המבקשת מתגוררת שנים רבות בנחלת הוריה, ואף הקימה בו את בית מגוריה. לימים נקלעו ההורים לקש.ים כלכליים בשל חוב עסקי שנטלו, וכיום מאיים הבנק הנושה לממש משכנתא הרשומה ביחס לנחלה. המבקשת מעוניינת להביא לפיצול בית מגוריה מהנחלה, ואולם היא נתקלת בהתנגדות של הבנק הנושה, בחוסר ש.תוף פעולה מצד האם (המצויה בהליכי פש.טת רגל) ובסירוב מצד רשות מקרקעי ישראל. בצר לה פנתה המבקשת לבית המשפט, וביקשה כי יצווה על הפיצול, ולמצער כי יורה לצדדים לשתף עמה פעולה בביצוע הפעולות הדרושות לצורך ביצוע הפיצול. ואולם, עם כל ההבנה לשאיפתה (הלגיטימית) של המבקשת לחלץ עצמה מהצרה אליה נקלעו הוריה, אין היא זכאית לכפות לא על אמה, לא על הבנק ובוודאי שלא על רשות מקרקעי ישראל את הפתרון בו היא חפצה. כנגזר מכך אין מנוס מדחיית המרצת הפתיחה. זוהי תמצית העניין. להלן פירוט הדברים.
רקע עובדתי
1. המבקשת, גב' ד.ק. (להלן: "הבת ד.") היא בתם של ש. ר. ז"ל (להלן: "האב ר.") ושל המש.בה 1, ח.נ., תבדל"א (להלן: "האם ר.". וביחד עם האב ר.: "ההורים ר.")).
2. ההורים ר. רשומים ברשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ובמרשם המקרקעין כבעלי זכויות החכירה בנחלה מס' 11 במקרקעין הידועים כגוש 6498 חלקה 161 במושב גני יהודה (להלן: "נחלה 11"). ההורים ר. רכשו את הזכויות בנחלה 11 בשנת 1983. יצוין כי חוזה החכירה ביחס לנחלה 11 התייחס לתקופה שבין 1.9.1957 ל- 31.8.2001, ולפיכך תקופת החכירה הקבועה בו הסתיימה זה מכבר.
3.הבת ד. מתגוררת בנחלה 11 מאז רכישתה על ידי הוריה בשנת 1983. משנת 1985 ועד שנת 1999 התגוררה ביחד עם משפחתה בבית הנוסף הקיים על נחלה 11 (להלן: "הבית הנוסף").
4.בשנת 1991 חתמו ההורים ר., רמ"י והאגודה הש.תופית גני יהודה (להלן: "המושב") על הסכם לפיו ניתנה רשות להורים ר. להקים על נחלה 11 יחידת מגורים נוספת, אשר תשמש למגורי בני משפחתם של ההורים ר. (להלן: "ההסכם המשולש ביחס ליחד"ן"). בהסכם זה נאמר כי "יחידת המגורים הנוספת תהווה חלק בלתי נפרד מנחלתו של המתיישב", וכי העברת זכויות המתיישב בנחלה תהיה "כיחידה אחת".
5.בשנת 1995 העמיד המש.ב 6, בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "בנק דיסקונט") אשראי לעסקים בהם היו מעורבים האב ר. ואחד מחתניו (להלן: "החוב לבנק דיסקונט"). כתנאי להעמדת האשראי חתמו ההורים ר. על ערבות בנקאית לטובת בנק דיסקונט, וכן על מסמכי משכנתא המשעבדים את נחלה 11 להבטחת פירעון החוב לבנק דיסקונט. שעבוד זה, שהינו ללא הגבלת סכום, נרשם ברשם המקרקעין ביום 5.12.1995 (להלן: "המשכנתא לטובת בנק דיסקונט"). יצוין כי בחומר הראיות שלפני אין כל אינדיקציה לכך שהבת ד. הייתה מעורבת בפעילות העסק לשמו ניטל האשראי או בנטילת האשראי. מכל מקום, אין חולק כי הבת ד. לא הוחתמה על מסמכי השעבוד או על הסכמה לשעבוד.
6.בשנת 1997 חתמו ההורים ר. על התחייבות כלפי רמ"י לפיה יהרסו את הבית הנוסף, בו התגוררה אותה עת הבת ד., וזאת מיד לאחר שתבנה יחידת דיור נוספת על המקרקעין מכוח ההסכם המשולש ביחס ליחד"ן.
7.לערך בשנת 1999 הקימה הבת ד., ביחד עם בעלה באותה עת, מר ירדן נחמיאס (להלן: "הבעל נחמיאס") את יחידת הדיור הנוספת על נחלה 11 (להלן: "בית הבת"). בית הבת מצוי על שטח מופרד ומגודר מיתר הנחלה, אשר גודלו כ- 500 מ"ר.
הבת ד. והבעל נחמיאס, ביחד עם שלושת ילדיהם, עברו להתגורר בבית הבת לאחר סיום הקמתו בשנת 1999. בני הזוג התגרשו, לדאבון הלב, בשנת 2002, כאשר על פי הסכם הגירוש.ן וויתר הבעל נחמיאס על זכויותיו בבית הבת כנגד סכום כספי של 180 אלף דולר.
כיום מתגוררת הבת ד. בבית הבת יחד עם בני משפחתה.
8.להשלמת התמונה יצוין כי ההתחייבות להריסת הבית הנוסף לא קוימה מעולם, ובית זה עומד על תילו עד עצם היום הזה. מאז פינויו של הבית הנוסף בשנת 1999 על ידי בני משפחת הבת ד. הוא מאוכלס על ידי אחותה, הסובלת מבעיות רפואיות קשות שלא זה המקום לפרטן. באחרונה הגישה רמ"י תביעה במסגרתה עתרה למתן צווים ש.אסרו על כל ש.מוש חורג במקרקעין ויורו על הריסת הבית הנוסף, ופינוי מבנים אחרים שנבנו או הוצבו שלא כדין (ת.א. (פ"ת) 17262-08-14 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, מחוז מרכז נ' ר.).
9. העסקים לשמם ניטל האשראי מבנק דיסקונט לא עלו יפה, וכתוצאה מכך הלך החוב לבנק דיסקונט ותפח. לפי עדותו של המצהיר מטעם בנק דיסקונט, מר אהוד עקיבא, עמד החוב לבנק דיסקונט במרץ 2014 על סכום של 10.2 מיליון ש"ח, כשלכך יש להוסיף ערבויות בנקאיות שהוציא הבנק לטובת העסק בסכום של כ- 1.3 – 1.4 מיליון ש"ח. נוכח חוב זה פתח הבנק בהליכי גביה כלפי החייבים והערבים, ובכלל זה בהליכי מימוש משכנתא ביחס לנחלה 11. במסגרת הליכים אלו מונה המש.ב 2 ככונס נכסים לנחלה 11, ואילו המש.ב 5 מונה כנאמן על נכסי האם ר. במסגרת הליכי פש.טת רגל המנוהלים בעניינה.
ההליך שלפני
10.ההליך שלפני הוא ניסיון של הבת ד. למצוא מוצא לעצמה, ולבני ביתה, מהליכי מימוש המשכנתא המתנהלים ביחס לנחלה ומהליכי פש.טת הרגל של אמה, וזאת באמצעות בקשה להפרדת בית הבת מנחלה 11. התפיסה שעומדת לנגד עיני הבת ד., ויועציה, היא שמאחר שהבת ד. אינה אחראית לחוב לבנק דיסקונט מחד גיסא, וזכאית ליהנות מהשקעותיה בבית הבת מאידך גיסא, הרי ש.ש הצדקה להפריד את בית הבת הש.יך לה מיתר חלקי נחלה 11.
11.על מנת להש.ג מטרה זו ביקשה הבת ד., במסגרת המרצת הפתיחה שלפניי, כי יינתן לטובתה פסק דין הצהרתי המצהיר כדלהלן:
א. לבת ד. זכות להירשם כבעלת זכויות החכירה בבית הבת.
