דורלכר נ' Inc ואח'

שתי המרצות פתיחה העוסקות במסכת עובדתית אחת. הדיון בשתי המרצות הפתיחה אוחד.

החוזים

1. השאלה העולה בשתי המרצות הפתיחה המאוחדות הנוכחיות עניינה תוקפם של שלושה חוזים שנכרתו בין הצדדים, כפי שיפורט להלן.

    

2. ביום 20.6.2010 נחתמו שלושה חוזים בין מר שמעון דורלכר (להלן – מר דורלכר) לבין חברת Realtor Investment Inc. (להלן – רלטור). שלושת החוזים זהים בנוסחם, וכולם עוסקים במכירת זכויות במקרקעין בפרויקט מתתיהו מזרח שבמודיעין עילית. המוכרת בכל החוזים היא רלטור, ורוכש הזכויות הוא מר דורלכר. כל אחד מהחוזים עוסק במגרש אחר בפרויקט, כאשר מחירם של שניים מהמגרשים הוא זהה ומגרש שלישי עלה מעט יותר מהמגרשים האחרים.

    

3. בחוזים נכתב כי רלטור היא בעלת הזכויות במגרשים המדוברים מכוח הסכם פיתוח, שנחתם בין הממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש לבין הקרן לגאולת קרקע תכנון ופיתוח ישובים בע"מ (להלן – הקרן), והקרן פועלת כנאמנה של רלטור. עוד נכתב בחוזים כי בהתאם להוראות תכנית 210/8/1 ניתן להקים על המגרש בניין מגורים, ואף הוגשה בקשה לשינוי התכנית באופן שתגדל כמות יחידות הדיור האפשריות לבנייה.

    

4. התמורה בכל אחד מהחוזים הוגדרה כך:

    

   "א. בגין כל יחידת קרקע לבניית דירה אחת בבניין ישלם הקונה לרלטור סך השווה 120,000 ₪ [הסך של 120,000 ₪ נרשם בשניים מהחוזים. בחוזה שלישי נרשם כאן 130,000 ₪]...

   ב. בגין פיתוח עד גבול המתחם בו מצוי המגרש ישלם הקונה לרלטור סך השווה ל-36,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין כל יחידה...

   ג. בגין התשלום ששולם לממונה על הרכוש הממשלתי ביו"ש בגין חוזה הפיתוח ישלם הקונה לרלטור סך השווה ל-7,000 ₪ בגין כל יחידה...

   ד...

   ה. כל האמור בס"ק א, ב ו-ג יקרא להלן: 'התמורה'" (סעיף 3 לחוזים).

    

   הצמדת הגג

5. הזכות שרכש מר דורלכר לפי החוזים הנ"ל הוגדרה בחוזים כ"זכות לקרקע לבניית 1 יחידות מגורים בבניין". בהמשכם של דברים, ביקש מר דורלכר כי הזכויות שרכש ייכללו גם הצמדה של הגג, ולשם כך התחייב לשלם 40,000 ₪ נוספים בגין כל מגרש (ראו עמ' 17 שו' 21-20 לפרוטוקול; סעיף 5 לה"פ 38383-04-18; נספח ה לה"פ 55376-11-17).

    

   התשלום החלקי של התמורה

6. מר דורלכר לא שילם את מלוא התמורה עבור המגרשים (ראו כרטסת התשלומים נספח ה לה"פ 55376-11-17; נספח 4 לה"פ 38383-04-18).

    

7. בגין מגרש 528/21 שילם מר דורלכר את התשלומים הבאים:

    

   • ביום 19.9.2011 – 30,000 ₪.

      

   • ביום 5.12.2016 – 100,000 ₪.

      

   • ובסך-הכול: 130,000 ₪.

      

8. בגין מגרש 524/21 שילם מר דורלכר את התשלומים הבאים:

    

   • ביום 11.9.2011 – 60,000 ₪.

      

   • ביום 7.2.2017 – 101,760 ₪.

      

   • ביום 16.2.2017 – 70,000 ₪.

      

   • ובסך-הכול: 231,760 ₪.

      

9. בגין מגרש 526/20 שילם מר דורלכר את התשלומים הבאים:

    

   • ביום 19.9.2011 – 60,000 ₪.

      

     (ב) ובסך-הכול: 60,000 ₪.

      

10. (למען שלמות התמונה יצוין כי מר דורלכר טען כי שילם גם סך נוסף של 13,760 ₪, שלא מופיע בכרטסת התשלומים (סעיף 16 לה"פ 55376-11-17)).

     

    הודעת הביטול

11. ביום 30.10.2017 נשלחה למר דורלכר הודעה בדבר ביטול שלושת החוזים. בהודעת הביטול נאמר:

     

    "בהמשך לאינספור פניות אליך בדבר אי עמידתך בהתחייבויות על פי ההסכמים לרכישת זכויות במקרקעין הידועים כפרויקט מתתיהו מזרח ולאחר שניתנו לך אינספור הזדמנויות ודחיות לביצוע התשלומים כאמור בהסכמים, הרינו להודיעך כדלקמן:

    כל ההסכמים בטלים ומבוטלים, מכתבנו זה מהווה הודעת ביטול בלתי חוזרת על כל המשתמע מכך, לרבות שמירה על זכויותינו לתבוע אותך בגין כל הנזקים שנגרמו לנו ו/או לצדדים שלישיים עקב אי-עמידתך בהסכמים כאמור.

    הודעת ביטול זו הינה סופית ובלתי חוזרת" (ההדגשות במקור).

     

12. הודעת ביטול זו נשלחה למר דורלכר על-ידי חברת Blueharbor Real Estate Ltd. (להלן – בלוהארבור), שהיא חברה שנכנסה לנעליה של רלטור (מסמכי ההתאגדות של בלוהארבור ואישור בדבר חיסולה של רלטור הוצגו בהליך. ראו הודעה מיום 21.10.2018).

     

    התובענות

13. בעקבות הודעת הביטול האמורה, הגיש מר דורלכר את התובענה בה"פ 55376-11-17 וביקש כי יוצהר ששלושת החוזים אכיפים ומחייבים. מנגד, חברת Green Park International Inc. (להלן – גרינפארק) וחברת בלוהארבור (שתיהן תכונינה יחד – החברות) הגישו את התובענה בה"פ 38383-04-18 ובה ביקשו שיוצהר ששלושת החוזים בוטלו כדין (בהמרצת הפתיחה הוסבר כי חברת בלוהארבור וקודם לכן חברת רלטור פעלו בשליחותה של חברת גרינפארק).

