די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ ואח' נ' יוסף ואח'

  כללי

• עניינה של התביעה – הסכם לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ בבניין עפ"י הוראות תמ"א 38, שנחתם בשנת 2010 (להלן: "הסכם החיזוק" או "ההסכם").

• התובעים (להלן: "התובעים" או "בעלי הדירות" או "הדיירים") הם חוכרים של שבע דירות בבניין ברחוב רוטנברג 83 רמת גן, הידוע כגוש 6182 חלקה 514 (להלן: "הבניין" או "המקרקעין").

• הנתבעת 1, די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ, היא חברה יזמית שעיסוקה המוצהר הוא בקידום וביצוע פרוייקטים של תמ"א 38 (להלן: "הנתבעת" או "החברה" או "די.סי.אס חיזוק מבנים").

  הנתבע 2, עו"ד אילן מוריאנו, הוא מנהל נתבעת 1 (להלן: "הנתבע" או "עו"ד מוריאנו").

   

• יובהר כי השימוש בלשון רבים ל"נתבעים", הוא מטעמי נוחות, בלא שיש בכך משום נקיטת עמדה באשר לאחריות הנתבע (סוגיית האחריות האישית של הנתבע נדונה בפרק נפרד).

  השתלשלות ההליך המשפטי

• ראשיתו של ההליך, בתביעה שהגישה החברה בחודש אוקטובר 2015 כנגד תובעות 1-3 ( שהיו אז נתבעות). עניינה של התביעה היה: מתן צו עשה לאכיפת הסכם החיזוק.

  תביעת החברה הוגשה על רקע העובדה, כי הבעלות במקרקעין עליהם בנוי הבניין היא של עיריית רמת גן (להלן: "עיריית רמת גן" או "העירייה") כאשר בעלי הדירות/הדיירים הם חוכרים, ונוכח דרישתה כי הסכם רכישת זכויות הבעלות ייחתם ישירות מול הדיירים או אל מול מיופה כוח מטעמם על פי ייפוי כוח ספציפי (להלן: "ייפוי הכוח הספציפי").

   

• במקביל, הוגשה תביעה שכנגד על ידי תובעות 1-3 (אשר היו אז נתבעות/תובעות שכנגד ) וכן על ידי אחרים, כנגד החברה ועו"ד מוריאנו.

  במסגרת התביעה שכנגד בקשו התובעים שכנגד לקבוע כי ההסכם בטל, ולחילופין יש לבטלו. כן בקשו צו עשה למחיקת הערות אזהרה, וכן לחיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם בסך 1,200,000 ₪.

   

• בדיון מיום 14.1.2018 הוחלט בהסכמת הצדדים, כי התביעה העיקרית תימחק ותיוותר התביעה שכנגד.

  על כן, נותרה לדיון התביעה שכנגד.

   

  משכך, בעלי הדירות/הדיירים הם התובעים, והחברה ומנהלה, עו"ד מוריאנו- הם הנתבעים.

   

  המסגרת הראייתית

• מטעם התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו:

  הגב' כוכבה יוסף (להלן: "הגב' יוסף" עת/1).

  מר יוחאי ברנזון (להלן: "מר ברנזון" עת/2)

  עוד הוגשה מטעם התובעים חוות דעתה של השמאית רווית ברקוביץ ( להלן: "המומחית"), אשר נחקרה על חוות דעתה.

   

  מטעם הנתבעים הגיש תצהיר עדות ראשית והעיד עו"ד מוריאנו.

   

  יוער כי בדיונים היה נוכח גם מר טל יגרמן (להלן: "מר יגרמן"), מטעם החברה, אשר חקר את המומחית בחקירה נגדית.

   

  תמצית טענות התובעים

• תכליתה של התביעה היא לשחרר את התובעים מהסכם החיזוק, אשר לא היה ישים עוד מרגע חתימתו, משום שלא נתן ביטוי נכון למצב המקרקעין כפי שהופיע בנסח הטאבו, הסכם שהושג תוך מצג שווא מטעה כאילו מי שיבצע אותו הוא חברה בעלת מוניטין וניסיון, הסכם שהופר על ידי הנתבעים מיד לאחר חתימתו ולמעשה, עוד בטרם נחתם.

• מועד חתימת הסכם החיזוק הוא כרשום על גבי ההסכם קרי 27.7.2010.

• הסכם החיזוק בטל מעצמו שכן לא התקיימו התנאים המתלים והתנאים המפסיקים שבחוזה:

  על פי סעיף 44.2 להסכם, אחד התנאים המתלים לקיומו הוא, כי החברה תגיש בקשה להיתר בניה בתוך 6 חודשים ותקבל היתר בתוך 12 חודשים לאחר מכן. כלומר תנאי לקיום ההסכם הוא קבלת היתר בניה בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם.

   

  על אף זאת, גם עתה טרם ניתן היתר בנייה.

   

  בנוסף, לא קוים תנאי מתלה לעניין הגשת תביעה כנגד שלושת הדיירים הסרבנים אשר על פי ס' 44.4 להסכם היה להתבצע בתוך שישה חודשים מחתימת ההסכם. בפועל, התביעה הוגשה רק כארבע שנים לאחר חתימת ההסכם ונמחקה, עקב היעדר היתר בנייה בתוקף.

  נוכח האמור, כיום בעלים של 10 דירות (מתוך 13 דירות) בבניין מתנגדים לביצוע הסכם החיזוק.

   

  על פי מנגנון הביטול בסעיף 45 להסכם, במקרה שאחד התנאים המתלים לא מתקיים, הרי שההסכם בטל ומבוטל בעצמו. מעבר לכך, באם נדרשת, הרי שהודעה רשמית הומצאה לנתבעים בכתב ההגנה המקורי שבתיק זה.

   

• לחילופין, יש לבטל את ההסכם ולפצות את התובעים בפיצוי מוסכם, בשל העובדה שהופר באופן יסודי בשני מובנים עיקריים:

  הנתבעים רשמו הערות אזהרה על תתי החלקות של הדיירים, וזאת בניגוד מוחלט לקבוע בהסכם. סעיף 91 להסכם מאפשר רישום הערות אזהרה בכפוף לקיומם של התנאים המתלים וכן בכפוף להפקדת ערבות בנקאית. אולם אלה לא התקיימו. למרות זאת, הנתבעים הפרו את ההסכם ורשמו הערת אזהרה על רכוש בעלי הדירות, תחת רישומם כיחידה רישומית נפרדת. בכך יש כדי פגיעה ממשית בזכות הקניינית של בעלי הדירות לביצוע דיספוזיציה.

   

  מצג שווא לעניין קידום הפרוייקט - הנתבע הציג בהסכם את הנתבעת – שהוקמה רק חודשיים בלבד לפני כן, כחברת בת של חברת די.סי.אס חברה לבניין בע"מ (להלן: "חברת האם"), חברה מוכרת בתחום החיזוק שנוהלה על ידי מר יצחק שגב ז"ל (להלן: "מר שגב"), אשר היה דמות מוכרת ובקיאה בתחום חיזוק הבניינים. על פי האמור בהסכם, חברת האם הייתה אמורה לשמש כקבלנית הפרוייקט, בעוד מר שגב ישמש כמפקח הפרוייקט.

   

  בפועל, בעלי הדירות מצאו עצמם מתנהלים למול הנתבעים חסרי הניסיון. כך, זמן קצר לאחר החתימה, חברת האם העבירה את מניותיה שבנתבעת לידי הנתבע והוא נותר בעל המניות היחיד בחברה. מהלך זה מהווה חוסר תום לב קיצוני. לו היו התובעים מודעים לכך כי מי שיבצע את הפרוייקט יהיו הנתבעים לבדם, לא היו חותמים על החוזה.

   

• הנתבעים חסרי ידע וניסיון הנדרש על מנת לבצע פרוייקט שכזה. החברה והעומד בראשה מעולם לא השלימו פרוייקט חיזוק.

• הזמן שחלף אינו זמן סביר ואין זה סביר להטיל על התובעים חיובים בגין הסכם משנת 2010.

• לנתבע אחריות אישית כנושא משרה.

• במסגרת התביעה מבוקש להצהיר כי ההסכם בטל; ולחילופין מבוטל בשל הפרות יסודיות. כמו כן מבוקש ליתן צו עשה למחיקת הערות האזהרה שנרשמו שלא על פי ההסכם. בגין נזק חמור לקניין התובעים מבוקש להורות על תשלום הפיצוי המוסכם שבהסכם, העומד על 150,000 ₪ לכל אחת משבע דירות התובעים, סה"כ ובתוספת ריבית והצמדה מיום חתימת ההסכם סך של 1,200,000 ₪.

   

  תמצית טענות הנתבעים

• הסכם החיזוק שנחתם בין הדיירים לבין הנתבעת נכנס בפועל לתוקף רק ביום 27.9.2010, עם חתימתם של הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות.

• כל הדיירים שחתמו על הסכם החיזוק מול הנתבעת הם חוכרים שחכרו את הקרקע מעיריית רמת גן .

  לאחר הגשת הבקשה להיתר, הודיעה העירייה לנתבעת כי בהתאם להסכם החכירה, זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בחלקה (ואשר נמכרו לנתבעת במסגרת הסכם החיזוק) אינן בבעלות הדיירים.

   

  משמע, המצג שהציגו הדיירים כי הם זכאים למכור את הזכויות הנוספות וכי אלה בבעלותם – היה מצג שגוי.

   

  הגם שהיה על התובעים לפעול בתום לב וביעילות להסרת הפגם שבנכס, אזי לפנים משורת הדין, פעלה הנתבעת בשם הדיירים למול עיריית רמת גן לתיקון הפגם.

   

• התסבוכת במקרקעין שעליהם בנוי הבניין לא הסתיימה במחלוקת מול עיריית רמת גן (בשאלה האם בממכר שנמכר על ידי הדיירים הוא בבעלותם), שכן על החלקה הרלוונטית לא בנוי רק הבניין בו מתגוררים התובעים אלא גם בניין נוסף שכתובתו רוטנברג 85.

  שני הבניינים הבנויים על החלקה נרשמו כבית משותף מורכב והתובעים נרשמו כחוכרים, כל אחד בתת החלקה המייצגת את הדירה שחכר. לאור דרך רישום זו, נדרש היה, בטרם ייחתם הסכם מול עיריית רמת גן, לבצע הליך של פירוק שיתוף במקרקעין של בית משותף מורכב.

   

  הנתבעת בפועלה בשם הדיירים הצליחה להשלים אף משימה זו שארכה פרק זמן ממושך והסתיימה בפסק דין חלוט, על פיו יפורקו החלקות לשתי חלקות נפרדות. כך, מלוא הזכויות בחלקה החדשה עליו בנוי הבניין יועברו לבעלות הדיירים שיהפכו לבעלים.

   

• רק בשלב זה, עם תיקון הפגם בממכר יכול להתחיל להיספר לוח הזמנים הנקוב בהסכם.

• הנתבעים המשיכו ופעלו על מנת לקדם קבלת ההיתר ובכלל כך הוגשה עתירה מנהלית כנגד עירית רמת גן ומשרד הפנים. העתירה נדחתה. ערעור לבית המשפט העליון לא התקבל.

• הדיירים היו מיוצגים בכל ההליכים שסביב ההסכם על ידי עו"ד נחום פלג, למולו התנהל הנתבע ביחד עם נציגות נבחרת של הדיירים. אלה עודכנו בכל שלב של ההליכים המשפטיים שננקטו על ידי הנתבעים.

• אין כל אשם בנתבעים לעניין אי קבלת ההיתר. הנתבעים עשו כל שלאל ידם על אף מחדלי התובעים על מנת לקבל היתר הבנייה.