ב. שטח בית הבת יופרד מנחלה 11 בכפוף לביצוע הנחיות רמ"י ביחס לפיצול מגרש מנחלה.
את זכויותיה לסעדים האמורים מבססת הבת ד. על שני קווי טיעון חילופיים: ראש.ת, הכרזתה כ"בן ממש.ך" על ידי ההורים ר.; שנית, מעמדה כבר רשות, וההשקעות שהשקיעה, בהקמת בית הבת.
12.ההתנגדויות למתן הסעדים האמורים לטובת הבת ד. הושמעו משני כיוונים שונים:
רמ"י, המנהלת את המקרקעין בעבור הקרן הקיימת לישראל, מתנגדת למתן הסעדים האמורים, ממספר טעמים: ראש.ת, בעלי הזכויות בנחלה 11 (דהיינו ההורים ר. בעבר, והאם ר. כיום) לא העבירו לבת ד. את זכויות החכירה לא בנחלה 11 ולא בבית הבת; שנית, ההתחייבות להריסת הבית הנוסף לא קוימה מעולם, ובנוסף קיימים בנחלה ש.מוש.ם חריגים נרחבים, המונעים מתן הסכמה מצד רמ"י לפיצול המגרש מהנחלה; שליש.ת, אף בהתעלם מההפרות, לא מתקיימים התנאים המאפשרים פיצול הנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62; רביעית, הבת ד. לא נקבעה כלל כ"בת ממש.כה", ואף אילו היתה נקבעת כ"בת ממש.כה", לא היה בכך כדי לאפשר מתן הסעדים אותם היא מבקשת בהליך זה.
בנק דיסקונט, והגורמים המטפלים בעבורו בגביית החוב, דהיינו המש.ב 2 (להלן: "כונס הנכסים") והמש.ב 5 (להלן: "הנאמן בפש"ר"), טוענים כי לבת ד. אין כל זכות לסעדים שביקשה, וזאת ממגוון טעמים: ראש.ת, תביעתה התיישנה; שנית, המשכנתא נרשמה לזכות הבנק עוד בשנת 1995, דהיינו קודם להקמת בית הבת, וממילא זכותו הקניינית של הבנק קודמת לכל זכות ש.ש לבת ד. ביחס לנחלה 11 בכלל ולבית הבת בפרט; שליש.ת, הבת ד. לא הצליחה להוכיח לא את זכותה לסעדים המבוקש.ם על ידה ולא את זכותה למעמד של "בת ממש.כה".
13.להשלמת התמונה אציין כי במהלך הדיונים בתיק נעשו ניסיונות להביא את הצדדים לכדי הסדר כולל, ואולם מאמצים אלו לא נשאו פרי. במצב דברים זה אין מנוס ממתן פסק דין בתיק.
דיון והכרעה
14.עניינה של המבקשת מעורר אמפטיה רבה. ואולם, עם כל הרצון הטוב, את הסעדים אותם היא מבקשת אין היא זכאית לקבל. בית הבת מהווה חלק מנחלה 11, שנכון להיום היא יחידה רישומית אחת, ולא ניתן לעשות בה עסקאות בנפרד מיתר הנחלה. ודוק, מבחינת דיני הקניין אין מניעה להשכיר או להחכיר חלק מסוים ביחידה רישומית (ראו סעיף 78 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969), ואולם מדיניות רמ"י היא להגביל את אפשרות פיצול הנחלה, ומדיניות זו מעוגנת כדין (בענייננו היא הובהרה גם בהסכם המשולש ביחס ליחד"ן) ויש לכבדה (ראו ע"א 1662/92 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295, 317 – 318 (2002)).
15.ודוק, בעשורים האחרונים חלה הקלה במדיניות רמ"י בהקשר זה, והוכרה האפשרות להתיר פיצול יחידת דיור מן הנחלה (לש.נוי מדיניות זו, וטעמיו, ראו בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פסקאות 65 - 69 (ניתן ב- 9.6.2011)). ואולם גם אפשרות זו מוכרת רק בהתקיים תנאים מסוימים, המפורטים כיום בהוראת אגף חקלאי 62. פש.טא כי מזווית הראיה של רמ"י, המבקשת אינה עומדת בתנאים הללו, וזאת ממספר טעמים, שאציין רק את המרכזיים שבהם: ראש.ת, לא הוגשה כלל בקשה בהתאם לנוהל האמור לרמ"י; שנית, לא הובהרה עמדת המושב, שאינו צד להליכים שלפניי; שליש.ת, לא הוסדר נושא חריגות הבניה בנחלה; רביעית, לא הוצגה מפה מצבית ולא הוכנה תב"ע נקודתית. במצב דברים זה, צודקת רמ"י בטענתה כי לא ניתן לתת את הסעדים המבוקש.ם נגדה.
16.במצב זה, השאלה שניתן לבחון היא האם ניתן להורות לבעל הזכויות בנחלה, דהיינו האם ר., לעשות את הנדרש על מנת ש.תקיימו התנאים לביצוע פיצול בית הבת מהנחלה. ואולם, גם אם נעמיד את המחלוקת בה נדרשת הכרעה בצורה זו (וספק אם כך נעשה בכתבי הטענות), הרי שלא ניתן למצוא בסיס להענקת הסעד המבוקש: ראש.ת, המבקשת לא הצביעה על התחייבות כלשהי שניתנה לה מצד הוריה להפריד את בית הבת מיתר הנחלה. נהפוך הוא, ההורים התחייבו במסגרת ההסכם המשולש ביחס ליחד"ן כי בית הבת יהווה חלק מהנחלה, ולא הוכח כי חזרו בהם מהתחייבותם זו, והתחייבו התחייבות הפוכה כלפי הבת ד.; שנית, עמידה בתנאים שמציבה רמ"י על מנת לאפשר פיצול בית הבת מנחלה 11 מחייבת את האם ר. בביצוע פעולות שונות, ובכללם הריסת הבית הנוסף בו גרה אחותה של המבקשת. לא ברור מהו המקור המקנה למבקשת (להבדיל מרמ"י) את הזכות לדרוש מהאם ר. לבצע פעולות אלו, ומעבר לכך, ברור כי היא עצמה מתנגדת לחלק מהדרישות הללו (ובראשן הדרישה להרוס את הבית הנוסף); שליש.ת, עמידה בדרישות רמ"י כרוכה בהוצאות לא מבוטלות (כגון עלויות הריסת המבנים והוצאות הכנת תב"ע נקודתית), ואינני רואה כיצד ניתן לחייב את הנאמן שמונה לאם ר. במסגרת הליכי הפש"ר להסכים לשאת בהן.
17.האמור לעיל מלמד כי יש לדחות את המרצת הפתיחה, וזאת אף אם נתעלם מקיומו של בנק דיסקונט ומזכויותיו. ואולם אם נבקש לראות את מכלול התמונה, הרי שאין מנוס מלהכיר בכך שהמשכנתא לטובת בנק דיסקונט היא זכות קניינית שנוצרה ושוכללה ברישום ביחס לכל הנחלה עוד בטרם הוקם בית הבת (המשכנתא נרשמה בסוף שנת 1995 בעוד בית הבת הוקם רק בשנת 1999). לפיכך, פיצול המגרש כמבוקש מהווה גריעה מהנכס המשועבד לבנק דיסקונט, ולא מצאתי בטיעוני ב"כ המבקשת בסיס משפטי המאפשר לעשות זאת.
18.על מנת לנסות להתגבר על הקש.ים שצוינו לעיל מעלה הבת ד. שתי טענות: ראש.ת, כי היא נקבעה על ידי הוריה כ"בת ממש.כה"; שנית, כי היא השקיעה ממיטב כספה בהקמת דירת הבת. ואולם שתי הטענות הללו אינן יכולות לסייע בידה לקבלת הסעדים המבוקש.ם בהליך זה. אבהיר זאת בקצרה.
