1. התובע, מתווך במקרקעין, הגיש תביעה בסדר דין מקוצר נגד הנתבעת, בגין שלוש עסקאות מקרקעין שתיווך עבורה: עיסקה במושב ברקת בהתאם להסכם תיווך מחודש יולי 2004(
להלן: "עסקת ברקת"), עיסקה לגבי מתחם איירפורט סיטי בהתאם להסכם תיווך מחודש מרץ 2004 (
להלן: "עסקת איירפורט סיטי") ועסקה עם חברת מחלף בהתאם להסכם תיווך נוסף מחודש מרץ 2004 (
להלן: "עסקת מחלף").
2. התובע טוען כי בגין עסקת ברקת שולמו לו דמי תיווך חלקיים בלבד והוא זכאי ליתרת דמי התיווך בסך של 158,721 ש"ח; בגין עסקת איירפורט סיטי שולמו לו דמי תיווך חלקיים בלבד והוא זכאי ליתרת דמי התיווך בסך של 8,952 ש"ח; ובגין עסקת מחלף שולמו לו דמי תיווך חלקיים בלבד והוא זכאי ליתרת דמי התיווך בסך של 27,103 ש"ח.
3. הנתבעת ביקשה תחילה למחוק את כותרת התביעה. היתה זו בקשת סרק שנדחתה ביום 6.7.2005 תוך חיובה של הנתבעת בהוצאות. לאחר שהבקשה נדחתה, ביקשה הנתבעת רשות להתגונן. הבקשה נתמכה בתצהירו של מנהל הנתבעת, מר דוד ליברמן (
להלן: "ליברמן").
עסקת ברקת
4. באשר לעסקת ברקת, טען ליברמן כי העסקה איננה עסקה לשכירת מגרש, אלא עסקה להקמת מבנה, ורק לאחר שייבנה, יכנס הסכם השכירות לתוקף. על כן, אין מדובר כלל בהסכם שכירות וממילא התובע אינו זכאי לדמי תיווך, שכן שכרו הותנה בעריכתה של עסקת שכירות. לשיטתו של ליברמן, עסקת ברקת היא הסכם על תנאי, והתנאי הוא שהמבנה אכן ייבנה, ורק במקרה זה ייכנס הסכם השכירות לתוקף.
5. עסקינן בטענת בדים שטוב היה אלמלא הועלתה.
בס' 2 להסכם התיווך התחייבה הנתבעת:
"
אנו מתחייבים בזאת כי במידה ואנו נבצע עסקה כלשהי לגבי אחד או יותר מהנכסים שהוצעו לנו או שיוצעו לנו בעתיד ע"י מר גיא, אנו נשלם למר גיא את דמי התיווך, שהוסכמו בנינו [כך במקור] בשיעורם [כך במקור] כדלקמן: ... בעסקת שכירות: דמי שכירות של חודש + מע"מ (בהתאם לגובה דמי השכירות החודשיים הנקובים בהסכם השכירות)."
בס' 3 להסכם התיווך נקבע כי:
"
אנו מתחייבים לשלם למר גיא גריצמן ... את דמי התיווך לעיל מיד במעמד חתימת ההסכם..."
בס' 7 להסכם התיווך נקבע כי:
"
למען הסר ספק מובהר כי עצם קבלת כתובת/ות הנכסים ממשרדכם תחייב אותנו בתשלום דמי תיווך בהתאם לתנאים דלעיל, וזאת במידה ותבוצע עסקה לגבי נכסים אלה בפועל."
6. הנתבעת טוענת כי הואיל והתקשרה עם מושב ברקת בהסכם לבניית מבנה שטרם נבנה, הרי שחלה הסיפא לס' 7 להסכם התיווך, לאמור, טרם בוצעה עיסקת שכירות בפועל. אין בידי לקבל טענה זו. ברי כי לצורך התחקות אחר כוונת הצדדים יש לקרוא את הוראת הסיפא של סעיף 7 יחד עם הוראת הרישא של סעיף 7, וכן את הוראות ס' 2 ו-3 להסכם התיווך, ולא במנותק מההקשר הכללי, כפי שעושה הנתבעת. סעיפים אלה משמיעים לנו כי די בכך
שתחתם
עסקת שכירות על מנת שהתובע יהא זכאי לדמי תיווך, שכן אלה ישולמו לו
מיד
במעמד חתימת ההסכם. מכאן שהצדדים לא התכוונו להתנות את הזכאות לדמי תיווך בכך שבסופו של דבר תצא השכירות אל הפועל. סעיף 7 נועד אך ורק להבהיר כי רק חתימתה של עסקת שכירות, להבדיל מעצם מסירת הכתובת של הנכס לידי הנתבעת, היא שתזכה את התובע בדמי תיווך. על כן, הדיבור "תבוצע עסקה בפועל" משמע כריתת חוזה בפועל, להבדיל מקבלת כתובת גרידא, שלא תביא לכריתת חוזה.
