החלטה בעניין הפרת הסכם לבנות בניין מגורים במקרקעין

א.         בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגנית הנשיא גרסטל (כתארה אז) והשופטים פוגלמן ושילה) מיום 25.9.06 בתיק ע"א 1936/03, בו התקבל באופן חלקי ערעור המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת אלמגור) מיום 27.3.03 בתיק ת"א 117632/01.

ב.         בשנת 1995 נכרת הסכם קומבינציה בין המשיבים (המשיבים 2-1 ואביהם של המשיבים 4-3) לבין המבקשת 1 (להלן - המבקשת; המבקשים 3-2 ערבו להסכם). בהסכם התחייבה המבקשת לבנות בניין מגורים במקרקעין שהיו בבעלות המשיבים. המבקשת התחייבה להתחיל בעבודות הבנייה בתוך 60 יום מקבלת היתר הבנייה, ולסיימן 24 חודשים לאחר מכן (סוכם כי איחור של 3 חודשים נוספים לא ייחשב הפרה). ביום 15.11.01 הגישו המשיבים תביעה נגד המבקשים בה נטען כי המבקשת לא עמדה במועדים שנקבעו בהסכם, והתבקשו סעדים שונים, בכללם פיצוי מוסכם בגין האיחור, דמי שכירות ראויים ותשלום מס שבח בו חוייבו המשיבים - כנטען עקב האיחור. ביום 27.3.03 התקבלה התביעה בבית משפט השלום באופן חלקי בלבד. נקבע כי יש לפרש את ההסכם כך שתאריך מסירת הדירות הוא לא יאוחר מיום 18.5.99 (ובתוספת שלושה חודשים 18.8.99). עוד נקבע כי ביום 21.6.99 הועברו זכויות המשיבים בנכס לידי כונס נכסים שמונה במסגרת הליך אחר. נקבע כי עם מינוי כונס הנכסים עברו כל הזכויות הקנייניות של המשיבים לידיו, ולפיכך יש לדחות את תביעותיהם. מנגד, נקבע כי המשיבים אכן זכאים לפיצוי החוזי המוסכם מיום 18.5.99 ועד להעברת הזכויות לידי הכונס ביום 21.6.99. כלפי פסק הדין הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי.

ג.          ביום 25.9.06 קיבל בית המשפט המחוזי את ערעור המשיבים באופן חלקי. נקבע כי מינוי כונס הנכסים לא הפקיע את זכויות המשיבים בנכס, אלא רק איפשר לכונס לבוא בנעליהם לצורך מימוש הנכס שהיה ממושכן. מסיבה זו נקבע כי המשיבים זכאים לפיצוי בגין האיחור מיום האיחור - אלא שזה הועמד על 18.8.99 - ועד ליום בו נמכרו הדירות על ידי הכונס (11.10.99), שאז פקעו זכויות המשיבים בדירות. עוד התקבלה טענת המשיבים כי אילו היתה המבקשת מעבירה את הדירות לידם במועד, היו הדירות נמכרות בפטור ממס שבח. נקבע כי בשל האיחור נמכרו הדירות על ידי הכונס תוך חיוב במס שבח שנוכה מתמורת המכר. הוטעם כי המבקשת לא התגוננה מפני טענה זו ולפיכך דינה להתקבל. בראש זה חויבה המבקשת לשלם למשיבים סך 452,727 ש"ח.

ד.         כלפי פסק דין זה הוגשה הבקשה שבפנינו, בה נטען כי בית משפט השלום לא קבע שאכן היה איחור במסירה, שכן שאלה זו התייתרה עם הקביעה כי במועד מינוי הכונס (21.6.99) פקעו זכויות המשיבים בנכס. עוד נטען כי יש לראות במינוי הכונס את מועד מסירת הדירות, וכי המניעה לקבלת טופס 4 נבעה מאי הסדרת פטור מהיטל השבחה על ידי המשיבים. ולבסוף, נטען ליחס עוין מאת ההרכב בבית המשפט המחוזי, כנטען עקב סירוב המבקשים לפנות להליכי גישור. בהחלטה מיום 17.4.07 התבקשה תגובת המשיבים בסוגיית הפטור ממס שבח בלבד. בתגובה נטען כי לא נפל פגם בהכרעת בית המשפט המחוזי - הן מטעמים דיוניים (זניחת הסוגיה בתשובת המבקשים), והן לגופו של עניין.

ה.         לאחר העיון בבקשה ובתגובה, אין בידי להיעתר לבקשה. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת אך במקרים בהם מתעוררת שאלה ציבורית או משפטית חשובה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד ל"ו(3) 123) - ואין המקרה שלפנינו בא בכללם. אכן, בית משפט השלום לא קבע פוזיטיבית מתי נמסרו הדירות (למעט קביעה כי ביום 18.5.99 טרם נמסרו), אך בית המשפט המחוזי התייחס לכך שהכונס מכר את הדירות ביום 11.10.99, ושטופס 4 ניתן רק ביום 22.12.99. בעניין שבו נתבקשה התשובה - סוגיית הפטור ממס שבח - הכריע בית המשפט המחוזי, כי אילו היו הדירות נמסרות בזמן, היו המבקשים זכאים בעת מכירתן לפטור ממס שבח לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 ("פטור לדירת מגורים מזכה"). סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים, "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה..." (ההדגשה הוספה - א"ר; ראו א' נמדר, מס שבח מקרקעין - הפטור לדירת מגורים (מהדורה שלישית, תשנ"ז) 162-159) - ונמצא איפוא כי העובדה שבניית הדירות לא נסתיימה במועד המכירה (בניגוד לחוזה) היא שמנעה את הפטור. לעניין זה העובדה שהדירה נמכרה על ידי כונס, ולא ישירות על ידי המשיבים, אינה מעלה כשלעצמה או מורידה (ראו גם סעיף 3 לחוק מיסוי מקרקעין; נמדר, 70-69). ניתוח זה מסתבר עובדתית, ובכל מקרה אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות אלה - קל וחומר בגלגול ערעורי שלישי (רע"א 3189/06 וולפינגר נ' ראובני (לא פורסם); רע"א 6474/99 צוקרמן נ' פאלוך (לא פורסם)). לכך מצטרפת גם העובדה שהמבקשים זנחו בסיכומיהם הן את הטענה שהאיחור במסירה היה באשמת המשיבים (עמ' 8 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי), והן את טענות ההגנה בסוגיית מס השבח (עמ' 10). הטענות לגבי עוינות בשל דחיית ההפניה לגישור נטענו ללא שבוססו ובכל מקרה הערוץ המתאים באותה עת היה טענת פסלות, ואין מקום להידרש אליהן במסגרת הנוכחית.

ו.          לא אוכל איפוא להיעתר לבקשה. המבקשים ישלמו למשיבים שכר טרחתו של בא כוחם בסך 4,000 ש"ח.

            ניתנה היום, כ"ז באדר א' תשס"ח (4.3.08).

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.     עש + מפ

מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il