החלטה בעניין תכנית מס' 217-0572784 אזור תעסוקה מרחבי: קרית שמונה - גליל עליון

1. הערר שבפנינו הוא על החלטת הוועדה המחוזית מחוז צפון (להלן: הוועדה המחוזית) מיום 13.7.20 בתכנית מס' 217-0572784 - אזור תעסוקה מרחבי: קרית שמונה - גליל עליון ג/ 23965 (להלן: ההחלטה; התכנית).
2. כפי שנפרט להלן, החלטנו לדחות את הערר אך להשיב את התכנית לדיון נוסף בוועדה המחוזית על מנת שתשקול אם יש מקום לתקן אותה בנקודה אחת מסוימת.

פירוט העובדות הרלוונטיות

3. המקרקעין מושא הערר - תאי שטח מס' 506 ו-601 בתשריט התכנית (להלן: המקרקעין) - מצויים בתחום השיפוט של העוררת - המועצה האזורית גליל עליון (להלן גם: המועצה האזורית), בסמוך לתחום השיפוט של המשיבה 4 - עיריית קרית שמונה (להלן: העירייה, או: קרית שמונה).
4. התכנית החלה על המקרקעין היא תכנית ג/6898 - פארק תעשיתי אזורי גליל עליון (להלן: התכנית הקודמת), שפורסמה למתן תוקף בשנת 1992. ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית זו הוא "אזור תעשייה", והם מהווים חלק מאזור תעשייה נרחב (להלן: אזור התעשייה). בהתאם לסעיף 13.2 לתקנון התכנית הקודמת, השימושים המותרים באזור תעשייה הם השימושים הבאים:

"תעשיה ומלאכה, אחסנה, בכפוף להנחיות להקמת מפעל, מזנונים ובתי קפה, חנויות ומשרדים, דרכים, שבילים וחניות, מתקנים הנדסיים ומקלטים, מתקני ספורט ומשחק וכל הנדרש לשיפור אכות החיים של עובדי המפעלים."

5. ביום 27.4.06 העניקה רשות הרישוי של העוררת היתר בנייה להקמת מרכז מסחרי בשטח של כ-11 דונם בתחום אזור התעשייה (להלן: המרכז המסחרי). על ההחלטה להעניק את היתר הבנייה הוגשה עתירה מינהלית, והיא נדחתה ביום 16.8.06 (עת"מ (נצ') 1086/06). על פסק הדין הוגש ערעור, והערעור התקבל ביום 24.6.09 (עע"ם 7926/06). בית המשפט העליון קבע כי היתר הבנייה שניתן להקמת מרכז מסחרי באזור התעשייה אינו תואם את הוראות התכנית הקודמת, שחלה אז על המקרקעין. לצד זאת, בית המשפט העליון נמנע מלהכריז על היתר הבנייה כבטל והחזיר את הדיון לבית המשפט קמא כדי שיכריע מהן ההשלכות המעשיות של פסק הדין. בבית המשפט המחוזי התקיים הליך גישור ובסיומו הושג הסכם שקיבל תוקף של פסק דין ביום 17.7.11. בהסכם נקבע בין השאר כי המרכז המסחרי יחל לפעול, וכן נקבע כי תוכן תכנית לאזור התעשייה שתכשיר את פעילותו.
6. על רקע זה הוגשה התכנית מושא הערר, שביקשה להסדיר - כלשון כותרתה - "אזור תעסוקה מרחבי".
7. ביום 3.9.12 החליטה המשיבה 1 (להלן: הוועדה המחוזית) על הפקדת התכנית בתנאים שונים (בשמה הקודם - ג/19868). בהחלטה זו נקבע בין השאר כי "הוועדה נענית לבקשת החברה לפיתוח הגליל בע"מ ומחליטה להוסיף כי יותרו שימושים מסחריים הנלווים לתעשייה ומהווים חלק בלתי נפרד מהם בתחום השטחים שבבעלותה".
8. לאחר ההחלטה על הפקדת התכנית נדונה התכנית מספר פעמים בוועדות התכנון השונות בשל מורכבותה, וכן בשל הקושי בהגעה להסכמות בין מגישי התכנית - המועצה האזורית והעירייה. נזכיר חלק מההחלטות שהתקבלו בישיבות אלה, הרלוונטיות לענייננו.
9. ביום 21.1.16 דנה בתכנית ועדת המשנה של הוועדה המחוזית לתכניות ונושאים עקרוניים כלל-מחוזיים (שלהלן תיקרא אף היא, לשם הפשטות, הוועדה המחוזית). בישיבה זו הוחלט, לבקשת המועצה האזורית, להגדיר את חלקו הצפוני של תא שטח 506 כ"חזית מסחרית".
10. ביום 4.9.17 דנה הוועדה המחוזית פעם נוספת בתכנית. בין השאר עלתה בפניה סוגיית הייעוד של תא שטח 601. וזו לשון ההחלטה:

""תא שטח 601 : כיום מופיע בתור "שטח למסחר ומשרדים". גודלו של תא השטח הינו כ-10 דונם וזכויות הבנייה בו הן: 45% שטח עיקרי למסחר (4,500 מ"ר) ועוד 30% משרדים (3,000 מ"ר). קריית שמונה מבקשת לשנות את ייעודו של תא השטח לתעשייה, שכן כיום הוא מתפקד כתחנת דלק ומכון רישוי רכב, ועל מנת למנוע הקמה של מרכז נוסף דמוי "ביג". למען ההשוואה, השטח של ביג הינו 8,550 מ"ר. החברה

לפיתוח הגליל הסבירה, כי השטח הזה ניתן לה בתמורה לפגיעה בזכויות בתאי שטח אחרים, ואינם מעוניינים לוותר על זכויות הבנייה בו. בנוסף, הדגישו כי הייעוד מסחר ומשרדים נקבע בשל המיקום בחזית כביש 90 וכנגזרת תכנונית של אזור התעסוקה.

הוסכם: אין הסכמה בנושא שינויי ייעוד תא השטח וצמצום היקף הזכויות.

החלטת הועדה: הועדה מקבלת את עמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית שמונה בנוגע להגדרת ייעוד הקרקע ל'תעשיה' במקום יעוד "מסחר ומשרדים", זאת בהתאם לשימושים והמבנים הקיימים במקום, שהוקמו עפ"י היתרי בניה שניתנו ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון. השימושים והזכויות המותרים ביעוד זה יהיו בהתאם לשימושים והזכויות המפורטים בייעוד 'תעשיה' (סע' 4.1.1 בגרסה שהוגשה בתאריך 14/09/2016)".

11. לבסוף, ביום 7.12.18 הופקדה התכנית. בהתאם לתכנית בגרסתה המופקדת, המקרקעין יועדו לתעשייה, וסומן בה כי ניתן להקים בהם חזית מסחרית משלושה צדדים: צפון (לכיוון דרך מאושרת; להלן: הכביש הראשי), מזרח (לכיוון רצועת שצ"פ) וחלקית מצד דרום (לכיוון דרך מוצעת):
12. השימושים המותרים במקרקעין המיועדים לתעשייה בהתאם לתקנון התכנית המופקדת הם "כל התכליות והשימושים המותרים בתכנית מפורטת מאושרת מס' ג'/6898, כולל חנויות ומשרדים, מזנונים ובתי קפה, מקלטים". לצד זאת, תקנון התכנית המופקדת פירט שימושים נוספים המותרים במקרקעין המיועדים לתעשייה.
13. בהתאם לתשריט התכנית המופקדת, ממזרח למקרקעין מצויה רצועת מקרקעין המיועדת לשצ"פ (להלן: רצועת השצ"פ). ביחס לרצועה זו נקבע בתקנון התכנית המופקדת כדלהלן: