דחיית בקשת עמותה לבטול הקצאת מקרקעין להקמת מרכז קהילתי בעל צביון חרדי בשכונת נווה שאנן בחיפה

1.         עתירה לביטול החלטת עיריית חיפה להקצות לעמותת עמודי עולם מקרקעין להקמת מרכז קהילתי בעל צביון דתי-חרדי בשכונת נווה שאנן בחיפה. כפי שיפורט להלן, מעלה העותרת טענות רבות כנגד החלטת העירייה בדבר הקצאת המקרקעין. עם זאת בלב המחלוקת מצויה התנגדותם של חברי העותרת, תושבי שיכון "המסילה" ושיכון "השחר" להקמת מרכז לקהילה החרדית אשר עשוי לשמש גם ככולל ובית כנסת, ובכך יביא לשינוי אופייה וצביונה של השכונה שבה מתגוררים בעיקר חילונים ודתיים לאומיים.

רקע

2.         העותרת הינה עמותה רשומה המאגדת תושבים רבים המתגוררים בשכונת נווה שאנן בחיפה באזורים המוכרים כשיכון "המסילה" ושיכון "השחר". עניינה של העתירה הינו בהקצאת מגרש המצוי ברחוב מנדלי 1 והידוע כגוש 11200 חלקה 79 (להלן "המגרש" או "המקרקעין"). בעבר היה המגרש בבעלותה של אגודה בשם "במסילה", אגודה שיתופית לשיכון עובדי סולל בונה ומפעליו בחיפה בע"מ (להלן "האגודה"). ביום 20/4/1978, לאחר שהאגודה נכנסה להליכי פירוק, מכרה האגודה את הזכויות במגרש לעיריית חיפה. על פי ההסכם התחייבה העירייה להקים במגרש מקלט ציבורי (סעיף 3 להסכם שסומן נספח 3 לעתירה).

            מקלט כאמור נבנה על ידי העירייה וזה שימש במשך השנים גם כמועדון קהילתי חברתי.

3.         לטענת העותרת, בשטח השיכונים מתגוררות כיום כ-120 משפחות, שמהן 4 משפחות המנהלות אורח חיים חרדי והשאר הינן משפחות חילוניות או דתיות לאומיות. העותרת טוענת כי במשך השנים מאז שהועבר המגרש לעירייה ביקשו תושבי השיכונים מהעירייה לפתח את המגרש לטובת כלל תושבי השכונה. העותרת מבהירה כי ניתנו לתושבים התחייבויות לפיתוח המגרש, אולם דבר לא נעשה.

4.         ביום 28/2/06 פנתה המשיבה 4 ("עמודי עולם") בבקשה להקצאת מקרקעין לצורך הקמת מועדון לחוגים לנוער ולילדים מהקהילה החרדית (נספח "א" לתשובת המשיבים 3-1). הבקשה הוגשה על פי נוהלי הקצאת קרקעות של העירייה. לבקשה צורפה הודעה בדבר פרטים על פעילות העמותה, נכסי העמותה, מקורותיה הכספיים וכדומה. לבקשה צורף מכתב שבו מבהירה העמותה את הצורך בהקמת מועדון. במכתבה מציינת העמותה כי במקלט שבמגרש נעשה שימוש על ידי עמותה דומה לה - "רינת אהרון" - לצורך פעילות חברתית וקהילתית לתושבי נווה שאנן מהזרם החרדי. הואיל והמקלט אינו מתאים לפעילות הרבה המתבצעת בו ביקשה עמודי עולם כי המגרש כולו יוקצה לה לבניית מועדון.

5.         בקשת עמודי עולם הוגשה לעירייה. במהלך הדיונים, וטרם הבאת הבקשה לדיון בפני ועדת ההקצאות, הסכימה עמודי עולם כי יוספו לבקשתה שתי התחייבויות; האחת - פתיחת המועדון לכל בני הנוער תושבי השכונה, לפעילות בהתאם לאופי המקום ומנהגיו; השנייה - העמדת המועדון לשימוש תכנית של שירותי הרווחה בעירייה לילדים והורים וזאת לפחות פעמיים בשבוע ל-3 שעות בכל פעם (נספח "ג" לתשובת משיבים 3-1).

            חשוב לציין כבר כאן כי בקשת עמודי עולם זכתה לתמיכה גם של מזכיר ועד שכונת נווה שאנן (מכתב מיום 20/12/05) וגם של יו"ר ועד שכונת נווה שאנן (מכתב מיום 9/2/06).

6.         בקשת ההקצאה הובאה לדיון בפני ועדת ההקצאות העירונית. על פי נהלי העירייה פורסמו מודעות בדבר הדיון בבקשה, הן בעיתון המקומי "כלבו" והן בעיתון "יתד נאמן" (פרסום מיום 19/6/06). מודעות על הדיון הצפוי בבקשה פורסמו גם על לוחות מודעות בשכונת נווה שאנן (נספח "ז" לתשובת המשיבים 3-1). קיימת מחלוקת האם נמסרו גם הודעות אישיות לכל בעלי הנכסים הקרובים.

7.         ביום 1/11/06 דנה ועדת ההקצאות בבקשת עמודי עולם והחליטה להמליץ לאשרה (נספח "ט" לתשובה). המלצה זו הובאה לדיון במועצת העיר וביום 21/12/06 אישרה מועצת העיר את ההמלצה והחליטה על הקצאה. ביום 1/6/07 נחתם הסכם פיתוח בין העירייה לעמודי עולם (נספח "יא" לתשובה). להסכם צורפה גם עמותת רינת אהרון אשר עשתה שימוש במקלט הציבורי שבמגרש. בסעיף 3.7 להסכם התחייבה העמותה להתחיל בביצוע הפרויקט תוך שלושה חודשים ממועד קבלת היתר הבניה, ובסעיף 3.8 התחייבה לסיים את הפרויקט תוך 3 שנים ממועד ההתחלה, משמע תוך 3 שנים ממועד קבלת היתר הבניה.

8.         מתברר כי ביצוע הפרויקט השתהה. עמודי עולם הגישה בקשה לקבלת היתר בניה למבנה המועדון המוצע. ביום 16/6/08 אושרה בקשתה של עמודי עולם לקבלת היתר בניה להקמת המבנה, אולם העמותה נדרשה לשלם אגרות בניה ותשלומים נלווים בסכומים גבוהים. לצורך מימון הבניה ומימון העלויות הנלוות פנתה עמודי עולם גם לקבלת מענק ממפעל הפיס. לצורך כך ביקשה עמודי עולם ארכה להשלמת ביצוע הפרויקט (מכתב מיום 17/3/09).

            עוד התברר כי מפעל הפיס הסכים להעביר מענקים לבניית מבני ציבור בחיפה וביום 23/7/09 הסכימה הנהלת מפעל הפיס לשנות את רשימת הפרויקטים שיזכו למענק ולכלול בה גם את המועדון של עמודי עולם (נספח "ג" לכתב התשובה של משיבים 3-1). מפעל הפיס התנה את מתן המענק בתנאים שונים ובין היתר כי הסיוע יועבר לעירייה בלבד. לשם כך נדרשו שינויים שונים ובהם שינוי הבקשה להיתר הבניה כך שהמבקשת תהא עיריית חיפה או חברה עירונית מטעמה. בשים לב לדרישות אלו, וכדי לקדם את קבלת המענק, שונתה הבקשה להיתר בניה והוגשה על ידי חברת יפה נוף בשמה של עיריית חיפה. הבקשה המתוקנת אושרה בשנית בחודש 6/2010.

