מונחת בפני בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבים לפרק חלקים המחוברים דרך קבע לבניין שברחוב הנפח 17 חולון (להלן: "הבניין").
1. במסגרת הליכי כינוס נכסים על הבניין, שהתנהלו בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב יפו, רכשה המבקשת מכונס הנכסים את הבניין על פי חוזה מכר מיום 23.9.04 (להלן: "חוזה המכר").
המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") שכרה את הבניין מבעליו, ה"ה פרדי אפרים וטליה שעשוע, בהתאם לחוזה שכירות מיום 15.6.02 לתקופה של ארבע שנים (להלן: "חוזה השכירות"). המשיבים 5 - 2 הינם בעלי המניות והשליטה במשיבה 1 והם בני משפחתם של פרדי אפרים וטליה שעשוע - הם החייבים בתיק ההוצאה לפועל, שבגדרו נמכר הבניין שבכינוס (להלן: "החייבים").
3. לקראת תום תקופת השכירות בסוף חודש יוני 2006 גילו המשיבים דעתם בפני נציג המבקשת, העד שמואל בן משה (להלן: "בן משה"), כי הם מתכוונים לפרק חלק מההשקעות שהשקיעו בבניין. בעקבות כך, הוגשה הבקשה המונחת בפני למתן צו מניעה זמני שיורה להם להמנע מפרוק כל דבר המחובר לבניין ושעלול להזיק לשלמותו.
4. טענת המבקשת, בתמצית, הינה כי בהתאם לחוזה המכר היא רכשה את הבניין מכונס הנכסים "AS IS" ועל כן היא זכאית לקבלו כפי שהוא על כל הבנוי והנטוע בו ועל כל ההשקעות שהשקיעו בו מי מהמשיבים - אם השקיעו. בנוסף, מסתמכת המבקשת על חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") והגדרת המונח "מקרקעין" שבסעיף 1 שבו. בנוסף נטען לקנוניה בין החייבים, שאחד מהם הוא אביו של משיב 4 (להלן: "אלון סלע"), לפיה מתבקשת תמורה כפולה עבור ההשקעות שנעשו בבניין: פעם אחת התמורה ששולמה על ידי המבקשת לרכישת הבניין ופעם שנייה בדרישת המשיבים לתמורה עבור ההשקעות שהשקיעו. עוד נטען כי המשיבים לא הוכיחו כי הם אלה ששילמו את התמורה עבור ההשקעות שהושקעו בבניין.
המשיבים טוענים כי המבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח כי היא רכשה את ההשקעות שהושקעו בבנין. כן נטען כי השקעות אלה הן בגדר מטלטלין ואין הן נחשבות כחלק מהקרקע כהגדרת סעיף 1 לחוק המקרקעין. עוד נטען כי ההשקעות נחוצות למשיבה לצורך התקנתן במשכנה החדש ועל כן מבחינת מאזן הנוחות יהיה זה נכון וצודק לאפשר לה להוציאם מהבניין. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב, ברגע האחרון, ערב פינויו של הבניין, שעה שהמבקשת יודעת - כך על פי הנטען - כי ההשקעות נחוצות למשיבה לצורך התקנתן כאמור.
דיון.
מטרתו של הסעד הזמני בכלל ושל צו מניעה זמני בפרט הינו לשמר את המצב הקיים ושלא יבוצעו בו שינויים עד למתן פסק הדין הסופי. מטרתו הנוספת של הסעד הזמני הינה לשמור גם את המצב הראיתי לצורך ניהול הדיון בתיק העיקרי (ראה אורי גורן "סוגיות בסדר הדין האזרחי", מהדורה שביעית, עמ' 339). בהתאם לתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 צו מניעה זמני ינתן בתנאי שתוכח לכאורה קיומה של עילת התביעה וכי יש ראיות מהימנות לכאורה לביסוס התובענה. כן ישקול בית המשפט את מאזן הנוחות, הכל על פי נסיבות העניין, וכן ישקלו שיקולי יושר.
ליבו של הדיון בבקשה מתמקד בשאלה האם ההשקעות שהושקעו במקרקעין, להן טוענת המשיבה, הינן בבחינת מקרקעין על כל הבנוי והנטוע עליהם והמחובר אליהם חיבור של קבע או שמא מחוברים הניתנים להפרדה ועל כן אינן בבחינת מקרקעין, הכל על פי הגדרת סעיף 1 לחוק המקרקעין. יחד עם זאת יש להתייחס בקצרה לטענת המשיבים על כך שהמבקשת לא הראתה זכות לכאורה באותן השקעות. בטענה זו אין ממש: בהתאם לחוזה המכר רכשה המבקשת את הקרקע ומבנה התעשיה הבנוי עליה (ההואיל הראשון בחוזה זה). בהתאם לסעיף 1 (ב) לחוזה המכר רכשה המבקשת מכונס הנכסים את מלוא הזכויות שיש למוכר, היינו הבעלים הקודם באמצעות כונס הנכסים, בבניין ועל כן, כפי שצויין לעיל, נשאלת השאלה האם זכויות החייבים כמו גם זכויות המבקשת משתרעות על ההשקעות שהשקיעה המשיבה בבניין - כשוכרת - במהלך תקופת השכירות.
סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע לאמר:
"הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי הנטוע עליה ועל כל דבר אחר שמחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, נטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר".
הסיפא של סעיף 12 אינה מבחינה, אם כן, בין זהותו של מי שחיבר או נטע על המקרקעין ובלבד שהמחובר חובר אליו חיבור של קבע. בין אם המדובר בבעל מקרקעין, בין אם המדובר באדם אחר, המחוברים הופכים להיות חלק מהקרקע ובבעלותו של בעל הקרקע.
בהתאם לסעיף 21 לחוק המקרקעין, מקום בו הוקמו המחוברים ללא הרשאת בעל הקרקע הברירה בידיו לקיים את המחוברים בידו או לדרוש מהמקים לפרקם, לסלקם או להחזיר את המקרקעין לקדמותם. אם בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו להשיב למקים את שווי ההשקעה. חוק המקרקעין איננו מתייחס למקרה בו הבנייה או ההקמה נעשתה בהרשאת המשכיר - הבעלים של הקרקע. בספרו של פרופ' מיגל דויטש "קניין", כרך ב', דן המחבר בשאלת השבחתו של המושכר בהסכמת המשכיר עם סיום תקופת השכירות. במקרה זה אפשר להסיק הסכמה מכללא של הבעלים כי הנכס יושב אליו על הבנייה שנעשתה בו (עמ' 391). השאלה שמתעוררת במקרה זה הינה האם המשכיר יחויב בשיפוי השוכר בגין ההשבחה, זאת ניתן ללמוד בניתוח כוונת הצדדים, כל מקרה לגופו, ובהעדר כוונה יש לבחון את האינטרסים הכלכליים מסחריים של הצדדים לעסקה.
במקרה שבפני עיון בחוזה השכירות מלמד על כך שהיתה הרשאה של החייבים לביצוע עבודות בנייה והשבחה בבניין. סעיף ההגדרות לחוזה זה מגדיר עבודות אלה כדלקמן:
"עבודות השוכרת - העבודות שיבוצעו במושכר על ידי השוכרת ועל חשבונה לצורך הקמת המושכר למטרת השכירות, מעבר לעבודות שעל המשכירה לבצע במושכר".
בסעיף 4.2 לחוזה נאמר כי השינויים, השיפוצים והשיפורים שיעשו בבניין על ידי השוכרת, לא יחשבו כדמי מפתח. מכאן משתמעת הסכמת הבעלים לביצוע בנייה ועבודות שינויים ושיפוצים בבניין. מנגד לא נאמר בחוזה דבר אשר לאופן פינוי הבניין והשבתו לידי הבעלים. יחד עם זאת על כוונה זו ניתן ללמוד, ולו לכאורה, מתצהיר שהוגש בתמיכה לבקשת המשיבה למתן צו מניעה כנגד בנק לאומי לישראל בע"מ וכנגד כונס הנכסים למנוע את פינויה של המשיבה מהבניין בטרם תום תקופת השכירות. בתצהיר שהוגש על ידי משיב 4 (נספח ה' לתגובת המשיבה לבקשה שבפני), נטען כי המשיבה מחזיקה בבניין מאז שנת 2002, כי היא שכרה את הבניין לתקופה ארוכה וכי על סמך כך היא ביצעה בו "... התאמות רבות והשקיעה בו השקעות מרובות על מנת להתאימו לצרכיה" (סעיף 36 סיפא לתצהיר). כמו כן בסעיף 37 סיפא לאותו תצהיר נאמר מפי המשיב 4 כי:
"ויובהר, השקעות אלו במבנה נעשו מתוך הסתמכות של המבקשת על כך שלרשותה עומד 'אופק' של ארבע שנים מלאות בהם היא זכאית לעשות שימוש בנכס כשוכרת.
פינויה של המבקשת מהנכס יגרום לה בין היתר לנזקים כספיים רבים ולכך שכל השקעותיה ירדו לטמיון".
(הדגשה שלי, ש.א.)
מכאן אתה למד כי על פי הודאת המשיבה ההשקעות בבניין נעשו על דעתה, בהסכמת המשכיר, וכי כוונת הצדדים בהסכם השכירות היתה שההשקעות תיוותרנה בידי בעל הבנין, שאם לא כן לא היה מצהיר המצהיר כי השקעות המשיבה תרדנה לטמיון היה והיא תפונה בטרם תום תקופת השכירות.