• באשר לטענות התובעים כי "החברה האם" הייתה אמורה להיות הקבלן המבצע של הפרוייקט, הרי שהדבר נסתר לאור האמור ב-ס' 12 להסכם.

• באשר לטענות לעניין העברת הבעלות בנתבעת לידי הנתבע – לא צוינו כל נתונים רלוונטיים להוכחת טענות אלו.

• היתר הבנייה איננו אחד התנאים המתלים ולא בכדי לא מפנים התובעים לסעיף שכזה בהסכם.

• באשר לרישום הערת אזהרה – אלה נרשמו על חלקם היחסי של הדיירים ברכוש המשותף ולאחר שהתמלאו התנאים הקבועים לכך על פי ההסכם.

   

  תמצית טענות התובעים בכתב התשובה

• האחריות לבחינת מצב הבעלות של הבניין ובדיקת גבולות החלקה מוטלת על הנתבעים, כאמור בהסכם. על כן, הטענה לפגם בנכס להידחות על הסף והנתבעים מנועים ומושתקים מלהעלותה כעת.

• הטענה כי הנתבעים לא יכלו לברר את משמעות הבעלות בקרקע בטרם התחייבו לכך במועדי ביצוע אינה נכונה. בדיקות היתכנות שכאלה מתבצעות חדשות לבקרים.

   

  דיון והכרעה

  הטענה כי החוזה בטל מעצמו על פי תנאיו

• סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ( להלן: "חוק החוזים") קובע כי באם לא מתקיים תנאי מתנאי הסכם, בתוך התקופה שנקבעה בו, הרי שההסכם מתבטל באופן אוטומטי:

  "היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה."

   

  כן ראה ע"א 781/79 מנהל מס שבח מקרקעין – המרכז נ' גן חברה להשקעות בע"מ פ"ד לו(1) 20 (1981); ר"ע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע"מ מ(4) 369 (1986); ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק מ(3) 169 (1986).

   

• בחוזה על תנאי, הכלל הוא כי אם התנאי לא מתקיים במועד שקבעו לכך הצדדים או תוך זמן סביר פוקע החוזה ומתבטל למפרע (ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם בנבו, 11.12.2007).

   

  כשהתנאי המתלה מתקיים, הופך החוזה המותנה לחוזה מוחלט. כאשר התנאי המתלה לא מתקיים, אזי מתבטל החוזה המותנה, והתבטלותו היא למפרע, החוזה כמו לא היה, והצדדים זכאים לחזור איש איש למצבו הקודם (ע"א 1156/10 האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ פ"ד סו(1) 167 (2012); ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' הושנג משיאן פ"ד מח(4) 107 (1994).

   

• על מנת שנסיק כי בפנינו תנאי מתלה יש להתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שמשתקפת מתנאי החוזה כמכלול, כמו גם מהנסיבות האופפות את כריתתו (ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 21.1.2007) ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך פ"ד לז (3) 393 (1983); ע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי (פורסם בנבו, 18.2.2010).

   

• לשון חוק החוזים אינה מחייבת מתן הודעה של אחד הצדדים לשם ביטול החוזה שהתנאי שבו לא התקיים. הודעה על בטלות היא דקלרטיבית ולא היא שמכוננת את בטלות החוזה. (ת"א (ת"א) 42273-05-16 מור יוסף נ' דלבריאן (פורסם בנבו, 17.6.2018); ת"א (ת"א) 38295-10-15 גלאוברמן נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (פורסם בנבו, 2.8.2018).

   

  וביישום לענייננו:

• התובעים מבקשים לקבוע כי הסכם החיזוק בטל מעצמו בשל אי התקיימותם של התנאים המתלים הקבועים בו:

  • אחד מהתנאים המתלים הוא כי הנתבעת תגיש בקשה לקבלת היתר בניה בתוך 6 חודשים, ותקבל היתר תוך 12 חודשים לאחר הגשת הבקשה. כלומר, תנאי לקיומו של ההסכם הוא קבלת היתר בניה תוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם ( סעיף 44.2 להסכם).

  • תנאי מתלה נוסף שלא קוים על ידי הנתבעים הוא הגשת תביעה כנגד שלושה סרבנים, וזאת תוך 6 חודשים מחתימתו (סעיף 44.4 להסכם).

    התנאי שעניינו היתר הבניה-

• סעיף 44 להסכם קובע:

  "הסכם זה מותנה בהתקיים כל התנאים המפורטים להלן ובמצטבר:

  ... 44.2: הגשת בקשה לקבלת כל האישורים והרישיונות הנדרשים לצורך הקמת הפרוייקט ובכלל זה הגשת בקשה לקבלת היתר בניה, בתוך 4 חודשים ממועד חתימת הסכם, בכפוף להסכמת כל בעלי הדירות ובהיעדרה תוך 6 חודשים וקבלת ההיתר בתוך 12 חודשים מיום הגשת הבקשה."

   

  סעיף 45 קובע:

  "באם לא יתקיימו התנאים המפורטים להלן במלואם, ייחשב הסכם זה כבטל ומבוטל (אלא אם יחליטו הצדדים) כולם אחרת, ולמי מהצדדים לא תהיה כל טענה ו/או דרישה ממשנהו..."

   

• אין חולק כי בידי הנתבעים אין היתר בנייה בתוקף.

  דא עקא, הנתבעים תולים יתדותיהם בסעיף 44.3 הקובע כי:

  "למרות האמור בס.ק. 44.2 דלעיל היה וקבלת ההיתר תתעכב בנסיבות שאינן תלויות בחברה, יידחה המועד לקבלת ההיתר למשך תקופת העיכוב..."

   

  לשיטת הנתבעים, העיכוב בקבלת ההיתר נעוץ במעשי התובעים ובמחדליהם, ובכל אופן אינו תלוי רק בנתבעים, ומשכך אין לקבוע כי התנאי לא התקיים במועדו.

   

• הנה כי כן, יש להכריע בשאלה, האם בענייננו, נדחה המועד שהוקצב בהסכם לקבלת היתר בנייה, מסיבות שאינן תלויות בנתבעים.

  כפי שיפורט להלן, הריני מבכרת את עמדת התובעים על פני עמדת הנתבעים.

• אשר למועד הגשת הבקשה להיתר בנייה: כאמור, הצדדים חלוקים בשאלת מועד חתימת ההסכם. לגרסת התובעים המועד הוא 27.7.2010 (כנקוב בכותרת ההסכם), בעוד שלגרסת הנתבעים המועד הוא המועד בו חתמו רוב הדיירים על ההסכם- 27.9.2010.

  הגם שלא הוצגה אסמכתה לתמיכה בעמדת הנתבעים בדבר המועד שבו חתמו רוב הדיירים על ההסכם, הרי מתכתובות שהוצגו (נספח ב' לתצהיר הנתבעים) עולה כי אכן לאחר חודש יולי 2010, עדיין היו דיירים שטרם חתמו על ההסכם. משכך, הריני מוכנה לקבל את עמדת הנתבעים לפיה מועד החתימה היה ב-27.9.2010. עם זאת, אין בכך כדי לסייע לנתבעים.

• הנתבעים טוענים כי החברה הגישה לעירית רמת-גן בקשה להיתר בניה ביום 28.11.2010.

  אלא, שטענה זו, אשר הועלתה בתצהיר ובחקירה, לא גובתה בכל ראיה ולא נמצאו לה כל תימוכין. בתשובה לשאלות בעניין מועד הגשת בקשת ההיתר, השיב עו"ד מוריאנו, כי אין חובה שכל בקשה תירשם באתר העירייה (עמ' 72-73) וכן ציין כי הבקשה נחסמה עד לרכישת הקרקע מהעירייה (עמ' 74 ש' 11-13).

   

  בהיעדר אסמכתא, לא הוכחה טענת הנתבעים כי בקשת ההיתר הוגשה ביום 28.11.2010.

   

• מכל מקום, אין חולק כי הלכה למעשה, היתר בנייה לא ניתן עד היום, כך שהתנאי בדבר מתן היתר בניה בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם, לא התקיים.

   

  יודגש, כי אף אם ייבחן לוח הזמנים בראי מועד הגשת התביעה בשנת 2015, אזי מאז נחתם הסכם החיזוק בשנת 2010 ועד מועד הגשת התביעה באוקטובר שנת 2015, חלפו 5 שנים, טווח זמן החורג משמעותית מהתקופה שהוקצבה בהסכם.

   

• כאמור, טענת הנתבעים היא כי העיכוב בקבלת ההיתר נעוץ במעשי התובעים ובמחדליהם, ולמיצער אינו תלוי רק בנתבעים, ומשכך אין לקבוע כי התנאי לא התקיים במועדו.

  וזו גרסת הנתבעים כפי שפורטה בתצהירו של עו"ד מוריאנו:

  כל הדיירים שחתמו על הסכם החיזוק מול הנתבעת הם חוכרים שחכרו את הקרקע מעיריית רמת גן. עם הגשת הבקשה להיתר בנייה למחלקת הרישוי בעיריית רמת גן לצורך קבלת חתימות של מחלקת הביקורת ומחלקת הפיקוח (חתימות שהן תנאי לצורך תחילת הליך בוועדה המקומית לתכנון ובניה), הודיעו נציגי מחלקת הרישוי בעירייה לנתבעת כי בהתאם להסכם החכירה, זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בחלקה (ואשר נמכרו לנתבעת במסגרת הסכם החיזוק) אינן בבעלות הדיירים.

   

  משמע, המצג שהציגו הדיירים כי הם זכאים למכור את הזכויות הנוספות וכי אלו בבעלותם – היה מצג שגוי. חובת תום הלב ביחסים חוזיים מחייבת כי על התובעים הנטל היה לפעול בתום לב על מנת להסיר הפגם המצוי לפתחם ולאפשר השתכללות ההסכם. באם סברו התובעים, כי במועד החתימה על ההסכם ידעו כי הם מוכרים דבר שלא שייך להם, הרי שהמדובר במצג כוזב שהוצג בהסכם; באם סברו כי זכותם להתקשר בהסכם החיזוק, הרי כשהתגלתה המחלוקת ביחס לזכות זו, היה עליהם לפעול בתום לב וביעילות להסרת הפגם שבנכס.

  לפנים משורת הדין, פעלה הנתבעת בשם הדיירים למול עיריית רמת גן לתיקון הפגם. הנתבעת פעלה ביעילות בכדי להסיר את הפגם. היא הגיעה לסיכום למול מחלקת נכסים בעירייה כי רשות מקומית תוכל למכור נכס המוחכר לחוכר בחכירה ארוכת טווח ללא מכרז ועל פיו ניתן לאפשר לדיירים לרכוש זכויות הבעלות בנכס. נציגי מחלקת נכסים טענו כי יש לקבל אישור משרד הפנים לצורך ההתקשרות למכירת הזכויות. הנתבעת פנתה על מנת שיתאפשר לה להגיש הבקשה להיתר אף בטרם הוסדרה סוגיית הבעלות, כאמור ומהנדס העיר אישר זאת.

  לאחר החלטת הועדה המקומית הסכים מהנדס העיר כי ההסדר עם מחלקת נכסים ייהפך לתנאי למתן ההיתר (וזה הישג לעומת העמדה הקודמת שקבעה כי לא ניתן לפתוח בקשה לקבלת אישור הועדה המקומית עד להסדרת נושא הזכויות הנכס).

