החלטה לפרסום בעניין: תכנית מס' 353-0191023 תכנית מתאר כוללנית ג'סר א זרקא

1. לפנינו שלושה עררים על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 8.1.2018, בתכנית 353-0191023: תכנית מתאר כוללנית לג'סר א-זרקא (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").

• ערר 6/18 הוגש על ידי עיריית אור עקיבא (להלן: "אור עקיבא"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), כ"רשות מקומית הנוגעת בדבר".
• ערר 6.1/18 הוגש על ידי המועצה המקומית ג'סר א-זרקא (להלן: "המועצה המקומית"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק.
• ערר 6.2/18 הוגש על ידי במקום – מתכננים למען זכויות תכנון (ע"ר) (להלן: "עמותת במקום"), מכוח סעיף 11(א)(2)(ב) לחוק, לאחר שקיבלה ביום 4.3.2018 רשות להגשתו.

2. ביום 31.5.2018 קיימנו דיון בעררים. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו לדחות את הערר ולאשר את החלטת הוועדה המחוזית בדבר התכנית.
3. יוער כי המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון, לא הגישה תגובה לעררים ולא התייצבה לדיון. בנוסף יוער כי מלבד המשיבים, נשמעו לפנינו במהלך הדיון גם קבוצה של תושבי קיסריה ונציגי החברה להגנת הטבע, קיבוץ מעגן מיכאל ומושב בית חנניה, וזאת אף שאינם משיבים לערר על פי תקנות התכנון והבניה (ערר בפני המועצה הארצית), התשל"ב-1972.

רקע תכנוני והשתלשלות העניינים

4. התכנית היא תכנית מתאר מקומית כוללנית, החלה בשטח של כ-1,805 דונם הכוללים את כל תחום ג'סר א-זרקא (להלן גם: "היישוב") וחלק מתחום המועצה האזורית חוף הכרמל. התכנית הוגשה על ידי ועדת ההיגוי הבינמשרדית (להלן: "ועדת ההיגוי") והמשרד לשוויון חברתי.
5. על פי האמור בהוראות התכנית, מטרתה היא יצירת מסגרת תכנונית להתפתחות ג'סר א-זרקא, ליישוב בן כ-24,000 תושבים בקיבולת מקסימלית, המספק לתושביו איכות חיים ופרנסה, ונהנה ממיקומו הייחודי על חוף הים ובסמוך לנחל תנינים; חיזוק כלכלת היישוב באמצעות עידוד פיתוחו כמוקד תיירותי אזורי, ויצירת מוקדים יישוביים לפעילות עסקית, אזרחית ותיירותית; שילוב ושימור הערכים הנופיים, הארכיאולוגיים ואתרי המורשת במערך השטחים הפתוחים והבנויים ביישוב, בדגש על הממשק עם חוף הים, נחל תנינים ושמורות הטבע והגן הלאומי.

6. עיקרי התכנית הם:

• תוספת של כ-600 דונם עבור פיתוח עירוני, לשימושים כלל עירוניים, תוך הרחבת היישוב מזרחה בכ-300 דונם בהתבסס על הסטתו מזרחה של כביש מס' 2 כפי שאושר בתת"ל 31 (שקודמה במקביל, ודבר אישורה פורסם ברשומות ביום 13.12.2016).
• תוספת של כ-1,500 יחידות דיור (להלן: "יח"ד") חדשות, הקמת שלוש שכונות מגורים חדשות בצפיפות ממוצעת גבוהה של כ-9 יח"ד לדונם במערב היישוב, בדרום מערב היישוב ובמזרחו, ומימוש הבינוי במרקם הקיים לפי צפיפות מאושרת של בין 7 - 9 יח"ד לדונם.
• פיתוח שטחי ציבור כהשלמה לחוסר במצב הקיים וכמענה לצורכי האוכלוסייה העתידית. ברמה הכלל-יישובית מקצה התכנית מבני ציבור בהיקף של כ-100 דונם ושטחי ציבור פתוחים (להלן: "שצ"פים") בהיקף של כ-170 דונם. שטחי הציבור השכונתיים יוקצו ויתוכננו במסגרת תכניות מפורטות, והתכנית כוללת אותם בנספח החברתי-כלכלי (להלן: "הפרוגרמה") ובמסגרת ייעוד השטחים לשכונות המגורים. עקרונות תכנוניים מובילים בתכנית הם השצ"פ ההיקפי "סובב ג'סר" שנועד לתת מענה כלל עירוני לשטח פתוח איכותי בממשק שבין הבנוי לפתוח, ושימוש במרחב הפתוח האיכותי הסובב את היישוב, כחלק מהפתרונות הנדרשים פרוגרמתית לתושבים לרווחתם ולצורכי פנאי ונופש.
• שטחים למסחר תיירותי ולמלונאות (כ-300 חדרי מלון, 14,000 מ"ר); מרכז מסחרי חדש בצפון היישוב בהיקף של כ-6,000 מ"ר; שטחי מסחר בשכונות המגורים – סך הכול כ-40,500 שטחי מסחר; אזור למלאכה, לתעסוקה ולפינוי מטרדים בגודל של כ-17 דונם ברוטו הכולל כ-4,000 מ"ר.
• תשתית תחבורתית המבוססת על ארבעה צירים ראשיים.

7. הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את התכנית בתנאים ביום 22.6.2015. התכנית פורסמה להפקדה ברשומות ביום 21.9.2016, בעיתונות ביום 7.10.2016 ועל לוחות מודעות ושלטים ביום 26.10.2017, והוגשו לה 64 התנגדויות, מטעם תושבי היישוב, המועצה המקומית, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון, היישובים השכנים אור עקיבא ובית חנניה, החברה לפיתוח קיסריה, והמועצה לשימור אתרים. ההתנגדויות שנשמעו לפני חוקר שמונה לכך לפי סעיף 107א לחוק. דו"ח החוקר הוגש לוועדה המחוזית בחודש דצמבר 2017, וביום 8.1.2018 דנה בו ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית.
8. הוועדה המחוזית החליטה לאשר את התכנית ולאמץ את המלצות החוקר לתשובות להתנגדויות, למעט מספר המלצות בנוגע למתחם מס' 5 ולמתחם מס' 6. כמו כן, קיבלה הוועדה המחוזית את המלצות החוקר לשינויים בתכנית, במספר תיקונים.
9. על החלטה זו הוגשו העררים.

טענות לעניין אזור התעשייה והמלאכה

טענות אור עקיבא (ערר 6/18):

10. אור עקיבא טוענת בערר כי לאור פרסום שינוי מס' 2 לתמ"א 16/4 (תכנית מתאר ארצית לפסולת מוצקה) ברשומות מאז הפקדת התכנית, יש להורות על שינוי בתכנית, כך שהשימושים בחלק הדרומי ובחלק הצפוני של השטח שצפוי להיות כלוא על ידי כביש 2 המוסט "יוצרחו" – כך שהחלק הדרומי, הקרוב יותר לאור עקיבא, יהיה אזור תעסוקה, ואילו חלקו הצפוני הרחוק יותר מאור עקיבא ייועד לתעשייה קלה ומלאכה הכוללת חניון לרכב כבד ו/או תחנת מעבר. זאת, מהנימוק כי בצפון מערב אור עקיבא, הסמוכה לדרום-מזרח ג'סר א-זרקא, יש שכונות מגורים בנויות ובהקמה, שהשימושים המתוכננים עלולים לפגוע בתושביהן על ידי זיהום אוויר ומפגעי רעש וריח, על פי חוות דעת האקולוג שנהר (להלן: "חוו"ד שנהר") מטעם אור עקיבא.
11. בסעיף ה.3. להחלטת הוועדה המחוזית נקבע בעניין זה כדלקמן:

"חניון רכב כבד – הוועדה אינה מקבלת את המלצת החוקר לביטול האפשרות לחניית רכב כבד באזור התעשיה ומלאכה. הוועדה סבורה שלשימוש זה יש לתת מענה בתחום הישוב, "בסף הבית" ובזמינות ובקרבה גדולה לצרכנים, ובמטרה לתת פתרונות מוסדרים ישימים והצורך לעודד הוצאת מטרדים מתוך המגורים– וכך גם להמנע מתלות בפתרונות בעניין זה שאינם נראים לעין בעניין זה בישובים אחרים.  כמו כן יצויין שהוראות התכנית נותנות מענה סביבתי מתאים, והאזור מספיק רחוק ומופרד מישובים אחרים. כמו כן פתרון יכול להנתן לאו דווקא במגרש חניה, אלא גם בתחום דרכים (בדומה לפתרון שניתן בתכנית לאז"ת צפוני בפרדיס בתכנית מס' 353-0180117).
ובכלל, ביחס להתנגדות של ישובים שכנים לחניון הרכב הכבד ולתחנת המעבר - הוועדה סבורה שנושאים אלו קיבלו משקל רב מדי ובלתי פרופורציונלי בהתנגדויות, מאחר ומדובר בשימושים נקודתיים ללא השלכות רוחב, ובסופו של דבר המושפעים הם תושבי ג'סר אל זרקא הגרים בצמידות, ולא תושבי קיסריה ואור עקיבא הרחוקים מרחב רב. בנוסף, מדובר בשימושים הניתנים להסדרה סביבתית במסגרת תכנית מפורטת ואכיפה. יצויין כי מדובר בתכנון מתארי המאפשר שימוש, אשר עדיין כפוף להכנת תכניות מפורטות, בהן יבחנו בצורה מפורטת השימושים שיותרו, מיקומם והשפעתם על הסביבה".

12. אור עקיבא טוענת כי החוקר המליץ לקבל את התנגדות אור עקיבא והתנגדויות אחרות בעניין ביטול השימוש לחניון רכב כבד, ולקבל בחלקן את ההתנגדויות בעניין האמצעים לצמצום מטרדים, אך המליץ בפני הוועדה המחוזית שלא לבטל את האפשרות לשימוש לתחנת מעבר, ובלבד שייקבעו בתקנון התכנית תנאים וסייגים בעניין זה. אולם, לטענתה, החוקר לא התייחס לטענות המדעיות שבחוו"ד שנהר ואך ציין כי להערכתו לא צפויים מטרדים של ממש באור עקיבא, בהתחשב במרחב בין הבתים לאזור התעשייה.
13. בנוסף, החוקר לא תמך בהצעת אור עקיבא לספק פתרונות לצורך בתחנת מעבר ובחניון לרכב כבד מחוץ לתחום התכנית (בתחנת המעבר הקיימת באור עקיבא ובחניון המתוכנן להיות מוקם באזור התעשייה הצפוני שלה).
14. הוועדה המחוזית דחתה את המלצת החוקר לבטל את האפשרות לחניית רכב כבד באזור התעשייה הקלה והמלאכה, והגדילה את שטחי הבנייה באזור זה מ-4,000 ל-5,000 מ"ר, עם אפשרות להוספת 1,200 מ"ר נוספים במסגרת תכנית מפורטת, תוך הוספת תנאים להוצאת היתר בנייה שיבטיחו מניעת מטרדים לשימושים גובלים וסמוכים.
15. אור עקיבא טוענת כי השימושים לחניון לרכב כבד ולתחנת מעבר, למיטב הבנתה, הם באתרים פתוחים, ולא ברור על מה נסמכו החוקר והוועדה המחוזית בקבעם כי מרחק של כ-730 מ' גדול דיו כדי למנוע פגיעה, כאשר בדינים הרלוונטיים אין אמת מידה מחייבת ולא הוצגה חוות דעת נגדית לחוו"ד שנהר. אור עקיבא טוענת כי אף שתושבי ג'סר א-זרקא הם המושפעים העיקריים מכך, גם תושבי צפון אור עקיבא וצפון קיסריה יושפעו במידת מה, וכי יש לתת עדיפות לפתרון אזורי עבור השימושים המתוכננים. בנוסף, מציינת אור עקיבא כי גם תחנת המעבר והחניון לרכב כבד המצויים בשטחה צפויים לעבור למיקום שונה, שיוכל לשרת גם את ג'סר א-זרקא.
16. אור עקיבא מוסיפה כי גם אם מדובר בתחנת מעבר לפסולת יבשה, הרי שיהיה צורך בהפרדת פסולת במקום, ולא ידוע אם מתקיימים התנאים לכך, והדבר גם לא יתרום להוצאת מפגעים קיימים מג'סר א-זרקא. בנוסף, טוענת אור עקיבא כי גם אם תחנת המעבר לא תופיע ברשימת התכליות בתכנית, הרי שעל פי תמ"א 2/16/4 ניתן יהיה להוציא היתר לתחנת מעבר במקרקעין המיועדים בתכנית מפורטת לתעשייה לסוגיה.
17. לחלופין, מבקשת אור עקיבא להוראות על הוספת הוראה בתכנית, לפיה תותנה הקמת תחנת מעבר באזור התעשייה הקלה והמלאכה, במיקומה בתוך מבנה מקורה ובהתאם ליתר הדרישות בתקנות רישוי עסקים (תחנת מעבר לפסולת), התשנ"ח-1998. אור עקיבא טוענת כי הדבר נדרש בשל קרבת תחנת המעבר לאזורי המגורים, וכי יש לדאוג מראש לכך שתחנת המעבר תותנה בהקמת מבנה עם הכנה למערכת תת-לחץ, כדי לעמוד בדרישות התקנות הנ"ל.
18. האקולוג שנהר הוסיף במהלך הדיון כי בשל המבנה הטופוגרפי, האוויר המזוהם נשאר במקום הנמוך ביותר באזור מתחת לשכבת אוויר חם ומהווה תא כולא מזהמים. לטענתו, על פי דו"ח איגוד הערים לשמירת איכות הסביבה שרון-כרמל, קיימים שני מקורות זיהום עיקריים באזור: תחנת הכוח בחדרה וזיהום מכלי רכב העובדים בכביש מס' 2, ואלה משפיעים באופן ניכר על אור עקיבא.
19. שנהר טוען כי תחום הרגישות שסביב השטח המיועד לתעשייה בתכנית הוא ברדיוס של 1,000 מ' (על פי תקנה המתייחסת לזיהום האבק הנגרם ממחצבות), הכולל את רוב ג'סר א-זרקא, וחלקים מקיסריה, מאור עקיבא ומבית חנניה. לעומת זאת, אם אזור התעשייה יעבור צפונה, תחום הרגישות יהיה ברובו מחוץ לאזורי מגורים. שנהר טוען כי זיהום האבק הנגרם מהטיפול בפסולת יבשה יצטרף לגורמי הזיהום הקיימים, וכי יש לבחון את מכלול ההשפעות על השטח ואת עמידתן הכוללת בתקן.
20. שנהר טוען כי מתבקש פתרון של תכנון אזורי בעניין הפסולת, ולא של היפרדות. ביחס לאלטרנטיבה של מיקום תחנת הפסולת בתוך אור עקיבא, טוען שנהר כי אור עקיבא היא בעלת אמצעים מספיקים על מנת לדאוג שתחנת הפסולת בתחומה תהיה מקורה.

התייחסות תושבי קיסריה:

21. תושבי קיסריה תומכים בטענות אור עקיבא, ומוסיפים כי התכנית מעמיסה שימושים רבים מדי ביחס לשטח המצומצם שנקבע עבור אזור התעשייה והמלאכה. במסגרת זו, מתנגדים תושבי קיסריה למיקום תחנת המעבר לפסולת והחניון לרכב כבד, ולשינוי ייעוד חלק משמורת הטבע חרובי קיסריה לשצ"פ.
22. ביחס לתחנת המעבר ולחניון, טוענים המתנגדים כי מיקומם יגרום למטרדים רבים, והם תומכים את טענתם בחוו"ד שנהר ובעמדת איגוד ערים לשמירת איכות הסביבה שרון-כרמל. תושבי קיסריה מבקשים לבטל את השימוש המיועד במתחם 5, ולחלופין לקבוע חלופה תכנונית הרחוקה מבתי המגורים – הן של ג'סר א זרקא, והן של קיסריה, אור עקיבא ובית חנניה. תושבי קיסריה מציעים להחליף את ייעוד החניון עם תא שטח 11 באותו המתחם, המיועד למסחר ומרוחק מבתי מגורים. לטענתם, גם החוקר המליץ לבטל את חניון הרכב הכבד באזור. כמו כן, טוענים תושבי קיסריה כי הפתרון לעניין הפסולת צריך להיות אזורי.

טענות עמותת במקום (במסגרת ערר 6.2/18):

23. עמותת במקום טוענת כי אזור התעסוקה המוצע בתכנית נמצא במיקום שאינו מתאים עבורו, ושטחו אינו מספיק עבור כל השימושים המוצעים: תעסוקה, תחנת מעבר לפסולת ומגרש חנייה לרכב כבד, ובנוסף יישומו מוטל בספק מכיוון שהוא מותנה בהסטת כביש מס' 2. המלצת החוקר הייתה לבחון חלופות ברמה אזורית, או לבחון את האפשרות להגדיר שלבי פיתוח של אזור התעסוקה ולפתח חלק ממנו עוד טרם הסטת כביש החוף, אולם המלצתו נדחתה.
24. עמותת במקום מבקשת לבחון מחדש את האפשרות למקם את אזור התעסוקה מחוץ לגבולות התכנית, בסמיכות לאזורי תעסוקה ביישובים השכנים, מה שיאפשר להגדיל את היקפו ואת שטחי התעסוקה לנפש באופן יחסי לתכניות מתאר ביישובים אחרים. לטענת עמותת במקום, התעסוקה והמלאכה המתוכננות אף הן בשטח זה יכולות להיות משולבות באזורי המגורים.

תשובת הוועדה המחוזית:

25. הוועדה המחוזית מפנה לסעיף ה.3. להחלטתה, בעניין חניון הרכב הכבד ותחנת המעבר. הוועדה המחוזית טוענת כי קיבלה באופן חלקי את ההתנגדות, בכך שהחליטה להוסיף הוראות שעניינן שמירת איכות הסביבה. כמו כן, הוחלט שהשימוש בתחנת המעבר יוגבל לפסולת יבשה בלבד, ושהשימושים העיקריים ייקבעו בסעיף 4.5.1.א לתכנית בהתאם. כמו כן, תוקנו סעיפים 4.5.2.א ו-6.2.5.ח כך שנקבע בהם כי תכנית מפורטת תכלול הוראות מחייבות, ובכלל זה תנאים להוצאת היתרי בנייה, לשמירה על תנאי סביבה, למניעת מטרדים לשימושים גובלים וכדו'. בנוסף לכך, הוטמעו בתכנית הוראות רבות למניעת מטרדים.
26. לטענות לעניין חלופות המיקום, טוענת הוועדה המחוזית כי חלופות מיקום נבחנו עוד בשלבי התכנון המוקדמים, וגם על ידי החוקר, שבחן גם את החלופה המוצעת בערר (סעיף 7.ח לדו"ח החוקר). הוועדה המחוזית קיבלה את עמדת החוקר ביחס למיקום הנבחר, שהוא הטוב ביותר נוכח האילוצים הרבים בפרישׂת ייעודי הקרקע. לעומת זאת, מיקום אזור התעשייה בחלק הצפוני של התכנית, בשטח כביש מס' 2 שיתפנה, אינו נכון תכנונית, שכן שטח זה מיועד לשטח מסחרי, ומצוי סמוך לכניסה החדשה ליישוב באזור נצפה, וסמוך גם לשמורת הטבע נחל תנינים. מיקום השימושים בשולי היישוב יפגע בערכי הטבע המצויים באזורים אלה ובפוטנציאל התיירותי של היישוב. בנוסף, ציינה הוועדה המחוזית כי ראוי למקם בשטח שהוצע כחלופה את אזור המגורים, ולשמור על הרצף ביניהם ובין השטחים הציבוריים המתוכננים בסמוך.
27. לטענות לעניין מטרדים סביבתיים, הוועדה המחוזית טוענת כי קיבלה חלקית את ההתנגדות בעניין זה והוסיפה סעיפים סביבתיים בתכנית, וכן קבעה שמדובר בשימושים הניתנים להסדרה סביבתית במסגרת תכנית מפורטת ואכיפה. בנוסף, מציינת הוועדה המחוזית כי החוקר התייעץ עם המשרד להגנת הסביבה, שעמדתו הייתה כי ניתן למקם את אזור התעשייה הקלה והמלאכה כפי שהוצע בתכנית המופקדת, וכי אין חשש למטרדים מהשימושים המוצעים באור עקיבא, בבית חנניה או בקיסריה, בהתחשב במרחקים ובכך שכביש מס' 2 המוסט, על מתרסי הרעש שלו, יחצוץ בין האזור לבין בית חנניה ואור עקיבא. כמו כן צוין בדו"ח החוקר כי תחנת המעבר הקיימת היום באור עקיבא נמצאת במרחק של 200 מ' בלבד מאזורי מגורים בעיר. הוועדה המחוזית מוסיפה כי הפעלת תחנת המעבר והחניון תשפר את המצב הקיים ביישוב, שבו נעשית כיום חניית משאיות ברחובות צרים ונשפכת פסולת באופן פיראטי.
28. לטענה בדבר חוו"ד שנהר, טוענת הועדה המחוזית כי חוות הדעת הוגשה על ידי ועד קיסריה, ולא על ידי אור עקיבא, שבעצמה לא הגישה כל חומר מקצועי התומך בטענותיה. לגופו של עניין, טוענת הוועדה המחוזית כי החוקר שמע את עורך חוות הדעת בישיבה מיום 18.5.2017, וציין זאת בדו"ח, כך שהמלצתו גובשה גם בהתייחס אליה.
29. הוועדה המחוזית מציינת כי חוות הדעת כללית מאוד, ולא בדקה קונקרטית את השימושים המבוקשים לגופו של עניין על בסיס בדיקות בשטח, מודלים ומאפייני השטח, והיא לוקה בחסר: אינה מתייחסת לתת"ל 31 ביחס לכביש מס' 2, לסוללת העפר המפרידה בין ג'סר א-זרקא לקיסריה, ויש בה טעות לגבי המרחק בין אור עקיבא לג'סר א-זרקא, ועוד.
30. הוועדה המחוזית טוענת כי מכל מקום, מדובר בתכנית כוללנית, ובשלב התכנון המפורט תיערך בחינה סביבתית שבמסגרתה יינתנו הפתרונות המתאימים. התכנית מאפשרת את הקמת תחנת המעבר ואינה מחייבת אותה, ואם יתברר בשלב התכנון המפורט כי מההיבט הסביבתי לא ניתן יהיה להקים תחנת מעבר במקום, היא לא תוקם.
31. להצעה כי תחנת המעבר והחניון ימוקמו בתוך אור עקיבא, משיבה הוועדה המחוזית כי דחתה הצעה זו, שכן היא סבורה כי יש למקם את השימושים בזמינות ובקרבה גדולה לצרכנים, ופתרון מרוחק פיזית לא יעודד צרכנים להשתמש בו. כמו כן, הוועדה המחוזית קבעה כי יש להימנע מתלות בפתרונות ביישובים אחרים, שאינם נראים באופק ושאין לגביהם ודאות. הוועדה המחוזית מציינת כי הפתרון שמציעה אור עקיבא אינו פתרון ציבורי עירוני אלא פתרון של הסתמכות על תחנת מעבר פרטית, שבהפעלת קבלן פרטי.
32. לבקשתה של אור עקיבא בעניין התניית הקמת תחנת המעבר בקירוי ובמערכת תת-לחץ, טוענת הוועדה המחוזית כי אין מדובר בנושאים המתאימים לקביעה ולטיפול במסגרת תכנית מתאר כוללנית, אלא בשלב התכנון המפורט ולאחריו בשלב רישוי העסקים וההיתרים.
33. הוועדה המחוזית מוסיפה כי שני השימושים שלהם מתנגדת אור עקיבא הם שימושים נקודתיים ללא השלכות רוחב, וכי הסוגיה אינה תכנונית אלא נובעת מחשש מבעיות תפעול ואכיפה באתרים מסוג זה, שאיתן יש להתמודד במסגרות החוקיות המתאימות לכך.
34. הוועדה המחוזית הוסיפה בדיון כי המשאיות אשר לכאורה יגבירו את זיהום האוויר עוברות כבר כיום בכביש מס' 2, ומדובר בכ-20 משאיות בלבד שאמורות לחנות בחניון, ועל כן זיהום האוויר באור עקיבא או בקיסריה לא צפוי לגדול כתוצאה מכך. בנוסף, מציינת הוועדה המחוזית כי חוו"ד שנהר מתייחסת גם לפסולת רטובה, שלא צפויה להגיע לתחנת המעבר, ומדגישה כי התכנית רק מאפשרת למקם באזור תחנת מעבר, אך זאת בכפוף לאישור כל הרשויות, לרבות המשרד להגנת הסביבה.
35. הוועדה המחוזית טוענת כי לא ניתן להטיל על השימושים הנ"ל את האחריות לזיהום האוויר הכולל בסביבה.
36. לטענות עמותת במקום בעניין אזור התעסוקה, משיבה הוועדה המחוזית כי אימצה את מסקנות החוקר בנושא, אולם הגדילה במידת מה את היקף השטחים והשימושים באזור המלאכה. כמו כן, מכיוון שיש היצע גדול ואטרקטיבי של שטחי תעסוקה במרחב הסובב את היישוב, סברה הוועדה המחוזית כי היתרון היחסי של היישוב, והדרך להבטיח את ביסוסו הכלכלי, אינם באמצעות תעשייה אלא בתיירות ושירותים נלווים, לרבות מסחר, ומכך נגזרה הפרוגרמה. בנוסף לכך, צפוי היישוב לקבל חלק מההכנסות מאזור התעסוקה האזורי המשותף בזכרון יעקב, ובאפשרותו להשתלב באזורי תעשייה חדשים נוספים באזור.

תשובת ועדת ההיגוי:

37. ועדת ההיגוי סבורה כי האיתור המוצע למתחם התעשייה והתעסוקה הוא החלופה המיטבית שנמצאה לצורך בשימושי התעסוקה, חניון הרכב הכבד ותחנת המעבר לפסולת. ועדת ההיגוי סבורה כי מיקום של 500 מ' ממרכז היישוב עדיף על פני יוממות של תושבי היישוב לאזורי תעסוקה רחוקים. מעבר לכך, ועדת ההיגוי תומכת בכל פתרון שבו היישוב יהיה שותף בחלוקת הכנסות במתחמי תעסוקה אזוריים.
38. ועדת ההיגוי מציינת כי השטחים החלופיים שהוצעו על ידי עמותת במקום נמצאים מעבר לכביש מס' 2 המוסט, במרחק גדול יותר ממרכז היישוב ובשטח בעל איכות נופית-סביבתית גבוהה. גם פיתוח אזור תעשייה על שטח בריכות הדגים, שהוא בעל רגישות גבוהה ביותר, יפגע בו.
39. לטענת ועדת ההיגוי, תחנת מעבר וחניון רכב כבד הפועלים על פי התקנות אינם צפויים לגרום למטרדים של רעש ואיכות אוויר. בהוראות התכנית נקבעו תנאים בעניין, והדבר ייעשה במסגרת תכנית מפורטת. ועדת ההיגוי מוסיפה כי המרחק המינימלי בין אזור התעשייה המתוכנן לבין הנקודה הקרובה ביותר בשכונות הצפוניות באור עקיבא הוא 750 מ', ובעתיד תפריד ביניהם גם דרך מס' 2 החדשה שכוללת הארכה של הקיר האקוסטי הקיים. בנוסף, הכביש מתוכנן להיות גבוה מפני הקרקע, והדבר יסייע בצמצום המפגעים, ככל שיהיו, מאזור התעשייה. בנוסף, מציינת ועדת ההיגוי כי תחנת המעבר מיועדת לפסולת יבשה, ולכן לא צפויים מטרדי ריח.
40. ועדת ההיגוי מוסיפה כי הצרחת ייעודי הקרקע בין אזור התעסוקה לאזור מבני הציבור בחלקו הצפוני של המתחם שגויה מיסודה, שכן אזור מבני הציבור נועד להוות גם אזור מפגש וחיבור בין המרקם החדש למרקם הקיים, ולאפשר יצירת כניסה ראויה ליישוב. בנוסף, השטח שיועד לאזור תעסוקה אינו מספיק עבור הייעוד הציבורי, וצורתו הלא רגולרית אינה מתאימה לכך.

