דותן נ' עמנואלה

פסק דין

ערעור על פסק דניה של המפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל אביב (כב' המפקחת מירה אריאלי, להלן: "המפקחת") בתיק מס' ת/523/11 מיום 16.1.2012 (להלן: "פסה"ד"), בו דחתה המפקחת את תביעת המערער כנגד המשיבה.

עיקרי העובדות וההליך בבית משפט קמא:

המערער והמשיבה הם בעלי דירות בבית המשותף שברח' פרוג 1 בתל אביב, הידוע כחלקה 48 בגוש 7091 (להלן: "הבניין"). המערער היה חבר נציגות הבניין בעבר והמשיבה החליפה אותו בפברואר 2009 והיא כעת חברת נציגות של הבניין.

המערער הגיש למפקחת תביעה כנגד המשיבה בה עתר לחייב את המשיבה לשלם לקופת וועד הבית את מלוא הסכום של דמי ועד הבית שנדרש ממנה לשלם לפי הדין בהתאם לגודל דירתה. המערער העמיד את תביעתו על סכום של "2,100 ₪ לפחות" כלשון כתב תביעתו. המערער לא ציין בכתב תביעתו בערכאה קמא בגין איזו תקופה נתבע החוב, אך במכתב הדרישה ששלח המערער למשיבה עובר להגשת תביעתו למפקחת, ושצורף כנספח לכתב תביעתו, ביקש המערער מהמשיבה מידע על התשלומים ששילמה לוועד הבית מאז ראשית פברואר 2009.

עמדת המשיבה היתה כי היא פטורה מתשלום מלא לקופת וועד הבית בשל העובדה כי התנתקה ממערכת ההסקה המרכזית של הבניין, עוד משנת 2002.

בכתב תביעתו טען המערער כי המשיבה לא התנתקה ממערכת ההסקה. במהלך הדיון בערכאה קמא שינה המערער חזית, וטען כי המערכת המותקנת בבניין היא מערכת משולבת לחימום מים לרחצה ולהסקת הדירות שבבניין, וכי המערערת התנתקה מפעולת ההסקה בלבד אך לא מפעולת חימום המים, ולפיכך עליה לשלם דמי וועד מלאים. המפקחת קבעה בפסק דינה כי יש לדחות את תביעת המערער מהטעם שהמערער הודה במהלך הדיון שהמשיבה התנתקה ממערכת ההסקה של הבניין. עוד קבעה המפקחת כי לא נטען בכתבי הטענות מאומה באשר למבנה מערכת ההסקה (כמו למשל האם היא מערכת משולבת או לא) ולכן לא הוכח ע"י המערער כי המשיבה איננה פטורה חלקית מתשלום דמי וועד הבית בשל התנתקותה. המפקחת נמנעה מלחייב את המערער בהוצאות ההליך שנערך לפניה על מנת לסייע בשיקום מערכת היחסים בין הצדדים.

טענות הצדדים

בערעורו העלה המערער את הטענה כי המערכת שבבניין היא מערכת משולבת לחימום אוויר ומים וכי המשיבה התנתקה מההסקה בלבד אך לא מהמערכת לחימום המים. לפי סע' 59ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן: "החוק") המשיבה לא הייתה רשאית להתנתק מפעולה אחת בלבד של המערכת המשולבת, אלא משתיהן יחדיו. מאחר שהתנתקות המשיבה מהמערכת לא הייתה כדין עליה לשאת במלוא התשלום של ועד הבית לרבות ההוצאות המלאות של דלק להפעלת מערכת החימום. לטענת המערער המפקחת שגתה כשמנעה ממנו הבאת ראיות שמערכת החימום של הבניין היא מערכת משולבת.

ב"כ המשיבה טען, כי המערער הודה במהלך הדיון לפני המפקחת שהמשיבה התנתקה ממערכת ההסקה, ובמסגרת בקשתו לתיקון פרוטוקול בערכאה קמא לא ביקש לתקן שורה זו בפרוטוקול. עוד טען כי גם בכתב התביעה אין זכר לטענת המערער שהמשיבה התנתקה מפעולת ההסקה בלבד, אך לא מפעולת חימום המים. לפיכך יש לקבל גרסת המשיבה כי התנתקה כדין ממערכת ההסקה וליתן לה פטור חלקי מתשלומי הסולר שנועדו למערכת זו.

דיון

לאחר עיון בטענות הצדדים ובמסמכים, נחה דעתי כי המפקחת לא שגתה בפסק דינה. המפקחת קבעה במהלך דיון ההוכחות כי היא מתירה למערער סטייה מכתב התביעה רק באשר לסכום התביעה אך לא בשום נקודה אחרת (ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש):

"אין בכתב התביעה התייחסות לחוב עבר, יש תביעה על סכום של 2,100 ₪, כאשר היתרתי לתובע בניגוד לתקנות סדר הדין האזרחי לתבוע סכום בעדותו העולה על הסכום המפורט בכתב התביעה , אולם לא ניתן להרחיב חזית מעבר למפורט בכתב התביעה".

(עמ' 1 לפרוט' מיום 4.1.2012, שו' 13-15).

לפיכך המערער היה מנוע מלהרחיב חזית אחרי שבכתב תביעתו הגדיר כי המחלוקת בינו לבין המשיבה היא האם היא התנתקה או לא התנתקה ממערכת ההסקה:

"בעקבות פנייתי לנתבעת, היא ענתה לי: 'אני שילמתי לפי החוק בהתאם לדירה מנותקת ממערכת ההסקה'.

אולם, עד היום, הנתבעת אינה מנותקת ממערכת ההסקה".

המחלוקת בין הצדדים הוגדרה ע"י המערער במפורש בכתב תביעתו כאמור לעיל, ואין בכתב תביעתו של המערער זכר לטענה כי המערכת היא מערכת משולבת וכי המשיבה התנתקה מפעולת ההסקה בלבד, אך לא מפעולת חימום המים.

המערער הודה במהלך דיון ההוכחות שהתקיים לפני המפקחת כי –