החלטה בעניין תכנית מס' 503-0443549: תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם, הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק

1. לפנינו ערר על החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית"), לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית 503-0443549: תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם (להלן: "התכנית"), ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה, לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
2. הערר הוגש מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק, על ידי העוררים, הטוענים כי הם נפגעים מההחלטה.
3. ביום 19.11.2020 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר בעיקרו.

הרקע לערר

4. ביום 25.9.2016 החליטה הוועדה המחוזית לפרסם הודעה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק, בדבר הכנת התכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה בגושים ובחלקות שפורטו בה. ההודעה פירטה את השינויים המוצעים במסגרת התכנית, כדלהלן:

"א. הכנת תכנית מתאר עם הוראות מפורטות לשכונה ע"פ סעיף 77 לחוק ומטרותיה:

• שמירה על המאפיינים הייחודיים של השכונה כמתחם עירוני השומר על "רוח המקום" ותדמיתו ומורשתו הבנויה והבין בניינית ההיסטורית.
• קביעת הוראות בינוי ופיתוח לשיפור חזות השכונה, המבנים בה, והמרחב הבין בנייני.
• שימור וחיזוק המערכת הירוקה.
• יצירת תמהיל יח"ד מגוון תוך פיתוח ערכים קהילתיים.
• הסדרת פתרונות תנועה וחניה תוך עידוד הליכות ותנועת אופניים.

ב.    לקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה למבני מגורים ע"פ סעיף 78 לחוק:

• תותר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים קיימים, הנגשה ובטיחות בלבד.
• לא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמא/38 לרבות תוספת ממ"ד.

ג.    תוקף התנאים: 6 חודשים מיום הפרסום".

5. תוקף התנאים הוארך בהחלטות נוספות של הוועדה המחוזית, וכן חלו שינויים בתשריט ובתנאים עצמם, החל מהחלטת הוועדה המחוזית מיום 30.10.2017 שבה נקבעו תנאים מפורטים באמצעות טבלה המחלקת את שטח התכנית לאזורים, בהתאם לתנאים שיחולו בכל אחד מהם בהיבטי מספר הקומות, ממ"דים, קווי בניין, מעליות, צפיפות, תכסית, זיקת הנאה להולכי רגל לאורך חזית המבנה וכדו', ואילך.
6. נוסח התנאים המעודכן פורסם לאחרונה ביום 5.3.2020 (י"פ 8726, עמ' 4784), ועל פיו:
7. תותר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים קיימים ללא תוספת בנייה.
8. תותר הוצאת היתרי בנייה לצורך הנגשה ובטיחות כדין.
9. לא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמא/38, לרבות תוספת ממ"ד.
10. לא תותר תוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש מכח תב"עות מאושרות.
11. התנאים לפי סעיף 78 לא יחולו על מגרשים ביעוד מבנים ומוסדות ציבור.
12. התנאים לפי סעיף 78 לא יחולו על מתחמים שבהם יש תכנית מאושרת מפורטת להתחדשות עירונית שאושרה אחרי יום 30/5/2016.
13. התנאים ע"פ סעיף 78 לחוק לא יחולו על בקשות להיתר שהוחלט לאשרן עד ליום 28.9.2016, הוא יום החלטת הועדת המחוזית לפי סעיפים 77, 78.
14. יותרו שינויים שאינם מהווים תוספת בנייה.

9 .      תותר הרחבת חדרי יציאה לגג שאושרו בהיתר בהתאם להוראות התכניות המאושרות.

10. תתאפשר תוספת מעליות וממ"דים, כפי שמפורט בטבלת התנאים להוצאת היתר בנייה (המצורפת בסעיף ו' להלן).
11. יצוין כי אף שמנוסח התנאים עצמם עולה כי לא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, התנאים המופיעים בטבלה מאפשרים, בחלק מהאזורים, תוספת קומות, ממ"דים ומעליות ויחידות דיור, כמפורט בטבלה להלן. ייתכן שנפלה טעות בתנאים שפורסמו, אך מכל מקום הצדדים לעררים אינם חלוקים על העובדה שהתנאים החלים ביחס לבקשה להיתר הם התנאים המפורטים בטבלה.