תשובת המועצה המקומית:

41. המועצה המקומית טוענת כי אור עקיבא אמנם הציעה להעביר את הטיפול בפסולת לתחנת המעבר שבשטחה, אולם התברר כי התחנה בבעלות פרטית והמחיר שנדרש היה גבוה מדי. לטענת המועצה המקומית, אין חלופה לתחנת המעבר על פי התכנית, וגם אם יימצא פתרון אזורי ישנה עדיפות למקמו בסמיכות ליישוב.
42. המועצה המקומית מוסיפה כי אור עקיבא לא התלוננה על זיהום האוויר מכביש מס' 2 אלא רק על התוספת המזערית שיוסיף חניון הרכב הכבד.
43. המועצה המקומית ציינה כי הצעת ה"הצרחה" לא עלתה בהתנגדות אור עקיבא, ולא נדונה, ואילו נדונה היו עולות מטבע הדברים טענות מצד מתנגדים אחרים. הטענה היחידה שהועלתה במסגרת התנגדות אור עקיבא הייתה הטענה למטרדים. כמו כן, השאלות לגבי קיומם של הסכמים לגבי פינוי הפסולת אינן שאלות תכנוניות.

עררים 6.1/18 ו-6.2/18

טענות המועצה המקומית (ערר 6.1/18):

44. המועצה המקומית תומכת בתכנית, אולם טוענת כי היא אינה נותנת מענה הולם לצורכי היישוב, ויש לתקן מספר הוראות ולקבוע מנגנוני מעקב ובקרה ליישומה. לטענת המועצה המקומית, הבעיה המרכזית בתכנית כפי שאושרה היא שהרחבת גבולות היישוב לכיוון מזרח, והקמת השכונה המזרחית (מתחם מס' 5), מותנים בביצוע בפועל של הסטת כביש מס' 2, שאין לדעת מתי תתקיים, ואינה בשליטת המועצה המקומית.
45. המועצה המקומית מבקשת לתקן את התכנית בארבע נקודות:

• שינוי מנגנון המעקב והבקרה של התכנית, כך שאם הסטת כביש מס' 2 לא תחל להתבצע בשנים הקרובות, יש לאפשר לוועדה המחוזית לאשר בעתיד פיתוח ממזרח לתוואי הקיים של כביש מס' 2 טרם הסטתו, כפי שהמליץ החוקר, וכן לבחון חלופות להסטה בהתאם למצב הדברים. הוועדה המחוזית דחתה את ההמלצה, וקבעה (בסעיף ה.1.א. להחלטתה):

"הוועדה לא מקבלת את המלצת החוקר לאפשר (באישור הוועדה המחוזית) גמישות בעניין ההתניה לביצוע המתחם לאחר הסטת כביש מס' 2, מהנימוקים הבאים:

הוועדה מוצאת שיש חשיבות רבה ביצירת רציפות והמשכיות אורבנית עם המרקם הקיים הנחוצה לישוב מסוג וסדר גודל כזה, ומאחר ו"דילוג" אל מעבר לכביש מס' 2 הקיים, שהוא כביש ארצי מהיר, תיצור קיטוע וביתור של הישוב ותיצור מרקם עירוני בלתי איכותי ופגיעה בתושבים ואינה ראויה תכנונית ותפקודית. כאמור לעיל, מדובר בעקרון מוביל בעיני הוועדה.
יצויין גם שפיתוח מתחמים חדשים 6 ו-7 ומימוש קיבולות מגורים שנותרו בתוך המרקם הקיים, מהווים עתודה לפיתוח מגורים בתחום הישוב לטווח נוסף.

מעבר לכך, יש אחריות למדינה לבצע את ההסטה לפי תת"ל 31, שרק לאחרונה אושרה ושהסדירה את ההסטה. תכנית המתאר מהווה מנוף לביצוע ההסטה, וביטול התניה זו עשויה אף להרחיק את הסיכוי להסטה.

בנוסף, ומעבר לנדרש, יצויין כי התכנית הינה תכנית מתארית ולכן ממילא החוק אינו מונע בעתיד הגשת תכנית בסמכות הוועדה המחוזית שתשנה את תכנית המתאר ושתבחן לגופו של עניין, אם ימצא שהנסיבות מצדיקות זאת (ראה עע"מ 3281/14 חב' י.ח. דימרי בניה ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה (פורסם בנבו, 10.06.2015).  יצויין כי התייחסות החוקר לסעיף 145(ג) ו-ג(1), אינה רלוונטית לתכנית מתארית, שכן סעיפים אלה עניינם הליכי רישוי, אשר רק בתכנית מפורטת ניתן לעשות בהם שימוש".

המועצה המקומית מבקשת כי בתכנית ייקבע כי אם בתוך שלוש שנים לא תהיה התקדמות משמעותית בביצוע ההסטה, יש לשקול מחדש את אופציית ביצוע ההסטה, תוך בחינת חלופות, ואת ביטול ההתניה של פיתוח מתחם 5 בביצוע ההסטה. באופן זה, לא יהיה צורך לתקן את תכנית המתאר.

במסגרת הודעת עדכון שהגישה המועצה המקומית בחודש אפריל 2018, הוסיפה המועצה המקומית כי בתכנית החומש של חברת נתיבי ישראל לשנים 2017-2021, לא מופיע קטע הדרך הסמוך ליישוב, וכי במענה לשאילתה לשר התחבורה התקבלה ביום 18.2.2018 תשובתו לפיה הוחלט שלא לבצע את הקטע הנדון ולא התקבל תקציב לביצועו.

• הפחתת הפרשות לצורכי ציבור וצמצום השטח הפתוח לאורך נחל תנינים במתחם מס' 6 (שכונת תנינים): התכנית קובעת כי בשכונת התנינים יהיו 276 יח"ד, 3,000 מ"ר שטחי מסחר, 2,000 מ"ר למבני ציבור ו-1,700 מ"ר לתיירות. המועצה המקומית טוענת כי השטחים בשכונה הם בבעלות פרטית, ופיתוח השטח, הכרוך בהפרשות גבוהות ביותר (60-70%) לצורכי ציבור, יוצר חסם של ממש ליישום התכנית. לאור זאת, ובהתחשב בטענה שפיתוח מתחם מס' 5 מותנה בהסטת הכביש ואינו ודאי, סבורה המועצה המקומית כי יש לצמצם את ההפרשות לצורכי ציבור על ידי צמצום השטח הפתוח לאורך נחל תנינים.

המועצה המקומית עצמה הגישה תכנית מפורטת לפיתוח מתחם מס' 6 (תכנית מס' 353-0453951, שהפכה לתכנית תמל/1080, להלן: "התמ"ל"), המציעה הסטה של תוואי "דרך הים" לכיוון מערב וצפון, ומאפשרת בניית 570 יח"ד, כך שהתמורה ביחס לפגיעה המסוימת בערכי הסביבה גבוהה יותר ולפיכך מאוזנת. המועצה המקומית הציגה הצעה זו במסגרת התנגדותה לתכנית, אך זו נדחתה על ידי החוקר ועל ידי הוועדה המחוזית. החוקר המליץ לבצע שינוי מסוים בתכנית, שיוסיף לה כ-4-5 דונם למגורים, אולם הוועדה המחוזית דחתה המלצה זו בנימוק כי התוספת היא זניחה ואינה מצדיקה את הפגיעה בשטח הפתוח.

• שטחים לצורכי ציבור: הוועדה המחוזית קבעה כי התכנית נותנת מענה ראוי לשטחים הנדרשים לצורכי ציבור. על פי יועצת הפרוגרמות של הוועדה המחוזית ובהתבסס על המדריך להקצאת שטחים לצורכי ציבור, ההקצאה הנדרשת היא של 146 דונם; החוקר קבע כי התכנית מציעה 142 דונם וכי החוסר הוא של 4 דונם בלבד; אולם בדו"ח גיבוש חלופה מועדפת של ועדת ההיגוי לתכנית משנת 2013 נקבע כי נדרשים 207 דונם לצורכי ציבור; ובבדיקה פרוגרמתית שערך מנהל התכנון, עבור 20,000 תושבים נדרשים 172 דונם ועבור 24,000 תושבים – 206 דונם. מכאן, שאין לקבל את הקביעה כי התכנית נותנת מענה לצורכי ציבור מבונים ברמה הפרוגרמתית.

כמו כן, טוענת המועצה המקומית כי כפי שציין החוקר, יש להתייחס לא רק לגודל השטחים אלא גם לאיכותם וליעילותם, אולם המלצותיו לפעולות נוספות לשם ניצול מיטבי של שטחי הציבור (כמו ציפוף ועירוב שימושים) אינן מתאימות למרקם הצפוף של היישוב. המועצה המקומית טוענת כי יש להוסיף על שטחי הציבור בתכנית.

• תעסוקה: החוקר והוועדה המחוזית קבעו כי אף שביישוב חסרים שטחי תעסוקה ושירותים, הפתרון לכך צריך להימצא מחוץ לגבולותיו. המועצה המקומית טוענת כי יש חשיבות לתת מענה לצורכי התעסוקה (לרבות תעסוקת נשים) והשירותים במסגרת שטחים סמוכים ונגישים המהווים חלק מהיישוב, אך הצעות אלה נפסלו בעיקר משיקולי רגישות נופית-סביבתית, זאת אף שהחוקר והוועדה המחוזית לא התייחסו להבדלים באיכות השטחים המוצעים. המועצה המקומית סבורה כי ניתן לאפשר שימוש בשטח "מפגש הנחלים", בחטיבת הקרקע המצויה מצפון לאור עקיבא וממזרח לכביש מס' 2, ובשטח בריכות הדגים, והיא מבקשת כי ייקבע שבתכנון עתידי תיבחן האפשרות לפתח את השטחים שבשטח המועצה.

46. במהלך הדיון עדכנה המועצה המקומית בכך שהיא מבקשת, כחלופה לטענתה הראשונה, כי פיתוח השטח למבנים ומוסדות ציבור והשטח לתעשייה קלה ומלאכה שבמתחם מס' 5 לא יותנו בהסטת כביש מס' 2, בכפוף לתכנון מפורט למתחם כולו (לרבות שטחי המגורים), וזאת על מנת לשחרר את לחצי התכנון גם בטווח הקצר ועל מנת לאפשר למועצה לקבל תקציבים לפיתוח שטחי ציבור, המותנים בקיומם של שטחי ציבור מאושרים. כלומר, המועצה המקומית מבקשת לשנות את הוראת השלביות בתכנית, כך שתסמיך את הוועדה המחוזית לאשר את ביצוע השטחים הציבוריים ושטח אזור התעשייה והמלאכה (ללא שטחי המגורים) טרם הסטת הכביש, בכפוף לדו"ח עדכון על מיצוי העתודות.
47. ביחס למתחם מס' 6, הוסיפה המועצה המקומית כי התושבים מתנגדים להכללת הכביש ההיקפי המערבי והרצועה הירוקה בתחום התמ"ל, שכן מדובר במטלות כלל-יישוביות שמקומן אינו בתכנית איחוד וחלוקה. צוין כי התושבים מסכימים להפרשות לצורכי ציבור בשיעור של עד 55%, בין אם על דרך גריעת הכביש והרצועה הירוקה ובין אם על דרך הוספת מגרש השלמה שבבעלות רשות מקרקעי ישראל הנמצא מצפון למתחם מס' 7.

טענות עמותת במקום (ערר 6.2/18):

48. עמותת במקום טוענת כי התכנית מבוססת על עקרונות תכנון שגויים; אינה מתייחסת למצוקת הדיור של תושבי היישוב; סובלת מחוסר ישימות (בשל התלות בביצוע הסטת כביש מס' 2); וכי יש צורך להגדיל את היקף הפיתוח במתחם מס' 6, ולשנות את מיקום אזור התעסוקה תוך הגדלת היקפו.

• עקרונות תכנון שגויים: עמותת במקום טוענת כי התכנית ערוכה עבור אוכלוסיית יעד של 24,000 תושבים (ללא ציון שנת יעד), כאשר על פי התחזית לגידול האוכלוסייה במדינה, ניתן להעריך כי מספר התושבים ביישוב יגיע לגודל זה בין השנים 2040-2045; יחד עם זאת, התחשיב הפרוגרמתי נערך עבור 20,000 תושבים בלבד, מספר התואם לאוכלוסייה החזויה ביישוב כבר ב-2035, פרק זמן שאינו תואם למטרות עקרוניות של תכנית מתאר ואינו מאפשר אופק תכנוני ראוי.

