ערר
המועצה הארצית לתכנון ולבניה ועדת המשנה לעררים
|
4-21
04/05/2021
|
בפני חברי הוועדה:
1. עו"ד שמרית גולן – יו"ר הוועדה
2. גב' אולה אקסלרוד
3. גב' אילה גלדמן
|
| - נגד - |
העוררת:
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים
עו"ד תמר איגרא וגב' שירה שפרכר - אדריכלית העיר בת ים
|
המשיבות:
1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז תל אביב
2. איילון ח.ל.ב נכסים והשקעות בע"מ
עו"ד דרורי שפירא וגב' חגית אלדר (בשם משיבה 1)
עו"ד יובל גלאון ועוה"ד אלינה שכטר (בשם משיבה 2)
|
| החלטה |
הדיון התקיים, בהיוועדות חזותית, ביום 25.3.2021 לפני ועדת המשנה לעררים: גב' אולה אקסלרוד, גב' אילה גלדמן ועו"ד שמרית גולן – יו"ר הוועדה.
החלטה
- לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 14.12.2020, לאשר את תכנית מס' 502-0179986: בי/614 – מצודת בית"ר 2,4 למתן תוקף (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
- הערר הוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים (להלן: "הוועדה המקומית"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
- ביום 25.3.2021 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר ולאשר את התכנית, בשינוי אחד הנוגע לתקופת תוקף התכנית.
הרקע לערר
- התכנית היא תכנית מתאר מקומית החלה בשטח של כ-2.8 דונם ברח' מצודת בית"ר 2-4 בבת ים [יצוין כי להבנתנו מדובר בתכנית מפורטת, אף שבסעיף 1 להוראותיה צוין אחרת]. מטרת התכנית, על פי האמור בה, היא שינוי ייעוד מ"אזור עסקים ובידור" ל"דיור מיוחד, מסחר ותעסוקה". בין עיקרי הוראות התכנית: קביעת שימושים מותרים – דיור בשכירות לקשישים, מסחר ותעסוקה; וקביעת מועד התכלות לתכנית.
- על פי דברי ההסבר לתכנית:
"התכנית חלה על מבנה קיים, ששימש כ"מקבץ דיור לעולה" עד אישורה בהיתר לשימוש חורג.
התכנית מוסיפה לייעוד המאושר למבנה – "מסחר ותעסוקה", ייעוד של "דיור מיוחד", ומתירה השכרת יחידות הדיור לקשישים. מספר יחידות הדיור – 300.
התכנית מחייבת שימוש של מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע, למעט לובי הכניסה לדיור המיוחד.
התכנית תתכלה בתוך 10 שנים מיום כניסתה לתוקף. בסמכות הוועדה המקומית להאריך תקופה זו ב-5 שנים נוספות. לאחר התכלות התכנית, ייעוד הקרקע בתחומה יהיה בהתאם לתכנית החלה".
- התכנית הוגשה בספטמבר 2019 על ידי איילון ח.ל.ב נכסים והשקעות בע"מ, המשיבה 2 בערר, שהיא גם יזמת התכנית (להלן: "היזם"), ועמדה בתנאי הסף ביום 2.2.2020.
- ביום 22.6.2020 דנה הוועדה המחוזית בהפקדת התכנית. כרקע להחלטת ההפקדה, ציינה הוועדה המחוזית כי המבנה הוקם לפי היתר בנייה למשרדים, ושימש מאז (במשך כ-20 שנה) כ"מקבץ דיור לעולים" על בסיס היתרים לשימוש חורג או החלטות על מתן היתרים כאלה, בחלק מהתקופה, לקומות 5-15. התכנית הוגשה בעקבות החלטה של ועדת הערר המחוזית בערר (תל אביב-יפו) 1122/1018 איילון ח.ל.ב נכסים והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים (8.8.2019, פורסם בנבו), שהוגש על דחיית הבקשה לשימוש חורג לקומות 1-4, על מנת להסדיר את השימוש החורג בבניין כולו.
- במסגרת הדיון בהפקדת התכנית הוצגה עמדת הוועדה המקומית, לפיה יש לדחות את התכנית ולקדם חלופת תכנון שונה: הגדלת הקו הכחול של התכנית כך שיכלול שתי חלקות בייעוד "מבנים ומוסדות ציבור" שבבעלות העירייה, הנמצאות מצדו השני של רח' מצודת בית"ר; הוספת שימוש לדיור ציבורי לקומות 5-15; קביעת ייעוד של מסחר ותעסוקה לקומות 1-4; הוספת שימוש מסחרי במגרשים הציבוריים שיוספו לתכנית, בהתאם לתמהיל השימושים של רובע העסקים, ובהיקף זכויות דומה לקיימות בקומות 5-15 במעון העולים.
- הוועדה המחוזית החליטה כדלקמן:
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת