הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שילה ואח'

 בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 24.7.2018 בעמ"ן 33178-10-17 שניתן על-ידי כבוד השופט א' דראל

השופטת ד' ברק-ארז:

1. האם הפטור מתשלום היטל השבחה המוקנה בגין בניה או הרחבה של דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר חל גם בעניינו של מי שהיה בעלים של דירות נוספות באותו בניין במועד אישורה של התכנית המשביחה אך נמכרו בינתיים? זוהי, בתמצית, השאלה שהתעוררה בפנינו.

2. אם כן, עניינו של ההליך שבפנינו הוא – פעם נוספת – בפרשנותו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) המקנה פטור מתשלום היטל השבחה, כדלקמן:

"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

3. בעבר נדרש בית משפט זה מספר פעמים לשאלת יישומו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק בנסיבות מגוונות שבהן זה עורר שאלות פרשניות. נקדים ונזכיר את ציוני הדרך העיקריים בהתפתחות פרשנותו של סעיף זה בשנים האחרונות. פסקי דין אלה ביקשו "לגשר" בין לשון החוק לבין מכלול המצבים העובדתיים המורכבים שמולידה המציאות.

4. ככלל, פסקי הדין שניתנו בסוגיה זו עמדו על כך שתכליתו העיקרית של הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק היא סוציאלית – לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך וכן להקל על מצוקת הדיור – וכי פרשנותו של הסעיף צריכה להתבצע לאורה של תכלית זו. לצד זאת, לעתים, יישומו של הסעיף הוביל להענקת פטורים מהיטל השבחה גם במצבים שחרגו במידת מה מן התכלית הסוציאלית, באותם מצבים שבהם תוצאה זו עלתה בבירור מלשון החוק. במובן זה, הניסיון המצטבר מיישומו של הסעיף לא היה אופטימלי, ובית משפט זה כבר קרא לא אחת לתיקונו באופן שיבהיר את תחומי התחולה המדויקים שלו (ראו דבריי בבר"ם 6195/13 רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פסקה 30 (8.6.2014) (להלן: עניין רביד); וכן את דנ"א 6298/15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' דיבון (29.6.2017) (להלן: עניין דיבון), בפסקאות 14 ו-31 לפסק דינה של הנשיאה מ' נאור, בפסקאות ג'-ד' לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' רובינשטיין ובפסקה 7 לפסק דינו של השופט נ' הנדל).

5. משאמרנו זאת, נפרט בקצרה את עובדותיהם של מקצת מפסקי הדין האמורים, מאחר שלפחות במידת מה יש בהכרעה ביחס אליהן כדי לכוון את הפרשנות במקרה דנן. ברע"א 3626/06 חאמיסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים (22.7.2008) (להלן: עניין חאמיסי) נקבע כי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק מזכה בפטור מהיטל השבחה גם כאשר מדובר בדירה שהוקמה על קרקע פנויה. בעניין רביד התעוררה השאלה האם יש תחולה לפטור בנסיבות שבהן למבקש הפטור כבר יש דירה נוספת באותם מקרקעין שגודלה עולה על 140 מ"ר. במילים אחרות, השאלה הייתה האם הסייג "ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר" מתייחס ליחידה הנוספת בלבד או לשטח המצטבר של הנכס הקיים והיחידה הנוספת. בפסק הדין נקבע כי הפטור יינתן רק במצבים שבהם שטחה של דירת מגורים הקיימת (טרם הבניה או ההרחבה) אינו עולה על 140 מ"ר, וכן הובהר כי לעניין זה אין נפקות לשאלה האם מדובר בבניית יחידת דיור נפרדת או בהרחבה לדירה הקיימת. לבסוף, בעניין דיבון נדונה השאלה האם הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית יכול להינתן לכל מחזיק במשותף בקרקע הממלא אחר תנאיו, או שמא ניתן להעניק פטור אחד משותף לכל בעלי הזכויות כך שיחלקו בו. בפסק הדין נקבע כי סעיף 19(ג)(1) אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת. לצד זאת, נקבע כי מקום שהמחזיקים במשותף בקרקע הם קרובי משפחה, יינתן להם פטור אחד בלבד בגין החלקה.

רקע עובדתי והליכים קודמים

6. המחלוקת בין הצדדים במקרה זה נסבה על תשלום היטל השבחה שבו חויבו המשיבים בגין נכס שבבעלותם בבניין הממוקם ברחוב ברכה צפירה בירושלים (להלן: הבניין). נפתח בתיאור קצר של השתלשלות הבניה במקום והעסקאות הרלוונטיות, תוך עמידה על התאריכים שלהם עשויה להיות משמעות להכרעה.