עמותת במקום טוענת כי גם הפתרונות המוצעים מבחינת היקף יחה"ד חלקיים, כתוצאה מניתוח שגוי של גודל משק בית ממוצע בהווה, ותחזית שגויה לגבי גודלו בעתיד ואופן התפלגות אוכלוסיית היעד למשקי בית. עמותת במקום סבורה כי נכון לשנת 2014, גודל משק בית ממוצע ביישוב אינו עולה על 4.7 נפשות, ובשנת 2015 הוא 4.63, וכי יש מגמה מתמשכת של ירידה עקבית בגודל משק הבית הממוצע ביישוב מאז שנת 2000. ביישוב קיים מחסור מתמשך של מאות יח"ד, כך שכרבע ממשקי הבית מתגוררים באותה יח"ד יחד עם לפחות משק בית אחד נוסף. על פי ההערכה, לקראת הגעת אוכלוסיית היישוב ליעד של 24,000 תושבים, גודל משק בית ממוצע ביישוב יקטן ויעמוד על 4.2 נפשות, ויידרשו לפחות כ-5,720 יח"ד. יחד עם מקדמי ביטחון התואמים את פוטנציאל המימוש ביישוב, התכנית חייבת לתת פתרון תכנוני נומינלי עבור 7,470 יח"ד – 10% יותר מהמוצע בה.

לעומת זאת, לטענת עמותת במקום, עמדת עורכי התכנית ומנהל התכנון מבוססת על נתונים של מספר נפשות ממוצע ליח"ד, ולא למשק בית, חישוב שמגדיל באופן מלאכותי את מספר הנפשות למשק בית ממוצע בהווה ובעתיד, ומקטין את היקף יחידות הדיור הדרוש עבור אוכלוסיית היעד. גם החוקר, לטענת עמותת במקום, הסתמך על חוות דעתה של יועצת הפרוגרמות של לשכת התכנון, שהתייחסה למשק בית ממוצע שבו יש ילדים, ולא לכלל משקי הבית ביישוב, כך שהנתונים מצביעים על גודל משק בית ממוצע הגדול מהמציאות.

• מצוקת הדיור: אף שעורכי התכנית מודעים למחסור החמור הקיים ביח"ד, לטענת עמותת במקום, היקף המחסור גדול מזה שהעריכה יועצת הפרוגרמות של הוועדה המחוזית.
• היעדר פתרונות מעשיים: לטענת עמותת במקום, החוקר והוועדה המחוזית הגיעו למסקנה שיש להשלים עם המחסור ביח"ד אף אם לא לכל משק בית תהיה קורת גג משלו לפני שנת 2040 או 2050, אך אין לקבל תכנית שדוחה את הפתרון למצוקת הדיור הקיימת ביישוב לטווח זמן שהוא מעבר לאופק שלה. לטענת עמותת במקום, הפתרון למצוקת הדיור צריך להינתן באמצעות דאגה למחוסרי דיור בעת הכנת התכנית, ובאמצעות דאגה ליצירת פתרונות דיור מספרים לטווח הארוך, בהתאם לקצב הצפוי של גידול האוכלוסייה.

עמותת במקום טוענת כי בפועל, התכנית אינה מוסיפה כלל שטחים לפיתוח מקומי: מתחם מס' 7 (השכונה הדרום מערבית), המציעה 630 יח"ד בקרקע ציבורית כפתרון למצוקת הדיור הקיימת בטווח המיידי, וקודמה במקביל לתכנית זו במסגרת תכנית מפורטת מס' 353-0190348, שקיבלה תוקף בחודש אפריל 2017. על כן, אין לראות במתחם מס' 7 חלק מעתודות הקרקע לבנייה למגורים ביישוב. ביחס למתחם מס' 6 (שכונת נחל תנינים), טוענת עמותת במקום כי מדובר בפתרון מגורים מוגבל יחסית, שכן הבעלות על הקרקע פרטית וסביר להניח שיחה"ד במתחם ישמשו את בעלי הקרקע ומשפחותיהם בלבד, ולא ייתן מענה למי שאין ברשותו קרקע פרטית, וכי פיתוח השכונה יהיה אטי, בהתאם לצורכי בעלי הקרקע. ביחס למתחם מס' 5 (השכונה המזרחית), טוענת עמותת במקום כי ניתן לבנות בו כ-710 יח"ד, וכי היקף זה אינו מספק כדי לתת מענה לכלל הצרכים העתידיים של היישוב.

עמותת במקום טוענת כי לפי הנתונים שמציגים עורכי התכנית, ביישוב קיימת קיבולת נומינלית של כ-5,370 יח"ד, שמתוכן נבנו כ-2,330 יח"ד עד לשנת 2015, וישנו פוטנציאל בנייה של כ-3,040 יח"ד – אולם הדבר אינו נכון. עמותת במקום טוענת כי העובדה שלמרות המחסור של כ-700 יח"ד לא מומש פוטנציאל הבנייה הקיים לכאורה, מצביעה על כך שפוטנציאל זה מיועד למתן פתרונות דיור עתידיים של בעלי הקרקע בלבד. עמותת במקום מציינת כי אחוז המימוש על קרקע פרטית ביישוב נמוך יחסית, ונאמד בכ-43% בלבד מתוך כלל פוטנציאל הבנייה הקיים. מי שנזקק לפתרונות דיור ואין ברשותו קרקע לבנייה למגורים, נדרש להמתין עד שתיפתח אפשרות לבנייה על קרקע ציבורית; מתחם מס' 7 מיועד למחוסרי הדיור כיום, ואינו משאיר עתודות קרקע, ועל כן רק מתחם מס' 5 מהווה פתרון מגורים עבור הדורות הבאים שאינם בעלי קרקע לבנייה.

עמותת במקום טוענת כי כדי לספק את כל 5,720 יחה"ד הנדרשות, יידרש מימוש של כ-1,000 יח"ד בתוך המרקם הבנוי היום, רף מימוש גבוה במיוחד שתלוי ברצונם של בעלי הקרקע לממש את זכויות הבנייה שלהם. חוסר היכולת להבטיח את מימוש התכנית ינציח ויחריף את מצוקת הדיור הקיימת, ועל כן התכנית אינה נותנת פתרונות ארוכי טווח כפי שתכנית מתאר מחויבת לעשות.

• חוסר ישימות של התכנית: עמותת במקום טוענת כי זמינותו של מתחם מס' 5 מוגבלת, מכיוון שהיא מחייבת את הסטת כביש מס' 2 כתנאי להתחלת הפיתוח. כלומר, מימוש המתחם שאמור להציע את עתודות הקרקע למגורים בטווח הארוך מותנה בביצוע מיזם תחבורתי ברמה לאומית, שלוח הזמנים שלו אינו ידוע, ושאינו בשליטת המועצה המקומית.

עמותת במקום טוענת כי פתרון הביניים שהציע החוקר, לפיו לוועדה המחוזית תהיה סמכות לאשר פיתוח מוגבל ממזרח לתוואי הקיים של הכביש טרם הסטתו, אמנם אינו מספק, אך היה יכול להקל המצוקה הקיימת באופן מסוים. עמותת במקום מציעה להוסיף את נושא ביצוע ההסטה למסגרת המעקב והבקרה של התכנית, ולקבוע כי אם תוך שלוש שנים לא תהיה כל התקדמות בעניין, יתבטל חלקה המזרחי של התכנית, ויהיה צורך להכין תכנית מתאר חדשה עבור השטח שבין התוואי הנוכחי של הכביש לבין אפיק נחל עדה ולאפשר פיתוח משני צדי הכביש.

• מתחם מס' 6: עמותת במקום טוענת כי הוראות התכנית ביחס למתחם מס' 6, שממילא ייתן פתרון דיור רק לבעלי הקרקע הפרטיים במתחם, נוקשות מדי ביחס לגבולות ולהיקף הפיתוח. עמותת במקום סבורה אף היא כי התכנית המפורטת שיזמה המועצה המקומית ביחס למתחם זה (התמ"ל שנזכרה לעיל) מאזנת בצורה טובה יותר בין צורכי האוכלוסייה לצורכי הסביבה. עמותת במקום טוענת כי על תכנית המתאר לאפשר מידה סבירה של גמישות לשלב התכנון המפורט – במקרה זה, היקף מוגבר של הפקעות אך גם בינוי מוגבר. הצעת החוקר להגדיל את השטח המותר לפיתוח על ידי הסטת "דרך הים" מערבה הייתה משפרת מעט את המצב, אולם גם היא נדחתה על ידי הוועדה המחוזית.

עמותת במקום סבורה כי ראוי להגדיל את השטח לפיתוח במתחם מס' 6 על ידי הזזת תוואי "דרך הים" לכיוון מערב ולכיוון צפון, כפי שמוצע בתכנית 353-0453951, ולקבוע בהוראות תכנית המתאר כי במסגרת התכנון המפורט למתחם מס' 6 תיתכן סטייה מגבול הפיתוח כפי שמוגדר בה, בהתאם למאפייני השטח. עמותת במקום מציינת כי גבולות שמורת הטבע של נחל תנינים נקבעו בתכנית משח/19 משנת 1985, ובמסגרת תכנית חכ/9/י משנת 2010 שונה קטע מהשמורה לייעוד "רצועת נחל וסביבותיו", שהוא מחמיר פחות.

תשובת הוועדה המחוזית לעררים 6.1/18 ו-6.2/18:

49. לטענת עמותת במקום כי התכנית אינה מציעה אופק תכנוני רחוק ורחב, מוגבלת בתפיסתה ואינה נותנת מענה פרוגרמתי מספק: הוועדה המחוזית משיבה כי החוקר התייחס לסוגיה זו בהרחבה בדו"ח שהגיש, וציין כי התכנית נותנת מענה לפרק זמן מוגדר, וכי יש לקדם תהליך חשיבה ביחס לעתיד היישוב, לרבות באמצעות כלים משלימים שאינם תכנוניים. גם הוועדה המחוזית עצמה נתנה דעתה לסוגיית טווח התכנית ומוגבלותה, בסעיפים ד.2-ד.4 להחלטה.
50. הוועדה המחוזית טוענת כי היישוב מוגבל פיזית בתחומי הפיתוח שלו, ומציינת כי העבודה על התכנית החלה בשנת 2009, אז הייתה האוכלוסייה ביישוב כ-12,400 נפש, ובהשוואה לנתוני בסיס אלה התכנית נותנת אופק תכנוני משמעותי. התארכות הליכי התכנון לא אפשרה לעדכן את התכנית בכל שלב מחדש.
51. הוועדה המחוזית טוענת כי בתכנית אמנם לא נקבעה שנת יעד לקיבולת של 24,000 נפש, אולם היא צפויה להתממש רק ב-2040, לפי מגמת גידול הדומה לזו של היום, ואף מאוחר יותר (אם קצב הגידול יקטן). כלומר, התכנית נותנת מענה לטווח של למעלה מ-20 שנה ליעד האוכלוסייה המקסימלי, שהוא מכובד וסביר עבור תכנית מתאר כוללנית ובהתחשב במגבלות ההתרחבות של היישוב. הוועדה המחוזית מוסיפה כי על פי פרוגרמת התכנית, בשנת 2030 תהיה האוכלוסייה 20,000 נפש, אולם מדובר בהערכה מחמירה ביחס לפרוגרמה שהוכנה על ידי יועצת הפרוגרמות, שבו הוערך כי ביישוב יהיו ב-2030 18,500 נפש בלבד.
52. הוועדה המחוזית מציינת כי קיימים יישובים נוספים המוגבלים ביכולת ההתרחבות העתידית שלהם, וביניהם פרדיס ואור עקיבא הסמוכות, ותכניות המתאר שהוכנו עבורן מספקות אף הן פתרונות במסגרת האילוצים והמגבלות. הוועדה המחוזית מציינת כי לא ניתן להשוות את התכנית לתכנית המתאר של אור עקיבא, המתוכננת לקלוט גם אוכלוסיות חדשות ומציעה בינוי עירוני מסיבי בצפיפויות גבוהות מאוד, וזאת לעומת התכנית לג'סר א-זרקא, המבוססת על גידול טבעי בלבד ומציעה צפיפות מתונה המתאימה למאפייני האוכלוסייה במקום.
53. לטענה כי הנחות היסוד של התכנית שגויות, וכי יש חסר בתכנון למגורים: הוועדה המחוזית טוענת כי נושא פרוגרמת המגורים נבדק לעומק, הן במסגרת התכנית עצמה והן על ידי החוקר, במסגרת פרוגרמת בקרה שערכה עבורה יועצת הפרוגרמות של לשכת התכנון. הוועדה המחוזית טוענת כי ייתכנו הערכות שונות בין בעלי מקצוע שונים, והנחות עמותת במקום אינן יכולות לפסול את העבודה המקצועית שנעשתה בנושא על ידי הוועדה המחוזית והחוקר. הוועדה המחוזית סבורה כי התכנית נותנת מענה מספק בתחומה לאוכלוסיית היישוב, גם אם בטווח מוגבל.
54. ביחס למימוש הקרקעות הפרטיות, טוענת הוועדה המחוזית כי העובדה כי הקרקעות במרקם הקיים ובמתחם מס' 6 הן ברובן בבעלות פרטית, אינה גורעת אותן ממלאי הקרקע הזמינה לפיתוח ביישוב, גם אם קצב מימושן יארך זמן רב יותר. לטענת הוועדה המחוזית, דווקא הטענה כי מאפייני היישוב הם כי בני משפחה מעדיפים להתגורר באותו בניין, מצביעה על כך שגם קרקעות בבעלות פרטית ייתנו מענה לצורכי הדיור ביישוב, וכי מתן האפשרות הסטטוטורית לצופף ולעבות את מרקם המגורים הקיים ועידוד התחדשות היישוב הקיים הם בעלי סיכוי טוב למימוש, מה שיגדיל את מלאי הדיור ביישוב.
55. הוועדה המחוזית מוסיפה כי מתחמים מס' 5 ו-7 הם בבעלות מדינה, וייתנו מענה גם לתושבים מחוסרי קרקע ביישוב. העובדה שמתחם מס' 7 קודם בתכנית מפורטת במקביל לתכנית המתאר אינה גורעת אותו ממלאי התכנון המוצע בתכנית ומהתחשיבים הפרוגרמתיים.
56. ביחס לשאלת גודל משק הבית, טוענת הוועדה המחוזית כי הפערים בין מסמכי התכנית, נתוני העוררת ובדיקת דו"ח החוקר בשאלת אופן החישוב של האומדנים החזויים למשק בית וגודל אוכלוסייה עתידית נסמכות על הנחות מעט שונות זו מזו, אולם בסופו של דבר אין ביניהן הבדל מהותי, והפער המקסימלי ביניהן עומד על כ-400 יח"ד בלבד, שהוא זניח ביחס לטווח הארוך ולכך שהתכנית היא תכנית מתאר כוללנית, וניתן יהיה למצוא לו פתרון בתחום הבינוי המוצע בתכנית. בכל מקרה, טוענת הוועדה המחוזית כי גם אם הפער ייווצר, אין הוא מצדיק הרחבה של תחום התכנית אל השטחים הפתוחים שמעבר לנחל תנינים או כביש מס' 2 המוסט.
57. הוועדה המחוזית מוסיפה כי ערכה חישוב נוסף, על בסיס נתונים עדכניים, וכי ניתן לאשש כי התחזית המופיעה בפרוגרמת החוקר, של גודל משק בית של 4.6 לשנת 2030, היא תחזית ריאלית, וכי תיתכן אף ירידה נוספת בגודל משקי הבית הממוצע. הוועדה המחוזית סבורה כי הערכת עמותת במקום לגבי גודל משק הבית הממוצע בשנת 2030 נמוכה מדי, אולם גם אם התרחיש יתממש, מדובר לכל היותר בפער של כ-400 יח"ד לשנת היעד 2040 או בפער של 4 שנים במימוש קיבולת יחה"ד המקסימלית (2036 במקום 2040).
58. הוועדה המחוזית מוסיפה כי יש להתחשב גם בהיקף פוטנציאל יחה"ד בשטח המרקם הקיים, שבמסגרתו ניתן לספק את הפער הנטען ביח"ד. בהקשר זה טוענת הוועדה המחוזית כי אין לקבל את טענת עמותת במקום, לפיה העובדה שפוטנציאל זה אינו ממומש חרף המחסור ב-700 יח"ד כיום, מעידה כי הוא אינו בר-מימוש, וכי ייתכנו סיבות אחרות לחוסר המימוש, למשל חוסר יכולת כלכלית.
59. בנוסף, טוענת הוועדה המחוזית כי הציפייה לקיטון בגודל משק הבית הממוצע לא תביא בהכרח לגידול במספר יחה"ד הנדרשות, וזה יישאר דומה או אף יקטן.
60. לסיכום, טוענת הוועדה המחוזית כי ביישוב, שהתפתחותו מבוססת בעיקר על ריבוי טבעי, קיימות כיום כ-2,300 יח"ד וקיים פוטנציאל מאושר של 3,000 יח"ד נוספות (מהן כ-1,300 באופן ריאלי). לכך יש להוסיף את מתחם מס' 7 שבבעלות המדינה, הכולל 700 יח"ד, את מתחם מס' 6 שבתכנון הנוכחי כולל כ-300 יח"ד, ואת מתחם מס' 5 הכולל כ-700 יח"ד. כלומר, הפוטנציאל נע בין 4,700 יח"ד ל-3,400 יח"ד נוספות, ומספר יחה"ד ביישוב יהיה יותר מכפול מהקיים כיום. תכנית מתאר המכפילה ואולי משלשת את מספר יחה"ד הקיים היא תכנית עם אופק תכנוני נדיר וודאי שמדובר במלאי תכנוני מספק לשנים רבות.
61. הוועדה המחוזית מוסיפה כי לפי פרוגרמת החוקר ביחס ליעד הביניים של שנת 2030, התכנית מציעה כ-550 יח"ד מעבר לנדרש, וכי התכנית נותנת מענה מספק לתוספת יח"ד כדי לעמוד בסך הכול הנדרש, ומאפשרת להוסיף בתכניות מפורטות יח"ד ללא הגבלה במרקם הקיים; להוסיף 20% במתחמים מס' 6 ו-7 ולהוסיף 30% במתחם מס' 5.
62. הוועדה המחוזית מוסיפה כי אכן ישנם משקי בית (כ-20%) ללא יח"ד נפרדת, אולם הדבר נובע לא רק מהיעדר פתרון דיור אלא גם ממאפיין חברתי, שלפיו משקי בית של הורים בוגרים ושל צעירים שטרם התחתנו גרים ביחד עם המשפחה הגרעינית, וכי מאפיין זה יישמר במידה מסוימת גם בעתיד. מכל מקום, הוועדה המחוזית טוענת כי התכנית נותנת מענה מלא גם בתרחיש של יח"ד לכל משק בית.
63. לטענות עמותת במקום והמועצה לפיהן אין פתרונות מספקים למגורים בתחום התכנית ויש להרחיב את תחום התכנון מעבר לגבולותיה: הוועדה המחוזית משיבה כי לאור העובדה כי התכנית מאפשרת קיבולת מגורים מקסימלית, המספיקה ל-24,000 נפש, בתחומה, אין הצדקה להגדיל את תחום הבינוי לצורכי מגורים.
64. הוועדה המחוזית מציינת כי הרחיבה את תחום התכנון של התכנית דרומה, עד סוללת העפר, וייעדה אותו לשטח פתוח (סעיפים ד.6. ו-ו.1. להחלטה), וכי שטח זה יכול לספק עתודה נוספת למגורים בעתיד. החוקר בחן את ההצעות התכנוניות האלטרנטיביות להרחבת היישוב, ולאחר דיון מעמיק המליץ לדחות את הבקשות להתרחב צפונה לבריכות הדגים הדרומיות של קיבוץ מעגן מיכאל ומזרחה אל מעבר לכביש מס' 2 המוסט. זאת, מאחר שמדובר בשטחים בעלי ערכיות נופית סביבתית גבוהה, בשל היעדר רציפות אורבנית, וכן מכיוון שהחלופות נבדקו ונפסלו טרם הפקדת התכנית ואינן תואמות תכניות גבוהות במדרג. החוקר המליץ על הרחבה מקומית עד לסוללת העפר, והוועדה המחוזית קיבלה באופן חלקי את המלצתו, אך קבעה כי ייעוד השטח יהיה פתוח ולא למגורים.
65. הוועדה המחוזית מדגישה כי הגדלת הקו הכחול לצורך ייעוד קרקעות חדשות למגורים תחייב הפקדה מחודשת של התכנית, מאחר שמדובר בשינוי מהותי. כמו כן, ידרוש הדבר שינוי לתמ"מ 6, שכן תכנית המתאר מיצתה את אפשרויות הפיתוח המותרות לפי סעיפי הגמישות בתמ"מ, וייתכן כי גם לתכניות ארציות. הליכים אלה יעכבו את אישור התכנית לזמן רב ובלתי ידוע.
66. הוועדה המחוזית סבורה כי השטחים שאליהם מבוקש להתרחב רגישים מאוד מבחינה נופית וסביבתית, מנותקים, והם שטחים מוגנים שאמורים להישמר כך על פי תמ"מ 6 (שבה הם מוגדרים כשטח פתוח מוגן ושטח נוף כפרי/פתוח) ותמ"א 1/35 (שבה השטח הוא במרקם חופי, וכן מכלול נופי, מסדרון אקולוגי, שמורות וגנים). הוועדה המחוזית סבורה כי בשל המגבלות הפיזיות, ועל פי מגמות הציפוף והניצול היעיל של הקרקע, יש מקום לעבות ולצופף את הקרקע למגורים, באמצעות בנייה רוויה, לפני הקצאת קרקעות לפיתוח חדש.
67. לטענות לעניין התלות של ביצוע מתחם מס' 5 בהסטת כביש מס' 2: הוועדה המחוזית דחתה את המלצת החוקר והחליטה שלא לאפשר את פיתוח המתחם לפני הסטת הכביש. זאת משום שלדעתה אין לאפשר פיתוח עירוני משני צדי כביש ארצי ביישוב בסדר גודל כזה, כאשר הכביש הארצי מבתר את היישוב לשניים וקוטע את הרציפות האורבנית והתפקודית. בנוסף, מתן אפשרות לפיתוח חלקי של מתחם 5 תפגע באפשרות לתכנון מפורט שלם, ותוביל לתכנון נקודתי ומקוטע, ללא שטחי ציבור מספקים, ותקשה על מהלך הסטת הכביש. גם מגבלות הבנייה מהכביש הארצי ותכנון התחבורה מבוססים על הסטת הכביש הארצי ושינוי מערך הדרכים המחבר בינו לבין היישוב. הוועדה ציינה בסעיף ה.1. להחלטתה גם כי למדינה יש אחריות לבצע את ההסטה לפי תת"ל 31, וכי התכנית מהווה מנוף לביצוע ההסטה, כך שביטול ההתניה עלול להרחיק את הסיכוי להסטה.
68. לטענה כי הסטת כביש מס' 2 אינה כלולה בתכנית החומש של חברת נתיבי ישראל עד לשנת 2021, משיבה הוועדה המחוזית כי תת"ל 31 לשדרוג כביש מס' 2 אושרה לא מזמן, והיא כוללת קטע ארוך של הכביש, שמן הסתם יבוצע בשלבים ולפי שיקולים שונים, וכי לא נשללה האפשרות שהקטע יתוקצב ויבוצע בשנים שלאחר 2021 (וכך גם עולה מתשובת חברת נתיבי ישראל מיום 11.4.2018 לפניית לשכת התכנון, שצורפה כנספח 6 לתגובת הוועדה המחוזית). הוועדה המחוזית מציינת כי במכתב יועצת שר התחבורה מיום 29.3.2018, שצורף להשלמת הערר מטעם המועצה, נכתב כי הקטע ייבחן בהמשך, כתלות בתכניות הפיתוח, וכי לאור כוונת משרד התחבורה לאפשר בעתיד את המשך פיתוח ציר כביש מס' 2 צפונה, מושקעים כיום תקציבים לא מעטים ביחס לבחינת הקרקע מול היישוב ג'סר א-זרקא.
69. מכל מקום, טוענת הוועדה המחוזית כי מאחר שתת"ל 31 מאושרת, הרי שהסטת הכביש היא עובדה קיימת, ותכנון מתחם מס' 5 נסמך עליה. כמו כן, גם ללא מלאי המגורים המוצע במתחם מס' 5, התכנית מאפשרת בניית 4,600 יח"ד, המתאימות לקיבולת אוכלוסייה של 20,200 נפש (הצפויה להתממש עד שנת 2032-2033).
70. הוועדה המחוזית מוסיפה כי התנאי בתכנית הוא תנאי של ביצוע, וכי אין מניעה, בשנים הקרובות וגם לפני הסטת הכביש, לקדם ולאשר תכנית מפורטת למתחם מס' 5. כמו כן, אין מניעה, אם תידרש בעתיד בחינה מחודשת של התנאים לביצוע מתחם מס' 5, להגיש תכנית אחרת שתשנה את תכנית המתאר, אולם לא רצוי לעשות זאת מראש.
71. ביחס להצעתה החלופית של המועצה המקומית, לאפשר את ביצוע שטחי הציבור ושטח אזור התעשייה והמלאכה עוד לפני הסטת כביש מס' 2, משיבה הוועדה המחוזית כי לא ניתן לקבלה, מכיוון שתוואי כביש מס' 2 הקיים מכסה כ-3/4 משטח אזור התעשייה והמלאכה, וכ-1/3 מהשב"צ, ומכיוון שהתכנית אינה קובעת קווי בניין מכביש מס' 2, שכן ההתייחסות אליו היא כאל כביש שאינו קיים. בנוסף, טוענת הוועדה המחוזית כי תידרש הקלה מתמ"א 3 לעניין קווי הבניין בצד המזרחי של כביש מס' 2, וכי מבחינה מוניציפלית השטח שממזרח לכביש מס' 2 אינו שייך לג'סר א-זרקא. הוועדה המחוזית מדגישה כי אם הדבר יתאפשר בעתיד, אין מניעה שהוועדה המחוזית תשנה את עמדתה ותאשר תכנית אחרת.
72. לטענות ביחס להיקף וגבולות הפיתוח של מתחם מס' 6: החוקר המליץ להגדיל מעט את תחום הפיתוח המוצע במתחם, על ידי הסטת "דרך הים" צפונה וצמצום רצועת השטח הפתוח שבינה לבין שמורת הטבע נחל תנינים, במספר תנאים. הוועדה המחוזית לא קיבלה את המלצת החוקר, מכיוון שהתועלת שעתידה הייתה להיות מושגת על ידי כך היא זניחה, ולעומת זאת יש חשיבות עליונה לשמור על שני עקרונות בתכנית: שמירת חיץ פתוח ראוי בין הפיתוח המוצע לבין שמורת נחל תנינים, בשל חשיבות וייחודיות השמורה, וכן בשל תפקידה הכלל-יישובי, כחלק מ"פארק סובב ג'סר" שיהיה פארק יישובי לינארי רציף, שצ"פ כלל-עירוני המחבר בין חלקי היישוב ובינו לבין השמורה.
73. הוועדה המחוזית מוסיפה כי תכנית התמ"ל למתחם תוקנה וכי גבול הקטע המרכזי בה הותאם לתכנית המתאר, ועל כן הטענות בעניינה אינן רלוונטיות עוד ביחס לקטע זה. מעבר לכך, ההליך בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הוותמ"ל") טרם הסתיים והוותמ"ל אינה כפופה לתכנית המתאר. במהלך הדיון עדכנה הוועדה המחוזית כי המועצה המקומית אינה מבקשת עוד להרחיב את תחום הפיתוח צפונה במסגרת התמ"ל, וכי הוותמ"ל בישיבתה האחרונה קבעה כי תיערך בדיקה אקולוגית וארכיאולוגית ביחס לשטח, וכי תיבחן האפשרות לצרף את המגרש שבבעלות רשות מקרקעי ישראל כמגרש השלמה לתכנית.
74. לטענות בדבר חוסר בשטחי ציבור, משיבה הוועדה המחוזית כי קיבלה בנושא זה את המלצת החוקר, לפיה המחסור הכמותי בשטחי ציבור עומד על כ-4 דונם בלבד, אולם יש להבטיח ניצול מיטבי של קרקע בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, באמצעות תגבור אחוזי בנייה ושילוב שימושים במגרשים הציבוריים (סעיף ו.8. להחלטה). לטענת הוועדה המחוזית, בהתאם למקובל בתכניות מתאר מקומיות רבות, הפרוגרמה נערכת על בסיס מימוש של 80% מהקיבולת התכנונית – ובמקרה זה, נערכה על בסיס מימוש של 83%, 20,000 תושבים.
75. הוועדה המחוזית מוסיפה כי התכנית מעגנת רק את שטחי הציבור הגדולים, והצרכים הקטנים יותר ייקבעו ויוקצו במסגרת תכניות מפורטות, בהתאם לתדריך המעודכן להקצאת קרקע לצורכי ציבור שיהיה בתוקף באותה עת, וכך ניתן יהיה להגיע למימוש גבוה יותר.
76. לטענה בדבר פערים בין התחשיבים השונים, משיבה הוועדה המחוזית כי הפרוגרמה של התכנית עודכנה במהלך השנים, ובינתיים גם עודכן התדריך להקצאות לצורכי ציבור.