8. העוררת מס' 1 היא חברה יזמית, והעוררים 2-9 הם בעלי הדירות בבניין ברח' רחל 15 בגבעתיים, הידוע כגוש 6154, חלקה 504 (להלן: "הבניין"). הבניין נמצא באזור 1 של התכנית שבהכנה.
9. בבניין 6 דירות ב-3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת. ביום 18.5.2020 הגישו העוררים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה להיתר בנייה (מס' 6069004738), להריסת הבניין הקיים ולהקמת מבנה מגורים חדש בן 7 קומות, כולל קומת כניסה, קומת גג ו-2 מרתפי חנייה, בהתאם לתמ"א 2/38 ולזכויות מכוח תכניות תקפות שלא מומשו (להלן: "הבקשה להיתר").
10. יצוין כי להגשת הבקשה להיתר קדמה בקשה קודמת (מס' 20160100), שנדחתה ביום 4.4.2017 בשל התנאים. ביום 2.1.2018 ביקשה הוועדה המקומית להחריג את הבניין מתחולת התנאים, אולם הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה.
11. ביום 27.7.2020 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, בכפוף לתנאים, ובהם התנאים הבאים:

"-      ביטול הגזוזטראות לחזיתות אחורית וקדמית החורגות מקווי הבניין שכן אינן אפשריות בהתאם להוראות לפי סעיף 77 ו-78 החלות במתחם גבעת רמב"ם שם מצויה החלקה. ככל שיחול שינוי בהוראות שיאפשרו גזוזטראות בטרם הוצאת היתר הבנייה – הוועדה אינה מתנגדת לאישורן וניתן יהיה להוסיפן ללא דיון נוסף.

• הפרגולות מעל הגזוזטראות אינן מאושרות שכן אינן מתאפשרות בתקנות, במקומן ניתן לתכנן כרכוב [בטעות נכתב "קרקוב" – הח"מ] שעומקו בהתאם למותר בתקנות (ככל שיתאפשרו גזוזטראות).
• עמידה בתמהיל הדירות כנדרש ע"פ התנאים לפי 78 – תמהיל לפי מדיניות 2012".

