בפניי תביעה כספית.
1. התובע ניהל משא ומתן לשכירת דירת קוטג' שבבעלות הנתבע (להלן - הדירה). ביום 18.5.05 נחתם בין השנים זיכרון דברים להשכרת הדירה (להלן - זיכרון הדברים). בזיכרון הדברים נקבעה תקופת שכירות של שנתיים החל מיום 15.7.05. נקבעה אופציה לצדדים להאריך בהסכמה את תקופת השכירות בשנה נוספת. נקבעו דמי שכירות בסך של 600$ לחודש. עוד נקבע, כי "הצדדים מסכימים כי ייחתם ביניהם חוזה שכירות אשר יסדיר את כל העניינים המשפטיים הקשורים להשכרת הדירה לפני ה - 15.7.05". באותו מעמד הפקיד התובע בידי הנתבע סך של 1,000 ש"ח על חשבון דמי השכירות.
2. לטענת התובע, חרף פניות חוזרות ונשנות שלו, רק בסוף חודש יוני 2005 קיבל טיוטה של החוזה מאת הנתבע. התובע טוען, כי בטיוטה נכללו הוראות דרקוניות ובלתי סבירות בעליל, אשר באי כוח הנתבע עמדו על הכללתן למרות שהיו בסתירה למוסכם בזיכרון הדברים. לטענת התובע, תניות אלה עליהן עמד הנתבע היו חסרות תום לב ובלתי מקובלות. התובע טוען, כי נוכח התעקשות הנתבע על דרישותיו, הודיע בלית ברירה לנתבע כי לא יוכל לחתום על הסכם חד צדדי. לטענת התובע, נגרמו לו נזקים שונים עקב התנהלות זו של הנתבע.
3. התובע מוסיף וטוען, כי בינו ובין הנתבע נכרת הסכם מחייב, הוא זיכרון הדברים. לטענת התובע, דרישות הנתבע כי התובע יחתום על הסכם השכירות המוצע היו הפרות בוטות של אותו הסכם. בהקשר זה טוען התובע, כי חלק מן ההסכם האמור הוא שייחתם הסכם שכירות הגיוני וסביר. התובע טוען לחילופין כי המשא ומתן שניהל הנתבע להשכרת דירתו היה בחוסר תום לב, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן - חוק החוזים). אדון תחילה בשאלת אחריותו של הנתבע. בהמשך לכך, אדון בשאלת הסעדים להם זכאי התובע.
האחריות
4. השאלה הראשונה עליה יש להשיב היא מהי נפקותו החוזית של זיכרון הדברים עליו חתמו הצדדים. בהקשר זה ייתכנו, ברמה העיונית, אפשרויות שונות. זיכרון דברים כזה עשוי להיות בעל תוקף מחייב עם חתימתו. אפשר כי לא יהיה בעל תוקף כאמור. אפשר כי יהווה הסכם רק לעניין נקודות מסויימות. ההכרעה בין אפשרויות אלה נגזרת מכוונת הצדדים (ראו ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה, בעמודים 94 - 95).
5. (א) על מנת שלזיכרון הדברים יהיה תוקף חוזי מחייב, עליו לעמוד במבחנים שנקבעו בחוק החוזים לצורך גיבושו של חוזה. מבחנים אלה הם גמירות דעת להתקשר בחוזה ומסויימות (סעיף 2 לחוק החוזים; שלו בספרה הנ"ל, בעמוד 96). עניינו של חוק החוזים בהעדה על גמירת דעת, היינו, באינדיקציות חיצוניות לקיומה של גמירת דעת להתקשר בחוזה. בהקשר זה נבחנת "נוסחת הקשר", אותה קבעו הצדדים להתקשרות בזיכרון הדברים. לעניין זה נפסק, כי
"מקובל לומר כי אם נוסחת הקשר היא כי זיכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזיכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ומתן.לעומת זאת אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זיכרון הדברים עד שיוכן חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא שרצון הצדדים הוא שזיכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיד".
(דברי כב' השופט ברק בע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, בעמודים 287-288).
(ב) נוסחת הקשר במקרה שבפניי היא כי "הצדדים מסכימים כי ייחתם ביניהם חוזה שכירות אשר יסדיר את כל העניינים המשפטיים הקשורים להשכרת הדירה לפני ה - 15.7.05". לגבי נוסחת קשר דומה, בה נקבע כי "חוזה ייערך בתוך 30 ימים", נפסק כי היא מבטאת את רצון הצדדים שזיכרון הדברים ייכנס לתוקפו מייד (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבנייה ופיתוח בע"מ נ' גושן, נב(4) 673, בפיסקה 9). למסקנה דומה הגיע בית המשפט בע"א 3102/95 כהן נ' כהן, מט(5) 739, שם נפסק כי קביעה בחוזה לפיה "בשבוע הבא ייחתם חוזה מפורט בין הצדדים" היא "'נוסחת קשר' לפיה הצדדים לא היתנו או הישעו את תוקף זיכרון הדברים בחתימת חוזה" (בפיסקה 4 לפסק הדין האמור).
