1. בהמשך להודעת הצדדים ולישיבת קדם המשפט המסכמת אדון להלן בבקשות שנותרו לדיון, כפי שביקשו הצדדים בהודעתם האחרונה על כך שהליכי הגישור לא צלחו. טרם ההכרעה בכל אחת מהבקשות אפרט בקצרה את הטענות המרכזיות בכתבי הטענות ולאחר מכן אדון בכל בקשה בנפרד (למעט בבקשה מס' 25, שעניינה ביקור המודד - ואשר טרם הושלמה הגשת תגובה ותשובה לגביה ובקשה 26).
ההליכים שבין הצדדים
2. הסכסוך בין הצדדים עוסק במעמדם של מספר הסכמים להצטרפות לקבוצת רכישה לבניין בית דירות ברח' דגניה, שכונת נווה צדק, תל אביב, חלקות 41 ו-42 בגוש 7420. התובענה הראשונה (ת"א 49879-01-12) הוגשה תחילה כהמרצת פתיחה למתן צו לאכיפת ההסכמים בין הצדדים, ולאחר מכן הועברה לדיון בפסים של תביעה רגילה והוגשה בה תביעה שכנגד. ההליך האחר, שאוחד לתביעה הראשונה, ת"א 29980-05-12, הינו תביעה נוספת על התביעה שכנגד, אותה הגישו הנתבעים כנגד התובעים וכנגד אביהם, אברהם נחמיה.
3. ההסכמים בין הצדדים נחתמו ביום 6.1.2008 באמצעות מיופי כוח, שכן שני הצדדים דרים מחוץ לישראל. צד שלישי נוסף הצטרף לקבוצת הרכישה (משפחת זייתון), אך הוא אינו לוקח חלק בהליכים אלו. לקבוצה לא הצטרפו חברים נוספים. התקשרות זו כללה שלושה הסכמים:
א. ההסכם הראשון הינו הסכם רכישת הקרקע (להלן: "
הסכם הרכישה"), במסגרתו רכש כל אחד מהתובעים 1-2 (להלן: "
נחמיה") מהנתבעים (להלן: "
גורסד") 6.034% מהמקרקעין, תמורת 317,500$. סעיף 3.1 להסכם קובע כי 217,500$ ישולמו עם החתימה, 50,000$ עד יום 30.3.2008 ו-50,000$ בתוך 15 יום מקבלת היתר בניה. סעיף 6 קובע כי הנתבעים ירשמו את זכויות התובעים במקרקעין בתוך 12 חודשים מיום החתימה ובכפוף לתשלום מלוא התמורה. סעיף 3.1.1 להסכם קובע גם כי לגורסד יינתן ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה ע"ש נחמיה, במקרה של הפרה יסודית שלא תוקנה בתוך 30 יום מיום קבלת ההתראה, ובכפוף לביטול ההסכם והשבת התמורה (בניכוי פיצוי מוסכם).
ב. ההסכם השני (להלן: "
הסכם השיתוף") מסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה. ההסכם נועד לחתימת כל חברי הקבוצה לכשזו תתגבש, ונקבעו בו הוראות שונות לעניין מינוי ועד מנהל לכלל השותפים (ס' 10-11), תשלומים עבור הבניה (ס' 13-18), ייחוד הדירות בפרויקט (ס' 22), זכויות בניה שיתווספו לפרויקט (ס' 35), ניהול ואחזקת הבניין (ס' 36-42) ועוד.
ג. ההסכם השלישי הוא הסכם להזמנת שירותי בניה מגורסד (להלן: "
נספח תשלומים" או "
הסכם המימון"). בהסכם זה נקבע מפורשות כי הוראותיו גוברות על כל הסכם אחר. כן נקבע בסעיפים 3 ו-5, כי עלות הבניה הכוללת תהיה סך כולל של 317,500$ לדירה, שישולם בשני חלקים: הראשון עם גמר ביצוע מחיצות פנים והיתרה במעמד מסירת הדירה. ס' 3 קבע תחשיב עלות בניה בהתבסס על שטח ברוטו של 254 מ"ר לדירה ובמחיר 2,500$ למ"ר. כן נקבע בהסכם כי הדירות יימסרו עד 15.8.10, ונקבע פיצוי מוסכם בסך של 100$ לדירה בגין כל יום איחור (ס' 8). להסכם זה צורף גם מפרט טכני לבנייה, אשר בו נוספה התחייבות כי המפרט יהיה תואם את מפרט YOO. ס' 10 להסכם קבע כי גורסד יהיו ערבים כלפי נחמיה לכל התחייבויות הקבלן הקשורות עם ביצוע הבניה, טיבה, תקופת בדק בית וכיוצ"ב, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, וכי במסגרת היחסים בין הצדדים גורסד ייחשבו כ"מוכר" כהגדרתו בחוק זה.