טענות העוררים

12. לעניין ביטול הגזוזטראות: העוררים טוענים כי יש לתקן את החלטת הוועדה המחוזית, שלא התייחסה לאפשרות להבליט מרפסות מעבר לקווי הבניין שהותרו על פי התנאים (קו בניין קדמי של 1.6 מ'). העוררים טוענים כי על פי התכניות המאושרות במקרקעין (תכנית גב/170; סעיף 6.1.2(ז) לתכנית גב/2002) ניתן לבנות גזוזטרה החורגת ב-2 מ' או ב-40% (הנמוך מביניהם) מהמרווח בצדו הקדמי או האחורי של המגרש, ובגובה של 2.5 מ' לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים.
13. העוררים טוענים כי גם על פי תקנות 2(5) ו-2(7) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ולסעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38, ניתן להבליט מרפסות מעבר לקווי הבניין.
14. העוררים טוענים כי גם על פי התכנית שבהכנה, מותרת הבלטת המרפסות מעבר לקווי הבניין, ועל כן התיקון המבוקש אינו מסכל את התכנית שבהכנה. העוררים טוענים כי אישור החריגה לא יפגע בזיקת ההנאה להולכי רגל, ברוחב 2.4 מ' לאורך חזית הבניין, שנקבעה במסגרת התנאים. העוררים טוענים כי כפי שנקבע בערר 26/18 יוסף גרנות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים (16.9.2018, פורסם בנבו), כאשר מדובר בתכנית שהגיעה לשלבים סופיים של הכנה והיא כמעט בשלה להפקדה, פוחתת הצדקה לקביעת תנאים גורפים, ויש מקום להתאים את התנאים לרמת המסוימות שאליה הגיעה התכנית שבהכנה.
15. העוררת 1 טוענת כי היא מקדמת פרויקטים נוספים בתחום התכנית שבהכנה, שהערר רלוונטי גם לגביהם. העוררים מבקשים כי לתנאים יתווסף תנאי בדבר הבלטת מפלסות, שיתיר בניית גזוזטרה בגובה של 4.5 מ' מעל מפלס פני הקרקע הסופיים, בבליטה של 1.6 מ' מקו הבניין. לחלופין, מבקשים העוררים להחריג את הבקשה להיתר מתחולת התנאים, או לתת לוועדה המקומית את הסמכות לאשר חריגה מקווי הבניין לצורך הבלטת מרפסות.
16. לעניין תמהיל הדירות: העוררים טוענים כי בבקשה להיתר התבקש התמהיל הבא: 4 דירות קטנות (61-62 מ"ר) המהוות 28% מסך הדירות בבניין; 8 דירות בינוניות (96-109 מ"ר) המהוות 57% מסך הדירות בבניין; ו-2 דירות גדולות המהוות 15% מסך הדירות בבניין.
17. העוררים טוענים כי מדיניות הוועדה המקומית כיום היא כי 20-30% מהדירות צריכות להיות קטנות (החל מ-60 מ"ר). העוררים טוענים כי החלת מדיניות 2012, בהתאם לתנאי העוסק ב"תמהיל יח"ד בהריסה ובנייה" המפנה למדיניות הוועדה המקומית מיום 3.9.2012 (להלן: "מדיניות 2012"), שעל פיה שטח הדירות המינימלי יעמוד על 70-80 מ"ר, על הבקשה להיתר, בהתחשב בגודלן המקורי של דירות העוררים 2, לא תאפשר לבצע את התכנון המבוקש.
18. העוררים טוענים כי לאחר שבקשתם הקודמת נדחתה ולא אושר להחריגה מהתנאים, התאימו את הבקשה להיתר לתכנון המתגבש במסגרת התכנית שבהכנה, הן מבחינת מספר הקומות והן מבחינת התמהיל, וכי הבקשה להיתר עומדת בתמהיל שנקבע בהחלטת ההפקדה של התכנית שבהכנה.
19. לעניין הפרגולה מעל הגזוזטרה בקומה העליונה: העוררים טוענים כי קביעת הוועדה המקומית לפיה לא ניתן להתיר הקמת פרגולה מעל הגזוזטרה בקומה העליונה אינה מעוגנת בהוראה חוקית. העוררים טוענים כי תקנה י(1) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 קובעת כי שטח מצללה אינו נחשב כשטח מקורה.
20. העוררים טוענים כי לשם אחידות במראה החיצוני של הבניין, יש לאמץ פרגולות אחידות בחזיתו ולאפשר תכנון ועיצוב אחיד לפרגולות.
21. יצוין כי במהלך הדיון הודיעו העוררים כי הם מוותרים על הטענה בעניין הפרגולה מעל הגזוזטרה בקומה העליונה.
22. העוררים מפנים ביחס לכל טענותיהם להחלטה בערר 39/20 טל בר בניה ופיקוח בע"מ הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (20.8.2020, פורסם בנבו; להלן: "עניין טל בר"), שבמסגרתה הוחרגה בקשה להיתר מתחולת התנאים על רקע הלקונה בטבלת התנאים, שאינה מתייחסת לגזוזטראות, ועל בסיס הקביעה כי על פני הדברים אין סתירה בין הבקשה להיתר לבין התכנית שבהכנה.
23. העוררים טוענים כי מדובר במקרה שבו ראוי כי ועדת הערר תיכנס לנעליה של הוועדה המקומית ותאשר את הבקשה להיתר.

