פסק -דין
1. הצדדים בעלי זכויות בדירות בבית משותף ברחוב החייל **** רעננה, מקרקעין הידועים כגוש *** חלקה **** (להלן: "הבית").
נתבעים 2 בעלי זכויות בחלקת משנה 16 ודירתם מצויה בקומה הראשונה בבית.
התובענה הינה לכפות הסכמה על הנתבעים לביצוע עבודות בהתאם לתכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38") בתנאי ההסכם בין בעלי הזכויות בבית המשותף לבין חברת ארד פרויקטים בע"מ, ולמנות את בא כוח התובעים כממונה על פי הוראות החוק לחתום על כל המסמכים הנדרשים בשמם של הנתבעים.
2. בראשיתה הוגשה התובענה כנגד בעלי זכויות בארבע מדירות הבית, ביניהם 2 קטינים הם נתבעים 3-4. טרם הגשת הסיכומים הודיע בא כוח התובעים, כי פרט לנתבעים 2 נמחקו יתר הנתבעים מן התובענה מן הטעם שנתנו הסכמתם לבנייה האמורה. בעניין נתבע 3 צורפה החלטת בית משפט לענייני משפחה מיום 9.6.11, לפיה אושרה בקשת בא כוח התובעים, לאור הסכמת האם ועמדת האפוטרופוס הכללי, לאשר את הסכם התמ"א נשוא תובענה זו, ובאשר לנתבע 4 צורפה הסכמת האם למימוש ההסכם האמור.
3. התובענה דנן מכוונת, אפוא, לכפיית הסכמה על הנתבעים 2 בלבד.
הנתבעים 2 טענו באמצעות בתם, הגב' איריס שמחון, והביעו התנגדותם הנחרצת לתכנית החיזוק. טענותיהם נטענו ממילא במסגרת ס' 5 להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), המעניק למתנגדים הזדמנות לטעון טענותיהם.
4. בא כוח התובעים טען בתמצית, כי מיעוט בעלי זכויות בבית מונע ומעכב מימושה של תכנית החיזוק היא תמ"א 38. לטענתו, נציגות הבית עמלה רבות על הכנת התוכנית והבקשה להיתר בניה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה וכל התנגדויות הנתבעים נדחו על ידה. כן הדגיש, כי ניתנה הזדמנות לכל בעלי הזכויות לטעון טענותיהם במהלך המו"מ עם היזם.
בתשובה לכתב ההגנה הבהיר, כי נציגות הבית פעלה בליווי מקצועי, הנדסי ומשפטי, תוך שיתוף בעלי הזכויות, לרבות מסירת טיוטת החוזה לעיונם. שיתוף פעולה זה התבטא גם בנוכחותם של יותר מ-19 בעלי זכויות בדיון בוועדה המקומית. הנציגות, לדבריו, פעלה בהתאם להחלטות אסיפות הדיירים, כך, בשנת 2008 הוחלט לנהל מו"מ עם קבלנים לביצוע פרויקט תמ"א 38 ובשנת 2009 הוחלט לחתום על ההסכם, ולראיה צורפו הפרוטוקולים של אותן אסיפות (נספחים ה' ו-ו' לכתב התשובה). כן ציין, שגב' שמחון, בתם של נתבעים 2, על אף שאינה בעלת זכויות בבית הייתה שותפה לקידום הפרויקט בבית בראשיתו וכל התנגדותה כעת נובעת מרצונה לכפות בניית ממד"ים ולשנות מיקומם של 4 חניות שאושרו, כאשר גם במתווה העסקה הראשוני שהיא עצמה הייתה שותפה לו לא נכללה כלל תוספת ממד"ים. בא כוח התובעים הסביר, כי הוספת הממד"ים הייתה במסגרת מו"מ עם הקבלן, ובענייננו, בעלי הזכויות בחרו ליתן הסכמתם לבניית 4 דירות חדשות בלבד בכל הבית ולכן לא יכלו לדרוש בניית ממד"ים. בקשר למיקום החניות, טען, כי תוספת חניות הייתה תנאי לאישור תכנית התמ"א. במקרה דנן, טען כי מיקום החניות במקום אחר היה גורם לפגיעה והריסת שטחי גינה ורכוש משותף נרחבים יותר מאלו שעתידים להיפגע כיום, מה גם שבתוכנית הקיימת החניות ישמשו דווקא את דירות בעלי הזכויות הגרים בסמוך אליהם דבר המטיב עם משפחת שמחון. בסיכומיו, הדגיש שנתבעים 2 הינם המתנגדים היחידים שנותרו וכי הטענה בדבר העדר ממ"ד דינה להדחות מחמת שיהוי, מאחר וגב' שמחון, כאמור, לא העלתה טענה זו בהזדמנויות מוקדמות יותר ובזמן שחלף שינו התובעים מצבם עת חתמו על ההסכם ונוכחו שבמסגרת תכנית החיזוק אין חובה לבנות ממ"ד. הרוב המוחלט העדיף, אפוא, בניית מרפסות על פני הוספת ממ"ד. בעניין החניות הוחלט, לדבריו, אף על ידי הועדה המקומית שבדרך זו הפגיעה בשטחי הרכוש המשותף תצומצם ככל האפשר.
5. נתבעים 2, באמצעות בתם, טענו בתמצית, כי מימוש תמ"א 38 בבית נשוא תובענה זו יביא לפגיעה מהותית בזכויותיהם. לטענתה, אמנם מדובר ביוזמה מבורכת, אך ישנם ליקויים רבים הן בהסכם והן במידע שנמסר לבעלי הזכויות בבית בשל התנהלות כושלת של הנציגות, כאשר זו קיבלה החלטות מהותיות ללא הסכמת בעלי הזכויות באסיפות הדיירים כנדרש. כך למשל הסבירה, התוכנית אינה כוללת בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) והנציגות ויתרה על שטחים ניכרים מהגינה המשותפת לטובת חניות, דבר שיגרום לפגיעה ממשית באיכות חייהם של הוריה שדירתם מצויה בקומה ראשונה בסמוך לחניות המתוכננות. כמו כן, העלתה טענות תכנוניות הנוגעות למיקום עמודי המרפסות וקירות הממד"ים החדשים, גודל המחסנים וכיוצ"ב. בנוסף, טענה כי טרם התקבלו חישובים סטטיים לחיזוק הבית ממהנדס העירייה, התנגדה להעברת הזכויות באחוזי הבנייה ליזם והשיגה על סירוב היזם לבקשתה למגורים חלופיים להוריה המבוגרים. בסיכומיה, הדגישה כי הנציגות הפרה באופן בוטה את מחויבויותיה לבעלי הזכויות בבית, ובפרט לנתבעים 2. לטענתה, טרם ניתן היתר בנייה לתוכנית, אלא אישור עקרוני בלבד המותנה בתנאים. לטענתה גם כיום התנגדות הוריה לתכנית עומדת בעינה וכי היזם ומרבית בעלי הזכויות פעלו בחוסר תום לב תוך פגיעה בשוויון בין בעלי הזכויות כאשר מיקמו 4 חניות תחת חלון הסלון וחדר השינה בדירתם, מה גם שהדירות החדשות זכאיות ל- 2 מקומות חניה בעוד בעלי הדירות הקיימות יישארו עם אחת. לדבריה, מיקומן של 4 החניות הינה פגיעה ישירה בנתבעים בלבד ותגרום להם למטרד קבוע של רעש וזיהום אוויר, תפגע בביטחונם כאשר חששם יגבר מפריצות לדירתם כשגגות המכוניות ישמשו להם סולם. פגיעה זו נטען הינה אפליה ברורה לעומת מצבם של כלל הדיירים. לטענתה נדחתה שלא כדין הצעתה לבניית חניון תת קרקעי משיקולים כלכליים בלבד.
6. כידוע, בינואר 2008 נתקבל בכנסת חוק החיזוק שתכליתו יישום החלטת הממשלה שאישרה את תמ"א 38 (תכנית החיזוק) לשם האצת חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה. בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר, כי מטרתו העיקרית של התיקון המוצע היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר עבודה זו נעשית על פי היתר בנייה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. בכך ביקשה הצעת החוק ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תוכנית החיזוק, תוך יצירת איזון חדש בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מן הצד השני. והכול בתנאי שלכל בעל דירה, שלא נתן הסכמתו, ניתנה הזדמנו לטעון טענותיו.
7. חוק החיזוק תוקן לראשונה ביום 26.1.2011 וניתנה בו הקלה נוספת בהליך הוצאת היתר הבנייה, כך ש"החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" מהווה היתר בנייה במובנו של חוק החיזוק.
בענייננו, ביום 21.12.2010 אושרה עקרונית הבקשה להיתר לתכנית החיזוק שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה, בכפוף למילויים של תנאי ההחלטה, לפיה, הותרו בין היתר בניית תוספת קומות חלקיות ד' ו-ה' סה"כ תוספת של 8 יחידות דיור מתוכן 4 יחידות דיור דופלקס, שטחי שירות בקומת קרקע הכוללים מחסנים דירתיים, מעליות, חיפוי חזיתות הבניין באבן סידור, תוספת 16 מקומות חניה ומרפסות בדירות הקיימות והמוצעות.
8. בהקשר זה, הוראת סעיף 2(א) לחוק החיזוק, אמנם נוקטת בלשון
"ניתן היתר בנייה" ואולם הוראת סעיף 1 מגדירה ברורות
"היתר בניה"-היתר לפי חוק התכנון והבניה או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים".
ההחלטה דנן עולה ממילא בקנה אחד עם הוראות החוק בהקשר האמור.
9. במקרה דנן טענת בתם של הנתבעים בשמם מתייחסת למס' טענות כאמור, הראשונה כי ויתור על בניית ממ"ד אינו ראוי, השנייה כי הקמת חניון מתחת לדירת הנתבעים תגרום לאובדן שטח גינה תוך פגיעת יתר בנתבעים, השלישית בקשה לחייב את הנציגות לבדיקת התכנית באמצעות שמאי מטעם הדיירים. כן התבקש לחייב את התובעים במתן דיור חלופי לנתבעים ונטענו טענות תכנוניות נוספות לרבות הטענה, כי העמודים וקירות הממד"ים המתוכננים בדירות החדשות בלבד יעבו את קירות הדירות הקיימות ויפגעו בכניסת אור טבעי לחדרי השינה וכי שטח המחסנים המתוכנן הינו מגוחך - 4 מ"ר במקום 6 מ"ר שנהוג בדרך כלל. כן טענה שבהסכם לא הוסדר נושא הביטוח למקרה של חדלות פירעון או נזק למבנה ולא הוסדרו בו ערבויות וביטחונות מעבר ל- 100,000 ש"ח.
10. ככלל, עקרון מנחה לפסיקות בתביעות כגון דא ניתנו בהחלטת כב' השופט יצחק כהן בע"א (מחוזי חי') 899-03-09
שרה קלצוק נ' צבי אורון, תק-מח 2010(2), 7135 , 7142 (2010), אגב ערעור על החלטת כב' המפקחת בחיפה בעניין, לאמור: