עניינה של הבקשה דנן בעסקאות נוגדות. במסגרת הבקשה עותר המבקש ליתן הוראות לכונס הנכסים, או לקבוע, מי מבין הרוכשים של זכויות החכירה בדירה ג-6 בפרוייקט, שהוקם בגוש 5616 חלקה 6 וגוש 5641 חלקה 12 במודיעין (להלן: "הדירה"): המבקש או המשיבים 3 - כהן טליק נפתלי וכהן ספראי נעמה (להלן: "המשיבים"), זכאי לקבל מכונס הנכסים את הזכויות בדירה, לרבות רישומה על-שמו.
להלן העובדות הצריכות לענין:
1. ביום 12.2.03 נקשר הסכם בין המבקש לבין שמואל ראובן וחברת נעמה ראובן נכסים בע"מ (להלן: "חברת נעמה נכסים") לפיו התחייבה חברת נעמה נכסים להעביר למבקש הזכויות בדירה דנן שנבנתה על ידי חברת אלי ראובן בניה והשקעות בע"מ, המשיבה 1 (להלן: "החברה") תמורת 70% ממניות השליטה של המבקש בחברת "בית הג'ונגל". בהמשך להסכם האמור נחתם, באותו יום, הסכם מכר בין החברה לבין המבקש, לפיו הועברו הזכויות בדירה למבקש, ומועד מסירת החזקה בה לידיו נקבע ליום 12.2.05 (להלן: "הסכם המכר הראשון").
בנספח ב' להסכם המכר צויין כי סך מחיר הדירה הינו 750,000 ש"ח, מתוכו 114,407 ש"ח הינם בגין מע"מ, כאשר "מובהר כי הדירה תימסר לרוכש ללא ששילם בגינה תמורה כספית כלשהי, אלא בתמורה למוניטין. מבחינת יחסי הצדדים...ייחשב כאילו מלוא התמורה שולמה במעמד חתימת הסכם זה". שני ההסכמים דלעיל הופקדו, בנאמנות, בידיו של ב"כ דאז של המבקש, עו"ד עיני.
אין חולק, כי לא דווח לרשויות המס אודות הסכם המכר, וכפועל יוצא מכך לא שולמו מסי המקרקעין הנדרשים.
2. בין החברה לבין המבקש התגלע סכסוך (שמקורו לא פורט על ידי מי מהצדדים) בעקבותיו התכחשה החברה לחלקה בהסכם, על אף שהמבקש מילא אחר חלקו. המבקש, שביקש להבטיח את קבלת הדירה על פי המוסכם, פנה ביום 25.1.03, לבית משפט זה, בבקשה למתן צו ארעי האוסר על מר אלי ראובן ועל החברה לבצע כל עסקה או דיספוזיציה בקשר עם הדירה (בש"א 3498/03). הצו ניתן כמבוקש, וביום 1.1.05, לאחר דיון שהתקיים בנדון, הפך הצו הארעי לצו מניעה זמני. במסגרת אותו דיון הסכימו המבקש והחברה להפנות את המחלוקת ביניהם להליך של בוררות.
3. דא עקא, על אף צו המניעה שנותר בעינו, חתמה החברה, ביום 3.6.04, על הסכם עם המשיבים, לפיו נמכרו להם הזכויות בדירה (להלן: "הסכם המכר השני"). בגין עסקה זו נקנסה החברה בסך 25,000 ש"ח בשל בזיון ביהמ"ש (בש"א 491/05, החלטה מיום 21.3.05). עם זאת, לאור העובדה שהמשיבים לא היו מודעים לקיומו של צו המניעה, צויין בהחלטה, כי "אין במתן הסעד על פי פקודת בזיון בית המשפט כדי למנוע מן הצדדים, לרבות מצדדי ג', לנקוט בכל הליך שייראה להם כדי להגן על זכויותיהם" (סע' 8 להחלטה).
4. ביום 8.7.04 שלח ב"כ המבקש דאז, עו"ד נחמיה פוזנר, הודעה על הסכם המכר מיום 12.2.03, לבנק לאומי בו התנהל חשבון הליווי של הפרוייקט (להלן: "בנק לאומי" או "הבנק"), וכן על צו המניעה הזמני שניתן, תוך בקשה לרישום הדבר בספרי הבנק.
בתגובה למכתב דנן השיב הבנק: "פרטי המקרה המתוארים במכתבך אינם מוכרים לנו, ומכל מקום אין אנו רואים עצמנו מחוייבים ו/או מוסמכים לפעול על פי האמור בו" (ר' מכתב הבנק מיום 29.8.04, נספח ח' לבקשה).