תשובת ועדת ההיגוי לעררים 6.1/18 ו-6.2/18:

77. לעניין פיתוח מתחם 5 ושלבי הביצוע של התכנית, טוענת ועדת ההיגוי כי חצייה של יישוב בינוני-קטן בעל מאפיינים כפריים כג'סר א-זרקא על ידי דרך מהירה ארצית תפגע מאוד ברציפות התפקודית אורבנית של הכפר, תביא ליצירת שכונה מנוכרת מהיישוב, לא תאפשר לייצר רקמה יישובית מאוחדת ותמנע את האפשרות לנצל בצורה מיטבית את שטח כביש מס' 2 המתפנה לטובת שטחי ציבור שכה נדרשים ליישוב. שטחים אלו אמורים לאחד בין שני חלקי היישוב, להוות חלק משדרה עירונית חיה ותוססת ולתת מענה למחסור הקיים כיום בשטחי ציבור בישוב הקיים.
78. ועדת ההיגוי טוענת כי התבססות הדרגתית של מתחם מס' 5 ללא תלות בהסטת כביש מס' 2 עלול לשדר מצג שלפיו אין הכרח בהסטת התוואי, ויש חשש כי מצב בלתי-רצוי זה יתקבע. בנוסף, בשטח התוואי המתפנה מתוכננים שטחים סחירים כמו מרכז מסחרי וחלק מאזור התעסוקה והמלאכה, שהם בעלי חשיבות קריטית ליישוב, וללא הסטת הכביש לא ימומשו.
79. ועדת ההיגוי טוענת כי הסטת כביש מס' 2 בכ-20 מ' נדרשה עוד לפני שנבחנה האפשרות להרחבת היישוב מזרחה, וכי משרד התחבורה הביע לאורך הליך התכנון של תת"ל 31 את רצונו בה. העובדה שהפרויקט טרם תוקצב וטרם נקבע לו לוח זמנים רק מחדדת את חשיבות הצורך באיחוד כלל גורמי הממשלה לקידום ההסטה של הכביש.
80. ועדת ההיגוי טוענת כי השטחים שממערב לכביש מס' 2 ייתנו מענה לצורכי היישוב בעשור הקרוב, תקופה שבמהלכה ניתן יהיה לקדם את התכנון המפורט של מתחם מס' 5, במקביל לביצוע הסטת הכביש. לאור זאת, הבקשה לשינוי שלבי הביצוע של התכנית לאחר 3 שנים מיום אישורה אינה עולה בקנה אחד עם הצורך במיצוי עתודות הקרקע הקיימות, או עם לוחות הזמנים הכרוכים במימוש התכנית להסטת כביש מס' 2.
81. במסגרת תשובתה לערר ציינה ועדת ההיגוי כי היא תומכת בפתרון שיעגן שלביות פיתוח שתאפשר את הקמת אזור התעסוקה עוד בטרם יוסט הכביש, אולם במהלך הדיון חזרה בה מעמדה זו, מאחר ששטחי הכביש הקיים אינם מותירים שטח מספיק לפיתוח.
82. לעניין פיתוח מתחם 6 והממשק לנחל תנינים, טוענת ועדת ההיגוי כי יש לעשות את כל המאמצים כדי לשמר את השטחים הציבוריים שנקבעו בתכנית, מתוך ראייה רחבה של החוסר הגדול בשטחי ציבור. במסגרת התכנון המפורט יש לשאוף ככל האפשר לפתרון יצירתי שישמר את מאזן השטחים הציבוריים, לצד פיתוח השכונה. ועדת ההיגוי סבורה כי יש לתת לוותמ"ל למצות את אפשרויות התכנון במתחם זה.
83. לעניין הפרוגרמה למגורים, מסבירה ועדת ההיגוי את הנחות העבודה ששימשו אותה לקביעת תחזית האוכלוסייה וגודל משק בית ממוצע. לטענתה, הנחות העבודה ביחס לגודל משק הבית הממוצע, שעליהן התבססה עמותת במקום, בלתי-סבירה ועומדת בניגוד למאפייני היישוב. מכל מקום, ועדת ההיגוי סבורה כי הנחות היסוד ששימשו אותה סבירות ומקובלות, וקיבלו הסכמה רחבה גם במסגרת ועדת ההיגוי וגם במסגרת החלטת הוועדה המחוזית והבדיקות שנעשו לאחריה.
84. ועדת ההיגוי טוענת כי העיסוק הנרחב בהנחות הפרוגרמתיות ובתחזיות המימוש מחמיץ את השינוי המוצע בתכנית ואת התשתית התכנונית שהיא מניחה לפיתוח היישוב במכלול התחומים.
85. לעניין הפרוגרמה למבני ציבור, משיבה ועדת ההיגוי כי מאחר שהתכנית היא תכנית כוללנית, מופיעים בתשריט רק שטחי הציבור גדולים, והצרכים האחרים יסופקו במסגרת תכנון מפורט, בהתאם לנספח הפרוגרמה של התכנית ולתדריך המעודכן להקצאת קרקע לצורכי ציבור. לטענת ועדת ההיגוי, הפרוגרמה מקצה שטחים שחלקם עומדים כיום בהוראות התדריך החדש וחלקם אף עולים עליו. בנוסף, טוענת ועדת ההיגוי כי ההנחיות לניצול מיטבי של הקרקע באמצעות תוספת זכויות ושילוב מבני ציבור בייעודים אחרים, ראויות ותואמות למדיניות התכנון הארצית. מניסיון מצטבר בהכנת תכניות מתאר, עולה כי בפועל לא כל מלוא הקיבולת התכנונית ממומשת, ועל כן בתכנית מתאר לטווח של 20 שנה יש צורך להקצות שטחים למבני ציבור בהיקף התואם למימוש של 80% מקיבולת האוכלוסייה המתוכננת – והתכנית עומדת ביעד זה.

התייחסות החברה להגנת הטבע (להלן: "החל"ט"):

86. החל"ט הגישה את עמדתה ביחס לטענות המועצה ועמותת במקום, המתנגדת להרחבת שטחי הפיתוח של היישוב לכיוון נחל תנינים ובריכות הדגים של מעגן מיכאל. לדבריה, נחל תנינים הוא אחד הנחלים החשובים שיש בנמצא, והוא שמורת טבע נהדרת אולם צרה ומוארכת, ועל כן יש עליה השפעות שוליים כבדות, שאחת מהן היא המגע עם היישוב. לטענת החל"ט, לא יהיה נכון להתקרב לנחל הן לטובתו והן לטובת היישוב, שכן לא יהיה נכון לצמצם את השצ"פ לאור המחסור בו. החל"ט טוענת כי אם יורחב גבול הפיתוח, הדבר ידרוש תכנית חדשה שהיא תתנגד לה.

התייחסות קיבוץ מעגן מיכאל (להלן: "מעגן מיכאל"):

87. מעגן מיכאל טוען כי יש לדחות את ערר המועצה ולא לאפשר את תיקון התכנית כך שתחול על שטחי מעגן מיכאל. לטענת מעגן מיכאל, הוועדה המחוזית קבעה בצורה ברורה כי עדיף להתרחב לכיוון מזרח ולא צפונה, אל שטחי בריכות הדגים, שכן האזור הצפוני הוא בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה במיוחד, וכי התרחבות אל מעבר לנחל תנינים ושמורת הטבע לא תאפשר רצף יישובי תפקודי. מעגן מיכאל תומך בתכנית כפי שאושרה.

התייחסות ועד מושב בית חנניה (להלן: "בית חנניה"):

88. בית חנניה מתנגד לטענה המועלית בערר שמטרתה לאפשר את פיתוח מתחם מס' 5 ללא תלות בהסטת כביש מס' 2. לטענת בית חנניה, הוראת שלביות הביצוע הקיימת בתכנית היא מעיקרי התכנית, ואם יתברר בעתיד כי היא אינה ניתנת למימוש, ניתן יהיה לשנות את התכנית – בהליך המחייב דיון בוועדה המקומית ושמיעת צדדים בעלי עניין.
89. לטענת בית חנניה, האינטרס הציבורי הוא לשים סוף להליכי תכנון מתמשכים וכי יש חשיבות לסופיות ההליך וליצירת ודאות תכנונית, כפי שקבעה הוועדה המחוזית בהחלטתה.
90. לטענת בית חנניה, תת"ל 31 היא התכנית הקובעת לגבי כביש מס' 2, ומעמדה גבוה יותר משל תכנית המתאר ואף ניתן להוציא מכוחה היתרים, בניגוד לתכנית המתאר. תת"ל 31 מבטלת את ייעוד כביש מס' 2 הקיים ומייעדת את שטחו המתפנה לחקלאות. לכן, תכנית שתבקש לקבוע ייעוד או שימוש אחר בתוואי כביש מס' 2 הקיים תסתור את הוראות תת"ל 31. בנוסף, פיתוח מתחם מס' 5 בתקופת העבודות על כביש מס' 2 המוסט עלולה לגרום להפרעה.
91. לטענת בית חנניה, כביש מס' 2 המוסט הוא הנחת יסוד בתכנון המתארי לג'סר א-זרקא וללא ההסטה יש לשקול חלופות אחרות לפיתוח. בנוסף, הכביש המוסט אמור להוות גבול ברור ומוחלט להתפשטות היישוב מזרחה, ובלעדיו עלולה להיות התפשטות נוספת לכיוון השטחים החקלאיים של בית חנניה.
92. לפיכך, עמדת בית חנניה היא כי יש לדחות את העררים.

דיון והכרעה

93. כזכור, התכנית היא תכנית מתאר מקומית כוללנית ליישוב ג'סר א-זרקא, שהעבודה עליה החלה בשנת 2009, ושנבנתה על בסיס פרוגרמתי של תחזית אוכלוסייה בת 24,000 נפש, הצפויה להתממש לא לפני שנת 2040 (התכנית לא נקבה בשנת יעד, אולם על פי פרוגרמת התכנית, בשנת 2030 האוכלוסייה צפויה להגיע ל-20,000 נפש). תכנית מתאר כוללנית, מעצם טיבה, אינה אמורה לכלול פירוט רב מדי, ועליה לאפשר גמישות ולהתאפיין בראייה ארוכת טווח (ש' דנה וש' זינגר, דיני תכנון ובנייה (2015) 1014).
94. על מורכבות מלאכת התכנון הכוללני ליישוב ניתן ללמוד, בין היתר, מדו"ח החוקר. החוקר ציין, בסעיף ד' לדו"ח, את מאפייניו של היישוב על בסיס ניתוחי צוות התכנון:

"בין החוזקות של ג'סר א-זרקא נמצאו: מיקום מרכזי בקו החוף בין תל אביב וחיפה, קירבה למשאבי טבע, עתיקות ונוף, רצועת חוף וכפר דייגים, משאבי כוח אדם צעירים.

בין ההזדמנויות שזוהו: פוטנציאל לפיתוח תיירותי, השבחה נדל"נית בגזרת החוף, ממשקים כלכליים עם השכנים בסביבה, סיוע ממשלתי מוגבר, שינוי שטחי שיפוט, סיוע מגזר שלישי, הכנתה של תכנית המתאר.

בין החולשות/חסמים שזיהה צוות התכנון: פרופיל סוציו כלכלי נמוך מאוד, העדר "שכבה חזקה" מבחינה כלכלית, הגירה שלילית, בסיס כלכלי - פיסקלי חלש, התבססות על יוממות, נגישות חלקית, צפיפות אוכלוסין חריגה - קצב ריבוי טבעי גבוה מול מגבלת קרקע, מחירי נדל"ן לא גבוהים גם באזור הסמוך לחוף, תדמית נמוכה, פשיעה, סמים, קיטוב, קונפליקטים עם היישובים השכנים, פערי תשתית, חזות פיזית לא מתאימה לתיירות, רמות השכלה וחינוך נמוכות, רגישות נופית.

בין האיומים שזיהה צוות התכנון: הרעה באיכות חיים ודיור, פגיעה במרקם החברתי, בין היתר בשל עזיבה מוגברת של ה"חזקים", החרפת הקוטביות והקונפליקטים עם היישובים השכנים, המשך סטגנציה.

על פי ניתוח צוות התכנון המדובר ב"יישוב חלש באזור חזק" השונה מהותית מהיישובים השכנים. מערכת החינוך שבו ברמה נמוכה, הרמה הכלכלית ירודה וקיים גידול מתמיד במצוקה בתחומי הדיור, השטחים הציבוריים ומקורות התעסוקה. היישוב מצטייר כיישוב חלש בכלל המדדים הדמוגרפיים והסוציו כלכליים גם בהשוואה ליישובים ערביים במרחב. חולשה זו, הנמשכת כבר שנים מחריפה לאורך זמן: קיימת הגירה החוצה של ה"חזקים" ונוצר מעגל קסמים שמחליש עוד ועוד את היישוב ומונע את חזרתו למסלול צמיחה והתחזקות. תחושת התושבים, כפי שעולה ההליך שיתוף הציבור, היא של שיתוק שאין ולא ניתן לעשות כלום, תחושה של עוול חזק שגורם לאבדן הרגשת השייכות למדינה, לחברה ולסביבה. תחושת מצור פיזי, חברתי ונפשי.

על פי המפורט לעיל הפך היישוב ג'סר א-זרקא ברבות השנים ל"אי" מבודד של מצוקה חברתית-כלכלית ההולכת ומחריפה, שונה באופן קיצוני מסביבתו, מצוי בקונפליקט עם היישובים השכנים, מוקף "חומות" ומוגבל ביכולתו להתפתח, להתרחב ולחדש את רקמתו.

על רקע עגום זה הופקדה תכנית המתאר הכוללנית ליישוב אשר עיקריה הם:

• הסטת דרך מס' 2 ויצירת מרכז אזרחי, שטחי מגורים, ציבור ותעשייה בחלק המזרחי הנוסף ליישוב
• פיתוח שרותי ציבור כהשלמה לחוסר במצב הקיים וכמענה לצורכי האוכלוסייה העתידית, ופרישתם בין המרקם הוותיק לחדש להבטחת מרחקי שירות קצרים ככל הניתן
• פיתוח תיירות ומסחר לאורך דרך הים ובמתחם המערבי
• מוקד מסחרי במבואה הצפונית, ברצף לחזית מסחרית לאורך השדרה הראשית (דרך מס' 2 הקיימת)
• פיתוח מגורים חדשים בצפיפות של 8-10 יח"ד/ד' נטו, תוך מדרג גבהים מערבה לעבר הים ולעבר שטחים רגישים מבחינה נופית".

95. עוד הדגיש החוקר את הסוגיה המרכזית, לדעתו, בתכנון הפיזי של ג'סר א-זרקא, והיא: צורכי פיתוח מול גבולות. החוקר מציין, בסעיף ה' לדו"ח:

"המדובר ביישוב המצוי בשטח בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה כלוא בסד חסמים להתרחבות. ברמה המוניציפלית המדובר ב"אי" בתחום המועצה האזורית חוף הכרמל. ברמה התכנונית מקיפים את היישוב מכל עבר מתרסים פיזיים ושטחים פתוחים מוגנים: שפת הים ולאורכה גן לאומי ממערב, שמורת הטבע נחל תנינים מצפון, כביש מס' 2 ממזרח, שמורת טבע, גן לאומי וסוללת עפר מדרום.

אל מול חסמים אלה ניצבים צורכי הפיתוח".

96. גבולותיו הפיזיים של היישוב ברורים, ולמעט כביש מס' 2, שהסטתו אושרה במסגרת תת"ל 31, אינם מאפשרים הרחבה משמעותית של שטח הפיתוח של היישוב. ועדת ההיגוי סברה כי יש לשמור על העיקרון התכנוני של הרחבה צמודת-דופן ורציפה של היישוב, ולא לאפשר הרחבה ב"דילוג" מעבר לגבולות הקיימים (הן מטעמים תכנוניים והן בשל התנגדות היישובים השכנים), וכי קיימת עדיפות להרחבה של היישוב לכיוון מזרח, לשטחים בעלי רגישות נופית-סביבתית נמוכה בהשוואה לשטחים אחרים סביבו (שהרחבה לכיוונם היא בעלת מחיר סביבתי רב-משקל).
97. כתוצאה מתפיסה תכנונית זו, שטח התכנית הוא אכן, כפי שנטען לפנינו, "שמיכה תכנונית קצרה" שאינה יכולה לתת מענה אידיאלי לכל צורכי הפיתוח של ג'סר א-זרקא בשנים הקרובות. על רקע זה, ציינה הוועדה המחוזית, בסעיף ד.2. להחלטתה את הדברים הבאים:

"אילוצי התכנית ומערכת האיזונים בתכנית - החוקר ציין כי הוא ניצב בפני אתגרים מורכבים, ושחקירת ההתנגדויות נגעה ברבות מאבני הפסיפס הישראלי המגוון, חלקן קשורות לנושאי עומק טעונים במיוחד, וששמיעת ההתנגדויות הציפה קונפליקטים בין תרבויות, לאומים, צורות יישוב, ומעמדות כלכליים ומאבק על שליטה בקרקע: מדובר בתכנית ליישוב בו מתגוררת אוכלוסייה ערבית המוקף ביישובים בהם מתגוררת אוכלוסייה יהודית; יישוב המדורג נמוך מאוד במדד החברתי-כלכלי שגובל בישובים חזקים במיוחד במועצה אזורית חוף הכרמל המדורגת באשכול גבוה מאוד (קיסריה ומעגן מיכאל).

כל אלה בנוסף למתח התכנוני המוכר בין צורכי פיתוח לבין שימור מורשת טבע ותרבות, ולהיות הישוב "אי" כלוא מכל צדיו בין  מכשולים פיזיים ומגבלות פיזיות להתפתחות: חוף הים, נחל, שמורות טבע וגנים לאומיים, כביש מהיר וסוללת עפר מפרידה.

על רקע האמור החוקר ציין את הנחות היסוד שעמדו בבסיס המלצותיו, שהן התאמה לצרכי המקום הייחודיים מחד, והתאמה למדיניות התכנון מאידך.

הוועדה מסכימה עם הנחות היסוד של החוקר ועם הניתוח והעמדה הערכית שהציג, המציגה איזון מיטבי בין כלל השיקולים

הוועדה קיבלה את החלטתה על רקע הנסיבות והקשיים שתוארו לעיל, בשים לב לצורך באיזון בין כלל הצרכים העירוניים של הישובים מחד, אל מול המגבלות הפיזיות והתכנוניות מאידך, ועל רקע "השמיכה התכנונית הקצרה",

הוועדה סבורה שהתכנית מיטיבה עם הישוב, ושהתכנון המוצע הוא המיטבי אליו ניתן היה להגיע בנסיבות ובאילוצים הקיימים ובהתייחס למיקומו ולמאפייניו של הישוב ולמגבלות הפיתוח סביבו. התכנית מאוזנת ומשלבת ככל האפשר בין מכלול האילוצים, הצרכים והשיקולים התכנוניים ומאזנת בין צרכי הפיתוח לצרכי השימור, ונותנת מענה במגוון היבטים תכנוניים באופן שמבטא את חזון ומטרות התכנית והצרכים הפרוגרמתיים".

98. התפיסה התכנונית שעומדת ביסוד התכנית מקובלת עלינו, והיא מצדיקה גם את החלטותיה הפרטניות של הוועדה המחוזית. אנו סבורים כי החלטת הוועדה המחוזית בהירה ומנומקת, לרבות בנקודות שבהן לא מצאה לנכון לקבל את המלצות החוקר. גם לאחר דיון בטענות העררים לגופן, כפי שנפרט להלן, לא השתכנענו כי יש מקום לקבלן.
99. בנוסף להכרח שעמד בפני הוועדה המחוזית לאזן בין צורכי הפיתוח של היישוב למאפייניו ולמגבלותיו, שאינם מאפשרים לתת מענה לכל הצרכים שהועלו במסגרת ההתנגדויות, ישנם שני גורמים המוסיפים לחשיבותו של אישור התכנית בהקדם. הראשון הוא ההכרה בכך שהתכנית כשלעצמה לא תהווה פתרון לכל בעיות היישוב, ולא תייתר את הצורך באמצעים נוספים, חוץ-תכנוניים, לחיזוק היישוב – כפי שהעיר החוקר בסעיף ז.15. לדו"ח. השני הוא החשיבות בסיום ההליך התכנוני וביצירת ודאות תכנונית ברמה המתארית, שלאורה ניתן יהיה להתקדם עם תכנון מפורט, הן במרקם הקיים של היישוב והן במתחמים המתוכננים לראשונה במסגרת התכנית הכוללנית, כפי שציינה הוועדה המחוזית בסעיף ד.1. להחלטתה.
100. על רקע זה, אנו רואים חשיבות באישור התכנית ובמניעת עיכובים מיותרים בהליך התכנוני (שהחל כאמור כבר בשנת 2009), וזאת על מנת שהתכנית, כתכנית כוללנית הצופה פני עתיד, אכן תוכל לשמש את היישוב לצורך תכנון מפורט עתידי על פי ראייה תכנונית כוללת – ולא תאושר בדיעבד בעוד שנים, לאחר שלחצי הפיתוח יגברו ויהיו עלולים לפרוץ את המדיניות התכנונית הכוללת, בהיעדר תכנית סטטוטורית שתמנע זאת.
101. בנוסף, ומאחר שמדובר בתכנית מתאר כוללנית, סברנו כי חלק מהטענות שהועלו במסגרת העררים אינן רלוונטיות בשלב זה של התכנון, והמקום והמועד הנכונים להעלותן הם בשלב התכנון המפורט. כתכנית כוללנית, התכנית אינה אמורה לכלול הוראות מפורטות ביחס למגרש ספציפי כזה או אחר (ר' סעיף 62א(ג)(5) לחוק).

אזור התעשייה והמלאכה

102. טענתה העיקרית של אור עקיבא היא בעניין המטרדים שייגרמו כתוצאה מהשימושים שנקבעו באזור התעשייה והמלאכה – תחנת מעבר לפסולת וחניון רכב כבד. אור עקיבא תמכה את טענתה בחוו"ד שנהר, שהוגשה מטעם תושבי קיסריה במסגרת הליך ההתנגדויות.
103. אנו סבורים כי ההוראות שהוכנסו בתכנית, לעניין שמירת איכות הסביבה, מהוות מענה מספק בשלב זה של התכנון המתארי. כזכור, הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה לעניין הוראות התכנית כדלקמן:

"10.2. להוסיף הוראות להגבלת השימוש בתחנת המעבר לפסולת יבשה בלבד ולקבוע בהתאם בסעיף 4.5.1.א. את השימושים העיקריים: אתר לתחנת מעבר, איסוף ומיון למחזור לפסולת יבשה בלבד ללא פסולת מעורבת, תעשייתית או פסולת מסוכנת וללא טיפול בפסולת.

10.3.    לשנות את נוסח סעיף 4.5.2.א. ו- 6.2.5.ח. כך שיהיה זהה: "תכנית מפורטת תכלול הוראות מחייבות ובכלל זה תנאים להוצאת היתרי בנייה לשמירה על תנאי סביבה, למניעת מטרדים לשימושים גובלים וסמוכים והבטחת ניהול כולל, לרבות התייחסות לחזות המבנים וחצרותיהם ולממשק עם המרחבים הציבוריים. החלוקה למגרשים ולייעודי קרקע תתבסס בין היתר על הצורך במניעת מטרדים וביצירת חזות הולמת וממשקים נאותים עם השטחים הגובלים.

11. הוראות למניעת מטרדים: להוסיף להוראות התכנית סעיף כללי שיחול על כל שטח התכנית שעניינו איכות סביבה (המתבסס על תבנית מבא"ת לתכנית כוללנית), שיקבע בו כלהלן:

"איכות סביבה:

א. כללי:

1) תכניות מפורטות יכללו לפי העניין הוראות למניעת מטרדים כגון רעש, זיהום אויר, זיהום מים, ריח וכד', משימושים הגורמים לדעת מוסד התכנון מטרד לאזורי המגורים הסמוכים ולשימושים רגישים, לפי העניין ותחום התכנית וסביבתה, ויכללו אמצעים למניעתם/צמצומם בתאום עם הרשות הסביבתית המוסמכת.

2) על אף האמור בפרק 4, ניתן לקבוע בתכנית המפורטת הוראות ותנאים שיגבילו או יאסרו שימושים משניים או נלווים, כולם או חלקם, בחלקים מהתכנית או בשטח כולו, על פי קריטריונים של התאמה בין שימושים, איכות הסביבה ושימור משאבי מים.

ב. בניה ירוקה:

תכניות מפורטות יכללו, ככל הניתן ולפי העניין, הנחיות לבניה ירוקה בהתאם לתקן התקף, לרבות התייחסות לעקרונות המפורטים בנספח המבנה העירוני  (חוברת וגיליון) ו/או  נספח נופי-סביבתי משולב המצורפים לתכנית זו.

ג. פסולת – כללי

הטיפול בפסולת לסוגיה יערך על פי המפורט בתמ"א 16 על עדכוניה.

ד.            פסולת מוצקה ועודפי עפר

תכנית מפורטת שבתחומה מוצע מתקן תשתית לטיפול במעבר פסולת (תחנת מעבר) תכלול, ככל שנדרש, תסקיר השפעה על הסביבה או חוות דעת סביבתית, יוכנו לפי הוראות תמ"א 4/16 לאחר התייעצות עם נציג המשרד להגנת הסביבה על פי הנחיותיו ובאישור מוסד התכנון.

ה. מניעת זיהום קרקע ומים:

תכניות מפורטות  באזורים עם שימושים בעלי פוטנציאל זיהום קרקע ומים, יכללו הוראות בדבר אמצעים למניעת זיהום מים וקרקע ובהתאם להוראות תמ"א/34 ב/4 על עדכוניה."

הוראות אלה מבטיחות כי בשלב התכנון המפורט, תיבחן עמידת התכנית בתנאים הנדרשים לצורך מניעת מטרדים ובכללים המחייבים לעניין תחנת מעבר לפסולת. בנוסף, וכפי שציינה הוועדה המחוזית, המדובר בשימושים מותרים בשטח על פי תכנית המתאר, אולם אין חובה לממשם, ואם יתברר כי הדבר אינו אפשרי בשל חשש למטרדים או לפגיעה באיכות הסביבה, הרי שלא יאושר תכנון מפורט עבורם. כך גם לעניין דרישות אור עקיבא לחייב את התניית הקמת תחנת המעבר בקירוי ובמערכת תת-לחץ, דרישות שבאפשרותה להעלות במסגרת התכנון המפורט העתידי.