   

  התסבוכת במקרקעין שעליהם בנוי הבניין לא הסתיימה במחלוקת מול עיריית רמת גן בשאלה האם הממכר שנמכר על ידי הדיירים הוא בבעלותם, שכן על החלקה הרלוונטית לא בנוי רק הבניין בו מתגוררים הדיירים אלא גם בניין נוסף שכתובתו רוטנברג 85. שני הבניינים הבנויים על החלקה נרשמו כבית משותף מורכב והדיירים נרשמו כחוכרים, כל אחד בתת החלקה המייצגת את הדירה שחכר. לאור דרך רישום זו, נדרש היה, בטרם ייחתם הסכם מול עיריית רמת גן, לבצע הליך של פירוק שיתוף במקרקעין של בית משותף מורכב.

   

  בינואר 2011 פנתה הנתבעת לבית המשפט על מנת להורות על פירוק השיתוף בין הבניין לבניין הצמוד לו, רוטנברג 85 (ת"א 43948-01-11, להלן: "תביעת פירוק השיתוף"). ביום 7.9.2011 ניתן פסק דין אשר נתן תוקף להסדר אליו הגיעו הצדדים, לפיו ניתן צו פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין של הזכויות במגרש המשותף עליו בנויים שני הבניינים. המדובר בהליך משפטי שעל פי בדיקות הנתבעת נעשה בו שימוש לראשונה נוכח הנסיבות הרלוונטיות לחלקה זו. הנתבעת בפועלה בשם הדיירים הצליחה להשלים אף משימה זו שארכה פרק זמן ממושך והסתיימה בפסק דין חלוט, על פיו יפורקו החלקות לשתי חלקות נפרדות. כך, מלוא הזכויות בחלקה החדשה עליו בנוי הבניין יועברו לבעלות הדיירים ואלו יהפכו לבעלים.

   

  רק בשלב זה, עם תיקון הפגם בממכר יכול להתחיל להיספר לוח הזמנים הנקוב בהסכם.

   

  מהנדס העיר איפשר להתחיל את ההליך התכנוני במקביל לטיפול בהסרת הפגם שבממכר, כאמור לעיל. עם קבלת אישורו החלה הנתבעת בקידום הליכים תכנוניים, ובהם קבלת אישור הועדה המקומית למתן היתר בתנאים והשלימה כל הדרישות שפורטו בהחלטת הועדה המקומית לצורך קבלת ההיתר. זאת, למעט ההסכמה למול מחלקת נכסים (שדרשה אישור משרד הפנים, כאמור). אלו הודיעו לנתבעת מעת לעת כי הם פועלים לקבל האישור ממשרד הפנים וכי ההליך אמור להסתיים תוך זמן קצר. בחלוף שנה מהחלטת הועדה המקומית, הגישה הנתבעת בקשה להארכת תוקף ההחלטה ועל כך ניתן אישור (נספח ז'). ב-4.3.2012 ניתנה החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים. במקביל, ניתנה מטעם ועדת רשות רישוי ארכה לתוקף של החלטת הועדה המקומית (לבקשה שהוגשה ב-4.3.2012) לעניין ההיתר בתנאים, עד ליום 4.3.2014 (החלטה מיום 6.11.2013, נספח ח' לתצהיר הנתבעים).

   

  בהיעדר מענה מטעם העירייה, הגישה הנתבעת עתירה מנהלית כנגד עיריית רמת גן ומשרד הפנים (עת"מ 46673-04-14 נספח י' לתצהיר הנתבעים, לעיל ולהלן: "העתירה המנהלית").

   

  בדיון בעתירה המנהלית ביום 29.1.2015, הובהר כי כלל לא נדרש היה אישור משרד הפנים לצורך ביצוע העסקה בין העירייה לבין כלל הדיירים. בית המשפט דחה את הדיון בעתירה לטובת קבלת אישור מועצת העיר, כטענת העירייה. לאחר מספר אורכות הודיעה העירייה כי נתקבל אישור מועצת העיר. אולם, בעת קבלת הודעה זו, כבר פקע תוקף הארכה לקבלת היתר בנייה. בית המשפט דחה את טענות הנתבעת להארכת התוקף ולא קיבל עמדתה כי העיכוב נמנע כתוצאה מהתנהלות העירייה. נקבע כי עירית רמת גן והועדה המקומית הן שתי ישויות משפטיות שונות ומחדל של האחת – באם יתקיים – לא מקים עילה כנגד האחרת. ערעור על החלטה זו נדחה בבית המשפט העליון.

   

  עד כאן גרסת הנתבעים.

   

• סקירת טענות הנתבעים מעלה, כי הם מטילים על התובעים את האחריות לעיכוב בקבלת היתר הבניה, כשלטענתם התובעים יצרו בפניהם מצג שווא מטעה, ולא גילו שתי עובדות:

  האחת- העובדה כי הבעלות במקרקעין עליהם בנוי הבניין היא של עיריית רמת גן, כך שהתובעים אינם בעלים של הדירות אלא חוכרים.

  השניה- העובדה כי על החלקה הרלוונטית בנוי, בנוסף לבניין של התובעים, בניין נוסף (רוטנברג 85). שני הבניינים הבנויים על החלקה נרשמו כבית משותף מורכב והדיירים נרשמו כחוכרים, כל אחד בתת חלקה המייצגת את הדירה שאותה הוא חכר.

   

• אין בידי לקבל את ניסיון הנתבעים לטעון למצגי שווא שווא מטעם התובעים ולהטיל על האחרונים את האחריות לעיכוב בקבלת היתר הבנייה (אשר לא ניתן עד היום).

   

• בהינתן כי הנסח (ת/1 וכן נספח ד לתצהיר התובעים) משקף הן את זהות הבעלים והן את העובדה כי החלקה כוללת 32 תת חלקות, היה על הנתבעים לדעת בבירור, עוד קודם לחתימת הסכם החיזוק, כי הבעלות במקרקעין שעליהם בנוי הבניין היא של עירית רמת גן וכי מדובר בחלקה הכוללת שני בניינים.

• סעיף 10 להסכם החיזוק כולל את הצהרת החברה לעניין בדיקת הנכס. מפאת חשיבות העניין, יצוטט הסעיף במלואו:

  "לפני חתימתו על הסכם זה, ראתה את המקרקעין שעילה מוקם הבניין הקיים וכן כי בדקה את זכויות הדיירים במקרקעין, בדקה את המסמכים המעידים על זכויות בעלי הדירות במקרקעין, בדקה את מצבו של הבניין ברשויות התכנון וכן את תוכניות התב"ע והוראותיהן, בדקה את מצב הבניין ברשויות התכנון ואת תכנית התב"ע החלה על המקרקעין, כי היא מכירה היטב את תנאי תמ"א 38 וכן כי בדקה את המצב המשפטי והתכנוני של המקרקעין וכן את המפרט הטכני ולוחות הזמנים לביצוע הפרוייקט וכי עשתה את כל יתר הבדיקות הנדרשות מרוכש לפני התקשרות על פי הסכם מסוג שכזה ומצאה אותם מתאימים לדרישותיה והיא מוותרת על כל טענה מחמת פגם ו/או מום ו/או אי התאמה מכל סוג שהוא לגבי המקרקעין וכי אין לה ולא תהיינה לה כל טענה כלפי בעלי הדירות בעניינים אלו."

   

  סעיף זה מטיל את האחריות לביצוע כל הבדיקות הנדרשות על החברה.

   

  מחובת החברה היה לערוך בדיקות בסיסיות שנצרכות לטובת הכרה אלמנטרית של המצב התכנוני והמשפטי של הבניין. בדיקות אלה, לו נערכו כפי שהיו אמורות להיערך על ידי החברה, היו חושפות מראש, את העובדות הברורות כי הבעלות במקרקעין היא של עיריית רמת גן, וכי מדובר בבניין משותף מורכב, עובדות אשר עשויה להיות להן השלכה על קידום הפרוייקט ובוודאי על לוחות הזמנים שהוקצבו לביצועו.

   

• נראה כי ההסכם נוסח בלא הקפדה ראויה, עת בסעיף 22 נאמר:

  "בעלי הדירות מצהירים כי הינם הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין והמחזיקים הבלעדיים של הדירות בבניין והרכוש המשותף, ובכלל זה גג הבניין וכל זכויות הבנייה".

   

  ברי כי הצהרה זו אינה משקפת את העובדה כי התובעים הם חוכרים ולא בעלים, כך בהואיל הראשון נאמר:

  "הואיל ובעלי הדירות הינם בעלי זכויות החכירה של כלל הדירות בבניין ברח' רוטנברג 83 ברמת גן...."

  מכל מקום, ההסכם מתעלם לחלוטין הן מהיותה של עיריית רמת גן הבעלים של המקרקעין והן מכך שעל החלקה בנויים שני בניינים ולא בניין אחד (עמ' 87 ש 28-34).

   

• בתצהירו, נמנע עו"ד מוריאנו מלציין מתי הסתבר לו כי הבעלות במקרקעין היא של עיריית רמת גן, וכי מדובר בבניין משותף עם הבניין הסמוך. לגרסתו בתצהיר: "בסמוך לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה התברר כי הדיירים שהתקשרו בהסכם מול DCS מכרו את שאינו שייך להם, וזאת על פי עמדת עיריית רמת-גן" (סעיף 4 לתצהיר הנתבעים).

   

  בחקירתו העיד כי היה מודע לכך שהעירייה היא הבעלים של המקרקעין, לדבריו: "כן זה מופיע בנסח, לא יכולתי לא לדעת" (עמ' 83 ש' 1).

   

  לעניין השאלה אם היה מודע לעובדה כי מדובר בבניין משותף מורכב: "אני לא זוכר כרגע גברתי באיזה שלב הסתבר לנו שהבניין הוא בניין משותף מורכב, אני לא זוכר אם זה היה לפני חתימת החוזה או אחרי כן, אני לא זוכר כרגע להגיד" (עמ' 83 ש 2-5).

   

  בהמשך הופנה עו"ד מוריאנו לנסח, תוך שצויין בפניו כי עיון בנסח מעלה את שתי העובדות האמורות, האחת- כי העיריה היא הבעלים, השנייה- כי כלולות בחלקה 32 תת חלקות למרות שבבניין ברח' רוטנברג 83 יש רק 16 דירות. בהתייחס לכך השיב עו"ד מוריאנו: "העובדות האלה ידועות גברתי" (עמ' 84 שורה 29).

   

  לשיטתו: "מה שלא היה ידוע באותו שלב... שזה עלול להוות מכשול בפני ביצוע פרויקט באישורה של העירייה.. זאת אומרת באותו שלב לא ידענו שזה יכול להיות בעיה... ולכן אמרתי שאני לא זוכר בדיוק מתי, אני מניח שהיינו נותנים לזה איזה שהוא ביטוי... " (עמ' 84 ש 29-34).

   

  בהמשך חזר על הדברים: "אני גברתי לכן אני אמרתי בזהירות שאני לא זוכר. אבל אני מניח גברתי אני מניח שאם העובדה הזאת עולה בצורה כל כך ברורה מהנסח אז אני מניח שהייתי מודע לעובדה הזאת" (עמ' 87 ש 1-5).

   

  כאמור, בחקירתו התחמק עו"ד מוריאנו מלהשיב ישירות לשאלה אם לפני חתימת ההסכם היו הנתבעים מודעים לכך שמדובר בבניין משותף מורכב. מתשובותיו עולה כי לא היו ערים לכך.

   

• במטרה להתחמק משאלת הידיעה אודות העובדות לאשורן, טוען עו"ד מוריאנו כי קודם לחתימת ההסכם, הנתבעים לא ידעו שזה עלול להוות בעיה.

  טיעון זה אינו מניח את הדעת.

  עוד קודם לחתימת ההסכם, היה על הנתבעים לדעת כי מדובר בבניין משותף מורכב וכי עשויה להיות לכך משמעות, לרבות אפשרות סבירה כי יהיה צורך לפעול לפירוק שיתוף, פעולה שתצריך זמן, וזאת ללא קשר לדרישות של העירייה.