19.הטענה כי הבת ד. הוכרה כ"בת ממש.כה" – המבקשת מנסה להתבסס על מסמכים שונים שהוגשו במהלך המרצת הפתיחה, על מנת לשכנע כי כוונת הוריה הייתה לקבוע אותה כ"בת ממש.כה" עוד בשנות השמונים של המאה הקודמת. ספק בעיני אם ממסמכים אלו, וממכלול נסיבות המקרה שלפני, עולה כי הוקנה למבקשת המעמד האמור (להגדרת "בן ממש.ך" ראו תקנה 1 לתקנות האגודות הש.תופיות (חברוּת), תשל"ג-1973, וכן ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 194 – 195 (1992)). מכל מקום, בעניין זה לא היה ראוי להחליט בהליך שהמושב אינו צד לו (שהרי עיקר פועלו של מוסד ה"בן הממש.ך" הוא ביחסים מול המושב). ואולם, מעבר לכך, גם אם נניח כי המבקשת היא "בת ממש.כה", הרי שאין בכך כדי לזכות אותה באפשרות לכפות לא על האם ר. ובוודאי שלא על רמ"י את פיצול בית הבת מהנחלה. מעמד של "בת ממש.כה" אינו מקנה למחזיקה בו את הזכות לכפות על בעל הזכויות בנחלה ביצוע פעולות שאינו מעוניין בהם, ובוודאי שאינו מאפשר לה לכפות עליו הוצאות שאינו מוכן או יכול לשאת בהן. מכאן שגם אם יכולה הייתה המבקשת לשכנע כי יש להכיר בה כ"בת ממש.כה", לא היה בכך כדי להעניק לה את הזכות לכפות על אמה לבצע את הנדרש על מנת להביא לפיצול בית הבת מהנחלה. מקל וחומר, שאין במעמד של "בת ממש.כה" כדי לאפשר לכפות על רמ"י להסכים לדרישה, שאינה עומדת בתנאים שנקבעו בהחלטות ובנהלים הרלוואנטיים.
בשולי הדברים אעיר כי קיים מתח (גם אם לא סתירה לוגית) בין הטענה כי ההורים ר. הכירו בבת ד. כ"בת ממש.כה" לבין הטענה כי התחייבו כלפיה לפצל את בית הבת מתוך הנחלה. כידוע, "בת ממש.כה" היא מי שההורים ביקשו להקנות לה את הנחלה בשלמותה לאחר מותם, ואם כך הרי שאין לה, במקרה הרגיל, צורך לטרוח ולהביא לפיצול היחידה הנוספת בתקופת חיי ההורים. דווקא כאשר המתגורר ביחידה הנוספת אינו צפוי להיות בן ממש.ך, הרי שמתקיימת הצדקה ברורה לביצוע הפיצול באופן ש.פריד בין זכויות ה"בת הממש.כה" (שצפויה לזכות בנחלה) לבין זכויות המתגורר ביחידת הדיור הנוספת (שאינו צפוי לזכות בנחלה). ניסיונה של המבקשת לטעון הן למעמד של "בת הממש.כה" (שאין לה לרוב עניין בפיצול הנחלה) והן לזכות להביא לפיצול בית מגוריה מהנחלה (באופן שאינו אופייני ל"בת ממש.כה") מעורר לפיכך קוש. לא מבוטל.
20.הטענה כי הבת ד. השקיעה בהקמת דירת הבת – על כך שהבת ד. השקיעה כספים בהקמת דירת הבת אין חולק (ודוק, ההשקעה נעשתה בשעתו על ידי הבת ד. והבעל נחמיאס, ואולם משרכשה הבת ד. את זכויות הבעל נחמיאס בבית הבת במסגרת הסכם הגירוש.ן, יש לראות בה כמי שביצעה את מלוא ההשקעה). בעקבות השקעה זו עומדות לבת ד. זכויות שונות הן כלפי האם ר. (ראו, למשל, ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 196 – 199 (1992) בו נקבע כי הרשות הפכה לבלתי הדירה; ע"א 3071/91 אח'ולה טהא עלי ג'ברין נ' ח'דר עבדאללה אסעד, פ"ד מז(3) 361 (1993) בו הוכרה הזכות להחזר שווי ההשבחה) והן כלפי צדדים שליש.ים (ראו, למשל, ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27 (2004) בו נקבע כי הרשות הבלתי הדירה תופסת גם כלפי מעקלים). ואולם, זכויות אלו (רשות בלתי הדירה, זכות להחזר השקעות וכיו"ב) אינן מקנות לה את האפשרות לאכוף על האם ר. או על בנק דיסקונט את פיצול בית הבת מתוך הנחלה (וזאת גם אם יש הגיון לא מבוטל בפתרון זה).
21.ב"כ המבקשת הפנה בסיכומיו לה"פ (מחוזי נצרת) 291/07 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בנטוב (ניתן ב- 9.7.2008 ע"י השופט בנימין ארבל). ואולם, כל שנקבע באותו עניין הוא שלבנק אין יכולת לממש את המשכון שהיה לו על זכויות בעלי הנחלה נגד ברי הרשות "אלא בכפוף לזכויותיהם, וזאת בין על ידי הותרת רשות הש.מוש על כנה, בין על ידי פיצוי [ברי הרשות] בגין השקעותיהם, בין בכל דרך אחרת, אשר תקבע במסגרת הליך הולם. כפועל יוצא, איני רואה מקום להעתר לבקשת הבנק כי אורה על פינוי [ברי הרשות], או מי מהם מהמשק" (פסקה 55 לפסק הדין). קביעות אלו, הנראות לי נכונות גם למקרה שלפניי (וזאת בין אם נראה בבת ד. כ"בת ממש.כה" ובין אם לאו), אינן משמיעות כי לבת ד. יש זכות לדרוש את פיצול בית הבת מהנחלה. ודוק, היקף ההגנה לו תזכה הבת ד. בעת מימוש המשכנתא הוא נושא שלא נטען, וממילא לא נידון, בהליך שהתנהל לפניי. על כן אמנע מלהביע עמדה לגביו.
סוף דבר
22.מהמקובץ עולה כי לא ניתן, בנסיבות המקרה שלפניי, לתת למבקשת את הסעדים אותם ביקשה במסגרת המרצת הפתיחה שלפניי.
23.אין זה ממנהגי להמליץ לצדדים במסגרת פסק דין כיצד ראוי ש.פעלו. פסק דין מחייב את הצדדים לפעול על פי הדין, וככל שהדין אינו מחייב את הצדדים לפעול בדרך מסוימת, רשאים הם לעשות כחוכמתם. גם במקרה זה לא אחרוג ממנהגי. יחד עם זאת אני מוצא לנכון לחדד ולהבהיר את שכבר צוין לעיל. דחיית המרצת הפתיחה משמעה שהמבקשת אינה זכאית לסעדים שהתבקשו על ידה (קרי, לפיצול בית מגוריה מהנחלה והחכרתו לה). ואולם, אין משמעה של דחיית המבוקש בהמרצת הפתיחה כי למבקשת אין זכויות ביחס לדירת מגוריה. נהפוך הוא. מכוח מגוריה בנחלה מאז שנת 1985, והשקעותיה בנחלה בעת הקמת בית הבת, זוכה המבקשת למעמד של בר רשות בלתי הדיר, אשר מקנה לה הגנה הן במסגרת הליכי הפש"ר של האם ר., הן במסגרת הליכי מימוש המשכנתא הרשומה ביחס לנחלה. ממילא לא ניתן יהיה לקדם הליכים אלו מבלי להבטיח הגנה נאותה לזכויותיה של הבת ד.. כאמור, דיון בהיקפה של הגנה זו חורג מהמסגרת שהצדדים הגדירו להליך זה. לפיכך סיכום פסק דין זה חייב להיות, לצערי, "תם ולא נשלם".
24.בנסיבות העגומות של מקרה זה ישא כל צד בהוצאותיו.
ניתן היום, ל' סיוון תשע"ה, 17 יוני 2015, בהעדר הצדדים.