     

14. במסגרת הדיונים, הגיעו הצדדים ביום 18.2.2018 להסכמה לפיה ביחס למגרש 524/21, שהוא המגרש שתמורתו שולמה כמעט במלואה, המחלוקת התייתרה. המחלוקת נותרה בעינה ביחס לשני המגרשים האחרים, ובמחלוקת זו בלבד יש צורך להכריע.

     

    תמצית המחלוקת

15. טענתו העיקרית של מר דורלכר היא שלא נפל כל פגם בכך שלא שילם את מלוא התמורה ואין באי-התשלום כדי להקים עילה לביטול החוזים. לדבריו, חילופי החברות הנזכרות (רלטור שהוחלפה בבלוהארבור, ומעורבותה של חברת גרינפארק), בתוספת שמועות כאלו ואחרות ששמע ביחס לחברות, העלו בלבו חשש שמא הוא שם את כספו על קרן הצבי, ולכן הוא לא שילם את התמורה החוזית הנדרשת. הדברים השתלבו, לטענתו, עם העובדה שבשטח לא נעשה כל פיתוח בשעה שהוא נדרש לשלם עבור עבודות הפיתוח, ועם חששות נוספים שהעלה ובכללם חשש שנבע מכך שנפלה בעניינו שגגה בדיווח לרשויות המס. בדיווח זה דווח לכתחילה כאילו נעשתה עם מר דורלכר עסקה אחת ולא שלוש עסקאות. השגגה תוקנה בהמשך אך לטענת מר דורלכר הדבר עורר בו חוסר אמון, שהצטרף לכך שנודע לו שקיימת טענה נוספת לפיה הוא זכאי לשני מגרשים בלבד (סעיפים 40-35 לה"פ 55376-11-17).

     

16. מנגד, החברות טענו שהודעת הביטול הוצאה כדין, בשל אי תשלום מתמשך של התמורה החוזית בגין המגרשים, כאשר מתוך שלושה מגרשים שרכש שילם מר דורלכר את מרבית התשלום בגין מגרש אחד בלבד; בגין מגרש שני שילם, אמנם, סכום משמעותי אך עדיין לא שילם את מלוא התמורה; ובגין מגרש שלישי שילם סכום נמוך מאד. לעמדתן, הטעמים שהעלה מר דורלכר לאי-התשלום הועלו בדיעבד, בשעה שלאמתו של דבר מר דורלכר לא שילם את מלוא התמורה מכיוון שהתקשה בעמידה בתשלומים, ואף כעת כוונתו היא לסחר את זכויותיו במגרשים לצדדים שלישיים.

     

    דיון והכרעה

17. דין תובענתו של מר דורלכר להידחות, ודין תובענתן של החברות להתקבל.

     

    מהות החוזים

18. כעולה מהראיות שהוצגו, החוזים שנחתמו בין הצדדים הם חוזים במסגרתם נמכרו זכויות בקרקע למר דורלכר, ואין מדובר בחוזים לבניית הבניין על הקרקע; הבניין עצמו אמור היה להיבנות על-ידי התארגנות שיתארגנו הרוכשים, והחברות-המוכרות התחייבו לבצע עבודות פיתוח בקרקע (עד גבול המגרש) ולא התחייבו לבנות מעבר לכך. כך עולה מלשון החוזים עצמם:

     

    "מובהר בזאת כי הסכם זה מתייחס למכירה ורכישת זכויות בקרקע בלבד וכן לעבודות הפיתוח עד גבול המתחם בו מצוי המגרש בלבד עפ"י התב"ע המתוקנת לכשתאושר ולא לכל עבודה ו/או הוצאה ו/או השקעה אחרת הקשורה בפיתוח בתוך גבולות המתחם והמגרש ו/או בבניית הבניין ו/או בבניית הדירות בבניין..." (סעיף 2 לחוזים).

     

19. וכך אף העיד עו"ד גיל טובול, המצהיר מטעם החברות:

     

    "אנחנו בעלי הקרקע, העסקה היא מסוימת, אנחנו מוכרים זכויות במקרקעין שמוכרים אותה ליחידים שאמורים לחתום הסכם שיתוף וביחד להקים את הפרויקט" (עמ' 25 שו' 16-14 לפרוטוקול).

     

    "דורלכר... לא רכשו דירה, הם רכשו זכויות לדירת קרקע... אני לא מתכנן שום דבר. אני מוכר לך מקרקעין ותעשה בו מה שאתה רוצה.

    יש לי מגרש תפוזים, מוכר לך את הזכות, תעשה מה שאתה רוצה" (עמ' 27-26 לפרוטוקול).

     

20. וכן עולים הדברים מעדותו של מר יוסף טולנפלד, מבעלי המניות בחברת ניהול ודיור ב.ט. בע"מ (להלן – ניהול ודיור), שהיא החברה המארגנת כיום את פעילות הרוכשים. ואלו דבריו של מר יוסף טולנפלד בעדותו:

     

    "[ניהול ודיור] פועלת כגוף המארגן של קבוצות הרוכשים, המלווה את הרוכשים לאחר שהתקשרו בהסכמי רכישת קרקע. ל[ניהול ודיור] אין כל זכויות בקרקע, היא אינה צד להסכמי הרכישה והיא אינה פועלת כחברה משכנת. סמכויות [ניהול ודיור] הינן על פי הסכמי שיתוף והסכמי ניהול עליהם חותמים הרוכשים לאחר שרכשו יחידת קרקע מ[=החברות] או מי מהן, ומותנית בקיומו של חוזה רכישה תקף" (סעיף 3 לתצהיר מר טולנפלד מיום 13.11.2018).

     

21. ויובהר: הגם שנתתי אמון בעדותו של עו"ד טובול (שהציג בעדותו הן את הצדדים שיש בהם כדי לסייע לחברות הן את הצדדים שאולי מקשים יותר על החברות), מטעמי זהירות (בשל הוראת סעיף 54(3) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 בעניין משקלה הראייתי של עדות של "אדם המעוניין בתוצאות המשפט"), קבעתי ממצאים שבעובדה על סמך עדותו של עו"ד טובול רק מקום בו העדות נתמכה בראיות נוספות או מקום בו עדותו הייתה לחובת החברות.