   

  מכל מקום, מחובת הנתבעים היה לוודא כי לעובדת היות הבניין בית משותף מורכב יינתן ביטוי בהסכם החיזוק, בהיותה מתארת את המצב לאשורו, ובשים לב להשלכה אשר הייתה עשויה להיות לה על קציבת לוחות הזמנים.

   

  בהינתן כי הסכם החיזוק אינו מאזכר את העובדה כי מדובר בבית משותף מורכב, הדעת נותנת כי הנתבעים לא היו מודעים לעובדה זו, ובכל אופן, לא ייחסו לה את המשמעות הראויה, הגם שניתן היה לגלותה בקלות מעיון בנסח.

• אין בידי לקבל את ניסיון הנתבעים להעביר את האחריות לכתפי התובעים.

  בחקירת הגב' יוסף הפנה אליה עו"ד מוריאנו שאלות דוגמת השאלה איך התיימרו למכור משהו שלא שלהם (עמ' 34 ש' 23); האם היא מודעת לצורך בבעלות הדיירים לצורך הגשת בקשה להיתר; לצורך להפרדה בין הבניינים (עמ' 39-40); על קיומה של טעות במצג התובעים שיש לתקנה; ועוד.

   

  שאלות אלה משקפות התהפכות היוצרות: האמנם על הדייר ההדיוט מוטל הנטל להכיר המצב התכנוני ובמצב המשפטי של הבניין, ושל זכויות הדיירים? האם עליו הנטל להכיר קיומו של בית משותף מורכב ואת משמעויותיו?

   

  ברי, כי התשובה על כך שלילית. האחריות המלאה מוטלת על החברה היזמית והיא האחראית לבדוק את היתכנות הפרויקט, תוך הכרת כל הנתונים והשלכותיהם.

   

• בהיותו מודע לכך שאין מקום להעביר את מלוא האחריות אל התובעים אמר עו"ד מוריאנו בעדותו:

  "אני אומר לגברתי ושלא יתפרש שאני באמת מבקש להטיל את הפגם הזה לפתחם של הדיירים בהכרח אבל אני אומר הפגם בממכר הוא עצם העובדה שעיריית רמת גן החליטה שהיא לא יכולה היא לא מעוניינת לאפשר את קידום הפרויקט אם לא עושים את ה-, אם לא רוכשים את הקרקע ואם לא עושים את ההפרדה הזאת ולכן הפגם הזה התברר גברתי רק אחרי שחתמנו עת ההסכם רק אחרי, זה פגם נסתר" (עמ' 85 ש 19-24).

   

  אלא שבד בבד, עם ההבנה כי אין להעביר את מלוא האחריות לנתבעים, ובתשובה לשאלה מדוע עובדת היות הבניין משותף מורכב לא צוינה בהסכם, השיב עו"ד מוריאנו:

  "שוב אני אומר גברתי אנחנו כמו הדיירים היינו מאוד מעוניינים לבצע את הפרויקט הזה. גם העורך דין של הדיירים שייצג את הדיירים והייתה נציגות של הדיירים שמופיעה בהסכם היו מאוד מעוניינים לקדם את הפרויקט הזה. היה פרויקט מאוד כדאי לשני הצדדים. היות ולא היה ברור באותו שלב לא לי, אי אפשר להטיל לבוא באמת רק בטענות לצד אחד כשהצד המוכר אם בסופו של דבר אנחנו חוזרים לחוקי החוזים, יש צד שמוכר נכס אין לו שום אחריות כלום? רק ליזם יש את האחריות?".

   

• הנה כי כן, הנתבעים שבים ומטילים את האחריות על התובעים, וזאת אין בידי לקבל.

  אין מקום לכך שהחברה בהיותה היזמית, תתערטל מהאחריות המוטלת על כתפיה ותטיל אותה על דיירי הבניין, בכל הנוגע לסוגיות תכנוניות-משפטיות, ובכלל זאת, בחינת מצבו התכנוני של הבניין, דבר שמתפקידה של החברה היזמית לבדוק, על אחת כמה וכמה עת התחייבה והצהירה על כך בסעיף 10 להסכם.

   

  אף התואנה, כי פרוייקטים שכאלה היו באותה עת בראשית דרכם, וכי לא ניתן היה לצפות את התנהלות הגורמים בעירייה, אין בה כדי לסייע לנתבעת, שכן אין הדבר מסיר אחריות מכתפי החברה היזמית. ההיפך הוא הנכון! יש בכך כדי להגביר את אחריותה. בקיומו של "ערפל קרב", נדרשת החברה היזמית להתנהל בזהירות מירבית.

   

• יזם המבקש "להרים" פרוייקט מעין זה, חייב לקחת בחשבון קשיים דוגמת אלו, תוך הקפדה יתרה על ציון אותם הקשיים והצגתם בריש גלי בהסכם.

  הטענה כי לא ניתן היה לצפות שעובדת הבעלות של העירייה כמו גם היות הבניין משותף מורכב, ייצרו בעיות בקידום הפרוייקט, איננה ראויה, ודאי לא למי שמתיימר להציג עצמו כבעל ניסיון בפרוייקטים מעין אלו, ובמיוחד לאור העובדה כי המדובר בתכניות שהחלו רק באותן השנים, כטענת הנתבעים (עמ' 85 ש 1-17), כך שאף לשיטתם לא היה להם את הניסיון להעריך כי הסוגיה לא תעורר קשיים.

   

• אין לי אלא לדחות את טענת הנתבעים כאילו היה במקרה זה "פגם נסתר" שהתברר רק בדיעבד.

  מחובת הנתבעת היה להיות מודעת למצבם הקנייני של הזכויות במקרקעין, ובכלל כך לציין בהסכם החיזוק הן את העובדה שהבעלות במקרקעין היא של עירית רמת גן והן את העובדה כי מדובר בבניין משותף מורכב, וליתן את הדעת להשלכות אפשריות של עובדות אלה על לוחות הזמנים.

   

  דבר מכל אלה לא נעשה, והמחדל רובץ לפתחה של הנתבעת, מה עוד שהתיימרה להיות יזם מנוסה בפרוייקטים של חיזוק בניינים.

   

• נוכח המקובץ, אין בידי לקבל את טענת הנתבעים המבקשים להסתמך על סעיף 44.3 להסכם הקובע כי:

  " ... היה וקבלת ההיתר תתעכב בנסיבות שאינן תלויות בחברה, ידחה המועד לקבלת ההיתר למשך תקופת העיכוב".

   

  מבלי להמעיט מהפעולות שנקטה החברה (ובכלל כך הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, כמו גם הגשת עתירה מנהלית נגד עיריית רמת גן), הרי שהיו אלה פעולות מתחייבות, אשר היה עליה לדעת אודותיהם מראש, קודם לחתימת ההסכם. משכך, העיכובים שחלו בשל מצבו הקנייני הייחודי של הבניין, אינם בגדר "נסיבות שאינן תלויות בחברה", כהגדרת סעיף 44.3 להסכם.

• הריני דוחה את טענת הנתבעים כי האחריות למניעת קבלת היתר הבניה, כמו גם לעיכובו, חלה על התובעים.

  כך גם הריני דוחה את טענת הנתבעים כאילו מדובר במניעה הנובעת מצד ג' שאינו בשליטת הנתבעת.

   

  בנסיבות העניין, כפי שפורטו לעיל, אין בסעיף 44.3 להסכם כדי לסייע לנתבעת.

   

• משכך, בהיעדר היתר בנייה במועד שהוקצב, לא במועד הגשת התביעה ולא עד היום, הרי שלא התקיים התנאי המתלה בכל הנוגע לעניין זה.

   

   

  תביעה נגד הסרבנים

• תנאי מתלה נוסף הוא הגשת תביעה נגד שלושת הסרבנים כמתחייב מסעיף 44.4 להסכם, וזאת תוך 6 חודשים מחתימתו. תביעה נגד הסרבנים הוגשה במסגרת ת"א 489/14 רק בשנת 2014, דהיינו כארבע שנים לאחר חתימת ההסכם. התביעה נמחקה מאחר ובעת הגשתה לא היה בידי החברה היתר בניה בתוקף.

• בהתאם להסכם "באם לא יתקיימו התנאים ... במלואם, ייחשב ההסכם כבטל ומבוטל (אלא אם יחליטו הצדדים כולם אחרת) ולמי מהצדדים לא תהיה כל טענה ו/או דרישה ממשנהו" (סעיף 45 להסכם).

  כאמור, חוק החוזים אינו מחייב משלוח הודעה בדבר בטלות ההסכם מחמת אי קיום תנאי מתלה, ומעבר לכך, בענייננו, אף לשון ההסכם אינה מחייבת מתן הודעת בטלות. מכל מקום, הודעת ביטול ניתנה במסגרת כתב ההגנה שהוגש כנגד התביעה המקורית (אשר כאמור נמחקה).

• בהינתן כי התנאים המתלים לא התקיימו במועדם, ובמיוחד לא התקיים התנאי בדבר קבלת היתר בניה תוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם, אזי ההסכם הינו בטל וחסר כל תוקף.

  הטענה להפרות ההסכם

• למעלה מהנדרש, אבחן את הטענה החילופית בדבר ביטול ההסכם מחמת הפרתו בהפרות יסודיות על ידי הנתבעת.

  ס' 138 להסכם החיזוק דן במקרים המאפשרים לבעלי הדירות לבטל את ההסכם ולסלק הקבלן מהעבודות בבניין:

  "...138.4. אם החברה תפר את ההסכם הפרה יסודית ולא תתקן את ההפרה תוך 30 יום ממועד משלוח התראה בכתב ובדואר רשום על ידי הבעלים בגין ההפרה."

   

• לעניין טיבה של הודעת ביטול, נאמר: "... הודעת הביטול לא צריכה להיות מפורשת. גם התנהגות של המתקשר שממנה משתמעת בבירור כוונת הביטול עשויה להוות הודעת ביטול נאותה... הודעת ביטול יכולה להינתן גם תוך כדי הליך משפטי". (פרופ' גבריאלה שלו דיני חוזים 462 (מהדורה רביעית, 2019)

  עמדה זו אומצה בפסיקה אשר הכירה בכך שהודעה על ביטול חוזה במסגרת כתבי טענות, יש בה כדי להראות על רצון הצד הנפגע לשים קץ לחוזה גם אם לא מסר קודם לכן הודעה לצד שכנגד בדבר ביטולו (ע"א 367/83 מ' שושן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' רמות גזית בע"מ לט(1) 633 (1985)).

   

  בענייננו, הודעה על ביטולו של ההסכם מחמת הפרות יסודיות ניתנה במצורף לכתב ההגנה (שהוגש כמענה לתביעת החברה, אשר בהמשך נמחקה) בשנת 2016.

   

  משכך, יש לבחון את ההפרות הנטענות.

   

  הערות האזהרה-

• לטענת התובעים, כל הערות האזהרה נרשמו בניגוד מוחלט להוראות ההסכם, וחלקן עוד בטרם נחתם ההסכם על ידי מרבית בעלי הדירות.

  מנגד, טוענים הנתבעים כי הערות האזהרה נרשמו על חלקם היחסי של הדיירים ברכוש המשותף ולאחר שהתמלאו התנאים הקבועים על פי ההסכם.

   

  על פי סעיף 91 להסכם:

  "בכפוף לקיומם של התנאים המתלים ובכפוף להפקדת הערבות הבנקאית... תהא החברה רשאית לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין הסכם זה על הרכוש המשותף..."

