דניאל אלכס א.ש אחזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט ואח'

1. לפניי בקשה למתן סעד זמני בערעור (הגם שהמבקשת הכתירה את הבקשה כבקשה לעיכוב ביצוע), שבמסגרתה מבוקש כי בית משפט זה יורה על מתן צו האוסר על ביצוע דיספוזיציה או פעולה תכנונית בחלקה נושא הערעור, ובפרט על מתן צו האוסר על מחיקת הערת האזהרה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקשת (להלן: הבקשה).

           במסגרת פסק דין מיום 4.9.2017 (ת"א 55504-07-15, כבוד השופט ס' ג'יוסי), דחה בית המשפט המחוזי בחיפה את תביעתה של המבקשת וקיבל באופן חלקי את תביעת המשיבים, כך שנקבע כי הסכם מכר שנכרת בין המבקשת למשיבה 1, חברת לקסל אסטבלישמנט בע"מ (להלן: לקסל), בטל (להלן: פסק הדין). בהמשך להכרעה זו ביטל בית המשפט צו מניעה זמני שהוצא בראשית ההליך, שנועד להגן על זכויותיה הנטענות של המבקשת בחלקה נושא הסכם המכר. בד בבד עם הגשת הערעור על פסק הדין, הגישה המבקשת את הבקשה דנן.

           כדי שלא תהא התמונה חסרה יוער כי המשיב 2, גד זאבי, הוא בעל תפקיד בלקסל שצורף לתביעתה של המבקשת בבית המשפט המחוזי משום שנטען לגביו שהוא בעל השליטה (במישרין או בעקיפין) של לקסל. טענה זו הוכחשה על ידי המשיבים; לטענתם נדרש היה לדחות את התביעה נגד המשיב 2 על הסף מחמת היעדר יריבות. ואולם משבמסגרת הסיכומים שהגישו המשיבים הם לא התייחסו לנושא, קבע בית המשפט המחוזי שטענת היעדר היריבות כמוה כטענה שנזנחה, ומשכך אינו נדרש להכריע בה.

רקע עובדתי

2.  ביסוד הערעור ניצבים מקרקעין בעוספיה, בשטח של כ-42.9 דונם, שלטענת לקסל מצויים בבעלותה מאז שנות ה-70 (להלן: המקרקעין). בשנת 2002 אושרה תכנית מתאר עד/188 להקמת פרויקט של מרכז נופש וספורט במקרקעין (להלן: תכנית המתאר ו-הפרויקט, בהתאמה).

           ביום 8.12.2010 קיימה הוועדה לבדיקת תכניות תיירותיות של משרד התיירות (להלן: ועדת התיירות), לבקשת לקסל, דיון בנוגע לאפשרות הקמת מלון הכולל "אכסון מלונאי מיוחד" בשטח הפרויקט – קרי, מלון שניתנת אפשרות למכור את חלק מיחידות הדיור המצויות בו (להלן: אמ"מ). יחידות דיור אלה, שמשמשות למעשה כדירות נופש, יכולות להיות בשימוש רוכשיהן רק חלק מהשנה וביתרתה הן משמשות כחדרי מלון רגילים. יצוין כי הקמת יחידות דיור מסוג אמ"מ, מחייבת קבלת היתר מתאים ממשרד התיירות. במסגרת הדיון בוועדת התיירות, ניתן ללקסל אישור עקרוני להקמת אמ"מ בהיקף של 6000 מ"ר בשטח הפרויקט, בכפוף להתחייבות לקסל כי לא מדובר בפרויקט מגורים; ולהתאמת האמ"מ לדיני התכנון והבנייה ולנוהלי משרד התיירות בנושא (להלן: החלטת ועדת התיירות מ-2010).

3. בשנת 2013, הגישה לקסל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רכס הכרמל בקשה לאישור תכנית מפורטת לשינוי תכנית המתאר (להלן: תכנית השינוי). מטרת תכנית השינוי הייתה ליצור מגרשים פנימיים חדשים במקרקעין, שלא היו קיימים קודם לכן – מגרשים 601 עד 603; לפי תכנית השינוי, מגרש 602 יועד להקמת אמ"מ. ביום 18.12.2013, ולאחר שהוועדה המקומית סברה שאישור תכנית השינוי אינו בסמכותה, אישרה הוועדה המחוזית את הפקדתה בתנאים. אחד התנאים שצוינו היה קבלת התייחסותו של משרד התיירות לשינויים המבוקשים.

4. ביום 12.1.2014 נחתם הסכם מכר בין לקסל למבקשת, חברת דניאל אלכס א.ש. אחזקות בע"מ, שבמסגרתו רכשה המבקשת זכויות בעלות בשטח של 12 דונם במקרקעין, לשם הקמת אולם אירועים (להלן: החלקה ו-ההסכם,בהתאמה). לפי תכנית השינוי, מרבית החלקה מצויה במגרש 601 שמתפרש על פני שטח של כ-9,100 מ"ר, ואמור היה לכלול זכויות בנייה בהיקף של 6,075 מ"ר.

           בהסכם נקבע כי בתמורה לזכויות הבעלות בחלקה תשלם המבקשת סכום בסך 7.5 מיליון ש"ח, וכן תעמיד ללקסל שירותי אירוח והסעדה בתמורה כוללת שלא תעלה על 2 מיליון ש"ח. כן נקבע כי התשלום הראשון על חשבון התמורה, בסך 1.5 מיליון ש"ח, ישולם במעמד החתימה על ההסכם ויופקד בנאמנות אצל באי כוח הצדדים; וכי יתרת התמורה, בסך 6 מיליון ש"ח, תשולם בכפוף לקיומם של מספר תנאים (סעיף 6.2.2 להסכם). אחד התנאים והחשוב לענייננו קובע כי נדרש אישור סופי של תכנית השינוי שמסמכיה צורפו כנספח להסכם. עוד יצוין כי הצדדים הסכימו, במסגרת סעיף 6.8 להסכם, כי ככל שלא יתמלאו כל התנאים שנקבעו לעניין העברת יתרת התמורה תוך 18 חודשים ממועד החתימה על ההסכם – וביניהם התנאי הנוגע לאישור תכנית השינוי – ההסכם יהא בטל ומבוטל. לצד זאת, לקסל לקחה על עצמה התחייבות חוזית כי תנקוט על חשבונה בכל הצעדים הנדרשים על מנת שתכנית השינוי תאושר (סעיף 3.5 להסכם).