     

22. כמו כן יובהר כי נתתי אמון בעדותו של מר יוסף טולנפלד. עדותו הייתה זהירה ומדויקת, והוא לא נראה כנוטה לטובת איזה מהצדדים להליך. אולם, מכיוון שמר יוסף טולנפלד הצטרף לניהול ודיור רק באפריל 2018 בעקבות מות אביו, מר אהרן טולנפלד ז"ל (שהיה הרוח החיה בניהול ודיור עד למותו המצער) קבעתי ממצאים שבעובדה על סמך עדותו של מר יוסף טולנפלד רק ככל שהעדות נסמכה על דברים שידע מידיעתו האישית (במובחן מנתונים שלמד מתוך תיקי ניהול ודיור).

     

23. יוער בהקשר זה כי מטעם מר דורלכר באה טענה, לפיה לא הוכח שעו"ד טובול מוסמך ליתן תצהיר בשם החברות, ואף לא הוצגו – כך לטענתו – ייפויי כוח לעורכי-הדין, שמייצגים את החברות בהליך הנוכחי. אלא שאין בטיעון זה ממש. ייפוי כוח למייצגים הוצגו ביום 16.9.2018, הן מטעם גרינפארק הן מטעם בלוהארבור, במצורף להמרצת הפתיחה המתוקנת שהגישו החברות (ה"פ 38383-04-18). ואשר לסמכותו של עו"ד טובול להעיד מטעם החברות, עו"ד טובול העיד כי הוא "מספק לחברות האלה [=גרינפארק ובלוהארבור] שירותי ניהול פרויקט" (עמ' 22 שו' 16 לפרוטוקול). לכן, אין כל פגם בכך שעו"ד טובול, שהעיד על הדברים מידיעתו האישית, הוא שהעיד מטעם החברות (וראו גם ייפוי הכוח שניתן לעו"ד טובול על-ידי בלוהארבור ביום 12.12.2017, כפי שהוגש לתיק, טרם מינויים של באי-כוחן הנוכחיים של החברות).

     

24. בהתאם לכך, משעדותו של עו"ד טובול השתלבה היטב עם נוסח החוזים עצמו ועם עדותו של מר יוסף טולנפלד (ביחס לדברים שידע מידיעתו האישית) אני קובעת כממצא שבעובדה כי החוזים המדוברים הם, כאמור, חוזים לרכישת זכויות בקרקע בלבד, והחובה שהוטלה על החברות-המוכרות במסגרתם היא חובה לביצוע עבודות הפיתוח בקרקע עד גבול המתחם בו בנוי המגרש, ולא מעבר לכך.

     

    התמשכות הדברים

25. כאמור, בין הצדדים נחתמו שלושה חוזים ביום 20.6.2010 לפיהם מר דורלכר רכש זכויות בשלושה מגרשים. אולם, זולת התשלום הראשון ששילם מר דורלכר בספטמבר 2011 בגין שלושת החוזים בסך כולל של 120,000 ₪, מר דורלכר לא שילם במשך תקופה ארוכה תשלומים נוספים כלשהם בגין הדירות.

     

26. כפי שהעיד עו"ד טובול, בגין אי התשלום בתקופה ארוכה זו לא באו החברות חשבון עם מר דורלכר (חלק זה בעדותו של עו"ד טובול לא נתמך בראיות עצמאיות, אך בהיותו לחובת החברות ראיתי לנכון לסמוך עליו ממצא שבעובדה). לדברי עו"ד טובול, בתקופה זו רוכשים רבים לא שילמו תשלומים למיניהם לחברות שכן הפרויקט המדובר במתתיהו מזרח הושפע מכך שהתקבלה עתירה, שהוגשה לבית-המשפט-הגבוה-לצדק ובה נקבע כי יש לשנות את תוואי הגדר שהייתה אמורה לעבור במקום. עניין זה יצר חוסר וודאות והצריך עריכת שינויים בפרויקט (עמ' 25 שו' 18-16 לפרוטוקול).

     

27. אולם, בהמשכם של דברים, כשהתמונה התבהרה, נעשו פניות מטעם החברות אל הרוכשים בדרישה להשלים את התשלומים. הפניות האמורות נעשו זמן מה לפני ינואר 2017. כך העיד בעניין זה עו"ד טובול:

     

    "עוד קודם לכן [=קודם לינואר 2017] אני מבקש מהגברת שולה... ממשרדי שתיצור קשר טלפוני עם רוכשי זכויות שאינם עומדים בהתחייבויותיהם עוד קודם לתאריך זה, ינואר 2017, בין היתר עם שמעון דורלכר, המבקש. אנחנו מכירים היטב את הנסיבות ואת החשש ואת המצב הכללי של מי שביקש לרכוש זכויות. אנחנו נורא נזהרים ולא פורמליים עד שנחצים הגבולות. מדובר על עשרות שלא שילמו. בעקבות הפנייה עם הרוב הגענו להסכם" (עמ' 25 שו' 14-10 לפרוטוקול).

     

28. עדותו זו של עו"ד טובול משתלבת היטב עם המסמכים שהוצגו. כנזכר, לאחר תקופה ארוכה של אי-תשלום, ביום 5.12.2016 שילם מר דורלכר סך של 100,000 ₪ עבור מגרש 528/21. תשלום זה היה התשלום השני ששילם מר דורלכר בגין שלושת החוזים (לאחר התשלום הראשון בסך 120,000 ₪ שמר דורלכר שילם, כנזכר, בספטמבר 2011).

     

29. ביום 30.1.2017 נשלח למר דורלכר מכתב בזו הלשון:

     

    "1. למרות הפרות חוזרות ונשנות של הסכם המכר מצדכם, למרות סירובכם לשלם את התמורה בגין הזכויות במקרקעין כאמור.

    2. למרות שלפנים משורת הדין ניאותנו לאפשר לכם להשלים את הרכישה, ובתנאי שכל התמורה בגין המקרקעין תשולם על ידכם לאלתר.

    3. היות ואינכם עומדים אף בהתחייבותכם זו, אנו נאלצים להודיע לכם כי באופן בלתי חוזר הסכם המכר יבוטל באם לא תשולם התמורה עד ליום שלישי י"א שבט תשע"ז (7.2.2017 למניינם)" (נספח 3 לתצהיר עו"ד טובול מיום 17.4.2018).

     

30. (למען שלמות התמונה יוער כי מר טולנפלד מסר בתצהירו כי גם ניהול ודיור שלחה למר דורלכר התראה בעניין אי תשלום מלוא התמורה, וזאת ביום 18.1.2017. אולם, מכיוון שמר טולנפלד הבהיר בעדותו כי הדבר ידוע לו מפי עובדי ניהול ודיור, ולא מידיעה אישית, שכן הוא לא היה בעל תפקיד בניהול ודיור בתקופה הרלוונטית, לא ראיתי לייחס לכך משקל).

