנאים נקבעו לתקופה של שנתיים או עד להפקדת התכנית, לפי המוקדם. 
טענות הצדדים:טענות העוררים:12. שלושים וארבעת העוררים דרים ברחוב רוקח ברמת גן, בשמונה בניינים שונים שמספרם 46, 62, 68, 70, 72, 74, 76, 86, בעשרים ושש דירות שונות. טענות העוררים כולן זהות. העוררים מתנגדים לתנאים שנקבעו בהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן מיום 02.03.2017 ומיום 30.03.2017, והתקבלו בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מחוז תל אביב ביום 30.10.2017. לטענת העוררים, מדיניות זכויות הבנייה שקבעה הוועדה המקומית באשר לייעוד מגורים ב' בשכונה פוגעת בהם, אינה כדאית כלכלית ואינה מבחינה נכונה בין הבניינים השונים ברחוב רוקח הכלולים בייעוד זה.
13. הוועדה המקומית קבעה כי בייעוד מגורים ב' בבניין שבו 6 דיירים לכל היותר, גובה הבנייה המקסימלי יהיה 6.5 קומות כולל קומת קרקע, ויתקיים יחס של 1:2.25 בין דירה ישנה לדירה חדשה. בכל אחד מהבניינים בהם מתגוררים העוררים יש 6 יחידות דיור בקומות 3-1 מעל קומת הקרקע, כך שגודל המגרש לא מאפשר בניית יותר משתי יחידות דיור בקומה. לטענת העוררים, המדיניות שקבעה הוועדה המקומית סותרת את עצמה, כיוון שהחלת יחס של 1:2.25 על בנייני המגורים מאפשרת כביכול בניית 14 יחידות דיור, אולם בפועל לא ניתן יהיה לממש יותר מ-12 יחידות דיור (יח"ד אחת בקומת הקרקע, 2 יח"ד בקומות 5-1, בתוספת פנטהאוז אחד בנסיגה בקומה 6) בגלל מגבלת הגובה של 6.5 קומות כולל קומת הקרקע. 
14. כך יוצא, כי המדיניות יוצרת בפועל יחס של 6/12, כלומר 1:2 בין דירה ישנה לחדשה, זאת בעוד שעד להחלטת הוועדה המקומית מיום 30.03.17, התאפשרה בנייה ביחס של 1:3. העוררים טוענים כי לא רק שנפגעו משינוי יחס הבנייה בין דירה ישנה לחדשה, אלא שהכדאיות הכלכלית למימוש בנייה מכוח תמ"א 38 לא קיימת יותר, שכן לא ניתן יהיה לגייס שום יזם או קבלן בתנאים אלו. כך יוצא כי נחסמה בפני העוררים הדרך לחיזוק בנייני מגוריהם מפני רעידות אדמה, בעוד שמדיניות הממשלה הייתה ועודנה סלילת הדרך לביצוע חיזוק בבנייה העירונית על ידי מתן תמריצים לקבלנים ויזמים.