(ג) דברים אלה תומכים במסקנה, כי זיכרון הדברים היווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין. הם נתמכים במידת הפירוט של זיכרון הדברים. אין מדובר בזיכרון דברים לקוני, בבחינת הצהרת כוונות כללית. זיכרון הדברים כולל את עיקרי הפרטים המהותיים הדרושים לגיבושו של הסכם מסוג זה. מפורטים כל הפרטים הנדרשים לעניין הצדדים, כתובתם, מספרי תעודות זהות, מספרי טלפון. הנכס מזוהה באופן ברור. ננקבו דמי השכירות ואופן הצמדתם לדולר. נקבעו מועדי התשלום. נקבעה תקופת השכירות. נקבעה מטרת השכירות. נקבע גם, כי "עם חתימת החוזה ישלם השוכר את יתרת דמי השכירות עבור 3 חודשים מראש". בפרשת ע"א 742/87 ויינשטיין נ' גורן מג(2) 837 נפסק, לגבי נוסח דומה, בו צויין כי "יתרת החוב בסך 9000$, שווה ערך בשקלים, ישולמו עם חתימה על החוזה הפורמלי", כי הוא מלמד ש"רצון הצדדים היה שהחוזה יכנס לתקפו מיד" (שם, בפיסקה 2 לפסק הדין). כל אלה מעידים על כך שזיכרון הדברים עומד בדרישת המסויימות הקבועה בחוק החוזים. בתוך כך, יש בעובדה זו כדי להקרין על שאלת גמירות הדעת להתקשר בחוזה מחייב, ולחזק את המסקנה כי בנסיבות העניין היתה לצדדים גמירות דעת כאמור.
(ד) לא למותר בהקשר זה להתייחס במספר מלים לעדותו של הנתבע בנקודה זו. הנתבע העיד, כי להשקפתו זיכרון הדברים מחייב את הנתבע להגיע לעורך הדין ולחתום על חוזה (עמוד 10, שורה 23). כשנשאל הנתבע אם זיכרון הדברים מחייב אותו לדבר מה, חזר על תשובתו כי הוא מחייב את שלומוב, הוא התובע (עמוד 10, שורה 25). בהמשך, תשובותיו של הנתבע לשאלות האם זיכרון הדברים מחייב אותו, היו חמקניות (ראו עמוד 11, שורות 12 - 14; עמוד 12, שורות 5 - 8). לא אוכל לקבוע במצב זה, כי הנתבע האמין באמת ובתמים כי זיכרון הדברים אינו מחייב אותו לדבר. אכן, אף הנתבע הודה כי לפחות שכר הדירה שנקבע בזיכרון הדברים היה בעל אופי מחייב (עמוד 12 שורה 12). בכל מקרה, אפילו סבר הנתבע כי אין לזיכרון הדברים תוקף מחייב, אין לסברה זו משקל של ממש, כל עוד הדברים נשארו בבחינת דברים שבלב. ואמנם, אין בפניי ראייה או טענה כי הנתבע אמר לתובע במועדים הרלוונטיים לחתימה על זיכרון הדברים כי אין הוא רואה בזיכרון הדברים הסכם מחייב. במצב דברים זה, אין בדברים כדי לשנות מן המסקנה, כי נסיבות העניין מעידות על גמירת דעת של שני הצדדים להתקשר בחוזה.
(ה) אכן, מן המשא ומתן שהתנהל בין באי כוח הצדדים לאחר החתימה על זיכרון הדברים עולה כי בשלב האמור היו לכל צד היו דרישות כאלה ואחרות לעניין ההסדר המפורט. מצב דברים זה אינו יוצא דופן. הוא מאפיין מצבים רבים של זיכרון דברים, אשר עניינים שונים אינם מוסדרים בו. אין בכך כדי למנוע את המסקנה, כי בנסיבות העניין זיכרון הדברים מעיד, כנדרש בחוק החוזים, על גמירות דעת ומסויימות הנדרשים לצורך גיבוש חוזה. הפרטים שהוסכם עליהם, בצירוף הדין הדיספוזיטיבי (חוק החוזים; חוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971), מהווים תשתית מספקת להסכם שכירות. ממילא, אין בכך שנשארו פרטים הדרושים הסדרה, כדי לשלול את תוקפו של זיכרון הדברים כהסכם מחייב לכל דבר ועניין.
(ו) בהקשר זה נפסק, כי "לו השאירו הצדדים במתכוון שאלה חיונית להיווצרות גמירות הדעת פתוחה, תוך הסכמה כי על כך יתנהל ביניהם מו'מ בעתיד, אזי ניתן היה להסיק מכך שטרם נכרת חוזה בר תוקף... הכל תלוי בנסיבות האופפות את ההתקשרות ובחשיבותה היחסית של הנקודה שטרם גובשה לגבי עצם היווצרות החוזה." (ע"א 108/84 סתם נ' אברהם מרקוביץ חברה לבניין והשקעות בע"מ, מב(1) 757, בעמוד 763). במקרה שבפנינו לא השאירו הצדדים שאלה חיונית להיווצרות גמירת דעת, למשא ומתן עתידי, וממילא אין כל ראיה כי עשו כן במתכוון.
