1. בתחילת חודש אוגוסט קרסה קבוצת חברות חפציבה, שבנתה ברחבי הארץ כ-4500 דירות ב-40 פרויקטים. עם הקריסה הוגשו בקשות רבות למימוש שעבודים ולמינוי כונסי נכסים. בית משפט זה נתן צו להקפאת הליכים בעניין 26 חברות הנמנות על הקבוצה, מינה כונס נכסים לפרויקטים שונים וכן מינה את הכנ"ר כנאמן זמני לחברות ואת עו"ד יצחק מולכו כמנהל מיוחד מטעם הנאמן הזמני.
2. המנהל המיוחד החל לבדוק, לחקור וללמוד על פעילות החברות וזאת על-מנת לדווח על מצבן, מצב הפרויקטים, רוכשי הדירות והחובות, וכמו כן על פתרונות אפשריים. בשל ההיקף העצום של פעילות חברות חפציבה, המורכבות הרבה של עסקיה, התנהלות רישומית ופיננסית לקויה, נדרש המנהל המיוחד וצוות משרדו להקדיש מאמץ רב וזמן ניכר, להכנת דו"ח מקיף שהוגש ביום 22.10.2007. הדו"ח מציג תמונה קשה על התנהלות חברות חפציבה ותמונה עגומה על מצב אלפי דיירים נפגעו וחוששים לגורל דירותיהם. בדו"ח חלוקה של רוכשי הדירות
לשלושה מקטעים:
הראשון, רוכשים שהפקידו כספים בחשבונות הלווי בבנקים וקיבלו ערבויות חוק מכר.
השני, רוכשים ששלמו כספים אך טרם קיבלו את מלוא הערבות;
השלישי, רוכשים אשר שלמו כספים שלא הופקדו בחשבונות הלווי ולא הוצאו להם ערבויות. יש רוכשים הקשורים לשני מקטעים.
המנהל המיוחד שואף להגיע לפתרון כולל שיבטיח קורת גג לכלל הרוכשים ולפיכך הציע
מתווה שנועד לאפשר השלמת בניית הפרויקטים והשתתפות
כל רוכשי הדירות
וכל הבנקים בהוצאות הכספיות הדרושות לשם כך. הרוכשים המוגנים (קרי, אלה ששלמו לחשבונות הלווי) נדרשו לתוספת 2% לכל דירה. הרוכשים הלא מוגנים (קרי, אלה שלא שלמו לחשבונות הליווי) נדרשו לתוספת של עד 30% לכל דירה; הבנקים נדרשו במתווה לתוספת תשלום של בין 20,000-48,000 ש"ח לכל דירה.
בינתיים הסתבר כי הסכום המבוקש מהבנקים יהיה קטן יותר.
3. המנהל המיוחד ביקש להמשיך הקפאת ההליכים על-מנת לאפשר ניהול מו"מ בין כל הגורמים לצורך גיבוש הסכמים שיביאו למימון, בניה, אכלוס ורישום, ואכן, בחודש האחרון, ועדיין תחת הקפאת הליכים, מתנהלים מגעים בין כל הגורמים בניסיון להגיע להבנות.
4. עוה"ד יהודה רוה ואמיר שוהם מונו כונסי נכסים לפרויקט
שכונת מחסיה בבית שמש, אשר בו 221 דירות בתשעה בניינים: שלושה בניינים הושלמו והתקבל טופס 4; שלושה בניינים - 95% מהעבודות הושלמו; שלושה בניינים - 64% מהעבודות הושלמו.
200 רוכשים נכנסו לדירות על דעת עצמם, וכונסי הנכסים מדווחים על סיכוני בטיחות שנוצרו וקיימים בבניינים.
בנק ירושלים בע"מ וכלל חברה לביטוח בע"מ הם הנושים המובטחים והבנק הוא הבנק המלווה של הפרויקט. על-פי דו"ח כונסי הנכסים, ספרי חפציבה הציגו תמונה מעוותת ולא נכונה של מצב הפרויקט, בעיקר בשניים.
האחד, לבנק המלווה לא דווח על מכירת 23 דירות, קרי על-פי ספרי הבנק במלאי הדירות הלא מכורות היו 23 דירות ובפועל נמכרו כל הדירות;
השני, על-פי ספרי חפציבה יתרת התמורה מרוכשי הדירות עמדה ע"ס כ-32 מליון ש"ח, אולם בגלל אי הפקדת כספי הרוכשים בחשבון הליווי, יתרת התמורה שנותרה להתקבל עומדת ע"ס של כ-12 מליון ש"ח.