     

31. בעקבות מכתב ההתראה המתואר מיום 30.1.2017, שילם מר דורלכר ביום 7.2.2017 סך של 101,760 ₪ וביום 16.2.2017 סך נוסף של 70,000 ₪ (ראו פירוט התשלומים לעיל). מעבר לתשלומים האמורים, לא שילם מר דורלכר תשלומים נוספים.

     

32. ביום 9.3.2017 שלחה ניהול ודיור מכתב התראה למר דורלכר בדרישה כי התמורה במלואה תשולם לחברות (סעיף 11 לתצהיר מר דורלכר).

     

33. אף-על-פי-כן, מר דורלכר לא הוסיף עוד לשלם דבר בגין החוזים. הדבר הביא, כאמור בפתח הדברים, לכך שביום 30.10.2017 נשלחה למר דורלכר הודעה בדבר ביטול החוזים, ובעקבות זאת הוגשו התובענות הנוכחיות.

     

    הסיבה לחוסר התשלום

34. כאמור, בין הצדדים מחלוקת באשר לשאלה מדוע הפסיק מר דורלכר לשלם את התמורה החוזית הקבועה. מר דורלכר העיד שהסיבה להפסקת התשלום היא זו:

     

    "באותה תקופה כמובן שהפסקתי להזרים כסף כי אני לא יודע לאן הולך הכסף. הסכום האחרון ששילמתי זה היה בחודש בפברואר 2017 וזה סכום של 171,760 ₪ ומאז לא שילמתי.

    ... אני טוען שהפסקתי לשלם שלא הבנתי למי אני משלם. גם אתה לא משלם למי שאתה לא יודע למי שאתה משלם" (עמ' 20-19 לפרוטוקול).

     

    "ש. עברו 7 שנים מאז חתימת ההסכם ואדוני לא שילם את מלוא התשלומים, מכוח מה רוצים שיאכפו את ההסכם?

    ת. אני לא משלם כי אני לא יודע למי אני משלם" (עמ' 20 שו' 35-33 לפרוטוקול).

     

35. גרסתו של מר דורלכר היא, אם כך, כי לא ראה להוסיף ולשלם את התמורה החוזית מן הטעם שבמקום חברת רלטור באה חברת בלוהארבור, ואת חברת בלוהארבור ונציגה (עו"ד טובול) הוא לא הכיר.

     

36. אולם, גרסתו זו של מר דורלכר לאירועים אינה מתיישבת כלל ועיקר עם התנהגותו שלו בזמנים הנוגעים לעניין: מכתב ההתראה שנשלח למר דורלכר ביום 30.1.2017 נשלח על-ידי חברת בלוהארבור (ולא על ידי חברת רלטור). והנה, לאחר משלוח המכתב על-ידי בלוהארבור, כאשר מר דורלכר כבר מודע לכך שבלוהארבור היא שנמצאת בתמונה ולא רלטור, מר דורלכר שילם עוד 171,760 ₪ על חשבון התמורה (ביום 7.2.2017 הוא שילם 101,760 ₪ בשתי העברות בנקאיות, וביום 16.2.2017 הוא שילם עוד 70,000 ₪ בשתי המחאות).

     

37. כלומר, חלק נכבד ביותר מתמורת המגרשים שולם על ידי מר דורלכר לאחר שמר דורלכר כבר ידע שבלוהארבור (ולא רלטור) היא בעלת הזכויות במקרקעין ואליה מועברים כספי התמורה. וראו סעיף 7 לתצהירו של מר דורלכר מיום 21.11.2017, בו מר דורלכר עצמו טוען כי המחלוקות בין הצדדים החלו "בחודש 12/2016", ואף-על-פי-כן מר דורלכר הוסיף לשלם עד לחודש פברואר 2017. לכן, לא ראיתי לקבל את גרסתו של מר דורלכר לפיה הוא סירב לשלם את התמורה החוזית משום חילופי החברות שטענו לזכויות במקרקעין.

     

38. זאת ועוד, קשה לקבל את טיעוניו של מר דורלכר לפיהם הוא סירב לשלם לחברות את תמורת החוזים בשל ספקות שעלו בלבו בנוגע לזכויותיהן של החברות בקרקע, בשעה שמר דורלכר עצמו בתובענתו הנוכחית מבקש את אכיפת החוזים הללו כלפי החברות המדוברות. כלומר, מר דורלכר מבקש שהחוזים לא יחייבו אותו בשל ספקותיו בנוגע לזכויות החברות, אך בעת ובעונה אחת הוא מבקש שהחוזים יחייבו את החברות וייאכפו כלפיהן. בטיעון זה יש משום סתירה פנימית, ולא ניתן לקבלו. והשוו לדברי פרופ' גבריאלה שלו וד"ר יהודה אדר בעניין היחס בין תרופת הביטול לתרופת האכיפה:

     

    "תרופת הביטול היא חלופית לתרופת האכיפה... לא ניתן לצרפן זו לזו, זאת בשל הסתירה המהותית שביניהן: האכיפה מבקשת להביא לקיום חיובי החוזה ולמימושם, בעוד שהביטול מפקיע את הקשר החוזי ומשחרר את שני הצדדים לחוזה מהחובה לקיימו" (דיני חוזים – התרופות (התשס"ט) 541. ההדגשה במקור).

     

39. יצוין עוד כי בהתאם לגרסה זו של מר דורלכר – גרסה שראיתי לדחותה – חלק נכבד מהמרצת הפתיחה שהוגשה על ידו (ה"פ 55376-11-17) הוקדש לטענות, לפיהן לא הוכחו זכויות החברות בקרקע. אולם, בסיכומיו אישר בא-כוחו של מר דורלכר כי "הקרן לגאולת קרקע אכן הציגה את המסמך היחיד שיכול להעיד על מרשם זכויות" (עמ' 36 שו' 21-20 לפרוטוקול), והקרן לגאולת קרקע עצמה אישרה את זכויות החברות בקרקע, אישרה שהיא פועלת כנאמנה שלהן ואישרה את זכויותיו של מר דורלכר בקרקע בעקבות חתימת החוזים (ראו חתימת הקרן כנאמנה על החוזים עצמם. כן ראו אישור הקרן נספח 2 להמרצת הפתיחה המתוקנת מיום 16.9.2018 בה"פ 38383-04-18). נמצא שלאמתו של דבר – חרף טיעוניו של מר דורלכר – אין עוד מחלוקת בין הצדדים בסוגית הזכויות במקרקעין (מר דורלכר הצביע אמנם על כך שבאישור הזכויות המדובר מוגדרת חברת גרינפארק כ"גרינפארק רלטור אינווסטמנט אינק.", אולם משהובהר בדיון כי הכללת שמה של רלטור באישור האמור היא טעות סופר, אין לדבר נפקות. ראו עמ' 24 שו' 34 לפרוטוקול). ומכל מקום, כאמור, לא הספקות הנטענים הם שגרמו למר דורלכר שלא לשלם את התמורה החוזית.