7. גם הטענה כאילו אין עסקינן כלל בהסכם שכירות היא טענת בדים שלא היה מקום להעלותה. כותרת ההסכם שנכרת בין הנתבעת לבין מושב ברקת היא "הסכם הקמה ושכירות". מושב ברקת מוגדר בהסכם בתור "המשכיר". הנתבעת מוגדרת בתור "השוכרת". מדובר בהסכם שכירות מפורט ביותר המשתרע על פני לא פחות מ- 23 עמודים. השוני בינו לבין הסכם שכירות רגיל הוא שבמקרה דנן המושכר טרם נבנה, אך המשכיר מתחייב לבנותו על מנת שישמש את השוכרת. בס' 9.2 מתחייב המשכיר להשלים את בניית המושכר ולמסור אותו לשוכרת בתום עשרה חודשים ממועד כניסת ההסכם לתוקף. תקופת השכירות נקבעה בס' 1.29 לתקופה של 60 חודשים מיום מסירת החזקה. בס' 12.2 נקבע כי השוכרת לא תהא רשאית לקצר את תקופת השכירות מכל סיבה שהיא. דמי השכירות נקבעו בס' 13.3 להסכם על סך השווה ל- 32,770 דולר לחודש, בצירוף מע"מ. למעשה, מרגע כריתת ההסכם נוצר הסכם שכירות מחייב לכל דבר וענין בין הצדדים, ואין צורך בחתימת הסכם שכירות נוסף עם תום בנייתו של המושכר.
הנתבעת משליכה יהבה על ס' 41 להסכם, הקובע תנאים מתלים לכניסתו של ההסכם לתוקף, שאם לא יתקיימו כולם בתוך 90 יום, יבוטל הסכם השכירות. ואלה התנאים המתלים: אישור ההסכם ע"י הנהלת המושב, אישור ההסכם ע"י דירקטוריון הנתבעת, קבלת היתר בניה למבנה וחתימת הצדדים על כל נספחי ההסכם. הנתבעת אינה טוענת כי איזה מבין התנאים המתלים לא נתקיים. נזכיר כי ההסכם נכרת ביום 23.12.2004 ובקשת הרשות להתגונן הוגשה ביום 21.7.2005, ארבעה חודשים לאחר תום המועד של 90 יום שנקבע כי עד אליו חייבים התנאים המתלים להתקיים. על כן, ברי כי ההסכם עודנו שריר וקיים וכי נתמלאו התנאים המתלים כנדרש בו, שאם לא כן, חזקה על הנתבעת שהיתה טוענת זאת. כל שטוען ליברמן בתצהירו הוא שהמושב "
מצוי בהליכי בניית המקום...". משמע, לא רק שההסכם שריר וקיים, אלא שאף הוחל בביצועו. ליברמן אף הודה בחקירתו כי הנתבעת כבר שילמה למושב דמי שכירות בגין שלושת חודשי השכירות הראשונים (ע' 3 לפרוטוקול).
8. יפים לעניננו הדברים שנאמרו בע"א 342/89
ג.ז. רכסים בע"מ ו-4 אח' נ' פסח גרופר
פ"ד מו(2), 724 ,עמ' 738-739:
"
זכאות המתווך לשכר קיימת רק משהביא את הצדדים לעיסקה לידי כריתת חוזה מחייב. תפקידו של המתווך בעסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות, שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב, ... זוהי המטרה שעם השגתה זכאי המתווך לשכר. זכאותו של מתווך לשכר אינה נובעת רק בשל כך שהמתווך משקיע מאמצים לשם השגת המטרה, אלא השגת המטרה היא המזכה אותו בשכר עבור עמלו. מכאן שמאחר והחוזה על תנאי הוא חוזה מחייב הרי שבדרך-כלל הבאת הצדדים לידי כריתת חוזה כזה תזכה את המתווך בשכרו."
יתר על כן, גם אם בסופו של דבר המבנה לא היה נבנה כלל, לא היה בכך כדי לשלול את זכאותו של התובע לדמי תיווך, כפי שנקבע בע"א 166/77
נסים דדון נ' ברוך אברהם
פ"ד לג(3), 365 ,עמ' 372-373:
"
הלכה פסוקה היא כי המתווך זכאי לדמי תיווך משגרם לכך כי הצדדים יחתמו על חוזה מחייב ...
ואין זכותו לדמי התיווך תלויה בביצועו של ההסכם ובהבאת העסקה לידי גמר. "אם היה זה הסכם מחייב משעת כריתתו, הרי שלפי הפסיקה של בית- משפט זה מגיע למתווכים, אשר פעלו למען כריתת ההסכם, שכרם, תהא הסיבה לאי-ביצוע ההסכם אשר תהיה" (מדברי מ"מ הנשיא (לנדוי), ע"א 62/77
סוכנות מכוניות לים התיכון נגד קראוס, (סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נגד מאיר קראוס, ו-2 אח'
,
פ"ד לא (3) 695, בע' 700)." (הדגשה אינה במקור)
9. אין ממש בטענת ב"כ הנתבעת בסיכומיו כאילו עד אשר לא תסתיים הבנייה, לא ניתן לדעת מה יהא גובה דמי השכירות שמהם יש לגזור את דמי התיווך. דמי השכירות נקבעו בס' 13.3 להסכם, והנתבעת אף שילמה כבר למשכיר עבור שלושת חודשי השכירות הראשונים, כפי שהודה ליברמן בחקירתו.