   

  סעיף 124 מוסיף וקובע כי:

  "החברה תהיה רשאית לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות הנוספות, אך ורק תחת הערת האזהרה אשר תירשם לטובתה ובתנאי שתירשם בלשכת רישום המקרקעין הערה לכל רוכש דירה חדשה בדבר איסור מוחלט לבצע כל עסקה ו/או דיספוזיציה בדירות הנ"ל, אלא באם התקבלה הסכמה לכך, בכתב, מטעם נציגות בעלי הדירות..."

   

  הנתבעים מצידם תולים יתדותיהם, בין היתר, בסעיף 93 להסכם הקובע כי:

  "ב"כ בעלי הדירות יהא רשאי למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה באם לא התקיימו התנאים המתלים להסכם זה ו/או באם הפרה החברה הסכם זה הפרה יסודית כמשמעה בהסכם זה ולצורך כך יופקד בידיו הנאמנות ייפוי כוח בלתי חוזר מטעם החברה במעמד חתימת החוזה, אשר יעשה בו שימוש רק באם הוכח להנחת דעתו של ב"כ בעלי הדירות כי לא יתקיימו התנאים המתלים או איזה מהם."

• לעמדת הנתבעים, העובדה כי סעיף 93 האמור מתייחס למצב שבו תירשם הערת אזהרה באם לא התקיימו התנאים המתלים, מלמדת כי מותר היה לרשום הערת אזהרה לפני קיומם של התנאים המתלים.

  אין לי אלא לדחות את עמדת הנתבעים.

  הסעיף האמור נועד להגן על התובעים ולאפשר להם למחוק הערת אזהרה שנרשמה למרות שלא התקיימו התנאים המתלים. אין בסעיף 93 כדי ללמד כי הנתבעים היו רשאים לרשום הערות אזהרה לפני שהתקיימו התנאים המתלים.

   

• כאמור, רישום הערות האזהרה היה תלוי בהתקיימות התנאים המתלים שהוגדרו בסעיף 44 להסכם וכללו, בין היתר את התנאים:

  • חתימת הצדדים על ההסכם;

  • הגשת בקשה להיתר בנייה וקבלתו במועדים שהוקצבו;

  • הגשת תביעה כנגד הסרבנים.

    למעשה, עו"ד מוריאנו אישר בחקירתו, כי רישום הערות האזהרה אכן כפוף לקיומם של תנאים מתלים ומתן ערבות בנקאית (עמ' 121).

     

• עיון בנסח הטאבו (נספח ד' לתצהיר גב' כוכבה יוסף, מוצג ת/1) מלמד שהערת אזהרה ראשונה נרשמה כבר ביום 25.8.2010, משמע עוד קודם שמרבית בעלי הדירות חתמו על ההסכם (ויוזכר כי לשיטת הנתבעים ההסכם נחתם בספטמבר 2010).

  בהינתן כי לשיטת הנתבעים, בחודש אוגוסט 2010 ההסכם טרם נחתם על ידי רוב בעלי הדירות, ממילא במועד זה לא התקיימו התנאים המתלים. הגשת הבקשה לעירייה, אשר לשיטת עו"ד מוריאנו הוגשה בחודש נובמבר 2010 (טענה שכאמור לא בוססה), אף היא מאוחרת למועד רישום הערות אזהרה.

   

• בניסיון להתמודד עם לוחות הזמנים האמורים, טען עו"ד מוריאנו כי רישום הערות האזהרה נעשה בהסכמה בעל פה של התובעים, הנציגות ובא כוחם. לגרסתו, הוסכם להתחיל ברישום ההערות על מנת שניתן יהיה לגייס את הכספים הדרושים לפעילות השוטפת. לדבריו, איש לא טען שמישהו רשם הערות אזהרה בניגוד לדעתו.

  וכך העיד עו"ד מוריאנו:

  "לא כולם חתמו אבל ההסכמה הייתה שאנחנו מתקדמים... כשהיה ברור שמרבית הדיירים חוץ מהסרבנים מעוניינים לחתום אבל מטבע הדברים זה לוקח זמן ולא כולם חתומים באותו מצב. אמרנו בואו נתקדם נשים הערת אזהרה כדי שניתן יהיה להתחיל לגייס את הכספים ולקדם את הפרוייקט וזה מה שנעשה" (עמ' 123 ש' 6-33, עמ' 124 ש' 1-6, 26-31, עמ' 125 ש' 5-6).

   

  עו"ד מוריאנו הוסיף כי אף הערת אזהרה לא נרשמה מבלי שקיבלה אישור ב"כ הדיירים. לדבריו, אם היה סובר שההסכמים לקבלת הערות אזהרה לא תואמים לכתוב בהסכם הוא היה מונע זאת (עמ' 117 ש' 4-21).

   

• אין בידי לקבל את גרסת הנתבעים.

  ברי, כי לפחות חלק מהערות האזהרה נרשמו קודם למועד חתימת ההסכם (לשיטת הנתבעים!), וודאי שזמן רב קודם לקיומם של התנאים המתלים, ובכלל זאת קודם להגשת הבקשה להיתר והגשת התביעה כנגד הדיירים הסרבנים.

   

  אין בפניי אינדיקציה להסכמת התובעים הנטענת לרישום הערות האזהרה במועד ובאופן בו נרשמו.

   

  בהקשר זה יצויין כי עו"ד פלג, בא כוח הדיירים, וכן מי מחברי הנציגות, לא העידו בהליך. עו"ד מוריאנו אמנם בקש את זימונם, ובקשתו נעתרה בכפוף לתשלום הוצאות (החלטה מיום 23.9.2020), אלא שהוא ביכר לוותר על הזימונים. משכך, לא הוכחה טענתו בדבר ההסכמה הנטענת לרישום הערות האזהרה.

   

• זאת ועוד. עיון בנסח (נספח ה לתצהיר התובעים) מעלה כי הערות האזהרה נרשמו על תתי החלקות "בדבר חלקים ברכוש המשותף על כל החוכרים", או "בדבר חלקים בגג על כל החוכרים", וזאת בניגוד לסעיפים 91-92 להסכם המורה כי הערות אזהרה יירשמו על יחידה נפרדת.

  לעניין נזקים שנגרמו בשל רישום הערות האזהרה כאמור ר' תצהיר של הגב' יוסף סעיפים 22-27.

   

• מעבר לכך. על פי סעיף 91 להסכם, היה על החברה להפקיד ערבות בנקאית, אולם לא הובאה כל ראיה כי כזו הומצאה.

   

  עו"ד מוריאנו אמנם ציין בתצהירו כי פתח חשבון נאמנות, אך לא צירף כל אסמכתא לכך. בעדותו ציין כי לחשבון היו אמורים להיות מופקדים רק הכספים לצורך הבנייה שהיו אמורים להגיע בשלב מאוחר יותר. לדבריו, ייתכן ולא הביא אישור כיוון שהמדובר בסניף בנק שנסגר. מכל מקום, לשיטתו, אם נציגות הדיירים ובא כוחם הסכימו אז כנראה שהם ראו שבזמנו נפתח חשבון נאמנות (עמ' 129 ש' 4-19).

   

  הנתבעים לא הציגו כל אינדיקציה ממשית כי אכן נפתח חשבון נאמנות וכי הופקדה ערבות בנקאית. אסמכתא שכזו ניתן להציג באופן פשוט למדי, ומחדל הצגתה רובץ לפתחם של הנתבעים.

   

  גם טענת הנתבעים בדבר קבלת הסכמת התובעים, לא נתמכה בראיות, ומשכך אין בידי לקבלה.

   

  יתרה מזאת, ובבחינת היגיון בריא, אין סבירות לכך שהתובעים ייטלו סיכון משמעותי כל כך ברישום הערות אזהרה על רכושם, עז רצונם ככל שיהא לביצוע הפרוייקט, זאת, כאשר טרם נחתם הסכם החיזוק על ידי רוב בעלי הדירות, ולא נעשתה כל פעולה לקידום הפרוייקט.

   

• רישום הערות אזהרה, ללא קיומם של התנאים המתלים ובלא שהומצאה ערבות בנקאית כמתחייב, ובניגוד לאופן הרישום שנקבע בהסכם, מהווה פגיעה קשה בתובעים ועולה כדי הפרה יסודית של הסכם החיזוק.

   

  טענת התובעים למצג שווא באשר לניסיון והיכולת של החברה לביצוע הפרוייקט

• לטענת התובעים, הוצג להם מצג שווא החל משלביו הראשונים של המשא ומתן, לפיו מי שתשתף פעולה באופן הדוק בפרוייקט היא חברת די.סי אס הנדסה בע"מ, חברה ותיקה בתחום שמנהלה יצחק שגב, הוא אוטוריטה בתחום התחדשות עירונית. בפועל, הם נאלצו להתנהל למול נתבעים חסרי הניסיון, מה גם שזמן קצר לאחר ההסכם נותר הנתבע בעל המניות היחיד בחברה (נספח א' לכתב התביעה).

   

  הנתבעים הכחישו טענות אלו. באשר ליחס שבין החברות: העיד עו"ד מוריאנו כי החברה הוקמה ביחד עם די סי אס חברה לבניין בע"מ מתוך כוונה לשיתוף פעולה בעתיד. לגרסתו, די סי אס חברה לבניין בע"מ, לא הייתה חברת האם של הנתבעת, והיא לא מוגדרת ככזו (עמ' 97 ש' 12-13). כשהסתבר שרק בפרוייקט זה יתקיים שיתוף פעולה, המניות בחברה הועברו אליו. לדברי עו"ד מוריאנו הדיירים לא נפגשו עם מישהו מדי סי אס חברה לבניין בע"מ אלא רק איתו, לפחות בכל הנוגע לנציגות ולעורך דינם (עמ' 100 ש' 10-27). לדבריו, ייתכן שעל חלק מהחוזים עם הדיירים חתם מישהו מטעם החברה שהיה בעל זכות, לדוגמת יוסי רול מנהל החברה (עמ' 102 ש' 8-15), אך בכל מקרה שלל אפשרות של חתימה של גורם מחברה אחרת (עמ' 102).

   

• לאחר שבחנתי את הדברים, מצאתי לנכון לקבל את עמדת התובעים בדבר המצג לפיו מי שתמלא תפקיד מרכזי בפרוייקט היא החברה הנוספת "חברת די.סי אס בע"מ" או " די. סי אס חברה לבניה בע"מ" (להלן: "החברה הנוספת", אף שהתובעים לא דייקו בציון שם החברה הנוספת אותה כינו " די. סי. אס הנדסה בע"מ").

   

  שמה של החברה הנוספת דומה מאד לשמה של החברה הנתבעת ויש בו כדי להטעות את התובעים, אשר לא בהכרח היו יכולים להבחין בין החברות. הגם שלא ניתן לקבוע כי הדמיון בין שם החברה הנתבעת לשמה של החברה הנוספת נעשה בכוונת מכוון על מנת ליצור את האשליה כי המדובר בחברה בעלת ניסיון, הרי שבפועל הוברר כי התובעים ניאותו להצטרף לפרוייקט מתוך הנחה כי המדובר בחברה בעלת ניסיון עם מנהלים בעלי ניסיון בתחום החיזוק.

   

  יצויין כי מעיון בת/2 (תקנון החברה הנתבעת), עולה כי שמה המדוייק של החברה הנוספת הוא: "די.סי אס חברה לבניין בע"מ" ולא כפי שצויין בהסכם.

   

  בהסכם (בהואיל הרביעי) צוינה החברה הנוספת, כמו גם מנהלה מר יצחק שגב:

  "הואיל והחברה פועלת בתחום ביצוע עבודות חיזוק ע"פ תמ"א 38 בשיתוף פעולה עם חב' די. סי. אס בע"מ אשר הינה קבלן מוסמך הרשום... אשר מנהלה יצחק שגב, הינו קבלן בעל ותק של 25 שנות נסיון..."

   

  עוד עולה ממוצג ת/2 כי החברה הנתבעת הוקמה ביום 26.4.2010; בעלי המניות בה הם די.סי.אס חברה לבניין בע"מ, המחזיקה ב-90 מניות; וכן עו"ד מוריאנו המחזיק ב-10 מניות. קרי, זמן קצר עובר לחתימת הסכם החיזוק ועד לשנת 2012, די.סי.אס חברה לבניין בע"מ החזיקה 90% ממניות החברה הנתבעת (עמ' 97 שורות 12-31).

   

  הריני מקבלת את עמדת התובעים, לפיה לא בכדי סברו כי חברת די סי אס חברה לבניין בע"מ מעורבת בפרוייקט באופן משמעותי.

   

• עוד מקובל עלי כי התובעים הסכימו לחתום על ההסכם, מתוך הנחה כי מר יצחק שגב, בניסיונו הרב, יכפר על חוסר הניסיון של החברה הנתבעת ויבצע את הפרוייקט כתקנו.

   

  כך, גב' יוסף העידה כי במהלך המו"מ, כל העסקה הוצגה על ידי יצחק שגב ולא על ידי מי מהנתבעים. היא לא ראתה את עו"ד מוריאנו, ועל ההסכם חתמה עם יצחק שגב איתו נפגשה וישבה (עמ' 31 ש' 26-29, עמ' 29 ש' 26-29, עמ' 31 ש' 2-4); היא העידה כי היא "לא משפטנית אלא אזרחית מהשורה. מולי ישב יצחק שגב מבחינתי זה היה הוא, יש אמינות בסיסית" (עמ' 30 ש' 27-29); עוד ציינה כי אילו ידעה שההסכם והעסקה והביצוע לא יהיו מול יצחק שגב לא הייתה חותמת (עמ' 30 ש' 5-7).

   

  מר ברנזון העיד כי מבחינתו היזם היו מוריאנו ושגב, ומבחינתו הם היו שותפים, מוריאנו היה זה שהחתים אותו (עמ' 45 ש' 24, עמ' 47 ש' 1-5); בדומה לדברי הגב' יוסף, ציין מר ברזנון כי הסכים לחתום רק בזכות הניסיון של שגב (עמ' 46 ש' 1-2).

   

  מקובלת עלי גרסת התובעים הטוענים כי חברת די. סי אס בע"מ ומנהלה יצחק שגב הוצגו בפניהם כמי שיבצעו את הפרוייקט, כאשר ללא ציפייתם הלגיטימית כי אלה אכן ייטלו חלק פעיל בפרוייקט, הם לא היו חותמים על ההסכם.

   

• משכך, הריני קובעת כי התנהלות החברה באשר למצג שהוצג בגדר ההסכם לענין זהות מבצעי הפרוייקט, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, הרובצת לפתחה של החברה.

   

  האם יש לחברה יכולת לבצע את הפרוייקט?

• לטענת התובעים, לחברה אין יכולת להקים את הפרוייקט לו התחייבה.

  סקירת הראיות מעלה כי אכן, לחברה לא היה כל ניסיון בתחום ביצוע תמ"א 38 ואף לא יכולת כלכלית לביצוע הפרוייקט.

   

  היעדר ניסיון – 

• בהסכם (בהואיל שלישי ורביעי) הוצהר כי החברה פועלת בתחום ביצוע עבודת חיזוק עפ"י תמ"א 38 בשיתוף פעולה עם חב' די.סי.אס בע"מ, וכי "הינה בעלת הידע, המיומנות והיכולת כלכלית לביצוע בדיקות הנדסיות מתאימות לבחינת מהות והיקף בבניין..."

   

  שלא בהתאם להצהרה האמורה, בעדותו אישר עו"ד מוריאנו כי לנתבעת לא היו פרויקטים נוספים (עמ' 104 ש' 1-8). למעשה, עו"ד מוריאנו אישר כי העיסוק שלו בתמ"א 38 הוא משנת 2009 (עמ' 103 ש' 32-34), דהיינו זמן קצר מאד לפני חתימת ההסכם.

   

  על מנת לחפות על היעדר הניסיון טען עו"ד מוריאנו לניסיון מקצועי בחברת "קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ" (להלן: "קדם"):

  "...אנחנו ידענו בדיוק את מה שצריך לעשות כי היה לנו ניסיון קודם בחברת קדם שעשינו כבר בקשות שהגשנו בקשות להיתר והתקדמו זה היה תחילת הדרך אי אפשר היה, עוד לא היה שום היתר שהתקבל באותו שלב אבל היה לנו ניסיון החזקנו צוות מקצועי" (עמ' 104 ש' 17-31).

  עוד העיד עו"ד מוריאנו :

  "כולם עבדו אצלי נתנו שירותים חלקם לקדם חלקם לדי סי אס חלקם לקדם ... ולקחנו חברה לבניין שזאת הייתה הסיבה של השותפות בינינו די סי אס חברה לבניין בע"מ שהייתה חברה בעלת ניסיון רב שנים בביצוע פרויקטים, עדין לא פרויקטים של תמ"א 38 כי לא היו כאלה, אבל מישהו צריך להתחיל ..." (עמ' 104 ש' 23-29).

   

• קשה להתרשם ממידת הניסיון כפי שמוצגת על ידי הנתבעים בכל הקשור ליכולותיה המקצועיות הנטענות של החברה הנתבעת, כאשר עו"ד מוריאנו עצמו מעיד כי לה עצמה לא היה כל ניסיון קודם, וודאי לא בייזום פרוייקט תמ"א 38.

  למעשה, לא עלה בידי עו"ד מוריאנו להציג ולו פרוייקט אחד שהושלם על ידי מי מהחברות שבבעלותו.

   

  מידע אודות פרוייקטים של חברת קדם, שכשלו, הובא בתצהירה של הגב' יוסף (סעיפים 30-48) ולא נסתר.

   

• עולה איפוא, כי בניגוד להצהרות בהסכם, לחברה הנתבעת אין כל ניסיון, לא כל שכן ניסיון חיובי בקשר לפרוייקט תמ"א 38.

  היעדר יכולת כלכלית-

• עוד הסתבר כי לחברה הנתבעת אין יכולת כלכלית לשאת על כתפיה את הפרוייקט.

  מטעם התובעים הוגשה חוות דעת של גב' רוית ברקוביץ' (לעיל ולהלן: "המומחית") לעניין נזילות הנתבעת ואיתנותה הפיננסית.

  בעדותה ציינה המומחית כי מטרת חוות הדעת נועדה לבחון האם החברה הנתבעת מסוגלת לבצע את הפרוייקט או פרוייקט אחר (עמ' 66 ש' 10-17). בחוות דעתה קבעה המומחית, כי בהתבסס על החומרים המועטים שסיפקה החברה, ובכלל זאת מאזני בוחן ותדפיסי תנועה, היא מסיקה כי לחברה אין את המשאבים הכלכליים או הפיננסיים הנדרשים לה לביצוע הפרוייקט, ולכן ככל הנראה לא יהיה ביכולתה להוציא אותו לפועל כפי שהתחייבה בפני התובעים לפני מספר שנים. גם הזכויות החוזיות – הנכס היחיד שנותר בחברה מכוח ההסכם, לא ניתנות למימוש בהיעדר הון עצמי ועל כן חסרות ערך כלכלי.

   

  בחקירתה על ידי מר יגרמן, העידה המומחית כי במועד הכנת חוות הדעת, לחברה הנתבעת לא היה חשבון בנק, שכן החשבון נסגר ב-2017 והיתרה עמדה על אפס (עמ' 61 ש' 23-27). המומחית הדגישה כי לא קיבלה שום אסמכתא למקורות הכספיים החיצוניים אשר יש בהם ללמד כי הם מספיקים להשלמת הפרוייקט (עמ' 63 ש' 27-28).

   

• בניסיון לקעקע את עדות המומחית, טען יגרמן, במסגרת הצגת שאלותיו, כי מדובר בחברה שקמה למטרת פרויקט ספציפי ומשכך סביר שלא יהיו לה הכנסות והוצאות (עמ' 69-70). אלא, שטענה זו, אשר הועלתה במסגרת הצגת שאלות, אינה מתיישבת עם גרסת עו"ד מוריאנו לפיה "במהלך השנים האלה חברת די. סי. אס הייתה לה פעילות של ניסיון לצבור פרוייקטים של תמ"א 38" (עמ' 133 ש 17-18).

   

  מהראיות עולה כי החברה חבה לחברת קדם למעלה מ-3 מיליון שח (עמ' 111) והיא מצויה ביתרת חובה (עמ' 113 ש' 7-10).

   

• באשר למימון הפרוייקט, העיד עו"ד מוריאנו כי לא נמכרו דירות בפרוייקט וכי אין הסכמים למול רוכשי דירות (עמ' 113 ש' 28, עמ' 114 ש' 29). לדבריו, הוא החליט "לא למכור דירות בשלב הזה אלא לעשות הסכמים מסוג אחר" (עמ' 115 ש' 20-21).

  בתשובה לשאלה אם שולמו כספים על ידי צדדים שלישיים, התייחס עו"ד מוריאנו לאותם אלה שהוגדרו בהסכם החיזוק (בסעיף ההגדרות ובסעיף 123) כ-"רוכשי קצה":

  "על פי ההסכם... רוכשי הקצה שילמו מקדמה שלא הייתה אמורה להיכנס לחשבון נאמנות, אלא הייתה אמורה לשמש את די סי אס או את קדם לצורך העניין לשימושים השוטפים שלהם, כאשר הסכומים הנדרשים לצורך הבנייה על פי תחשיב שנעשה היו אמורים להיכנס לחשבון נאמנות רק אחרי שמתקבל היתר הבנייה. כלומר הרוכשים רוכשי הקצה ידעו בדיוק על פי ההסכם... שחברת די סי אס בכספים ששולמו כמקדמה די סי אס משתמשת לצורך הפעילות השוטפת שלה. ולכן הכספים האלה אנחנו עשינו בהם שימוש" (עמ' 108-109).

  עו"ד מוריאנו הסביר שהסכום שהתקבל - בסך כ-400,000 ₪ מכל "רוכש קצה", שימש לטובת בדיקות מקדמיות והוצאת תכניות באותן השנים, כאשר "בשנת 2015 כבר כנראה הכספים האלה נגמרו" (עמ' 108 ש' 31 – עמ' 109 ש' 8). כך, בשנים 2014-2105 כבר לא היו כספים בחברה (עמ' 133 ש' 17-33).

   

  יצוין כי לא צורפו ראיות לשימוש שעשתה החברה בכספים שהתקבלו מרוכשי הקצה, ולא ניתן הסבר מניח את הדעת לאופן התנהלותה הכלכלית של החברה, אשר נותרה חסרת כל, ללא קידומו ולו של פרוייקט אחד.

   

• אשר למצב החברה בשנת 2015 העיד עו"ד מוריאנו כי היה ביכולתה של החברה לשלם משכורות לעובדים (עמ' 106 ש' 31), אלא שעדות זו אינה מתיישבת עם הצהרתו במסגרת הליך בבית הדין לעבודה בשנת 2015 שם הצהיר, כי שתי החברות שבבעלותו במצב קשה ואינן יכולות לשלם משכורות (עמ' 108).

   

  אשר למצב החברה כיום, עו"ד מוריאנו אישר כי כיום "לחברה אין כסף" (עמ' 108 ש' 17) וכי הנכס היחיד שנותר לחברה הוא זכויות חוזיות והסכם החיזוק דנן (עמ' 106 ש' 7-9).