     

40. לכן, לא ניתן לקבל את גרסתו של מר דורלכר, לפיה סירב להוסיף ולשלם בשל כך שלא ידע למי הוא משלם; מר דורלכר ידע היטב שהוא משלם לבלוהארבור בשעה ששילם חלק נכבד מהתמורה החוזית.

     

    התשלום עבור המקווה

41. ודוגמא נוספת לסתירות בין עדותו של מר דורלכר במשפט לבין התנהגותו בזמן התרחשות האירועים: בעדותו, טען מר דורלכר בתוקף כי הוא מסרב לשלם את חלקו עבור המקווה שהוקם במקום בהעדר בסיס לחיוב זה. כדבריו-

     

    "ש. יחידה 524, ששילמת עד היום 90 אחוז מהכסף שהיית אמור לשלם, אתה סירבת לשלם את חלקך היחידה עבור מקווה?

    ת. אין טרקטור בשטח, על מה אתה רוצה כסף" (עמ' 20 שו' 23-21 לפרוטוקול. כן ראו טיעוני מר דורלכר בעניין המקווה בסעיף 39 לה"פ 55376-11-17).

     

42. אולם הדברים אינם מתיישבים כלל ועיקר עם התנהגותו שלו בזמנים הנוגעים לעניין. כך, ביום 16.2.2017 כתב מר דורלכר עצמו (במצורף לתשלום בסך 70,000 ₪ ששילם במועד זה בגין מגרש 524/21) את הדברים הבאים:

     

    "הנדון: דירה בבניין 524/21

    מצ"ב הפקדה בסך 70,000 שקל.

    40,000 שקל עבור גג.

    11,600 עבור שכ"ט עו"ד.

    4620 עבור מקווה.

    (עבור דירה זו שולם הכול).

    את היתרה בסך 13,780 שקל להעביר לחשבון עבור הדירה 526/20" (נספח ה לה"פ 55376-11-17. ההדגשה הוספה).

     

43. כלומר, מר דורלכר עצמו בזמן התרחשות הדברים הכיר, כמובן מאליו, בחובתו לשלם את חלקו היחסי בגין המקווה. לעומת זאת, במהלך עדותו העיד דברים שונים לחלוטין ללא כל הסבר. כמו כן, מר דורלכר עצמו, במכתבו זה, מעיד על עצמו שידע היטב לשייך את הכספים שהעביר למגרשים מסוימים, ולא ניתן לקבל את עדותו לפיה "שלושת יחידות הדיור, הם יחידה אחת. אני לא יודע איך חילקו את הכסף בין הדירות במשרד" (עמ' 19 שו' 16 לפרוטוקול).

     

    הוצאות הפיתוח

44. ועוד: כמפורט לעיל, רכיבי התמורה החוזית היו שלושה: רכיב הקרקע; רכיב הוצאות הפיתוח; ורכיב התשלום לממונה על הרכוש הממשלתי. מר דורלכר טען בעדותו שהוא אינו מחויב לשלם את רכיב הוצאות הפיתוח והכחיש שנעשו עבודות פיתוח באתר. אולם הדברים אינם מתיישבים עם התנהגותו של מר דורלכר עצמו בזמן האירועים, שכן, כנזכר, ביחס למגרש 524/21 ידע מר דורלכר היטב – כעולה ממכתבו הנ"ל מיום 16.2.2017 – לכתוב לחברות כי "עבור דירה זו שולם הכול", כשמהקשר הדברים עולה שהתשלום אליו הוא מתייחס כולל את רכיב הוצאות הפיתוח.

     

45. כמו כן, טענותיו של מר דורלכר לפיהן לא בוצעו עבודות פיתוח בשטח אינן מתיישבות עם עדותו של עו"ד טובול, שהשתלבה כדבעי עם עדותו של מר יוסף טולנפלד. השניים העידו כי עבודות הפיתוח המדוברות כבר בוצעו.

     

46. ואלו דבריו של עו"ד טובול בעדותו בנוגע לעבודות הפיתוח:

     

    "בינואר 2017 המצב היה בקרקע שהושלמו לחלוטין עבודות הפיתוח ומוסדות הציבור" (עמ' 25 שו' 21-20 לפרוטוקול).

     

    "יש אלינו אחריות להכשיר את כל השטחים... בשטחים של דורלכר הכול הושלם... לפחות מבחינתו ככל שזה נוגע לאחריות עשינו הרבה מעבר להתחייבות בחוזה. משנת 2010 ועד היום שווי המקרקעין בשוק עלה אבל לנו זה הפסדי" (עמ' 25 שו' 28-25 לפרוטוקול).

     

    "ש. באיזה תאריך עלה הטרקטור הראשון על השטח בגבול החלקה של המבקש [=מר דורלכר].

    ת. אם אני לא טועה בשנת 2012, אולי שנת 2010. לדעתי עוד לפני כן. בשנת 2008-2009 שאז התחילו עבודות הפיתוח.

    ש. מי החברה שביצעה את עבודות הפיתוח .

    ת. דחפורי הבקעה...

    ...

    ת. עבודות פיתוח על בשטחים הרלוונטיים הסתיימו למיטב זכרוני לא יאוחר משנת 2013-2014.

    ש. למיטב זיכרונך התחלת להיכנס לעניין של החברות המשיבות רק בשנת 2014, מה ההסבר לכך? לא הייתה לך שום ידיעה אישית לגבי עבודות הפיתוח שבוצעו במתחמים.

    ת. נהפוך הוא, אם אני נכנס בשלב שכבר בוצעו עבודות, אני רואה בעין אני יודע איזה עבודות מבוצעות. המגרשים עצמם מוכשרים. כשנכנסתי עבודות הפיתוח הושלמו" (עמ' 28-27 לפרוטוקול).