(ז) לא למותר להוסיף, כי אין בפניי כל טענה שבין הצדדים, בעת גיבוש זיכרון הדברים, היתה מחלוקת בשאלות שנותרו פתוחות, ובכלל זה בשאלת הבטוחה, עליה עומד הנתבע בטיעוניו כעניין מרכזי (ראו בהקשר זה פיסקה 16 לתצהיר התובע). לעובדה זו יש חשיבות ניכרת. לגבי מצב בו אין מחלוקת בין הצדדים בשלב החתימה על זיכרון הדברים, והם דוחים את גיבושן של הסכמות בנקודות מסויימות לשלב מאוחר יותר, צויין בספרות כי יש להבחין בין מקרה שבו מתייחסת ההסכמה העתידית לפרט עיקרי לבין מקרה שבו מדובר על פרט טפל (נ' כהן, ד' פרידמן, חוזים כרך א' תשנ"א, בעמוד 303). מקום בו הצדדים הגיעו בזיכרון הדברים להסכמה על הפרטים העיקריים, והשאירו פרטים שוליים לשלב מאוחר יותר, בלא שקבעו כי ההסכמה עליהם היא תנאי לתוקפו של זיכרון הדברים, ההנחה היא כי יש להכיר בתוקפו המחייב (שם, בעמודים 303 - 304). כדברי המחברים, "ההנחה היא כי הצדדים לא התנו תוקפו המחייב של זיכרון הדברים בכך שיגיעו להסכמה לגבי הפרט הטפל".
(ח) הנושא של בטוחה בהסכם שכירות דירה אינו עניין זניח במהותו. עם זאת, בשיג ובשיח הנוגע להשכרת דירה, מדובר לרוב בעניין אשר אינו סלע מחלוקת עיקרי. ואמנם, מחליפת הטיוטות והמכתבים בין הצדדים עולה, כי לגבי עיקריה של סוגיה זו הגיעו הצדדים להסכמה במשא ומתן (ראו סעיף 10 לטיוטה השנייה אשר צורפה כנספח ג' לכתב התביעה, ואשר הצדדים הסכימו על עיקריו). ניתן להעיר עוד, כי קיימים בהקשר זה הסדרים פשוטים, המקובלים בחוזים מסוג זה, הניתנים להשלמה ללא קושי רב על פי הוראות הדין הרלוונטיות (ראו סעיף 26 לחוק החוזים). בנסיבות אלה, אין באי הסדרתו של עניין זה בזכרון הדברים כדי לגרוע מן המסקנה בדבר תוקפו המחייב של זכרון הדברים. הוא הדין בעניינים נוספים עליהם עומד הנתבע, ובהם נושא התיקונים והאחריות להם (ראו בהקשר זה את ההסדר הדיספוזיטיבי הקבוע בסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971).
6. הנתבע מפנה לעדותו של עו"ד ברק מזרחי, אשר ייצג התובע במשא ומתן בין הצדדים. עו"ד מזרחי מסר בחקירתו הנגדית כי המשא ומתן בין הצדדים נכשל, ולא נחתם ביניהם ההסכם (עמוד 1, שורות 9 - 11). הדברים סבים על המשא ומתן שהתנהל לאחר החתימה על זיכרון הדברים. אין בהם כדי ללמד על טיבו של זיכרון הדברים בו נקשרו הצדדים. הם אינם סבים על זיכרון דברים זה. ממילא, אין הנתבע יכול להיתלות בדברים אלה.
7. המסקנה היא, כי לזיכרון הדברים היה תוקף מחייב לכל דבר ועניין.. התובע דרש בזמן אמת כי זיכרון הדברים יבוצע, ככתבו וכלשונו, לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה על תוכנו של הסכם מפורט (ראו נספח ז' לכתב התביעה, מכתב בא כוח התובע מיום 12.7.05). דרישתו נדחתה. הדירה הושכרה לאדם אחר. נוכח האמור לעיל, יש לראות בפעולה זו של הנתבע משום הפרה של ההסכם המבוטא בזיכרון הדברים.
8. זאת ועוד. בכל מקרה כולל זיכרון דברים הסכם כזה חיוב אחד לפחות, והוא "החיוב המוטל על הצדדים לנסות ולהתקדם במשא ומתן לקראת היעד החוזי" (שלו, בספרה הנ"ל, בעמוד 95). חיוב זה על הצדדים לקיים בתום לב ובדרך מקובלת (סעיף 12 לחוק החוזים). לעניין זה, מצאתי טעם בחלק מטענות התובע בדבר דרישות בלתי סבירות מצד הנתבע, אשר מנעו חתימה על הסכם מפורט בין הצדדים. דרישות אלה, לו היה התובע מסכים להם, היו מטילות עליו נטל בלתי סביר. היה בהעלאתן מימד של אי הגינות, על פי אמת המידה האובייקטיבית החלה על עניין זה. בהקשר זה יש להפנות לדברי כב' הנשיא ברק, אשר פסק כי הוראת סעיף 12 לחוק החוזים