4. מתוך ההסכמים נלמד אפוא כי מחירה הכולל של כל אחת מהדירות שרכשו נחמיה עומד על 635,000$ אשר מורכב כאמור ממחיר הקרקע וממחיר שירותי הבניה. נחמיה רכשו כאמור שתי דירות במסגרת ההסכם, בתמורה לסך כולל של 1,270,000$.
5. אין מחלוקת כי התשלום הראשון בסך 435,000$ (כ-217,000$ לכל דירה) (להלן: "
התשלום הראשון") הועבר על ידי נחמיה ביום 16.1.2008, כ-10 ימים לאחר חתימת ההסכם. בעוד שגורסד טוענים כי המדובר בהפרת ההסכם, טוענים נחמיה כי איחור זה היה בהסכמה עקב הצורך בפתיחת חשבון נאמנות משותף.
6. קיימת מחלוקת באשר לגורלו של התשלום השני בסך 100,000$ (כ-50,000$ לדירה), אשר היה אמור להיות משולם כאמור עד ליום 30.3.2008 (להלן: "
התשלום השני"). נחמיה טוענים כי תשלום זה הופקד על ידם ביום 14.4.2008, אולם הוחזר מסיבה שאינה ברורה להם. כן נטען על ידם כי הפקידו תשלום זה בשנית ביום 18.5.2008 לחשבון שאת פרטיו קיבלו מגורסד. לעומתם, טוענים גורסד כי התשלום הוחזר מכיוון שהופקד לחשבון פרטי ולא לחשבון נאמנות הפרויקט, וכי לאחר מכן לא הופקד בשנית.
7. על פי הנטען בכתב התביעה, משלב זה החל הפרויקט להיתקל בקשיים ברישום ובקבלת היתרי בניה, וזאת בשל טעמים תכנוניים ובשל הצורך באיחוד חלקות. קושי זה הוביל לרישום הערות אזהרה נוספות על הנכס. לאחר פניות חוזרות ונשנות של נחמיה בגין עיכובים אלו, נטען כי הצדדים הסכימו באמצע שנת 2009 כי על אף האמור בהסכמים לא ישולם כל תשלום נוסף עד לאחר רישום הזכויות במקרקעין על שמם של נחמיה. הסכמה זו אף הוצהרה בכתב על ידי בא כוחם של גורסד ביום 13.5.2010.
8. בסופו של יום הושלם רישום הדירות על שם נחמיה ביום 11.10.2011. באותו יום נפגשו הצדדים וערכו התחשבנות ביניהם בנושא הסכום שנותר לתשלום, וכן בקשר למספר טענות שונות, כגון האיחור הצפוי במסירה, פיצוי בגין הקטנה נטענת של שטח הדירות וזיכוי נחמיה עבור מטבחים שלא נמסרו להם בסופו של דבר על ידי גורסד (וזאת מאחר ונחמיה העדיפו להתקין מטבחים שרכשו בעצמם). הצדדים חלוקים באשר לסיכום הדברים שהיו בישיבה זו.