   

  אל מול הראיות, לרבות חוות דעת המומחית אשר לא נסתרה, לא הציגו הנתבעים כל ראיה המלמדת על יכולתה הכלכלית של החברה הנתבעת להוציא את הפרויקט אל הפועל.

• בהינתן כי מדובר בחברה המתנהלת מזה שנים ללא הכנסות, ללא חשבון בנק, כאשר אין בבעלותה כל נכס מלבד התחייבויות חוזיות, אין הצדקה לאכוף את ההסכם על התובעים ולחייבם להיות כבולים בהסכם עם חברה שאינה מסוגלת להוציאו לפועל.

   

  טענת הנתבעים להארכת המועדים ולוויתור- האמנם?

• הנתבעים טוענים כי גם אם יידחו כל טענות הנתבעת, וייקבע כי העיכוב בקבלת אישור עיריית רמת גן מהווה עיכוב שבאשמת הנתבעת ואינו חוסה תחת סעיף 44.3 להסכם, הרי כיוון שהדיירים רשומים כחוכרים, הרי ללא פתרון בעיה זו והסדרת רישום הבעלות על שם התובעים, לא ניתן היה להתחיל בביצוע הפרוייקט.

  לעמדת הנתבעים, התובעים לא הודיעו על ביטול ההסכם, איפשרו לנתבעת לטפל עבורם בפתרון הבעיה ללא קבלת תמורה, והעובדה שתשעה מהם חתמו על ייפויי כוח מוכיחה כי לפחות תשעה מהדיירים היו מרוצים מהטיפול בבעיה על ידי הנתבעת.

  לטענת הנתבעים, הצדדים הסכימו על הארכת המועד לקבלת ההיתר, וזאת עולה מכך שבמשך 6 שנים (ממועד חתימת ההסכם בשנת 2010 ועד למועד הגשת התביעה בשנת 2016) לא פנו בעלי הדירות לנתבעת, וטענותיהם עלו לראשונה רק כאשר החברה הגישה תביעה כנגד 3 דיירות שסרבו לחתום על ייפוי הכוח הספציפי שנדרש כדי לאפשר את השלמת הרכישה על ידי החברה עבור הדיירים.

   

  מוסיפים הנתבעים וטוענים כי גם אם לא התמלאו התנאים המתלים לכניסת ההסכם לתוקף, או שההסכם הופר בהפרות יסודיות על ידי הנתבעת, הרי שניתן לראות בחתימת הדיירים על ייפוי הכוח שנדרש על ידי העיריה, בשנת 2015 כוויתור מטעמם על כל טענה אפשרית.

   

• האמנם, יש בשתיקת התובעים כמו גם בחתימת חלק מהם על ייפויי כוח בשנת 2015, כדי לסייע לנתבעת?

  לאחר שבחנתי את הדברים, הריני סבורה כי התשובה על כך שלילית.

   אין בידי לקבל את עמדת הנתבעים.

  אכן, מאז חתימת הסכם החיזוק בשנת 2010 לא העלו בעלי הדירות טענות כנגד הנתבעת, ואלה הועלו לראשונה עת שלש בעלות דירות סרבו לחתום על ייפויי הכוח הספציפיים כפי שנתבקשו על ידי עו"ד מוריאנו בשנת 2015 בעקבות דרישת עיריית רמתן גן (ובגין כך הוגשה כאמור, תביעתה של החברה).

   

  חרף כך, אינני מוצאת מקום לקבוע כי יש בהתנהלות התובעים כדי להעיד על מתן אורכה לביצוע התחייבויות הנתבעת, ואף לא משום וויתור על איזו מזכויותיהם.

   

• ראשית, יש ליתן את הדעת לעובדה כי מדובר בתובעים "מן היישוב", אשר מטבע הדברים אין לייחס להם ידע משפטי, ואין לזקוף לחובתם את שתיקתם במשך השנים.

  מעבר לכך, לא הוכח בפניי כי כל התובעים היו מעורים בזמן אמת ובאופן שוטף בפעולותיהם של הנתבעים.

   

  כך, הגב' יוסף בעדותה ציינה כי מעולם לא ראתה את עו"ד פלג ולא חתמה לו על ייפוי כוח, היא לא ידעה אם הנציגות התייעצה עם עו"ד או שכרה שירותי עו"ד (עמ' 29 ש' 10-11, עמ' 32 ש' 12-15); לדבריה, הנציגות מונתה להיות גוף מקשר טכני, ולא יכולה לגעת בקניין שלה. הנציגות מעולם לא עשתה אסיפת דיירים, "לא דיווחו מעולם כלום" (עמ' 37 ש' 7-24).

  מר ברנזון מצידו העיד כי הכיר את עו"ד פלג ואף חתם לו על ייפוי כוח (עמ' 48 ש' 1-6); אך לדבריו "לא הייתי מעודכן והלכתי אחרי העדר" (עמ' 48 ש' 10). עוד ציין כי השינוי חל "כשראינו ששום דבר לא מתקדם ומוריאנו תקוע ולא יכול לעשות שום דבר" (עמ' 52 ש' 20-21).

   

• לעניין זה, קיים חסר ראייתי, שכן אף אחד מהצדדים לא זימן לא את חברי הנציגות ולא את עו"ד נחום פלג שייצג את התובעים לצורך חתימת ההסכם (כאמור לעיל, עו"ד מוריאנו בקש לזמן לעדות את ב"כ בעלי הדירות וחבר נציגות, ברם הגם שבקשתו נעתרה, בכפוף להוצאות, הוא ויתר על זימונם).

  מחדלי ההימנעות מזימון העדים האמורים, רובצים לפתחם של הנתבעים, אשר לא הוכיחו את טענתם כאילו התובעים היו מודעים לפעולות שביצעו הנתבעים וזאת באמצעות חברי הנציגות ו/או בא כוח התובעים.

   

  בהיעדר עדותו של עו"ד פלג, אף אין בפני הסבר לשאלה מדוע לא נעשה שימוש בייפויי הכוח אשר היו אמורים להימסר לו על מנת לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת החברה ו/או רוכשי הקצה.

   

  בהינתן טיב טענותיהם של הנתבעים, המבקשים לייחס לתובעים וויתור ומתן אורכה לביצוע התחייבויות חוזיות, הרי שהימנעותם מלזמן את העדים אשר עשויים לסייע להם לבסס את טענותיהם עומדת לחובתם.

   

• מעבר לכך.

  ההסכם אינו מטיל על התובעים את החובה להביע את מחאתם על מנת לשמור את כל זכויותיהם, לרבות זכותם כי יישמרו לוחות הזמנים שהוקצבו בהסכם.

  להיפך, לשון ההסכם (סעיף 162) דורשת הסכמה אקטיבית מפורשת ובכתב לשם הארכת מועדים, והסכמה כזו מטעם כלל החתומים על ההסכם, לא ניתנה.

   

• עוד יצויין כי סעיף 45 להסכם מסייג את בטלותו במקרה של אי קיום התנאי המתלים, בכך ש"אלא יחליטו אם יחליטו הצדדים כולם אחרת". משמע, אם לא ניתנה הסכמת כל הצדדים לשינוי ההסכם, יש לפעול בהתאם לתנאיו ללא שינוי.

  פניית הנתבעים אל בעלי הדירות בשנת 2015 בבקשה לחתום על ייפויי כוח ספציפיים, אינה מהווה אישור להארכת המועדים שבהסכם, מה עוד שחלק מבעלי הדירות סרבו לחתום על ייפויי הכוח וממילא סרבו למתן הארכה.

  שלוש בעלות הדירות אשר לא הסכימו לחתום על ייפויי הכוח הספציפיים, לא היו מחוייבות ליתן את הארכה לאחר חלוף המועדים הקצובים בהסכם, ובשים לב לכך שלא היה בהסכם סעיף המחייב אותן לעשות כן, חמש שנים לאחר חתימתו.

  משעמדו חלק מבעלי הדירות על סירובם לחתום על ייפויי כוח חדשים, כפי שהיו רשאים לעשות, ומשבוטלה תביעת החברה במסגרתה בקשה לחייב אותם לחתום על ייפויי הכוח, הרי שאין בידי הנתבעים אישור בכתב של כל הצדדים להסכם למתן ארכה לביצוע ההתחייבויות שבהסכם.

• בנסיבות העניין, נדחית טענת הנתבעים כאילו התובעים נתנו אורכה לביצוע התחייבויות החברה ו/או כאילו וויתרו על טענותיהם כנגדה.

  סיכום ביניים

• מן המקובץ עולה, כי התנאים המתלים שנקבעו בהסכם החיזוק לא התקיימו במועדם (ואף לא במועד הגשת התביעה, ולא עד היום).

  משכך, ההסכם בטל וחסר תוקף.

  לא מצאתי כי יש במי מטענות הנתבעים כדי להדוף את התביעה נגד החברה.

  הטענה לחבות אישית של עו"ד מוריאנו

• התובעים מבקשים לייחס לעו"ד מוריאנו אחריות אישית כבעל חברה.

  התובעים מדגישים כי עו"ד מוריאנו הוא בעל מניות יחיד ומנהלן של החברה הנתבעת (כמו גם של חברת קדם) והיחיד שפעל מטעמה לאחר חתימת ההסכם, ופעל כבא כוחה במהלך ולאחר חתימת ההסכם. כך, עו"ד מוריאנו הוא מי שניסח את הסכם החיזוק והיה הגורם היחיד עמו עמדו התובעים בקשר סביב החתמה על ההסכם. הוא היה הגורם היחיד לאחר החתימה שניסה לקדם את ענייני הנתבעת למול הרשויות.

   

  לעמדת התובעים, התנהלותו של עו"ד מוריאנו החל מרגע החתימה על הסכם החיזוק הייתה שערורייתית ממש והגיעה לחוסר תום לב קיצוני בביצוען של הפרות יסודיות אותן ביצע באופן אישי, בהן, רישום הערות האזהרה עוד לפני שהיה הסכם בתוקף ובטרם התמלאו התנאים הקבועים על פי ההסכם תוך פגיעה בקניינם של התובעים, כמו גם העברת מניות החברה האם שאצל הנתבעת לידיו. עוד נטען כי הפעולות שביצע עו"ד מוריאנו עלולות להיחשב כהטעייה ומרמה כלפי התובעים; ויש לראותן כפעולות שנעשו בחוסר תום לב, באופן שמצדיק להטיל עליו אחריות אישית ולחייבו ביחד עם החברה לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם החיזוק.

  בסיכומים מטעמו, דחה עו"ד מוריאנו את הניסיון לייחס לו אחריות אישית, וטען כי לא מתקיימת ולו גם ראשית ראשיתה של עילה להרמת מסך ההתאגדות (סעיף 150).

  בסיכומי התשובה מטעם התובעים לא הייתה התייחסות לסוגיית החבות האישית הנטענת.

• לאחר שבחנתי את הדברים, לא מצאתי מקום לייחס לעו"ד מוריאנו אחריות אישית.

  ראשית, הטלת האחריות האישית לתשלום הפיצוי המוסכם, רלוונטית רק למקרה שבו הופר ההסכם, להבדיל ממקרה שבו ההסכם כלל לא נכנס לתוקף.

   

  בהינתן הקביעה לעיל, כי ההסכם לא נכנס לתוקף, אזי אין מקום לחיוב החברה בתשלום הפיצוי המוסכם וממילא אין מקום לדון בחבותו האישית הנטענת של עו"ד מוריאנו לתשלום הפיצוי.

   

• אף לא מצאתי מקום להטיל על עו"ד מוריאנו אחריות אישית בגין הפרת ההסכם.