טענות הוועדה המחוזית

24. הוועדה המחוזית מפרטת אודות תכליתם של סעיפים 77 ו-78 לחוק, המתירים להקפיא הוצאת היתרים התואמים את התכנון התקף, על מנת שלא לפגוע בתכנון עתידי. הוועדה המחוזית טוענת כי התכנית שבהכנה כבר הוגשה לה, נדונה, והתקבלה החלטה על הפקדתה. הוועדה המחוזית טוענת כי התכנית צפויה להיות מופקדת בחודשים הקרובים, ועם הפקדתה יפקעו התנאים שנקבעו לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק.
25. הוועדה המחוזית טוענת כי התכנית שבהכנה עברה תהליך מורכב, והותאמה גם לשינויים שחלו לאחרונה בתכניות להתחדשות עירונית ובתמ"א 38, כך שחלו בה שינויים גם ביחס לתנאים שנקבעו. הוועדה המחוזית טוענת כי מאחר שהתנאים נותרים בתוקפם עד להפקדת התכנית בפועל, מן הראוי להמתין להפקדה, ובתקופת הביניים לא יהיה נכון לבצע שינויים בתנאים שנקבעו, שכן הדבר יבלבל את הציבור, וכן מכיוון שאין טעם למפות כעת את היחס בין התנאים לבין הוראות התכנית, או לפרסם תנאי בנושא ספציפי או החרגה שלו.
26. הוועדה המחוזית טוענת כי יש לדחות את טענות הערר. הוועדה המחוזית טוענת כי בעניין תמהיל הדירות, הבקשה להיתר אינה תואמת את התנאים שנקבעו, ובניגוד לטענת העוררים, גם אינה תואמת את החלטת ההפקדה של התכנית שבהכנה. הוועדה המחוזית טוענת כי החלטת ההפקדה קבעה שטח ממוצע של 85 מ"ר עיקרי ליחידת דיור, ואילו שטחן של יחידות הדיור המבוקשות בבקשה להיתר גבוה בהרבה.
27. ביחס לעמדת הוועדה המקומית, כי יש להחזיר אליה את הדיון בעניין התמהיל, הוסיפה הוועדה המחוזית כי לוועדה המקומית הייתה עמדה שונה בעניין התמהיל בהחלטת ההפקדה שקיבלה, אולם לוועדה המקומית אין סמכות להחליט בניגוד להחלטות הוועדה המחוזית בעניין התנאים או בעניין הפקדת התכנית, ואין מקום כי סמכות זו תינתן לה על ידי ועדת המשנה לעררים.
28. בעניין הפרגולה, טוענת הוועדה המחוזית כי הנושא לא נזכר בתנאים, וכי הערכאה הנכונה להעלות טענות נגד החלטת הוועדה המקומית בעניין היא ועדת הערר המחוזית.
29. בעניין המרפסות, טוענת הוועדה המחוזית כי עם הפקדת התכנית שבהכנה, ניתן יהיה להקימן כמבוקש.

טענות הוועדה המקומית

30. הוועדה המקומית טוענת כי בגרסתה האחרונה של התכנית שבהכנה, כפי שהוחלט להפקידה, קובעת ההוראה לעניין מרפסות כדלקמן:

"הנחיות מיוחדות

מרפסות

1. בנוסף לשטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר ליח"ד עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים בקומות הטיפוסיות ועבור מרפסות הכלואות בין עד 3 קירות, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות לא יעלה על 12 מ"ר. תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין קדמי ואחורי בשיעור שלא יעלה על 2.0 מ'.
2. יותרו מרפסות הבולטות עד 1.6 מקו הבניין בחזית הקדמית בקומה שמעל קומת הקרקע ובלבד שגובהן לא יפחת מ-4.5 [מ'] מעל מפלס הכניסה".
3. לעמדת הוועדה המקומית, ניתן לאשר את המרפסות כפי שהתבקשו בבקשה להיתר, ויש לתקן את התנאים כך שיאפשרו זאת.
4. הוועדה המקומית טוענת כי בהחלטת ההפקדה נקבע עוד כי:

"שטח ממוצע ליחידת דיור יהיה 85 מ"ר עיקרי ו-30% יח"ד קטנות בשטח של עד 75 מ"ר כולל ממ"ד. לשטחים אלה יתווספו מרפסות שמש, אשר סגירתן תהווה סטייה ניכרת לתכנית".

