החלטה בעניין: תכנית מס 507-0209650 -תא/ 4018 מתחם חוף הצוק

בפנינו שני עררים על החלטת המשיבה 1, הוועדה לשמירת הסביבה החופית (להלן: "הוולחו"ף") מיום 27.9.2017, לאשר את תכנית 507-0209650: תכנית מס' תא/4018 – מתחם חוף הצוק, תל אביב (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").

1. ערר 42/17 הוגש על ידי יעל דורי, החברה בוולחו"ף כנציגת הגופים הציבוריים שעניינם שמירת איכות הסביבה (להלן: "העוררת"). ערר 42.1/17 הוגש על ידי החברות מגישות התכנית (להלן: "היזם"). העררים הוגשו מכוח סעיף 8 לתוספת השנייה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הקובע:

"הרואה את עצמו נפגע על ידי החלטת הועדה לשמירת הסביבה החופית לפי סעיפים 4 או 5, או חבר הועדה, רשאים לערור עליה לפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה, בתוך שלושים ימים מהיום שבו נמסרה להם הודעה על ההחלטה".

3. ביום 15.2.2018 קיימנו דיון בעררים. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את ערר 42/17, וכן לדחות בעיקרו את ערר 42.1/17. נציין כי החלטת הוולחו"ף לצמצם את היקף הייעוד למגורים בתכנית מקובלת עלינו מבחינה עקרונית, אולם החלטנו להורות לוועדה המחוזית לבחון את האופן שבו תיושם החלטת הוולחו"ף, ובמידת האפשר כך שתמהיל הייעודים שנקבע בהחלטת הוולחו"ף ימומש ללא עירוב בין ייעודי המלונאות והמגורים בבניין B.

רקע תכנוני והשתלשלות העניינים

4. התכנית היא תכנית מפורטת החלה בשטח של כ-20 דונם, הידוע כגוש 6621, חלקה 10, באזור חוף הצוק הדרומי בתל אביב. שטח התכנית תחום על ידי רח' שמעון סאמט מצפון, שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ורחוב רוזנבלום הרצל ממזרח, מתחם פרויקט "סי אנד סאן" מדרום, ופארק החוף וחוף הים ממערב.
5. על שטח התכנית חלות, בין היתר, תכנית המתאר הארצית, החלקית, לחופים, תמ"א 13 – חוף הים התיכון (להלן: "תמ"א 13"), תכנית תא/1170 ותכנית תא/1700/ב (להלן: "תכנית 1700ב'").
6. תכנית 1700ב' אושרה בשנת 1987, ושטח התכנית סומן בה כמגרש מס' 15. על פי תכנית זו, ייעוד השטח הוא אזור מלונאות, תיירות, קיט ונופש, שבו ניתן להקים בית מלון ומלון דירות. על פי תכנית הבינוי של תכנית 1700ב', הותר לבנות במגרש 15, בצדה המזרחי של החלקה, שני מבנים בני 13 קומות, וממערב להם 33 "קוטג'ים" דו-מפלסיים בשטח של 160 מ"ר כל אחד. קו הבנייה בחזית הפונה לים הוא 100 מ' מקו גובה טופוגרפי 0.0 של קו המים. במגרש 17 שבתחום תכנית 1700ב', שאינו בתחום התכנית הנוכחית, הוקם פרויקט "סי אנד סאן".
7. בשנת 2005 ניתן ליזם היתר להקמת מלון בבניין 2 לפי תכנית 1700ב' (להלן: "בניין A"). במקום הוקם מלון הידוע כמלון West, שבו 13 קומות ו-165 סוויטות מעל קומת כניסה ומרתף. בהיתר נקבעו תנאים לפיהם כל חוזה רכישה יכלול הוראה מתאימה בדבר חובתו של כל רוכש להעמיד את הדירה לרשות הציבור הרחב באמצעות מאגר דירות, או בצורה אחרת במשך חצי שנה לפחות בכל שנה, וכן נקבע כי המלון ינוהל בשלמותו על ידי חברת ניהול.
8. בשנת 2010 ניתן היתר לבניית אגף צפוני של המלון, בבניין 1 לפי תכנית 1700ב' (להלן: "בניין B"). על פי ההיתר ניתן היה להקים בניין בן 13 קומות מעל קומת כניסה ו-2 קומות מרתף, עבור 129 סוויטות. בהיתר נקבעו תנאים לפיהם כל חוזה רכישה יכלול הוראה מתאימה בדבר חובתו של כל רוכש להעמיד את הדירה לרשות הציבור הרחב באמצעות מאגר דירות, או בצורה אחרת, במשך חצי שנה לפחות בכל שנה; כן נקבע שהמבקש יגיש תכנית בינוי שתכלול בין היתר צמצום של הקוטג'ים שבגבול המערבי של המגרש, והעברת זכויות בנייה למגדל הצפוני ולחזית הצפונית של המגרש; וכן נקבע כי תצומצם תכסית הבינוי בצד המערבי של המגרש ותוצג האפשרות לארקדה למסחר לכיוון רח' סאמט, באמצעות תכנית מפורטת, בתוך 3 חודשים מיום הוצאת ההיתר. בהמשך, הוארך תוקף ההיתר בשנתיים.
9. על פי ההיתר, החלה בניית המרתפים, נוצקה הרצפה והוקמו קירות בלוקים במרתף.
10. במקביל, פעל היזם להכנת תכנית בסמכות ועדה מקומית (תכנית תא/4018 – בסמכות מקומית), שנועדה לנייד חלק מזכויות הבנייה מהקוטג'ים אל המגדל הצפוני. התכנית אושרה להפקדה בתנאים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו (להלן: "הוועדה המקומית") ביום 25.1.2012, והועברה לאישור הוולחו"ף.
11. הוולחו"ף דנה בתכנית בימים 8.5.2013 ו-29.5.2013, וקבעה בהחלטתה מיום 29.5.2013 כי התכנית מנציחה מצב תכנוני בעייתי ובלתי ראוי, הכולל בינוי בתחום חוף הים, כהגדרתו בחוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004 (להלן: "חוק הסביבה החופית") [המתייחס ל-100 מטרים מקו החוף ונמדד מקו גובה טופוגרפי 0.75 של קו המים], שראוי לשמרו כשטח שאינו מבונה ופתוח לציבור. נקבע כי התכנית במתכונתה באותה עת פוגעת בסביבה החופית. על רקע זה, המליצה הוולחו"ף למגישי התכנית לבוא בדברים עם הוועדה המחוזית ועם הוועדה המקומית ולבחון חלופות שיאפשרו את ביטול שורת הבינוי המערבית, ואת קביעת תחום החוף כשטח ציבורי פתוח, ובמסגרת זו לבחון את האפשרות להסיט את זכויות הבנייה מזרחה ולשלבן בשורת המבנים הצפוניים; ואת האפשרות לעירוב שימושים במגדל הצפוני ובשורת המבנים הצפונית שטרם נבנתה, כך שישולבו בהם שימושים מוגבלים נוספים, דוגמת מגורים, על השימוש המלונאי, באופן שיפצה את בעלי הזכויות בגין ביטול זכויות הבנייה בשורה המערבית. זאת, בדומה לעירוב השימושים המותר לפי תכנית 3700 הסמוכה (כך על פי לשון ההחלטה).
12. על רקע בקשה נוספת להיתר שהגיש היזם, וערר שהתנהל בגינה, התקיימה ביום 16.12.2013 ישיבה בין נציגי הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית והיזם, וסוכם כי יקודם תכנון בתמהיל של 70% מגורים ו-30% מלונאות, בדומה לתמהיל הקבוע בתכנית תא/3700: צפון מערב העיר (להלן: "תכנית 3700"; פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 15.1.2015), הגובלת בשטח התכנית, שגם יהפוך את השטח הפרטי הפתוח (שפ"פ) שבמערב התכנית לשצ"פ, שיתווסף לטיילת הים.
13. התכנית דנן (תא/4018 – בסמכות מחוזית) מציעה להסיג את הבינוי המאושר מזרחה, כך שלא יחצה את קו ה-100 מ' מקו המים (מקו גובה 0.75), וזאת באמצעות הפקעת השטח בחלקו המערבי של המתחם, הסמוך לחוף הים, והפיכתו לשצ"פ, ותוך ביטול האפשרות לבניית הקוטג'ים בחזית המערבית, הדרומית והצפונית, והקמת מלון בחלקו הצפון-מערבי של המגרש. התכנית מציעה הפרדה בין השימושים המותרים ביתרת המבנים שבנייתם טרם הושלמה, כך שייעודם ישתנה ממלון דירות למלונאות, מגורים ומסחר. התכנית מציעה כי בניין A הקיים ייועד למלון דירות, בניין C ייועד למלון ובניין B ייועד למגורים, והחזית לרח' סאמט תהיה מסחרית.