104. מסיבה זו, אין צורך לדון כעת לעומקן בחוות דעת מקצועיות בעניינים אלה, והטענות בעניין יידונו כאשר יגיע שלב התכנון המפורט.
105. ביחס להצעה להעתיק את מיקומו של אזור התעשייה והמלאכה צפונה, אנו מקבלים את עמדת הוועדה המחוזית וועדת ההיגוי לפיה הדבר אינו רצוי תכנונית, בשל מיקומו בכניסה המתוכננת ליישוב ובסמיכות לשמורת הטבע נחל תנינים, וכן בסמוך לשצ"פ שעתיד לשמש את אזור המגורים שמתוכנן במיקום זה על פי התכנית. על פי סעיף 6.2.5.ד.1 לתכנית, "אזור הכניסה לישוב מדרך ארצית מס' 2 יפותח כשער כניסה נופי. מגשר הכניסה יפתחו מבטים לכיוון שמורת נחל תנינים ושצ"פ האורכי (סובב ג'סר) המובילים אל עבר הים [...] במפגש של גשר הכניסה, דרך הים והשדרה תפותח כיכר כנקודת ציון המגדירה את הכניסה לישוב בדגש של נוף וטבע".
106. לטענה כי יש לתת עדיפות לפתרונות ברמה האזורית, ולהפנות את צורכי הפסולת של ג'סר א-זרקא לתחנת המעבר של אור עקיבא: אף שאנו מסכימים כי ברמה העקרונית ישנה עדיפות לפתרונות אזוריים, לא השתכנענו כי במקרה זה קיים פתרון אזורי זמין. זאת, לאור העובדה שתחנת המעבר הקיימת באור עקיבא היא זמנית ובבעלות פרטית. בהמשך לאמור לעיל, אם אכן יתהווה פתרון אזורי בשנים הקרובות, לא תהיה מניעה להעדיף פתרון אזורי כאמור על פני שימוש לתחנת המעבר באזור התעשייה והמלאכה.

תעסוקה

107. בשונה מכך, סברה הוועדה המחוזית כי בשל "השמיכה התכנונית הקצרה", לא ניתן יהיה לספק את כל צורכי התעסוקה במסגרת התכנית, ויהיה צורך בפתרונות נוספים, כגון אזורי תעסוקה אזוריים במרחב הסובב ופתרונות משלימים כגון שיתופי פעולה אזוריים ומסגרות סיוע ממשלתיות. במקביל לכך, לאזור התעשייה והמלאכה נוספה גם תכלית של תעסוקה, במקביל לתוספת זכויות בנייה (מ-4,000 ל-6,000 מ"ר). אנו סבורים כי מדובר במענה סביר בנסיבות המקרה.

שלביות הביצוע בתכנית (הסטת כביש מס' 2)

108. סעיף 7.1 לתכנית קובע כי "תנאי לביצוע בפועל של מתחם מס' 5 יהיה הסטת דרך מס' 2 בפועל". החוקר, בסעיף ח.4. לדו"ח, הסכים עם העמדה לפיה חציית היישוב על ידי דרך מהירה ארצית "תפגע מאוד ברציפות התפקודית אורבנית, לא תאפשר לייצר רקמה יישובית מאוחדת ותמנע את האפשרות לנצל בצורה מיטבית את שטח דרך 2 המתפנה לטובת היישוב וליצירת שדרה עירונית מחברת". עם זאת, החוקר ציין כי מימוש ההסטה עלול להתעכב, וכי בשלב מסוים לא יספיקו עוד עתודות המגורים שממערב לתוואי כביש מס' 2 הקיים. על כן, המליץ החוקר לאפשר לוועדה המחוזית לשקול, טרם מיצוי מלוא עתודות המגורים, אם עדיפה הקפאה מוחלטת של עתודות מגורים מאושרות, או פיתוח חלקי של מתחם מס' 5 טרם הסטת הכביש. החוקר המליץ לשנות את סעיף 7.1 לתכנית כך שיקבע:

"תנאי לביצוע בפועל של מתחם 5 יהיה הסטת דרך מס' 2 בפועל, או אישור הוועדה המחוזית לביצוע של אזורים מסוימים במתחם או שימושים מסוימים, כפי שתקבע הוועדה, לאחר שיוגש לה על פי הנחיותיה עדכון לעניין מיצוי עתודות קרקע של הדיווח התקופתי (כאמור בסעיף 7.2), לאחר שתאפשר הוועדה למשרד התחבורה, לחברת נתיבי ישראל ולבעלי עניין נוספים לפי שיקול דעתה להביע עמדתם ובהתחשב במגבלות הבנייה הנדרשות לאורך תוואי דרך מס' 2 הקיים והמוצע".

סעיף 7.2, שעל הוספתו המליץ החוקר (והמלצה זו התקבלה על ידי הוועדה המחוזית), קובע:

"מעקב, עדכון ודיווח תקופתי

• הוועדה המקומית בשיתוף המועצה המקומית תנהל מלאי תכנון ומעקב שוטף אחרי היקפי התכנון שנקבעו בתכנית זו.
• הוועדה המקומית בשיתוף המועצה המקומית יגישו לוועדה המחוזית לפחות אחת לשלוש שנים, בתוך שישה חודשים מתום כל שנה קלנדרית שלישית, דיווח תקופתי על מימוש ויישום התכנית ומטרותיה.
• הדיווח התקופתי יערך במתכונת קבועה, שתאפשר השוואת נתונים ויכלול, בין השאר: תיאור תמציתי של מטרות התכנית הכוללנית והפרוגרמה שלה, סטטוס קידום תכניות מפורטות והתאמתן לתכנית הכוללנית, נתונים תוספתניים לכל שנה קלנדרית ומצטברים מיום אישור התכנית הכוללנית בעניין: קצב גידול האוכלוסייה והצרכים הנגזרים מכך, קצב מיצוי עתודות הקרקע ועתודות התכנית שטרם מוצו, היקף ואופי הבנייה (היתרי בנייה ותעודות גמר בהבחנה בין המתחמים שנקבעו בתכנית זו ובין ייעודי הקרקע השונים), תכנון וביצוע תשתיות עירוניות, חידוש עירוני, היקף ואופי השטחים שהוקצו ו/או נבנו למבני ציבור ולמרחב הציבורי, הפעולות שנעשו לייעול השימוש בשטח מבנים ומוסדות ציבור ובכלל זה מיצוי זכויות הבנייה ושימוש רב תפקודי - והתאמת כל אלה לתחזיות תכנית זו ולמטרותיה.
• הוועדה המחוזית תבחן את הצורך בעדכון או שינוי התכנית מתוך ראיה כוללת ובהתבסס על הדיווחים התקופתיים שתקבל".

109. הוועדה המחוזית דחתה את המלצת החוקר ביחס לסעיף 7.1, וזאת מהנימוקים שפורטו לעיל: מעבר לפגיעה התכנונית שתיגרם כתוצאה ממעבר דרך ארצית באמצע היישוב, ישנה חשיבות להתניה כמנוף לביצוע ההסטה על ידי המדינה. כמו כן, הדבר אינו שולל את האפשרות לתקן בעתיד את תכנית המתאר, כאשר ממילא הסמכות לכך נתונה בידי הוועדה המחוזית, שגם על פי המלצת החוקר היא שתידרש לאשר ביצוע חלקי של מתחם מס' 5 לפני הסטת כביש מס' 2. עמדה זו של הוועדה המחוזית מקובלת עלינו.
110. כמו כן, מקובלת עלינו תשובת הוועדה המחוזית למסמכים שצירפו העוררות, המעידים לטענתן כי ביצוע הסטת כביש מס' 2 אינו נראה באופק. כפי שטוענת הוועדה המחוזית, העובדה כי הסטת הכביש אינה מופיעה בשלב זה בתכנית העבודה של חברת נתיבי ישראל אינה מעידה על כך שלא תיכלל בה בהמשך ולא תבוצע בשנים הקרובות, ועצם אישור התכנית כפי שהיא, על ההתניה האמורה, יכול לשמש כ"מנוף" להקדמת הביצוע.
111. ביחס להצעה לאפשר את מימוש שטח מבני הציבור ואזור התעשייה והמלאכה בלבד טרם הסטת כביש מס' 2, שבשלב מסוים תמכה בה גם ועדת ההיגוי: אמנם, על פני הדברים מדובר בהצעה חיובית, שתאפשר לקדם באופן מהיר יותר את המטרות הציבוריות במתחם מס' 5 (שמלכתחילה נועדו לשרת גם את היישוב הקיים ולא רק את המתחם העתידי). אולם, כפי שהוסבר בדיון, קיימים קשיים מעשיים משמעותיים לאמץ את ההצעה. תוואי כביש מס' 2 הקיים חופף חלקים גדולים של המגרשים המתוכננים למטרות אלה במתחם מס' 5, ויטיל מגבלות משמעותיות על אפשרות פיתוחם. בנוסף לכך, התכנית אינה "מכירה" בתוואי הכביש הקיים כדרך ארצית ועל כן אינה כוללת הוראות לעניין קווי בניין ביחס אליו, והבנייה, אם תותר במקום, תיאלץ להיות בגבה לכביש, בעוד שעל פי התכנית, תוואי הכביש המתפנה אמור לשמש כשדרה עירונית פעילה. על כן, איננו סבורים כי ניתן לקבל הצעה זו.

תחשיב יחידות הדיור שבבסיס התכנית

112. כמפורט לעיל, עמותת במקום טענה כנגד תחשיב מספר משקי הבית הממוצע הצפוי ומספר יחה"ד הנגזר ממנו, שעליו מבוססת התכנית, וכמו כן טענה כי לא ניתן לממש את פוטנציאל הבנייה הקיים ביישוב ועל כן גם מספר יחה"ד הקיימות נמוך מכפי שמניחה התכנית. לאחר שעמותת במקום והוועדה המחוזית הציגו בפירוט את שיטות החישוב ואת הנתונים בעניין זה, לא השתכנענו כי נפל פגם בשיטת החישוב שאומצה על ידי ועדת ההיגוי והוועדה המחוזית כבסיס לפרוגרמת התכנית, ומכל מקום, כפי שהובהר על ידי הוועדה המחוזית בתשובה, ההבדלים בין שיטות החישוב מובילים לפער של כמה מאות יח"ד לכל היותר. כמו כן, לא השתכנענו כי בעצם העובדה שנעשות הרחבות דיור (חוקיות או בלתי-חוקיות) במרקם הקיים יש כדי ללמד שמלאי יחה"ד הזמין אינו ניתן למימוש.

שטחי הציבור בתכנית

113. אנו מקבלים את עמדת הוועדה המחוזית בעניין זה. כתכנית מתאר כוללנית, התכנית מסמנת את השטחים הציבוריים העיקריים בלבד (סעיפים 4.3 ו-4.8 לתכנית), ומתווה את הקווים המנחים להקצאת שטחי ציבור נוספים בתכנון המפורט (סעיף 6.1.1.יז לתכנית). סעיף 4.8.2.א לתכנית קובע במפורש כי "השצ"פים המסומנים בתשריט הם שצ"פים מרכזיים בלבד. שצ"פים מקומיים נוספים יוקצו במסגרת התכניות המפורטות למתחמים השונים בהתאם לעקרונות הנספח הנופי ובהתאם להוראות המתחמים בפרק 6". התכנון המפורט יתחשב גם בתדריך להקצאת קרקע לצורכי ציבור של מנהל התכנון, כפי שיהיה בתוקף במועד הרלוונטי. במקביל לכך, קיבלה הוועדה המחוזית את המלצת החוקר, וקבעה בסעיף ו.8 להחלטתה כי שטחי הבנייה במבני ציבור יוגדלו וכי יתאפשר בהם עירוב שימושים, וזאת על מנת להגביר את אפשרות ניצולם, מה שיצמצם גם את המחסור הכמותי (של 4 דונם בלבד) שהיה בתכנית.

מתחם מס' 6

114. כמפורט לעיל, מספר סוגיות הנוגעות לתכנון מתחם מס' 6 – היקף ההקצאות לשטחי ציבור ושאלת הסטת תוואי "דרך הים" – שנויות במחלוקת בין הצדדים, והן נדונות במקביל גם בוותמ"ל. לאור העדכון שקיבלנו, לפיו ביקשה הוותמ"ל לערוך בדיקות נוספות על מנת לקבל החלטה בסוגיות אלה, איננו סבורים כי יש מקום להכריע בהן במסגרת הערר. כעקרונות תכנוניים מתאריים, אנו מקבלים את קביעת הוועדה המחוזית לפיה יש לשמור על חיץ פתוח בין המתחם לבין שמורת נחל תנינים ועל השצ"פ הכלל-עירוני. עם זאת, התכנון המפורט בוותמ"ל מתבצע ברזולוציה גבוהה יותר ואינו כפוף לתכנית המתאר, ולפיכך ייתכן כי בתמ"ל ייקבעו הוראות אחרות בעניינים אלה.

סיכום

115. כמפורט לעיל, החלטנו פה אחד לדחות את העררים ולאשר את התכנית, על התיקונים שערכה בה הוועדה המחוזית במסגרת החלטתה. אנו רואים חשיבות רבה באישור התכנית ככלי לפיתוחו של היישוב ג'סר א-זרקא במישור התכנוני, ומקווים כי יתר רשויות המדינה יפעלו במישורים המשלימים הנדרשים, ובראש ובראשונה בביצוע הסטת כביש מס' 2 בהקדם.

היום, י"ג תמוז תשע"ח (26 יוני 2018)                                                                      

שמרית גולן, עו"ד

יו"ר ועדת המשנה לעררים