  אכן, אין חולק כי עו"ד מוריאנו הוא "המוציא והמביא" של החברה, והוא זה שפעל כאורגן יחיד שלה לכל דבר ועניין. ברי כל כל פעולות החברה נעשות על ידו, הן בהיותו בעל מניות ומנהל יחיד והן בהיותו בא כוח החברה. דא עקא, אין בכך כדי להצדיק הטלת חבות אישית

• בהתאם לפסיקה, על מנת להטיל חבות אישית על מנהל חברה "... יש להראות שעל המנהל רובץ אשם אישי (סובייקטיבי) למעשים או למחדלים שיש בהם משום ביצוע עוולה או הפרת חובה חוקית." )ע"א 10385/02מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ נח(2) 53 (2003)‏‏).

  בחינת פעולותיו ומחדליו של עו"ד מוריאנו כפי שפורטו באריכות לעיל, אמנם מצביעה על קשיים בהתנהלותו המקצועית וחוסר ניסיון בייזום פרוייקט חיזוק מבנים, ברם לא הוכח ולא מצאתי כי ניתן לייחס לו ביצוע עוולה נזיקית או פעילות בחוסר תום לב, באופן המצדיק להטיל עליו אחריות אישית.

   

• משכך, דין התביעה נגד עו"ד מוריאנו, להידחות.

  ועוד הערות על הערות האזהרה

• בהינתן הקביעה כי ההסכם לא נכנס לתוקף מחמת אי התקיימותם של התנאים המתלים, אזי משמעות הדברים היא, כי על פני הדברים דין הערות האזהרה, אשר נרשמו עוד בטרם התקיימו התנאים המתלים, להימחק.

  עיון בנסח (נספח ד לתצהיר התובעים) מעלה, כי הערות האזהרה נרשמו על תת חלקות של חלק מהתובעים: הערת אזהרה אחת נרשמה לטובת החברה הנתבעת והערות אזהרה נוספות נרשמו לטובת "רוכשי הקצה".

   

  יוזכר, כי לגרסת עו"ד מוריאנו אותם "רוכשי קצה" לא רכשו דירות אלא נעשו איתם "הסכמים מסוג אחר" (עמ' 115 ש' 20-21) ולהבטחת כספם נרשמו לטובתם הערות אזהרה.

   

• לגבי הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה, אין כל קושי להורות על מחיקתה, בהיותה צד להליך ולאור תוצאותיו. הקושי מתעורר ביחס להערות האזהרה שנרשמו לטובת אותם "רוכשי קצה" אשר לא היו צד להליך.

   

• לאחר ששקלתי את הדברים, מצאתי לנכון להורות על מחיקת כל הערות האזהרה שנרשמו על תתי החלקות של התובעים, לרבות אלה שנרשמו לטובת "רוכשי הקצה". ואלה נימוקיי.

  ראשית, בהתאם להסכם " ... החברה תהיה רשאית לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות הנוספות, אך ורק תחת הערת אזהרה אשר תרשם לטובתה..." (סעיף 124).

  כך שאם דין הערות האזהרה שנרשמו לטובת החברה להימחק, אזי יש למחוק גם את הערות האזהרה שנרשמו תחת הערות האזהרה האמורות.

   

  בנוסף, בהתאם להסכם "במועד חתימת הסכם זה תחתום החברה על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחם של עורכי דינם של בעלי הדירות לחתום בשמה ובמקומה על כל המסמכים מכל מין וסוג שהוא אשר יידרשו לשם ביצוע התחייבויותיה עפ"י הסכם זה וכן ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול הערת האזהרה לטובת החברה ו/או רוכשי הקצה..." (סעיף 88 להסכם).

   

  עוד קובע סעיף 128 להסכם כי להסכמים בין החברה לבין רוכשי הקצה יצורף עותק מהסכם החיזוק וכן ייכלל בו, בין היתר, הסעיף הבא:

  "128.1 באם תפר החברה את התחייבויותיה על פי הסכם זה, אזי תהא לבעלי הדירות הזכות הבלעדית והבלתי מסויגת למחוק את הערות האזהרה אשר נרשמו לטובת רוכשי הקצה ורוכשי הקצה יהיה מנועים מלטעון כל טענה ו/או לדרוש כל סעד ו/או תרופה בגין מחיקה זו מבעלי הדירות...".

   

  עולה איפוא, כי ההסכם בין החברה לבין רוכשי הקצה כולל התחייבות לטובת התובעים, תוך קביעת מנגנון המאפשר לתובעים למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הקצה, כאשר להבטחת ביצועו אף נמסרו (ולמיצער, הייתה התחייבות למסור) ייפויי כוח.

   

  כך גם, מכוח התחייבותם, רוכשי הקצה מנועים מלהעלות כל טענה בגין מחיקת הערות האזהרה כאמור.

   

• במצב דברים זה, אין מניעה במסגרת ההליך הנוכחי, ונוכח תוצאת פסק הדין, להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על תת החלקות של התובעים לטובת רוכשי הקצה.

   

• ומעבר לכל אלה.

   

  בדיון שהתקיים ביום 19.11.2020 התייצב עו"ד יגאל קלדרון, והציג עצמו כמייצג קבוצה של משקיעים שהשקיעו בחברת דיסיאס, וקיבלו אופציות לקבלת דירה בפרויקט. עו"ד קלדרון הדגיש כי כל מה שנאמר על ידו נועד להביא את הצדדים לפשרה, ואמר:

  "בהסכם החיזוק עם הדיירים יש סעיף 128.2 שאומר שהיה והנתבעת תוצא מהתמונה, המשקיעים יכולים להיכנס בנעליה ולקיים את הסכם החיזוק.

  יתנהל התיק יינתן פסק דין, יערער מי שיערער ובעוד כמה שנים יינתן פסק דין חלוט שמוציא את הנתבעת מהתמונה.

  אנחנו המשקיעים מיד לאחר מכן נגיש תביעה מכוח הסעיף שמתיר לנו להיכנס בנעליה, ועוד כמה שנים ילכו לאיבוד בניהול הליכים...

  התובעים רוצים את הנתבעת בחוץ – בבקשה, ואני אומר זאת בתיאום עם עו"ד מוריאנו.

  המשקיעים מצאו חברה קבלנית רצינית מוכחת שעשתה כמה פרויקטים שמוכנה להיכנס בנעלי הנתבעת, זה למעשה מה שרוצים התובעים.

  לסיום – אני מבין שהתובעים התקשרו בהסכם מותנה עם יזם חדש לארבעה בניינים לפרויקט של הריסה ובניה, גם לזה הקבלן מטעמנו מוכן, בתנאי שיקבל את חלקו. לטעמנו, בכך ניתן לסיים את הסכסוך".

   

• הנה כי כן, רוכשי הקצה מודעים להליך ובכלל כך לאפשרות שהתביעה תתקבל, "והנתבעת תצא מהתמונה". חרף כך, לא בקשו ליטול חלק בהליך, אלא ציינו כי הם עתידים להגיש תביעה נפרדת למימוש זכויותיהם הנטענות. (למותר לציין כי סוגיה זו אין עניינה להליך זה).

• נוכח האמור, מצאתי לנכון להיעתר לבקשה למחיקת כל הערות האזהרה שנרשמו על תתי החלקות של התובעים לטובת החברה ו/או לטובת רוכשי הקצה.

   

  בסיום הדברים

• נוכח המאפיינים הייחודיים של פרוייקט תמ"א 38, שהינו מטבע הדברים, פרוייקט מורכב מבחינה תכנונית וביצועית, קשה להפריז בחשיבותם של שני עניינים:

  א. מימד הזמן.

  ב. האמון המיוחד הנדרש ביחס לאנשי המקצוע העתידים להיות פעילים בו.

  שני אלה מטים את הכף לחובת החברה.

  אשר למימד הזמן - ככלל, הסכמת בעלי דירות להיכנס לפרוייקט מסוג תמ"א 38 ניתנת בהסתמך על נתוני כדאיות כלכלית ביחס לתקופה מוגדרת וסבירה לסיום הפרוייקט. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שהוקצבו בהסכם החיזוק, פוחתת כדאיותו הכלכלית של הפרוייקט לבעלי הדירות ועלולה להיות אף בלתי כדאית (ה"פ (מחוזי ת"א) 24038-08-19 שילוב ז'בוטינסקי בע"מ נ' מתן מאיר מרום פורסם בנבו 03.08.2021)‏‏.

  בענייננו, בעת הגשת התביעה חלפו כ- 5 שנים מאז חתימת הסכם החיזוק בשנת 2010, וכיום חלפו למעלה מ- 10 שנים מאז חתימתו, והיתר בנייה - אין.

   

  אכן, לצורך קידום הפרוייקט נקטה החברה בהליכים משפטיים (ובכלל כך, תביעה לפירוק שיתוף שהוגשה בינואר 2011 שהסתיימה בפסק דין בהסכמה ביום 7.9.2011, והגשת עתירה מנהלית נגד העיריה באפריל 2014, עתירה שנדחתה והערעור על כך נדחה).

   

  הגם שהליכים אלה הצריכו זמן ואף היטיבו עם התובעים, אין בכך כדי לסייע לחברה.

   

  כאמור לעיל, הצורך לנקוט בהליכים המשפטיים האמורים נבע ממצב עובדתי אשר השתקף מנסח המקרקעין ושומה היה על החברה לדעת אודותיו כמו גם אודות השלכותיו עוד קודם לחתימת הסכם החיזוק. משכך, אין באלה כדי להצדיק את העיכוב בקבלת היתר הבנייה ואין לחברה להלין אלא על עצמה על שלא עמדה בלוחות הזמנים שהוקצבו בהסכם.

   

  בנסיבות העניין, עמידת התובעים על המועדים שנקבעו בהסכם החיזוק היא לגיטימית, ויש לקבל את עמדתם בדבר בטלותו והיעדר תוקפו של ההסכם מחמת אי קיום התנאים המתלים במועדם.

   

  אשר לאימון המיוחד באנשי המקצוע - בתי המשפט הכירו בחשיבות בחירת זהותו של היזם לביצוע פרויקט תמ"א 38. בחירת היזם המתאים הינה קריטית להצלחת הפרויקט.

  לצורך בחירת היזם נבחנים בין היתר, ניסיונו בביצוע פרויקטים של תמ"א 38, יכולתו הפיננסית ומהימנותו.)ה"פ (מחוזי ת"א) 62104-11-17 עין יהב 7, 5, 3 חולון בע"מ נ' ברכה דיין (פורסם בנבו, 02.05.2019)‏‏).

  התובעים סברו להאמין כי הם מתקשרים עם יזם בעל ניסיון בתחום, אלא שהסתבר להם כי לחברה עימה התקשרו אין, ולא הייתה, יכולת מקצועית ואף לא יכולת כלכלית לקיים את התחייבויותיה לביצוע הפרוייקט.

• לאור האמור, ומכל אחד מהנימוקים שפורטו בפסק הדין, לא כל שכן בהצטברותם, יש לשחרר את התובעים מהסכם החיזוק שנחתם לפני למעלה מעשר שנים ולמעשה לא נכנס לתוקף.

  סוף דבר

• א. התביעה נגד החברה - הנתבעת 1, מתקבלת.

  ב. הריני קובעת כי לא התקיימו התנאים המתלים שנקבעו בהסכם החיזוק, ומשכך ההסכם בטל וחסר תוקף.

  ג. הערות האזהרה שנרשמו על תתי החלקות של התובעים לטובת החברה ו/או לטובת רוכשי הקצה, יימחקו.

   

  ד. התביעה הכספית- נדחית.

  ה. התביעה כנגד הנתבע 2- עו"ד מוריאנו, נדחית.

  ו. בהתחשב בתוצאות ובכלל נסיבות העניין, הריני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו.

   

  ניתן היום, י"ד אלול תשפ"א, 22 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.