דוואני ואח' נ' בלילוס ואח'

העובדות

התובע ואדם נוסף שכרו מהנתבע נכס מסחרי במטרה להפעיל בו מסעדה (להלן – "המושכר"). גג המושכר שימש ומשמש עד היום את הנתבע כמגרש חניה. אין חולק על כך שבתקופת השכירות הגג לא היה סלול, אלא הוא נאטם ביריעות ביטומניות שעליהן נסעו וחנו כלי הרכב. התובע ושותפו קיבלו את החזקה בנכס בחודש אוקטובר 2007. בחורף 2007-2008 התגלתה רטיבות בתקרת המושכר. התובע טוען שמדובר ברטיבות קשה שהתבטאה בטפטוף מים מתקרת המושכר, וכי במשך החורף הרטיבות חזרה פעם אחר פעם למרות תיקונים שביצע הנתבע בגג המושכר. הנתבע מצידו טוען כי הרטיבות לא הייתה חמורה. כך או כך, במהלך שנת השכירות הראשונה עזב שותפו של התובע את המושכר, ואילו התובע המשיך להפעיל את המסעדה לבדו. לאחר החורף האמור התובע הרחיב את המסעדה והתקין בה מזגנים במימון חלקי של הנתבע. לקראת סוף שנת השכירות הראשונה האריכו הצדדים את ההסכם. בחודש דצמבר 2008 שוב חדרו מים למושכר, ולאחר דין ודברים בין התובע לנציג הנתבע (העד מלכי מנדלאיל), עזב התובע את המושכר בחודש מרץ 2009.

טענות התובע

התובע טוען כי חדירת המים למושכר סיכלה את כוונתו להפעיל במושכר מסעדה. בהמשך לכך, התובע טוען כי יש לחייב את הנתבע להיטיב את נזקו מן הטעמים שלהלן: ראשית, הנתבע היה חייב לתקן את המושכר כאמור בסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971. התובע מדגיש כי הנתבע ידע על קיומה של הרטיבות עוד לפני חתימת ההסכם, ומכאן שהמושכר לוקה באי התאמה, עליה חל סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, אשר קובע כי במקרה של אי התאמה כזו עומדות לשוכר הזכויות הקבועות בסעיפים 6 ו-7 לחוק – "על אף האמור בכל הסכם". שנית, התובע טוען כי הנתבע הפר את חובת תום הלב בכך שלא גילה לתובע כי קיימת רטיבות במושכר. ושלישית, התובע טוען כי בכתבי בי הדין של הנתבע קיימת הודאת בעל דין לפיה הייתה בעיית רטיבות במושכר, אשר אותה אחראי הנתבע לתקן, ושאותה הוא אף ניסה לתקן בפועל (ראו – סעיפים 6, 26 -27 לתצהיר מנדלאיל, סעיף 35 לכתב ההגנה, והמכתב שכתב מנדלאיל אשר צורף כנספח ז' לתצהיר התובע).

לאור האמור, טוען התובע כי על הנתבע לפצותו בגין הנזקים שלהלן:

א.עלות התאמת המושכר למסעדה - 60,000 ₪

ב.עלות השיפוצים לאחר עזיבת השותף - 20,000 ₪

ג.אובדן הכנסות - 150,000 ₪

ד.השבת דמי שכירות ששולמו לתובע- 41,420 ₪

ה.חוב ארנונה שנוצר עקב סירוב הנתבע לאשר במועד העברת מחזיקים בעירייה– 7,500 ₪

ו.החזר מחצית מדמי הארנונה ששילם התובע בעת שהנכס לא היה ראוי לשימוש – 16,000 ₪

ז.עגמת נפש - 10,000 ₪

סה"כ - 304,920 ₪

טענות הנתבע

הנתבע טוען שבסעיף 6א' להסכם הצהיר התובע: "כי הוא ראה ובדק את המושכר ואת ייעודו ומצאו מתאים לצרכיו ומטרותיו, והוא מוותר בזה על כל טענה של פגם, מום וגם/או אי התאמה", ולכן אין לתובע על מה להלין. הנתבע אף מפנה ל"הואיל" הראשון בהסכם, שבו נכתב כי התובע שוכר את הנכס במצבו AS IS. הנתבע מוסיף וטוען, כי בסעיף 6ג' להסכם נקבע שהמשכיר (הנתבע), איננו חייב להשתתף באחזקת המושכר, וכי דמי השכירות נקבעו בסכום נמוך בשל תניה חוזית זו. הנתבע טוען לקיזוז בהיקף של 161,093 ₪ בגין חוב דמי שכירות של התובע, החזר הוצאות איטום הגג, ובגין נזקים שגרם התובע למושכר. בנוסף, הנתבע הגיש הודעת צד ג' נגד חברת האיטום שביצעה עבורו את איטום גג המושכר ביריעות ביט ומניות, ואף נתנה אחריות לעבודתה לתקופה של עשר שנים. הנתבע טוען כי על חברת האיטום לשפותו בגין כל סכום שהוא יחויב לשלם לתובע, וזאת בשל עבודתה הרשלנית ובשל התחייבותה למתן אחריות כאמור.

טענות הצד השלישי – חברת האיטום

חברת האיטום טוענת כי היריעות הביטומניות ניזוקו עקב השימוש שנעשה בגג כמגרש חניה ועל כן אין יסוד לטרוניה נגדה. החברה מוסיפה וטוענת כי בכל פעם שהיא נדרשה לתקן את האיטום היא נענתה לדרישה.

ההסכם הדיוני

בישיבת קדם המשפט מיום 30/06/11 הסכימו הצדדים כי ההכרעה בתיק תינתן על יסוד החומר הכתוב וללא חקירת העדים. כמו כן הוסכם, כי פסק הדין יכלול שני חלקים; בחלק הראשון יכריע בית המשפט, תוך מתן נימוקים, בשתי שאלות אלו: האם הנתבע היה חייב לפי החוזה לתקן את הרטיבויות, והאם התובע יכול לזכות בתביעתו לנוכח טענת הנתבע שהוא שכר את הנכס במצבו (AS IS) לאחר שבדק אותו, ובחלק השני יכריע בית המשפט ,לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד – 1984, בשאלת הנזק ובשאלת היחסים בין הנתבע לחברת האיטום. בהמשך להסכם זה הגישו הצדדים סיכומים ועתה באה עת ההכרעה .