1. לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק-דין עד להכרעה בערעור, אשר הגישה המבקשת, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ה' גרסטל - נשיאה), מיום 18.2.2013, בה"פ 21560-07-12.
רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי
2. ביום 18.1.2000, נכרת הסכם מכר בין המבקשת ובין המשיבה, על פיו רכשה המשיבה מהמבקשת שני אולמות (להלן: הנכס אוהנכסים) בבניין אשר בבעלותה של המבקשת, באזור התעשייה "כנות". ביום 12.2.2012, נרשם הבניין כבית משותף, ולמשיבה יוחדו בו שתי חלקות משנה.
3. ביום 11.7.2012, הגישה המשיבה תובענה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה עתרה לאכיפת הסכם המכר שנכרת בין הצדדים ולתשלום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה, בעקבות סירובה של המבקשת לרשום את הנכסים שנרכשו על-ידי המשיבה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, כחלק מהתחייבותה החוזית של המבקשת. בכתב התשובה שהגישה המבקשת, נטען, כי הסכם המכר שנכרת בין הצדדים, מתנה את נושא רישום הנכסים על שם המשיבה, בסילוק חובותיה הכספיים של המשיבה כלפי המבקשת, ובכלל זה, סילוק חוב של דמי הניהול בסכום של 300,000 ש"ח, וכן תשלום חלקה היחסי של המשיבה בהוצאות רישום הבית המשותף. עוד טענה המבקשת, כי טרם בשלה העת לרישומו של הנכס על שם בעליו, שכן חובת המבקשת לבצע את הרישום חלה בתוך 12 חודשים מעת רישומו של הבניין כבית משותף.
4. בדיון שהתקיים ביום 5.11.2012 בבית המשפט המחוזי, הסכימו הצדדים כי בית המשפט המחוזי ידון בפלוגתאות הבאות: האחת, האם תשלום דמי הניהול מהווה תנאי לרישום הבעלות. השניה, האם התובענה מוקדמת מדיי. יצוין, כי הסעד הכספי לו עתרה המשיבה בנוסף לאכיפת החוזה, נמחק.
5. ביום 18.2.2013, ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר קיבל את תובענת המשיבה, וקבע כי על המבקשת לרשום את האולמות על שם המשיבה, תוך 3 חודשים מיום מתן פסק הדין, וזאת בכפוף לתשלום על-ידי המשיבה של הוצאות רישום הבית המשותף, כפי שגובה המבקשת מבעלי היחידות האחרות, ובהתאם למוסכם בחוזה. כמו כן, קבע בית המשפט המחוזי, כי המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 5,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק.
בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו, כי תשלום דמי הניהול אינו מהווה תנאי לרישום הבעלות, ומדובר בשני חיובים עצמאיים שאינם תלויים האחד בשני. בית המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו על מספר נימוקים. ראשית, נקבע, כי סעיף 8 להסכם המכר, שעל פרשנותו חלוקים הצדדים, ממוקם בחוזה בפרק הדן בזכויות הרוכש בנכס, וסוגיית דמי הניהול כלל אינה מוזכרת בפרק זה. בהקשר זה, ציין בית המשפט, כי הפעם הראשונה בה מוזכרת סוגיית דמי הניהול, הינה בפרק 14, אשר דן כולו בכובעה של המבקשת כחברת הניהול של הבניין. שנית, נושא דמי הניהול אף לא מוזכר בסעיף 5 לחוזה המכר, אשר מתנה את רישום הנכס על שם הרוכש בתשלום מלוא התמורה לנכס, קודם למועד מסירתו. שלישית,סעיף 6 לחוזה המכר, אשר דן במסירת החזקה בנכס, מתנה את מסירת הנכס לרוכש, בתשלום התמורה למוכר בפועל, ובתשלומים נלווים לרשויות השונות, ולא בתשלום דמי ניהול. עוד הוסיף וקבע בית המשפט המחוזי בהקשר זה, כי חובת תשלום דמי הניהול חלה בהתאם לסעיף 14 לחוזה המכר, רק ממועד מסירת הנכס, ואילו סעיף 6, העוסק בהתחייבויות הרוכש לפני קבלת החזקה בנכס, אינו כולל בחובו תשלום דמי ניהול.
רביעית, בית המשפט המחוזי קבע, כי העובדה שהמבקשת תפקדה גם כחברת ניהול, לא מאפשרת לה להתנות את רישום הזכויות על שם המשיבה, בתשלום המגיע לה כחברת ניהול, אלא רק בתשלום המגיע לה כמוכרת, וזאת בהתאם לכוונת הצדדים בחוזה. חמישית, כתמיכה נוספת למסקנה, שעסקינן בחיובים שונים ועצמאיים, ציין בית המשפט המחוזי את העובדה, שחובת הרישום כרוכה בפעולה חד פעמית, ולעומתה, חובת תשלום דמי הניהול, מצריכה תשלום שוטף עבור כל השירותים הכרוכים בהוצאות ניהול והחזקת הבניין. נקבע לעניין זה, כי "המבקשת [המשיבה]יכולה הייתה לשלם את דמי הניהול עד למועד בו הממכר נרשם על שמה ומיד לאחר מועד זה להפסיק לשלם את דמי הניהול. במצב זה ברי, שלא ניתן היה לומר שתשלום דמי הניהול מהווה תנאי לרישום הזכויות בממכר על שם המבקשת [המשיבה]".
בית המשפט המחוזי אף התייחס לטענת המבקשת, לפיה, המשיבה טרם שילמה את התשלומים והאגרות הכרוכים ברישום הבניין כבית משותף, וזאת בהתאם לסעיף 9.ו. לחוזה המכר, המתנה את רישום הזכויות בנכס, בתשלומים אלו. בית המשפט המחוזי דחה את הטענה והדגיש, כי סעיף זה קובע "שתשלום זה ישולם למוכר או לעורך הדין מטעמו 'מיד עם דרישה' וכן קובע שהתשלום יהיה על פי חשבון שיגיש אדריכל המוכר". בית המשפט המחוזי קבע, כי שני קריטריונים אלה, לא התקיימו במקרה דנן - בחליפת מכתבים בין באי כוחם של המבקשת והמשיבה, לא נדרשה המשיבה לשלם את הוצאות הרישום, ואף לאחר שנשלח לה חשבון בהתאם לבקשתה, נכתב באופן חד משמעי, שהמבקשת לא מתכוונת לרשום את הנכס על שם המשיבה, וזאת אף אם ישולמו הוצאות הרישום. בית המשפט אף הוסיף וקבע בהקשר זה, כי "עיון בתחשיב הוצאות הרישום שצורף למכתב זה מעלה, שלא אדריכל המשיבה [המבקשת] הוא שהגיש את החשבון, אף זאת, בניגוד לאמור בסעיף 9.ו. לחוזה". לפיכך, נקבע, כי אין לקבל את הטענה שהמשיבה לא שילמה את הוצאות הרישום המוטלות עליה בטרם רישום הנכס על שמה. עוד נקבע, כי אמנם המשיבה אינה פטורה מתשלום זה, אך התשלום צריך להיות בהתאם לדרישה ובהתאם לקבוע בחוזה המכר.
בנוסף, התייחס בית המשפט לטענת המבקשת, ולפיה, התובענה שהוגשה על-ידי המשיבה הינה מוקדמת מדיי. לאחר שדן בטענה זו באופן מפורט, דחה בית המשפט את טענת המבקשת וקבע, כי סעיף 8.ג. לחוזה המכר קובע שתי חלופות למועד רישום הנכס: "רישום הממכר על שם הרוכש יבוצע תוך 12 חדשים ממועד רישומו של הבניין כבית משותף או תוך 3 שנים מתאריך מסירת החזקה בממכר, בתנאי שבאותו תאריך הושלמה ונרשמה הפרצלציה על המגרש, לפי המוקדם". במקרה דנן, כך נקבע, חלף המועד לפי החלופה השניה, ומשכך זכאית המשיבה לתבוע את הרישום, מבלי להמתין פרק זמן נוסף. ומכל מקום, נקבע, כי במועד מתן פסק הדין, אין חולק שחלף המועד אף לפי החלופה הראשונה.
על יסוד דברים אלו, קיבל בית המשפט המחוזי, כאמור, את התובענה של המשיבה.
הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע
6. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית משפט זה (ע"א 2772/13) וכן הוגשה בקשה לעיכוב ביצועו של פסק הדין, המונחת לפניי.
7. לטענת המבקשת, קיים חשש כי ייגרם לה נזק רב ובלתי הפיך, במידה שפסק דינו של בית המשפט המחוזי לא יעוכב. לטענתה, אם היא תחויב לפעול על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הרישום שיבוצע יהיה בלתי הפיך, סופי וחלוט ויהפוך את הערעור לחסר נפקות ממשית. לגופו של עניין, טענה המבקשת, כי שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות הסכם המכר, וכי סילוק חוב דמי הניהול של המשיבה מהווה תנאי מוקדם לביצוע התחייבותה החוזית של המבקשת, לפעול לרישום נכסי המשיבה על שמה בלשכת רישום המקרקעין.
תגובת המשיבה לבקשה
8. לטענת המשיבה, סיכויי הערעור נמוכים, שכן פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתח את סעיפי החוזה והגיע למסקנה המתיישבת עם לשון החוזה ותכליתו, לפיה, מדובר בחיובים נפרדים, שאין ביניהם כל קשר. אשר למאזן הנוחות, טענה המשיבה, כי המבקשת מעולם לא טענה, כי קיים חשש או קושי עתידי לגבות את דמי הניהול מן המשיבה. ברשות המשיבה שני אולמות, אשר שוויים עומד על סכום של כ-5 מיליון ש"ח, בעוד שסכום דמי הניהול, לטענת המבקשת, עומד על כ-300,000 ש"ח. לפיכך, הוסיפה וטענה המשיבה, כי אין חשש לתשלום דמי הניהול, וממילא תביעותיה של המבקשת לדמי ניהול, מתבררות בערכאות השונות. עוד טענה המשיבה, כי זה מכבר היא החלה במשא ומתן מסחרי למכירת שני האולמות, הגם שטרם נחתם חוזה, וזאת עד אשר יובטח רישום הבעלות בלשכת המקרקעין. לטענתה, אם יעוכב פסק דינו של בית המשפט המחוזי, היא לא תוכל למכור את האולמות ויגרם לה נזק עצום. אילו היו מוגשים הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע קודם לכן, כך נטען, ולא בשיהוי ניכר, המשיבה לא היתה פותחת במשא ומתן מסחרי, ולא היתה משנה את מצבה לרעה. לפיכך, ביקשה המשיבה לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע ולחייב את המבקשת בהוצאות ההליך.
דיון והכרעה
9. לאחר בחינת הבקשה והתגובה שהוגשה לה, באתי לידי מסקנה כי דין הבקשה להידחות.
הכלל הבסיסי, הקבוע בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הינו כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים". עם זאת, ניתן להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין, בהתקיים מבחן משולב, לפיו נדרש המבקש להוכיח את סיכויי הצלחתו בערעור וכן את שאלת מאזן הנוחות בין הצדדים, כפי שציינתי בע"א 5238/12 פרנקל נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (21.8.2012):