5. ביום 17.3.05, הגישה החברה בקשה דחופה למתן צו הקפאת הליכים בעניינה. דא עקא, נוכח מצבה ובהתייחס להתנגדות הנושים לבקשה, מונה עו"ד יעקב אמסטר ככונס נכסים של הפרוייקט שנבנה ע"י החברה במודיעין (בו מצוייה הדירה), לצורך השלמתו ומסירת הדירות לרוכשיהן.
ימים ספורים לאחר המינוי כאמור, פנה ב"כ המבקש לכונס הנכסים בבקשה לרישום זכויות המבקש בדירה, להודעה על המועד למסירת החזקה בדירה, ולקבלת הודעה בדבר כל פעולה שבכוונת הכונס לנקוט בקשר עם הדירה.
ביום 28.3.05 השיב הכונס, כי אינו מכיר בזכויות המבקש בדירה מאחר שכל התחייבות של החברה או מי מטעמה כפופה לזכויות השעבוד של בנק לאומי, וכל חוזה מכר של דירה בפרוייקט מותנה בהפקדת התמורה בחשבון הליווי, דבר שלא נעשה בעניינו של המבקש. לפיכך, ובהעדר אישור הבנק, המכירה הינה חסרת כל תוקף. עוד צויין במכתב, כי הבנק או כונס הנכסים אינם כפופים לצו המניעה הזמני ואינם חייבים לפעול בהתאם לקבוע בו.
על אף פנייה נוספת של ב"כ המבקש, מיום 21.11.05, בה נטען לזכויות קניין שביושר שרכש המבקש בדירה, סרב כונס הנכסים להכיר בזכויות הנטענות, בין היתר בטענה כי מעמדו של הסכם המכר הראשון הינו כשל "חוזה מגירה" בלבד, ומאחר שהולדתו בעוולה, אין הוא יוצר זכויות קניין שביושר.
מכאן הבקשה בפני, שעניינה הזכויות הנוגדות של המבקש והמשיבים בדירה.
6. לטענת המבקש, מאחר שהוא הקונה הראשון בזמן, הרי שלאור סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), והלכת
ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב, (פ"ד נ"ג(4) 199 - להלן הלכת
בנק
אוצר החייל), קיימת בידיו זכות קניין שביושר התקפה כלפי צדדים שלישיים, אף בהעדר רישום. מה גם, שכאמור, מכר הדירה נעשה בניגוד לצו המניעה שניתן ע"י ביה"מ ביום 1.1.05.
עוד צויין, ע"י ב"כ המבקש, כי בנק לאומי, שליווה את הפרוייקט, ידע הן על צו המניעה והן על ההסכם עם המבקש, אולם הדבר לא מנע ממנו ליתן ערבות למשיבים במסגרת הסכם המכר עליו חתמו, או ליידע את המבקש כי הדירה נמכרה בפעם השנייה, על אף תכתובת שהיתה בינו לבין הבנק.
כן מלין המבקש על כונס הנכסים. לטענתו, מסר לו הכונס פרטים חלקיים בלבד בקשר להליך הכינוס בכלל ולעסקה עם המשיבים בפרט, ואף סרב לפנות מיוזמתו לבית המשפט בבקשה למתן הוראות בקשר לדירה נשוא המחלוקת.
7. עמדת כונס הנכסים הינה, כי יש להעביר הזכויות בדירה למשיבים, בכפוף להשלמת מלוא התמורה על-ידם. זאת מטעמים אלו:
א. מאחר שעל הדירה (כמו גם על הפרוייקט בכללותו) רובץ שעבוד ספציפי לטובת בנק לאומי, כל חוזה מכר בקשר לדירות בפרוייקט הותנה בכך שהתמורה שתתקבל תופקד בחשבון הליווי של הפרוייקט. במקרה דנן, התמורה על פי הסכם המכר עם המבקש לא הופקדה בחשבון הליווי, או דווחה לבנק בזמן אמת, והמבקש אף לא קבל ערבויות כלשהן במסגרת העסקה. זאת ועוד, למיטב ידיעתו של הכונס העסקה אף לא דווחה למשרדי מיסוי מקרקעין. מנגד, העסקה עם המשיבים דווחה לבנק ולרשויות המס, תמורתה הופקדה בחשבון הליווי, והמשיבים אף קיבלו ערבויות מכוח חוק המכר, בסך נומינלי של 802,100 ש"ח.