5. הבקשה שלפניי הינה בקשה למתן
הוראות לאישור הסכם בין כונסי הנכסים לבין רוכשי הדירות שמטרתו השלמת הפרויקט. כונסי הנכסים קיימו משא ומתן ארוך עם נציגי הרוכשים ולדבריהם שלושה עקרונות הדריכו אותם: השלמה מהירה של הפרויקט; יצירת ודאות בקרב הרוכשים; הסדרת זכויות של חזקה ורישום חכירה.
אלה עיקרי ההסכם המוצע:
א. הפרויקט יושלם על-ידי כונסי הנכסים במימון הנושים המובטחים (בנק ירושלים וכלל חברה לביטוח) תוך 9 חודשים.
מימון עלויות הבנייה יהיה על-ידי הנושים המובטחים. במסגרת המימון נכללת גם פתרון סוגיית העיכבון לה טוען קבלן הביצוע עבידאת חברה לבניין בע"מ בסכום של 2.1 מליון ש"ח.
ב. הרוכשים ישלמו יתרת חובם לפי ספרי חפציבה,
ובנוסף יהא על כל רוכשי הדירות לשלם סך כולל של כ-10 מליון ש"ח שיחולק בין הרוכשים המצטרפים להסדר. קרי כל רוכש צריך לשלם מלוא התמורה כנקוב בחוזה ובספרי חפציבה,
בנוסף כל רוכש ישלם בממוצע כ-50,000 ש"ח.
בנק ירושלים יעמיד לרוכשים הלוואות למימון סכומי התוספת.
ועד רבנים הוא זה שיקבע הסכום התוספת שישלם כל רוכש.
ג. בתום הבנייה יפעלו כונסי הנכסים לרישום זכות חכירה של כל רוכש במינהל מקרקעי ישראל.
ד. בבקשה מצוין כי ההסכם אינו חל כלל לגבי 18 דירות שנרכשו על-ידי גופים עסקיים וכי מימוש ההסכם תלוי בהצטרפות של לפחות 162 רוכשים. בדיון שהתקיים בבית המשפט הבהיר כונס הנכסים עו"ד רוה, כי קיים הסכם חתום עם 95 רוכשים ויש הצטרפות של 20 קרי, 115 רוכשים.
6.
המנהל המיוחד מתנגד להסדר כמות שהוא. לשיטתו ועל-פי המתווה, כל הסדר חייב לשקף חלוקה הוגנת של הנטל הכספי הנובע מקריסת חברות חפציבה, הנותנת מענה לאינטרסים והזכויות של כלל הנושים. לטעמו, ההסכם המוצע מתעלם מהאינטרסים של הנושים הרגילים, של רוכשי דירות בפרויקטים אחרים השייכים למקטע השלישי שלא יהיה ניתן להשלימם וכספם אינו מובטח. עוד טען, כי בחינת הנתונים הפיננסיים של הפרויקט כולו מלמדים על כשלים בהתנהלות הבנק ועוד יותר טען, כי ההסדר אינו מבטיח שבמקרה שיוותר בפרויקט עודף הוא יגיע לקופת הנשייה הכללית.
7.
עו"ד חן לבנת, המייצג כ-100 דיירים, עמד על החשיבות של ההסדר, הנותן ודאות מסוימת לרוכשים, מציב פתרון בזמן סביר ומונע נזקים הולכים ומצטברים. עו"ד לבנת עמד על כך, כי הרוכשים הקשורים למקטע השני יוכרו ואילו באשר לרוכשים השייכים למקטע השלישי הנטל יחולק בין הרוכשים לבין הנושים המובטחים.
עו"ד סנדרין דרעי, מייצגת חברה בשם "הצליח דרכך", שרכשה בפרויקט 10 דירות בסכום של כ-500,000 ש"ח כל דירה, והביעה התנגדות נחרצת להסכם בגין התשלום הנוסף הנדרש, בסכום של כ-50,000 ש"ח עבור כל דירה. לטענתה, חברת "הצליח דרכך" שייכת למקטע הראשון בלבד, לפיכך אין מקום לדרוש ממנה תוספת של 50,000 ש"ח על כל דירה, אלא לכל היותר 2% על כל דירה, כמוצע במתווה.