9. על פי התרשומת שערך בא כוחם של נחמיה, בהתחשב בקיזוז ובתשלומים ששולמו, הוסכם כי נחמיה יעבירו לגורסד תשלום נוסף בסך 175,000$. לאחר בדיקה נוספת של התשלומים על ידי נחמיה תוקן סכום זה ל-90,000$, והוא הופקד ביום 19.10.2011. עוד הוסכם כי לגבי חיובים וזיכויים אחרים יתחשבנו הצדדים רק בסמוך לסיום הפרויקט. על אף שהאמור בסיכום הפגישה שערך בא כוחם של נחמיה אושר לכאורה על ידי בא כוחם של גורסד, עו"ד מואיז, כחודש לאחר מכן, ביום 10.11.11 טענו גורסד כי סיכום הישיבה אינו תואם את ההסכמות וכי קיימים חיובים נוספים. במכתב ששלחו לנחמיה ניתן פרק זמן של 7 ימים להיענות לדרישות הכספיות. בתגובה למכתב כפרו נחמיה בחובתם לשלם לגורסד את התשלומים הנוספים וביקשו לבצע התחשבנות נוספת מול עו"ד מואיז, אשר שימש גם כנאמן עבור הקבוצה כולה. התחשבנות כזו לא התקיימה, ולטענת נחמיה בשל התחמקות מכוונת מצד גורסד ובא כוחם.
10. לאחר כשבועיים ימים, החליפו גורסד את באי כוחם ושלחו לנחמיה ביום 23.11.11 הודעה על ביטול כל ההסכמים בין הצדדים. בהודעת הביטול נטען כי נחמיה לא שילמו את התשלומים להם התחייבו בגין עבודות נוספות בדירה, בסך כולל של כ- 315,000$. כן נטען כי מעולם לא העבירו את התשלום השני בסך 100,000$. בנוסף נטען כי סיכום הדברים של הפגישה ביום 11.10.11 מבטא רק את עמדת התובעים ואינו נכון. במכתב הפנו גורסד להוראות ההסכם לפיהם אין זכות לעיכוב התשלומים מכל סיבה שהיא. במכתבים מיום 7.12.2011 ו-20.12.2011 דחו נחמיה את הודעת הביטול, עמדו על כך שתיאור הדברים שסוכמו בישיבה הוא נכון ומחייב, וכן פירטו את טענותיהם על הפרות ההסכם מצד גורסד. בנוסף ניסו נחמיה להפקיד תשלום נוסף של 100,000$ ביום 7.12.2011, לטענתם כהשלמה של התשלום החסר. עם זאת, תשלום זה הוחזר להם ע"י גורסד ביום 5.1.12. נחמיה טוענים בכתב התביעה, כי סיכום הפגישה מיום 11.10.11 ותגובות הצדדים בזמן אמת מצביעים על כך שאכן אלה היו פני הדברים ולא כפי שטוענים גורסד.
11. נוכח השתלשלות העניינים שתוארה לעיל, טוענים נחמיה בתביעה שהגישו שהודעת הביטול ניתנה שלא כדין והיא מהווה הפרה של ההסכמים. הם מוסיפים כי הודעת הביטול אינה תקפה מנימוק נוסף והוא כי סעיף 44 להסכם השיתוף מקנה את זכות הביטול לוועד המנהל (שלטענתם לא מונה מעולם). כן נטען כי הדרך שבה נמסרה הודעת הביטול תוך מתן פרק זמן של 7 ימים בלבד לתיקון ההפרה, וההיתפסות לטעות בתחשיב כעילה לביטול, הם התנהגות שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת. נחמיה אף טוענים להפרות של ההסכמים מצד גורסד, ובין היתר מפנים לכך שלא מונה ועד מנהל לפרויקט, לא ניתנו דוחות כספיים או עדכונים לחברי הקבוצה, וכי גורסד השתלטו על זכויות בניה נוספות שהוענקו למקרקעין חלף חלוקתם באופן יחסי לחברי הקבוצה. כמו כן טוענים נחמיה לחוסר תום לב בקיום החוזה, אשר התבטא באיחור שבמסירת הדירות, בהקטנת שטחן והקמתן במפרט טכני שאינו תואם את המוסכם, ובניסיון להשתלט על זכויות הבניה הנוספות. לאור האמור תבעו נחמיה את הסעדים הבאים:
א. צו לאכיפת ההסכמים, מינוי ועד מנהל ומינוי כונס נכסים להשלמת הפרויקט.
ב. צו המצהיר כי גורסד הם אלו שהפרו את החוזה, והמצהיר כי המוסכם בין הצדדים ביום 11.10.11 הינו חלק מההסכמים וכי נחמיה עמדו בסיכומים אלו.
ג. צו המצהיר על חלקם היחסי של נחמיה בכל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.
ד. צו למתן חשבונות.