הוועדה המקומית טוענת כי לא דנה בתמהיל זה, ולפיכך מבוקש כי לעניין קביעת התמהיל, הבקשה תחזור לדיון בוועדה המקומית, שתקבע את התמהיל שיש לאשר במקרה זה, ושעל החלטתה ניתן יהיה לערור לוועדת הערר המחוזית.

33. הוועדה המקומית טוענת כי הבקשה להיתר כמות שהיא אינה עומדת בתנאי המחיל את מדיניות 2012, וגם אינה עומדת בתנאים שנקבעו בהחלטת ההפקדה של התכנית שבהכנה.
34. לעניין הפרגולה, טוענת הוועדה המקומית כי נושא זה לא נקבע במסגרת התנאים, והוועדה המקומית סברה כי לא ניתן לאשר את הפרגולות לאור סעיף 6.1.9 לתכנית גב/2002 החלה במקרקעין. הוועדה המקומית טוענת כי על החלטתה בעניין זה, היה על העוררים לערור בפני ועדת הערר המחוזית.

טענות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

35. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן: "הרשות") צורפה לוועדה המקומית כמגישת התכנית. הרשות מצטרפת לעמדת הוועדה המחוזית ביחס לערר, ולנימוקיה.
36. הרשות מוסיפה כי אין מקום להחריג מקרים פרטניים מהתנאים, וכי אם קיימת מחלוקת תכנונית בין הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לעניין התמהיל, נכון יותר להמתין פרק זמן קצר של מספר חודשים עד להפקדת התכנית.

דיון והכרעה

37. לאחר שמיעת טענות הצדדים, החלטנו פה אחד לדחות את הערר, מהנימוקים שיפורטו להלן.
38. ראשית, יובהר כי ועדת המשנה לעררים, במסגרת הליכי ערר לפי סעיף 78(ב)(1) לחוק, אינה באה בנעלי הוועדה המקומית ואינה מוסמכת לאשר במקומה בקשות להיתרי בנייה. על כן, יש לדחות סעד זה שהתבקש על ידי העוררים.
39. במסגרת ערר לפי סעיף 78(ב)(1) לחוק, אנו בוחנים את החלטת הוועדה המחוזית על פי סעיף 78(א) לחוק, "לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת", את סבירות התנאים שנקבעו, ואת השאלה אם התנאים אינם פוגעים בעורר יתר על המידה ביחס לאינטרס הציבורי שבקידום התכנית.
40. לעניין ביטול הגזוזטראות: בעניין טל בר, שאליו הפנו העוררים, התייחסנו לסוגיית המרפסות והגזוזטראות, וקיבלנו את הטענה לפיה יש לאפשר לוועדה המקומית לדון בסוגיה זו לגופה, כדלהלן:

"מאחר שבמקביל לתקופה שבה התנאים בתוקף, הולכת ומתגבשת גם התכנית שבהכנה, הרי שישנה גם תשתית לקביעה אם צמצום התנאים, או אף החרגה נקודתית מהם, אכן עלולה לסכל את התכנית שבהכנה באופן שמוצדק להימנע ממנה.

כפי שציינו בהחלטתנו בערר 22/20 בירקו חברה לבניה ולהשקעות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (31.5.2020, פורסם בנבו), בסעיפים 75-75, ובעניין גרנות שהוזכר לעיל:

"ככל שהתכנון העתידי מתגבש ותקופת התנאים מתארכת, בהחלט יש מקום לבחון את דיוק התנאים וצמצומם במידת האפשר, כך שהפגיעה בזכות הקניין של הפרט תהיה מצומצמת ככל שניתן.