     

47. וכך העיד, מידיעתו האישית, מר יוסף טולנפלד בנוגע לעבודות הפיתוח:

    "ת. הייתי פיזית בשטח וראיתי עבודות פיתוח.

    ...

    ש. איזה עבודות ראית?

    ת. כבישים, מדרכות.

    ש. מתי זה היה?

    ת. לפני שנתיים או שלוש לא זוכר במדויק" (עמ' 33 לפרוטוקול).

     

    מכירת המגרשים לצדדים שלישיים

48. ואף זאת יש לומר: מר דורלכר אישר בעדותו כי הוא כבר מכר אחד מהמגרשים שרכש, והוא מבקש למכור גם מגרש (או מגרשים) נוספים. ואלו דבריו של מר דורלכר בחקירתו הנגדית:

     

    "ש. אתה מכרת את יחידה 524?

    ת. זה לא עניין לעכשיו. כן מכרתי יחידה לא זוכר את המספר והמכירה נעשתה בשיתוף אהרון טולנפלד.

    ש. האם נכון שניסית למכור את יחידות 526 ו-528 ברווח כספי?

    ת. אני ניסיתי למכור גם אחת היחידות הנוספות" (עמ' 20 שו' 18-14 לפרוטוקול).

     

49. לפיכך, נוכח הסתירות בין עדותו של מר דורלכר במהלך המשפט ובין התנהגותו בזמן התרחשות האירועים (התנהגות שכללה תשלומים נכבדים לחברת בלוהארבור, ושליחת מכתב מפורט, המעיד על רצונו ועל הבנתו של מר דורלכר את האירועים ואת ההתחשבנות), איני מקבלת את גרסתו של מר דורלכר לסיבה בעטיה הוא הפסיק לשלם.

     

50. וראו גם שינויי הגרסה של מר דורלכר תוך כדי עדותו בנוגע לחיוב בתשלום מע"מ ובנוגע לכך שאחד מהמגרשים עלה יותר מהאחרים, כאשר תחילה הכחיש מר דורלכר את הדברים (וטען שלא ידוע לו על חבות במע"מ ועל כך שאחד המגרשים עלה יותר מהאחרים), ורק לאחר שהוצגו לו החוזים שינה טעמו ואישר את האמור בחוזים (ראו עמ' 17-16 לפרוטוקול).

     

51. על כן, משלא ראיתי לקבל את גרסתו של מר דורלכר לאירועים, אני קובעת כממצא שבעובדה כי מר דורלכר לא הפסיק לשלם בשל חששו שהוא שם את כספו על קרן הצבי; לא בשל כך שהוא לא ידע למי הוא מעביר את הכסף; וכל כיוצא באלו טענות שהושמעו על ידו, לרבות הטענה לפיה לא שילם את מלוא התמורה בשל כך שהחברות לא פעלו לפי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 וחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ותקנותיהם. הטענה בנוגע לחוקי המכר הללו הועלתה לראשונה במסגרת המרצת הפתיחה שהגיש מר דורלכר, ולא נמצא לה ולו רמז בחילופי הדברים שהתקיימו בין הצדדים קודם לכן. למעשה, לא נמצא לטענה זו בסיס אף בעדותו של מר דורלכר במהלך המשפט. לכן, דינה של הטענה האחרונה אף הוא להידחות (זאת, עוד בטרם נדרשנו לטענת החברות לפיה החוקים המדוברים כלל אינם חלים כאן מן הטעם שהחברות אינן עונות להגדרת "מוכר" הקבועה בחוקים אלו, ובטרם נדרשנו לשאלה האם לחוקים אלו יש תחולה באיו"ש).

     

52. הנה כי כן, הטעמים בעטיים הפסיק מר דורלכר לשלם את התמורה אינם הטעמים להם טען בעדותו; נראה כי יש ממש בטיעוני החברות לפיהם הסיבה להפסקת התשלום הייתה חסרון כיס, ובהמשך רצון לסחר במקרקעין (ראו סעיף 32 לסיכומי החברות).

     

    חישוב התמורה

53. טיעון נוסף שהעלה מר דורלכר הוא שהחברות חישבו את התמורה באופן שגוי וכללו בחישוב סכומים שלטענתו הן לא היו זכאיות לכלול. הרכיבים שעל הכללתם בחישוב התמורה חלק מר דורלכר מגיעים לסך של 29,950 ₪ בגין כל אחד מהמגרשים (בגין מקווה; בגין שכר טרחת עורך-דין; ובגין "הוצאות משפטיות צמצום צו").

     

54. החברות טענו שלא נפלה כל שגגה בחישוביהן והבסיס לחיובים האמורים מצוי בסעיף 6 לחוזים, שקובע כי "הקונה מתחייב לשתף פעולה עם רוכשים נוספים של יחידות בבניין במטרה להקים על המגרש בנין מגורים ולהשקיע יחד עם הרוכשים הנוספים את כל הכספים שיהיו כרוכים בתכנון, בפיתוח המגרש ובבנייה של הבניין על המגרש" (וראו גם סעיף 7 לחוזים, שקבע את החיוב בתשלום שכר טרחת עורך-דין וסעיף 3.ד. לחוזים, שקבע את החיוב בדמי רישום).

     

55. לא ראיתי להכריע במחלוקת זו, שכן גם אם נלך לשיטתו של מר דורלכר (ואין אני קובעת שכך הוא), הרי עדיין המסקנה המתחייבת היא שמר דורלכר לא שילם את מלוא התמורה החוזית. שכן ביחס למגרש 526/20 שילם מר דורלכר בסך-הכול 60,000 ₪, וביחס למגרש 528/21 שילם מר דורלכר סך של 130,000 ₪ בלבד. ונזכיר: שווי התמורה החוזית, עליה לא חלק מר דורלכר, עומד לפי החוזים על הסך של 120,000 ₪ בגין רכיב הקרקע ועוד 7,000 ₪ בגין תשלום לממונה. לכך יש להוסיף עוד 36,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין רכיב הפיתוח עד גבול המתחם.

