החלטה בבקשת נאמן להורות על אישור הסכם מכר דירה לאחר צו מימוש

עו"ד ניר שדה - להלן: "הנאמן"

עופרה כרמון אבן, מיכאל כרמון - להלן: "הרוכשים"

החלטה

1. בפניי בקשה מטעם הנאמן להורות על אישור הסכם מכר דירה שבבעלות החייבים לאחר צו מימוש ומנגד בקשת החייבים עצמם לפדות את הדירה.

השתלשלות הדברים וטענות הצדדים

2. ברקע הדברים צווי כינוס שניתנו לנכסי החייבים לבקשתם בימים 27.1.2016 ו-5.3.2017, וכן הכרזתם כפושטי רגל בימים 28.11.2017 ו-5.5.2019. סך תביעות החוב שאושרו על ידי הנאמן הינם כ- 2.7 מיליון ₪ לחייב ו- 770,000 ₪ לחייבת [חלק ניכר חופף].

הדירה נשוא הבקשה הינה דירת מגורים שבבעלות החייבים אולם הם לא מתגוררים בה והיא ידועה גם כגוש 5682, חלקה 164, תת-חלקה 2 בעיר מודיעין [להלן: "הנכס" או "הדירה"].

ביום 22.7.2019, ניתן צו למימוש הדירה [להלן: "צו המימוש"]. קודם לכן, בחוות דעת שמאית מיום 14.1.2019, הוערך שווי הדירה כפנויה על סך של 3.1 מיליון ש"ח. על הדירה רובצת משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק לאומי למשכנתאות, אשר יתרתה כ- 800,000 ₪ [להלן: "המשכנתא"].

במהלך שנת 2020 נדונה השאלה האם יש לראות את הדירה כתפוסה וביום 30.6.2020 לאחר דיון, התבקשו החייבים להודיע האם הם מקבלים את אחת מהצעות בית המשפט שהועלו במהלך הדיון – פדיון זכויותיהם בדירה בסכום של 1.5 מיליון ש"ח או מימוש הדירה כפנויה בדרך של מכר עצמי. בית המשפט קבע כי אם יתנגדו החייבים לשתי ההצעות תינתן החלטה בבקשה. לאחר שהחייבים לא קיבלו את הצעות בית המשפט והציעו הצעות נמוכות יותר משמעותית, דחה בית המשפט את בקשתם של החייבים לראות את הדירה כתפוסה, תוך קביעה כי החייבים אינם מחזיקים בפועל בנכס מזה שנים אלא הוא מושכר [החלטה מיום 2.8.2020]. החייבים ביקשו לערער על החלטה זו ובקשתם זו נדחתה בהחלטת בית המשפט העליון מיום 2.3.2021, אף ללא צורך בתגובה. בית המשפט העליון ציין בהחלטתו כי הצעת בית המשפט לפדיון הנכס תמורת הסכום בו נקב היא סבירה, וזאת כיוון שמכירת הנכס כפנוי בניכוי המשכנתא הייתה מעלה תשואה של כ-2.284 מיליון ₪, לפני ניכוי דמי הדיור החלוף ועלויות המימוש, כך שערך פדיון כפי שהוצע של 1.5 מליון ₪ בוודאי שאינו מחמיר עם החייבים [רע"א 9184/20 מאזוז ואח' נ' עו"ד ניר שדה ואח' (2.3.2021)].

3. אחר החלטה זו של בית המשפט העליון הוגשו שתי בקשות כמעט במקביל:

הראשונה, מצד החייבים, הוגשה ביום 8.3.2021 ובמסגרתה עתרו החייבים לפדות את הנכס על מנת שתתאפשר להם, בבוא יום, חזרה לבית שבבעלותם. לטענתם הצעת בית המשפט לפדיון התבררה על הצד הגבוה ובנוסף טרם נדונה שאלת שווי דמי הדיור החלוף. עוד טענו החייבים כי הליך ההתמחרות נערך אגב שהליך הערעור היה תלוי ועומד וכי אף אחד מהמציעים לא שינה מצבו לרעה.

מנגד, הגיש הנאמן בקשה ביום 26.3.2021 לאשר את הסכם המכר שנערך בין הנאמן לבין הרוכשים שזכו בהליך ההתמחרות [משפחת כרמון].

אציין, כי הליך ההתמחרות בוצע במהלך שנת 2020, החל מיוני 2020 ולאחר מכן נדחה ההליך בשל בקשת החייבים כאמור לעיל וההתמחרות קוימה בסוף חודש אוגוסט 2020. במהלך ההתמחרות באינטרנט נכח החייב והתאפשר לו לפדות את הזכויות לפי ההצעה שזכתה אולם הוא לא עשה כן. בקשתם של החייבים לעיון חוזר בהחלטה שאפשרה את ההתמחרות נדחתה אף היא [החלטה מיום 31.8.2020].

4. הנאמן התנגד לבקשת החייבים וטען כי הם מושתקים מלבקש לפדות את הנכס נוכח התנהלותם והמצג שיצרו שאין בכוונתם לפדות את הנכס, ולאחר שהרוכשים הפקידו כבר סכום של 220,000 ₪ לחשבון הנאמנות.

בהחלטתי מיום 31.3.2021 הבהרתי כי ההליך אינו עונשי, ואין מענישים את החייבים על העיכוב, אלא נותנים בו מחיר ראוי. משכך, קבעתי כי החייבים לא ייטיבו את מצבם הכספי בעצם העובדה שלא השיבו בחיוב להצעה שהייתה במהלך שנת 2020 אולם הם כן יוכלו לשקול שוב את מצבם, נכון להיום, ועל כן, התבקש הנאמן לערוך תחשיב במסגרתו יוצב מול החייבים סכום התועלת הכספית שתצמח לנושים ממכירת הנכס בהתאם להסכם המכר [לאחר כל ההפחתות] ובתוספת עלויות ההליך מול הרוכשים, שגם בו יידרשו החייבים לשאת ככל שקיימות עלויות שכאלה, וכן עלויות ההליך עצמו.

הבהרתי כי במצב היום כבר אין הכרח שהחייבים יוכלו לפדות את הנכס בעצמם, וכי יש לשקול גם שיקולים נוספים, לרבות וודאות בהליך וודאות הציבור ביחס להליכי מימוש בהליכי פשיטת רגל וכינוס נכסים. עוד הבהרתי כי לא יכול ההליך לצאת נפסד מבקשתם הנוכחית של החייבים - לא מבחינת העלות ולא מבחינת הזמן.