כפי שהערנו בהחלטתנו בערר 26/18 יוסף גרנות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (16.9.2018, פורסם בנבו):

"לסעיפים 77 ו-78 לחוק תכלית חשובה, של מתן פרק זמן למוסד התכנון, כדי לאפשר תכנון באופן מיטבי ובלי שהוצאת היתרים בתקופת הכנת התכנית תסכל את התכנון העתידי. עם זאת, לאור חשיבותה של זכות הקניין, יש לעשות במנגנון זה שימוש זהיר ומושכל. כאשר מדובר בתכנית שהגיעה לשלבים סופיים של הכנה והיא למעשה כמעט בשלה להפקדה – [...] פוחתת ההצדקה לקביעת תנאים גורפים, ויש מקום להתאים את התנאים, אם הם אכן נדרשים, לרמת המסוימות שאליה הגיעה התכנית שבהכנה"."

במקרה שלפנינו, התנאים אינם מתייחסים באופן מפורש לאפשרות חריגה של גזוזטראות מקו הבניין הקדמי, ועל כן, לכאורה, אינם מאפשרים מתן היתר לבקשה. לאור העובדה שהתכנית שבהכנה כבר גובשה ואף הוגשה לוועדה המחוזית לצורך קיום דיון בהפקדתה, מובנת עמדתה של הוועדה המחוזית לפיה אין מקום לקיים דיון לצורך תיקון התנאים בשלב זה.

עם זאת, הערר הציף את הלקונה בטבלת התנאים, שאינה מתייחסת לעניין הגזוזטראות, כמו גם את הסתירה בין הטבלה לבין רשימת התנאים שפורסמה יחד איתה. בנסיבות אלה, וכאשר על פני הדברים אין סתירה בין הבקשה להיתר לבין התכנית שבהכנה, כך שלא יהיה בבקשה להיתר כדי לסכל את התכנון העתידי, אנו סבורים כי יש מקום להחריג את הבקשה להיתר מתחולת התנאים, ולאפשר כי תוכרע לגופה על ידי הוועדה המקומית".

41. אמנם, דרך המלך היא בתיקון התנאים כך שיאפשרו במפורש את בניית המרפסות, במגבלות שייקבעו. אולם, לאור העובדה כי התכנית שבהכנה נמצאת בשלב מילוי התנאים להפקדה, וצפויה להיות מופקדת בחודשים הקרובים, ניתן להסתפק בשלב זה בהחרגת הבקשה ובהחלת קביעותינו בעניין טל בר גם לגביה, כמו גם לגבי בקשות נוספות שיידונו בהיבט זה בוועדה המקומית עד להפקדת התכנית.
42. יחד עם זאת, החרגת הבקשה להיתר בעניין המרפסות לא די בה כדי לסייע לעוררים, וזאת בשל התנאי שנקבע בעניין תמהיל יחידות הדיור בהריסה ובנייה.
43. לעניין תמהיל הדירות: בשונה מעניין הגזוזטראות, התנאים שנקבעו כוללים תנאי מפורש לפיו תמהיל יחידות הדיור בהריסה ובנייה ייקבע על פי מדיניות 2012 של הוועדה המקומית.
44. העוררים אינם חולקים על כך שבקשתם להיתר אינה עומדת בתנאי זה, אולם טענתם היא כי הבקשה להיתר עומדת בתנאים שנקבעו בהחלטת ההפקדה של התכנית שבהכנה לעניין תמהיל יחידות הדיור – טענה שהוועדה המקומית והוועדה המחוזית חולקות עליה.
45. אנו מתקשים לקבל את טענת העוררים, לפיה יש להחיל על הבקשה להיתר את החלטת ההפקדה, אף שקביעותיה שונות באופן מהותי מהתנאי החל לעניין התמהיל.
46. התנאים שנקבעו לתקופת הכנתה של התכנית במקרה זה אינם תנאים גורפים, אלא תנאים מפורטים שמטרתם ליצור ודאות ולאפשר אישור היתרי בנייה גם בתקופת הכנת התכנית, במגבלות שנקבעו. העוררים טוענים כי יש להתחשב בתקופה הארוכה שבה בקשתם להיתר תלויה ועומדת, אולם התנהלותם, בכל הכבוד, אינה מובנת לנו. העוררים תיקנו את בקשתם להיתר על מנת לאפשר את אישורה, אך לא עשו כן תוך התאמתה לתנאים שפורסמו כבר בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 30.10.2017; תחת זאת, התאימו את הבקשה לתכנון שבאותה עת טרם התגבש, ושלא הייתה כל ודאות שאכן יאושר (ואף בשלב זה של טרום הפקדת התכנית, אין ודאות כי אכן יאושר באופן סופי כחלק מהוראות התכנית), ועל כן לא ניתן היה כלל להסתמך עליו.
47. יתרה מכך, מהדיון עולה כי בסוגיית התמהיל אין אחדות דעים בין מוסדות התכנון, ועל כן לא ניתן לומר בשלב זה בוודאות כי החרגת הבקשה מהתנאי שנקבע תתאם בסופו של דבר את התכנית שבהכנה, ולא תסכל את התכנון העתידי. בנסיבות אלה, אין מקום לחרוג מהכלל שנקבע במסגרת התנאים עבור מתן היתרי בנייה בתקופת הכנת התכנית.
48. לפיכך, אף אם נניח כי הבקשה להיתר עומדת בהחלטת ההפקדה לעניין התמהיל, על מנת שהדבר יאפשר את אישור הבקשה להיתר, יש צורך להמתין להפקדת התכנית שבהכנה. לאחר הפקדת התכנית, יחול ביחס לבקשה להיתר משטר תכנוני שונה, המוגדר על ידי סעיפים 97 ו-98 לחוק, שעיקרו הוא כי היתרים התואמים את התכנית המופקדת יינתנו בכפוף לאישור ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית ולפרסום הבקשה לפי סעיף 149 לחוק.
49. על כן, עומדות בפני העוררים שתי האפשרויות הבאות: להמתין להפקדת התכנית, שאז, לשיטתם, ניתן יהיה לאשר את הבקשה להיתר בכל הנוגע לתמהיל הדירות, ואז ככל הנראה לא תידרש הכרעתנו בעניין הגזוזטראות, שכן בעניין זה צפויה התכנית להתאים למבוקש על ידי העוררים; ולחלופין, להתאים את הבקשה להיתר לתנאים שבתוקף, על כל היבטיהם, כאשר במקרה כזה ניתן להסתמך על הכרעתנו שלעיל בעניין החרגת נושא הגזוזטראות מתחולת התנאים.
50. בשלב זה, מכל מקום, אין הצדקה להחרגת הבקשה להיתר מהתנאי בעניין תמהיל הדירות.
51. כפי שצוין לעיל, העוררים זנחו את טענתם בעניין הפרגולה בקומה העליונה, ועל כן לא נדרשנו להתייחס לטענות בעניין זה.

סיכום

52. מהטעמים המפורטים לעיל, החלטנו פה אחד לדחות את הערר, שכן לא שוכנענו כי יש לתקן את התנאים בשלב זה, ולא מצאנו כי ישנה הצדקה להחרגת הבקשה להיתר מתחולת התנאי המחיל את מדיניות 2012 לעניין תמהיל יחידות הדיור בהריסה ובנייה. אנו מניחים ומקווים כי לא יחולו עיכובים בהפקדת התכנית, ועם הפקדתה תיבחן הבקשה להיתר בהתאם להוראות התכנית המופקדת, כבקשת העוררים.

היום, ז' כסלו תשפ"א (23 נובמבר 2020)                                                                              

שמרית גולן, עו"ד

יו"ר ועדת המשנה לעררים