     

56. כלומר, בגין אחד מהמגרשים מר דורלכר שילם אך מחצית מרכיב הקרקע בלבד, וביחס למגרש שני הוא שילם את רכיב הקרקע בלבד (ועוד 10,000 ₪). כלומר, מר דורלכר לא שילם את מלוא התמורה החוזית גם לעמדתו. חישובים שונים שערך מר דורלכר במסגרתם ביקש לראות את כל שלושת החוזים כעסקה אחת; להתעלם מעלות הצמדת הגג חרף רצונו בהצמדה האמורה; ולהתעלם מחיובו לשלם הוצאות פיתוח – אינם יכולים להתקבל. שכן מר דורלכר עצמו (כעולה ממכתבו מיום 16.2.2017, בזמן התרחשות האירועים) ביקש מהחברות לייחס את התמורה שהעביר דווקא למגרש 524/21, תוך שהוא מבהיר שיש לכלול את הגג ביחס למגרש זה, ותוך שחיובו בגין המגרש האמור כולל גם את הוצאות הפיתוח.

     

57. על כן, אני קובעת כממצא שבעובדה כי מר דורלכר לא שילם את מלוא התמורה החוזית בגין שני המגרשים השנויים במחלוקת בין הצדדים.

     

    המשמעות המשפטית

58. משמעות העובדות שהוכחו היא ברורה ופשוטה: מר דורלכר הפר את החוזים הפרה יסודית, והודעת הביטול שנשלחה לו נשלחה כדין.

    המועד לביצוע התשלום

59. בחוזים לא נקבע מועד לתשלום התמורה. סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". מכאן שמר דורלכר צריך היה לשלם את התמורה החוזית במועד שעליו הודיעו לו החברות "זמן סביר מראש". החברות הודיעו למר דורלכר בכתב ביום 30.1.2017 כי הוא נדרש לשלם את מלוא התמורה החוזית (ונראה שקדמו לכך הודעות בעל-פה). בעקבות דרישה זו, מר דורלכר שילם תשלום נוסף בפברואר 2017, ומאז סירב להמשיך ולשלם. דרישת תשלום כתובה נוספת נשלחה אליו ביום 9.3.2017. אף-על-פי-כן, סירב מר דורלכר להוסיף ולשלם. בנסיבות אלו, נשלחה למר דורלכר הודעת ביטול ביום 30.10.2017.

     

60. נוכח פירוט הזמנים המתואר, משמדובר בסירוב לתשלום שנמשך מספר חודשים, וכאשר גם בעדותו מסר מר דורלכר במפגיע כי הוא החליט שלא לשלם ("אני לא משלם כי אני לא יודע למי אני משלם", עמ' 20 לפרוטוקול), אזי יש לקבוע כי מר דורלכר לא ביצע את חיובו לשלם את התמורה החוזית תוך פרק זמן סביר מאז שנדרש לכך על-ידי החברות. נמצא כי מר דורלכר הפר את החוזים המדוברים. וראו הגדרת "הפרה" בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". והשוו לדברי כב' השופט אור בע"א 611/80 צדקה נ' הכהן, פ''ד לז(4) 313, 319 (1983):

     

    "כשמוטל חיוב על צד לחוזה, עליו לקיימו תוך זמן סביר מעת כריתת החוזה (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), ומהו זמן סביר לעניין זה ייקבע על-פי נסיבותיו של כל מקרה".

     

    ההפרה – יסודית 

61. ההפרה שהפר מר דורלכר את החוזים היא הפרה יסודית. "הפרה יסודית" היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה" (סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). פשיטא שאי תשלום התמורה החוזית הקבועה בחוזה מכר מקרקעין היא הפרה יסודית של ההסכם, שכן קשה להעלות על הדעת שאדם סביר היה מוכן למכור זכויותיו במקרקעין כשהוא יודע שהקונה עתיד לסרב לשלם את מלוא התמורה. "כי לא מכר לו רק אדעתא ליתן דמים" (נתיבות המשפט סימן קצ סעיף ז). כלומר, עסקת מכר נעשית על דעת שהקונה ישלם למוכר את דמי המכר, ובהעדר תשלום "יכול המוכר לבטל המקח לגמרי" (שם). ואין לצפות שהמוכר ייאלץ לחזר על פתחי ביתו של הקונה בבקשו אחר התמורה "וקא עייל ונפיק אזוזי" [=נכנס ויוצא אחר הכסף] (בבא מציעא עז עמוד ב).

     

62. בוודאי שכך הוא במקרה הנוכחי, שבו ביחס למגרש אחד חלק הארי של התמורה כלל לא שולם (שזהו המצב ביחס למגרש 526/20) וביחס למגרש שני חלק משמעותי מהתמורה לא שולם (שזהו המצב ביחס למגרש 528/21). והשוו לפסיקת בית המשפט העליון בע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל, פ"ד כט(2) 652, 657 (1975), שם נפסק ביחס לחוזה מכר מקרקעין, כי אי תשלום הסך של 10,000 ל"י מתוך הסך של 420,000 ל"י עולה כדי הפרה יסודית (הגם ששאר התמורה שולמה).

     

    זכות הביטול

63. משעסקינן בהפרה יסודית, קמה לחברות הזכות לבטל את החוזים (סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)). ביטול חוזה "יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה", ובמקרה בו "הנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה" (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)).

     

64. במקרה הנוכחי, פעלו החברות בהתאם לקבוע בדין בסוגית ביטול החוזה. הן הודיעו למר דורלכר בכתב ביום 30.1.2017 כי הוא נדרש לשלם את מלוא התמורה החוזית עד ליום 7.2.2017. כלומר, הן נתנו למר דורלכר ארכה לקיום החוזה. בעקבות זאת, מר דורלכר שילם סך נוסף על חשבון התמורה ביום 7.2.2017 ועוד סך על חשבון התמורה ביום 16.2.2017. מעבר לכך, סירב מר דורלכר לשלם ונותר בסירובו חרף דרישת תשלום כתובה שנשלחה אליו מטעם ניהול ודיור ביום 9.3.2017.

     

65. בנסיבות אלו, יש לקבוע כי הודעת הביטול – שנשלחה למר דורלכר ביום 30.10.2017 נשלחה למר דורלכר תוך זמן סביר, כקבוע בדין. סבירותו של הזמן נלמדת מכלל נסיבות המקרה, כשכל העת היה ברור – ולא עלתה טענה אחרת – כי החברות עומדות על כך שמר דורלכר ישלם את מלוא התמורה החוזית. לפרשנותה של דרישת הזמן הסביר, ראו דברי כב' השופט אור בע"א 42/86 אבידוב נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פ''ד מג(2) 513, 518 (1989), שם נפסק כי הודעת ביטול, שנמסרה כשנתיים לאחר ההפרה, היא הודעת ביטול שניתנה תוך זמן סביר:

     

    "'זמן סביר' לעניין הודעת ביטול שונה הוא ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם ובנסיבותיהם של הצדדים. רק על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה נתן 'למדוד' ולקבוע, אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר".

     

66. בנסיבות המקרה הנוכחי, הזמן שחלף ממועד מתן הארכה ועד מועד הודעת הביטול הוא, כאמור, זמן סביר, בהתחשב במהותם של החוזים, בתשלום הנכבד ששולם בפברואר 2017 (ממנו יכול היה להשתמע שמר דורלכר מתכוון לשלם את מלוא התמורה) ובהתחשב בכך שהיה ברור כל העת שהחברות עומדות על זכותן לקבלת התמורה.

     

    חלוף הזמן מאז חתימת החוזים

67. אמנם כן, החוזים בין הצדדים נחתמו עוד ביום 20.6.2010 והפעולות האקטיביות לביטול החוזים נעשו על ידי החברות רק בראשית שנת 2017 (וכפי הנראה גם בסוף שנת 2016). אולם, אין בחלוף הזמן האמור כדי לפגוע בזכות הביטול הנתונה לחברות בעטיה של הפרת החוזים היסודית על ידי מר דורלכר. החברות נתנו הסבר (שלא הייתה ביחס אליו מחלוקת) באשר לסיבה לפיה במשך פרק זמן ניכר הן לא עמדו על תשלום מלוא התמורה (ראו דבריו של עו"ד טובול בעמ' 25 לפרוטוקול, כפי שהובאו לעיל). כמו כן, וזהו העיקר, החברות נתנו למר דורלכר ארכה לביצוע התשלום, ומתן הארכה הקים את זכות הביטול הנתונה לחברות. כדברי כב' השופט (כתוארו אז) ברק ברע"א 7956/99‏ שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ''ד נו(5) 779, 786 (2002):

     

    "אם חרף חלוף הזמן הסביר [=מאז כריתת החוזה ועד הודעת הביטול] אין הנפגע מוותר על זכות הביטול, כי אז המפר איננו רוכש לעצמו חסינות מלאה מפני ביטול. אכן, ההלכה הינה כי אם ההפרה בעינה עומדת בזמן שבו מבקש הנפגע לבטל את החוזה, אין כל צידוק להעשיר את המפר על חשבון הנפגע. בכוחו של הנפגע לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק למפר ארכה סבירה לקיימו ומבטל החוזה בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה" (ההדגשה הוספה).

     

68. כך היה בענייננו. החוזים נחתמו ביום 20.6.2010. במשך תקופה ארוכה (שסיבותיה עמה) לא שולמה מלוא התמורה. ביום 30.1.2017 ניתנה למר דורלכר ארכה לתשלום התמורה. ארכה זו הקימה לחברות את זכות הביטול. מר דורלכר שילם סך נוסף על חשבון התמורה בעקבות הארכה המדוברת, ולא הוסיף לשלם. דרישת תשלום נוספת – שנשלחה למר דורלכר ביום 9.3.2017 – לא הועילה. בנסיבות אלו, לא נפל פגם בהודעת הביטול ששלחו החברות למר דורלכר.

     

    תום הלב

69. לא ראיתי יסוד לטענתו של מר דורלכר לפיה השימוש שעשו החברות בזכות הביטול הנתונה להן נגוע, כביכול, בחוסר תום-לב. כדברי בית-המשפט העליון בע"א 1368/02‏ צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל‏, פ''ד נז(1) 516, 525 (2002):

     

    "ברי כי כאשר בהפרה של תנאי יסודי עסקינן, יתמעטו המקרים ששימוש בזכות הביטול ייחשב בהם כסותר את חובת תום-הלב, ורק בנסיבות יוצאות-דופן ייבצר מהנפגע להפעיל את תרופת הביטול הקנויה לו. המקרה שבפנינו בוודאי אינו בא במסגרת מקרים חריגים אלה".

     

70. כמו כן, לא ראיתי לקבל את טיעוניו של מר דורלכר לפיהם משעה שהחברות הודיעו כי הן חוזרות בהן מביטול החוזה ביחס למגרש 524/21, אזי יש לראות את הודעת הביטול כולה כאילו בוטלה ביחס לכל שלושת המגרשים. טיעון זה אינו מתיישב עם האמור בפרוטוקול הדיון מיום 18.2.2018, בו הושגה ההסכמה האמורה, ועם הודעתן המפורשת של החברות בהמרצת הפתיחה שהגישו כי הן מבקשות לראות בהמרצת הפתיחה משום הודעת ביטול (מתוקנת) ביחס לשני המגרשים השנויים במחלוקת בין הצדדים (ראו סעיף 30 להמרצת הפתיחה המתוקנת, ה"פ 38383-04-18). וכידוע, ניתן לראות בתובענה משום הודעת ביטול: ע"א 27/80 ארגמן בע"מ נ' ברנדפלד, פ''ד לו(1) 393, 403 (1981)).

     

71. לפיכך, משקבעתי כי מר דורלכר הפר את החוזים הפרה יסודית, ומשקבעתי שהחברות הפעילו כדין את זכות הביטול הנתונה להן בעטיה של ההפרה האמורה – דין תובענתו של מר דורלכר להידחות, ודין תובענתן של החברות להתקבל.

     

72. (בהמרצות הפתיחה המאוחדות לא נכלל סעד של השבה בעקבות הביטול, ולכן לא נדרשתי לסוגיה זו).

     

73. בהתאם לכך, ניתן בזאת פסק-דין המצהיר כי הסכמי המכר בנוגע למגרש 526/20 ולמגרש 528/21 בוטלו כדין; כי על הקרן לגאולת קרקע למחוק מספריה ומרישומיה את כל ההערות שנרשמו לטובת מר דורלכר בגין החתימה על הסכמי המכר הנ"ל; וכי על ניהול ודיור למחוק מספריה ומרישומיה כל הערה שנרשמה לטובת מר דורלכר בגין ובעקבות החתימה על הסכמי המכר הנ"ל.

     

74. נוכח תוצאת פסק-הדין בהתאם למפורט לעיל, ומשעה שתובענתו של מר דורלכר נדחית ביחס לשני מגרשים כאשר במהלך ההליך התקבלה בהסכמה עמדתו ביחס למגרש אחד, מר דורלכר יישא בהוצאות החברות בסך של 15,000 ₪.

     

     

    אשר על כן, תובענתו של מר דורלכר נדחית, ותובענתן של החברות מתקבלת לפי האמור לעיל.

     

    ניתן היום, ב' ניסן תשע"ט, 07 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.