9.         בחודש 8/2011 הגישו כ-40 מתושבי השיכונים המסילה והשחר, שחלקם הם גם חברי העותרת, ערר לוועדת הערר מחוז חיפה (ערר מס' 280/11). בערר הועלו טענות שונות כנגד מתן היתר הבניה להקמת המועדון במגרש. ביום 18/1/2012 נדחה הערר מהטעם כי הטענות שהועלו בו אינן מצויות בגדר סמכויותיה של ועדת הערר. ועדת הערר ציינה כי היתר הבניה שניתן הינו היתר תואם תכנית וכי לא הובאה כל טענה על סטייה מהוראות התכנית.

הטענות בעתירה

10.        רק בעקבות קבלת החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה הנוכחית לבית משפט זה.  אציין כי קודם לעתירה הוגשה בקשה במעמד צד אחד למתן צו ביניים לעצירת הליכי הבנייה במגרש. בקשה זו נדחתה ורק לאחר מכן הוגשה העתירה והחל הדיון בבקשה במעמד הצדדים וכן בעתירה.

טענות העותרת בעתירה עברו שינויים במהלך הדיונים ועל כן אתייחס לכל הטענות כפי שפורטו גם בעתירה המקורית וגם בטיעונים המשלימים. אעיר כי התייחסות המשיבים לטיעונים המשלימים הוגשה לאחר הדיון האחרון כאשר המשיבה 4 מסרה את תשובתה לטיעונים אלו רק ביום 7/6/12 .

11.        העותרת מבקשת כאמור כי החלטת ההקצאה תבוטל. טענותיה מבוססות הן על פגמים בהחלטה על ההקצאה והן על הפרת תנאי ההקצאה וההחלטה לאפשר לעמודי עולם ארכה בהשלמת הפרויקט. לעניין החלטת ההקצאה נטען כי ההחלטה לא הביאה בחשבון את צרכי תושבי השכונה. במקום להקצות את המקרקעין לפעילות עבור כלל תושבי השכונה הוקצו המקרקעין לעמותה בעלת צביון חרדי. העותרת חוששת כי הקצאת המקרקעין להקמת מועדון לקהילה החרדית תמנע שימוש במקרקעין מתושבי השכונה שאינם נמנים עם הזרם החרדי ותביא לשינוי אופי השכונה. עוד נטען כי הקצאת המקרקעין לעמותת עמודי עולם מנוגדת להתחייבויות שניתנו לתושבי השיכונים במהלך השנים לפיהן ישמש המגרש לרווחת כלל תושבי השכונה. העותרת טוענת גם כי נפל פגם בהליך ההקצאה שכן לא בוצע פרסום על פי נוהלי ההקצאה ולא נמסרה הודעה על בקשת ההקצאה לתושבי השכונה הגרים בסמוך למגרש.

            העותרת מוסיפה וטוענת כי על פי הוראות נוהל ההקצאות פוקעת החלטת ההקצאה תוך 3 שנים אם לא הושלם פיתוח המגרש. הארכת תקופת הפיתוח יכולה להיעשות רק על ידי ועדת הקצאות ומאחר וועדת ההקצאות לא דנה מחדש בבקשה הרי שההחלטה משנת 2006 פקעה. העותרת גם מעלה חששות שמא המבנה שיקום לא ישמש למועדון קהילתי כאמור בבקשת ההקצאה אלא בפועל ישמש כבית כנסת וכולל לחברי הקהילה החרדית.

12.        המשיבים מצידם מתנגדים לטענות העותרת וטוענים כי לא נפל כל פגם בהחלטת ההקצאה או בהארכת תקופת הפיתוח. המשיבים מבקשים כי העתירה תסולק על הסף מחמת השיהוי הרב שנפל בהגשתה, שכן העתירה הוגשה למעלה מ-5 שנים לאחר ההחלטה. המשיבים מדגישים כי עבודות הבניה כבר החלו, הושקעו כספים רבים, וקבלת העתירה כיום תגרום לנזקים והפסדים רבים.