האם העסקה במקרקעין הייתה עסקת תיווך וסיוע שלא למטרת הנבת רווחים?

התובע והנתבע בתביעה שכנגד (להלן - התובע) הוא מתווך במקרקעין, הנתבעת והתובעת בתביעה שכנגד (להלן - הנתבעת) היא בעלת בית פרטי באשקלון (להלן - הבית) והנתבע הוא בנה של הנתבעת. בין התובע לבין הנתבעת, נקשרה עסקה הקשורה בבית ובהשלמת בנייתו. הצדדים חלוקים כמעט ביחס לכל מרכיב אפשרי באותה עסקה. החל בזהות הצדדים לעסקה, ובחלקו של אחד מהם, כך הם גם חלוקים באשר לאופייה של העסקה, באשר לתשלומים ששולמו ועוד.

התובע תבע את יתרת הסכום שלטענתו הנתבעים נותרו חייבים לו, בסך של 154,643 ש"ח. בתביעה שכנגד, תבעה הנתבעת את סכום הנזקים שלטענתה, התובע גרם לבית ורווחים שלטענתה מנע ממנה בשל כך שלא יכולה הייתה להשכיר את הבית המשך תקופה ממושכת, ובסך הכול 611,100 ש"ח.

א.         הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.         ראשיתה של התביעה בבקשה לביצוע שטר. לאחר שלנתבעים ניתנה רשות להתגונן הוגש כתב תביעה מתוקן, ולאחריו כתב התביעה שכנגד. בתביעה שכנגד המקורית היו ששה נתבעים, התביעה נגד שלושה מהם נמחקה ונגד שניים ניתן פסק-דין בהיעדר הגנה. מאז ערם התיק עשרות מסמכים ותפח. ההוכחות בתיק נשמעו ביום 21.12.2008 וביום 4.5.2009 והצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב. סיכומי התובע הוגשו ביום 4.6.2009, סיכומי הנתבעים הוגשו ביום 5.8.2009 ותשובת התובע לסיכומי הנתבעים הוגשה ביום 7.9.2009.

תובענה זו, לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעו לפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל, שנפטר בחודש פברואר 2011, לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם, אך קודם למתן פסק הדין. בהתאם להנחייתה של נשיאת בית משפט זה, כבוד השופטת שולמית דותן, התיק הועבר אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט בן-עטר ז"ל תשמענה פעם נוספת (ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם ואח', פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק ואח', פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249).

ב.         רקע עובדתי והגדרת עיקר המחלוקות 

3.         בין התובע לבין הנתבעת, או הנתבעים, נקשרה עסקה הקשורה בבית, שכאמור, הצדדים חלוקים באשר לתוכנה ובאשר לכמעט כל מרכיב הקשור בה.

אין מחלוקת שבעת שהעסקה נקשרה, היה הבית במצב של שלד, כי הייתה הסכמה שבניית הבית תושלם, ושהתובע הלווה לנתבעים כספים כדי להשלים את בנייתו. גם אין מחלוקת שהנתבעים החזירו את ההלוואה שלוו מהתובע. כך גם אין מחלוקת שביום 1.4.1999 נחתם הסכם לתיווך בעסקת מקרקעין בבלעדיות שתוקפו הוגבל עד יום 1.7.2000, ושלפיו התובע יספק את שירותי התיווך למכירת הבית והמגרש שעליו הוא בנוי, ובתמורה יקבל דמי תיווך בשיעור של 8%. יחד עם זאת, ישנה מחלוקת באשר למשמעות שנתן כל אחד מהצדדים להסכם זה וכך הם גם חלוקים בשאלה, אם אמנם הנתבעים היו מודעים לשיעור דמי התיווך שננקב בהסכם.

המחלוקות הן בשאלות רבות, שהעיקריות שבהן הן אלו: מה היה אופייה של העסקה, האומנם רק עסקת תיווך כטענת התובע ומתן סיוע כספי לנתבעים שלא למטרת הנבת רווחים; האם הנתבע הוא צד לעסקה ולסכסוך, או שרק סייע לאמו בהתקשרות; מה התפקיד שמילא התובע בעסקה זו, האם כטענתו, מילא תפקיד של מתווך, מסייע מתנדב ומלווה כספים, או שמא, כטענת הנתבעים, היה יזם, קבלן ומבצע, גם אם באמצעות בעלי מקצוע אחרים; מה הסכום שהלווה התובע לנתבעים, וכמה מתוך סכום זה הוחזר לו; האם השלמת הבניה שעליה פיקח התובע אמנם הייתה לקויה, כטענת הנתבעים; אם אמנם הייתה הבניה לקויה, האם התובע אחראי לאותם ליקויים. שאלות אלו ועוד אחרות, עומדות במוקד התביעה והתביעה שכנגד.

4.         למרבה הצער, הצדדים לא הקלו על בית המשפט. למרות שכמור, התיק מלא במסמכים, תצהירים ונספחיהם ועוד כהנה וכהנה, לא טרח איש מהצדדים לפרוש בפני בית המשפט את גרסתו באופן סדור, ואת הראיות שלטענתו מבססות את תביעתו ביחס לכל אחד מהסכומים שתבע. לתצהירו העיקרי של התובע (מיום 14.4.2005) צורפו עשרות דפי נספחים, שאמנם סומנו במספרים, אך אין הפניה אליהם בגוף התצהיר. כל אימת שהתובע הפנה לנספח, הסתפק באמירה כללית שהמסמך "מצורף" לתצהירו, מבלי לציין איך סומן. סיכומי טענותיו של התובע מהווים רק תמצות של העדויות לפי סדר הדברים שנאמרו בעדויות, ולא לפי נושאים או עניינים, תוך הפניה חלקית למסמכים. עיקר סיכומי התובע הוא פירוט טענתו, שהנתבעים סתרו את עצמם, ושלא אמרו אמת.

הנתבעים בסיכומיהם, רק הרצו את "משנתם" ואת טענותיהם. למעט הפניה אחת שולית לפרוטוקול העדויות (ראו פסקה 48 בפרוטוקול) ועוד מעט הפניות לתצהירו של התובע, לא טרחו הם לתמוך את טענותיהם בדבר.

כך העלה כל צד את הגיגיו, והותיר לבית המשפט את מלאכת חיפוש התימוכין לטענותיו. להתנהלות מעין זו, בתיק שבו מסמכים כה רבים, מטבע הדברים ישנן השלכות. כך בעיקר בכך שטענה מטענות הצדדים עשויה שלא להתקבל, ולו מן הטעם שלא נמצאו התימוכין לאותה טענה.

ג.         גרסת התובע וטענותיו

5.         גרסת התובע פורטה בין השאר, בתצהירים מטעמו. עיקריה הם, שבהיותו מתווך במקרקעין, הוא התבקש על-ידי הנתבעים לתווך בעסקה למכירת הבית, והוסכם שבתמורה יקבל דמי תיווך בשיעור של 8% ממחירו. לטענתו, הוסכם על דמי תיווך גבוהים מן המקובל, מהסיבה שבעת ההתקשרות, הבית היה במצב של שלד עם גג בלבד, והנתבעים התקשו בגיוס כספים למימון השלמת הבניה. התובע הסכים לסייע לנתבעים בגיוס הלוואה, בכך שהוא ילווה להם את הכסף הדרוש לעבודות השיפוץ, ואף יסייע להם באיתור קבלנים ובעלי מקצוע שישלימו את עבודות הבניה.

הסכם התיווך נחתם ביום 1.4.1999. ביום 5.3.2000 נתנו הנתבעים לתובע סך של 50,000 ש"ח, שבאמצעותו אמור היה לממן את התחלת העבודות. בסכום זה, כך לטענת התובע, אמנם נרכשו חומרי בניה והוא התקשר עם בעלי מלאכה שונים. מאחר שהסכום לא הספיק, הוסכם בין התובע לבין הנתבעים, שהתובע ילווה להם סך של 100,000 ש"ח מהבנק שבו מתנהל חשבונו, והנתבעים יחזירו לו את כספי ההלוואה. בהתאם להסכמה זו לווה התובע את הסכום האמור מהבנק, וביום 10.4.2000 נתנו הנתבעים לתובע, חמישים המחאות, כל אחת בסך של 2,500 ש"ח, לשם החזרת ההלוואה. סכום כל ההמחאות יחד, בסך של 125,000 ש"ח, נועד לכסות את ההלוואה ואת הריבית. מאחר שהחזיר לבנק סך של 131,032 ש"ח, נותר חובם של הנתבעים כלפיו בסך של 6,032 ש"ח.

במקביל להמחאות האמורות, נתנו הנתבעים לתובע גם המחאת ביטחון בסך של 30,000 ש"ח, שלטענתו נועדה להבטיח את החזר ההלוואה, וכך גם הוצאות נוספות שלטענתו הוציא עבור השיפוץ.

6.         עד שנת 2001 שילמו הנתבעים לתובע כמפורט, 175,000 ש"ח, אך לטענתו סכום זה לא הספיק להשלמת עבודות השיפוץ. בחודש ספטמבר 2001 פנו אל התובע מבית ספר "מעיין השלום", וביקשו לשכור את הבית, הגם שבנייתו לא הושלמה וטרם התקבל אישור לאכלסו (טופס 4). הנתבעים הסכימו להשכיר את הבית לעמותת "מעיין חיים ושלום" המנהלת את בית הספר (להלן - העמותה) תמורת 700$ בכל חודש. בסופו של דבר הושכר הבית לעמותה למשך עשרים וחמישה חודשים, עד סוף חודש אוקטובר 2003. מאחר שלנתבעים היה קושי לשלם את הסכומים שנדרשו להשלמת הבית, הוסכם ביניהם שהתובע יקבל את דמי השכירות מהעמותה עבור עשרים וארבעה חודשי שכירות, ובסך הכול 16,800$, שערכם היה כ-74,000 ש"ח. עוד הוסכם, שהמחאת הביטחון בסך של 30,000 ש"ח, תמשיך לשמש ערובה להבטחת כיסוי ההוצאות שהוציא התובע להשלמת שיפוץ הבית.  מאחר שקיבל מהעמותה רק סך של 33,000 ש"ח, ולפיכך הנתבעים נותרו חייבים לו סך של 41,000 ש"ח.

אין מחלוקת שבתקופה שבה העמותה השתמשה בבית, נגרמו לבית נזקים כבדים, ובין השאר ניזוקו דלתות ונשבר ריצוף. לטענת התובע, הוא ראה את עצמו אחראי להתקשרות עם העמותה, ולכן בא-כוחו פנה אל העמותה והגיע עימה להסכמה שהיא תתקן את הנזקים שנגרמו. הנזקים אכן תוקנו, אך רק בחלקם, ויש נזקים שלא תוקנו.